Рынок недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФАКУЛЬТЕТ «ЭКОНОМИКИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА»

Кафедра «Экономики и экономической безопасности»

Курсовая работа

по дисциплине: Операции с недвижимым имуществом

Работу выполнил студент гр. ЭиП-317

Худаева Е.А.

Работу проверил Маркина Н.Ю.

Челябинск 2006

Содержание

Введение

1. Понятие недвижимости и ее виды

2. Определение слова «риэлтер» и «риэлтерский рынок услуг»

3. Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования

4. Этапы становления рынка недвижимости

5. Рынок недвижимости сегодня

5.1 Участники рынка риэлтерских услуг

5.2 Необходимые условия и предпосылки для развития рынка недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Понятие недвижимости и ее виды

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

2. Определение слова «риэлтер» и «риэлтерский рынок услуг»

С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них - “риэлтер”. Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т. е. с недвижимым имуществом.

“Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно- правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента”.

Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно “реальная недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего.

3. Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок);

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

1. рынок земли (земельных участков),

2. рынок жилья,

3. рынок нежилых помещений,

4. рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлении им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

- Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

- Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

- Размытость законодательной базы.

- Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

- Низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).

- Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

4. Этапы становления рынка недвижимости

В развитии данного рынка можно выделить основных три этапа:

Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а, следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно. С введением в действие закона о приватизации жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и для многих -- единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, да и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене раза в полтора. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса».

На втором этапе (“юношеском”) появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок. Спрос рождает предложение, и такие люди появились. Эти первые маклеры и брокеры провели огромную работу по упорядочиванию рынка недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно изучался и перенимался западный опыт. Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации -- гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующее как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее безопасные денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтера, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе.

Третий этап - “зрелый”, который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%.

Послекризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок набрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов.

5. Рынок недвижимости сегодня

Сегодняшний рынок недвижимости можно считать вполне сформировавшимся. Во-первых, действующее законодательство более-менее отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России).

Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию.

В-третьих: количество операций с недвижимостью уже не то, что было до кризиса. Это объясняется тем, что большинство обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов -- это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье.

В этих условиях неизбежными стали изменения и на рынке риэлтерских услуг. Упорядоченность «базиса» привела к упорядоченности «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов «на всех не хватит». В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.

5.1 Участники рынка риэлтерских услуг

Сегодня на данном рынке работают большие (более 100 человек), средние (30-100 человек) и мелкие (менее 30 человек) агентства недвижимости, а также частные маклеры.

Большие агентства, как правило, представляющие собой объединения более мелких, занимают на рынке ведущие позиции и, естественно, не собираются их уступать. В целях сокращения затрат создаются холдинги, предпринимаются попытки освоения новых направлений деятельности, средства, вложенные в рекламу, приносят все меньшую отдачу, несмотря на то, что первые полосы рекламных газет и рекламные статьи оплачиваются именно крупными агентствами. В такой ситуации неизбежны попытки создать искусственные помехи для деятельности конкурентов и не менее искусственные преимущества. В этом крупные игроки рынка выступают единым фронтом, проводя политику оттеснения более мелких агентств. Основной рекламный лозунг звучит «хорошее агентство - большое агентство».

Отмена обязательного лицензирования риэлтерской деятельности и введение «добровольного сертифицирования» также производит впечатление тщательно спланированной акции с привлечением лобби в правительстве. Подозреваю, что идеальным результатом этой акции явилась бы невозможность продолжения деятельности для мелких и значительной части средних агентств. К счастью, этого не произошло, и «сертификат качества» является лишь дорогим брэндом. Не менее важным направлением деятельности для крупных агентств являются инвестиции собственных средств как на рынке недвижимости и смежных областях (в частности, строительство и реконструкция зданий), так и в другие области экономики.

Средние и мелкие агентства не имеют средств, достаточных для мощной рекламы, которая позволила бы реально выделиться из массы конкурентов. Ряд агентств считает, что им просто не по карману членство в РГР и МАГР. В такой ситуации агентства вынуждены привлекать клиентов новыми схемами работы, использовать тактику «партизанского маркетинга» и максимально оптимизировать свою деятельность. Большинство средних и мелких агентств обеспечивается работой за счет рекомендаций прежних клиентов. Поэтому средние и мелкие агентства реально заинтересованы в высоком качестве обслуживания клиентов и вынуждены повышать профессиональный уровень своих сотрудников.

Частные маклеры работают только по рекомендации, что объясняется присутствием на рынке, пусть не в таком объеме, как в 90-х годах, криминальных структур и желанием клиента получить гарантии исполнения сделки (хотя в части денежных расчетов гарантии риэлтера-одиночки практически не обеспечены). Частные маклеры меньше, чем кто-либо из участников рынка, ощущают на себе воздействие конкуренции, хотя многие из них приходят работать в агентства или открывают собственные.

При этом все участники рынка заинтересованы в улучшении имиджа профессии риэлтера, в дальнейшем совершенствовании законодательства, упрощении взаимоотношений с госорганами. Давно назрела необходимость в создании общей базы данных по «криминальным квартирам» и известным аферистам. Также все участники рынка продолжают искать новые схемы работы, новые возможности стимулирования своих работников и повышения их профессионального уровня.

Рассмотренные тенденции позволили бы сделать прогнозы развития рынка риэлтерских услуг. Тогда любой аналитик сказал бы, что в сфере услуг и консалтинга преимущества в конкурентной борьбе имеют средние фирмы как обладающие меньшей инерцией по сравнению с рыночными «монстрами», и имеющие большие, чем у мелких фирм, возможности для реализации новых идей. Роль государства при этом состояла бы в регулировании и стимулировании рыночных отношений.

Действительно, на сегодняшний день необходимо дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего как операции с недвижимостью, так и риэлтерскую деятельность. Ощущается явная потребность в передаче всех вопросов оформления сделок с недвижимостью единому государственному органу. Но, повторяю, все это справедливо для страны с развитой рыночной экономикой. Россия же, как страна, склонная к олигархическому бизнесу, вполне может пойти по пути укрупнения рыночных игроков с последующим «братским» делением рынка.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных рынков. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около $3 млрд. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв. м жилья. В столице произошел некоторый отток клиентов с вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлторов отдали предпочтение жилью в новостройках. Их соблазнили новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично. Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться

Анализируя вторичный рынок нельзя не вспомнить о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него. Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: "Стабильность признак мастерства" и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок столицы находится в стадии стабилизации. Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке. Вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости. Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Исторические районы, постройки дореволюционного, сталинского периодов можно приравнивать к антиквариату. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет "жизнь" таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить. Переплетение первичного и вторичного рынка приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. По мнению некоторых специалистов, на носу - очередной всплеск на рынке недвижимости. И уже этой весной цены могут поползти вверх (почти на 5-7%) Коммерческая недвижимость, говоря о вторичном рынке необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. В столице на сегодняшний день изобилие не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлтерские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости. Прошедший год был примечателен выходом на столичный рынок аренды торговых площадей крупных операторов. Предлагаемая ими ценовая политика первоначально, видимо, сформированная по текущей рыночной стоимости, сегодня уже сама начала реально влиять на уровень арендных ставок для торговых помещений.

В будущем рынок нежилой недвижимости будет занимать одну из ведущих ролей в дальнейшем развитии рынка недвижимости в целом. Обороты на этом рынке всегда будут высокими, постоянно возрастать, учитывая объемы. Динамичное развитие рынка недвижимости, безусловно, сопровождается и развитием "пакета" услуг, необходимых для нормального функционирования рынка. Риэлтерские услуги Риэлтеры столицы уже выросли из проблем молодых рынков - черного маклерства, законодательного неурегулирования. Раньше риэлтерские агентства боролись с черными маклерами, хотя как показало время, эта борьба не имела смысла. Надо было не бороться с черными маклерами, а вырабатывать правила работы на рынке. Тенденция развития риэлтерских услуг, в первую очередь, состоит в консолидации сил риэлтерских фирм для повышения профессионального уровня риэлторов, унификации, стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости.

5.2 Необходимые условия и предпосылки для развития рынка недвижимости

На сегодняшний день риэлтеры готовы работать в сфере жесткого государственного регулирования, и с нетерпением ожидают принятия Закона о риэлтерской деятельности. Риэлтеры, в дальнейшем, должны будут усилить сотрудничество с оценщиками, нотариатом, юристами - эти профессиональные общественные союзы сегодня формируют общественное мнение страны, становятся гарантом стабильности в обществе. Также риэлтерам необходимо налаживать тесное сотрудничество с государственными органами: Минюстом, БТИ, районными государственными администрациями и другими чиновниками, имеющими отношение к недвижимости. Кредитные услуги, увы, широкомасштабной государственной ипотечной программы пока не развиты. И не потому, что, как считают власти, у нас нет пока достаточного законодательного поля для ипотеки жилья. Скорее дело в отсутствии средств - у государства и населения. Конечно, свято место пусто не бывает. И в отсутствии по-настоящему "народной" ипотечной программы, коммерческие банки выдают кредиты на покупку жилья или осуществляют кредитование под залог недвижимости. На первичном рынке банки кредитовать недостроенное жилье пока не хотят. Пока не пойдет действительно широкомасштабная ипотека на первичном рынке жилья, и на вторичном рынке будет существовать монопольное право коммерческого банка диктовать свои условия клиенту. Судя по активизации "кредитного процесса", некоторые банки начнут уменьшать свои кредитные ставки в преддверии весенней активизации столичного рынка недвижимости. Пока же у всех финансовых учреждений приблизительно одинаковые условия. Первый взнос заемщика - 30-50% стоимости недвижимости. Кредитные ставки, по уверениям банкиров, не превышают 18% по займу в иностранной валюте и 35% - в национальной. Страхование на рынке недвижимости Страхование финансовых рисков при покупке недвижимости для столичных страховщиков и риэлторов стало уже привычным явлением повседневной практики. Многие агентства недвижимости работают по агентским соглашениям со страховой компанией, являясь распространителями и продавцами этого вида страхового продукта. Так что теперь, придя в агентство недвижимости, клиент может застраховать квартиру не только от пожара или наводнения, а и от риска потерь вновь приобретенное жилье. Не развито у нас на страховом рынке пока такой страховочный продукт, как страхование "строительных" рисков на первичном рынке недвижимости. Но, постепенно, по мере развития рынка страховочных услуг, и эти страховые полисы приобретут у клиентов популярность. Например, в США страхуют 95% потенциальных рисков. В России уже услугами страховых компаний пользуется 21% москвичей и 15% петербуржцев. Юридические услуги по-прежнему, обслуживание рынка недвижимости нуждается во множестве хороших юристов: адвокатов для присутствия в судебном зале, консультантов по наболевшим, неотложным вопросам, связанных с правом, которые повсеместно возникают в риэлтерской деятельности. Более полугода в городском отделении АСНРУ работала "горячая" линия юридической помощи. К нам в офис поступало множество звонков от киевских агентств недвижимости, и даже от иногородних клиентов - из Житомира, Донецка…Подобная заинтересованность в юридических услугах для риэлтера остается неизменно актуальной, и мы обсуждаем даже возможность создания определенных проектов по углублению и развитию правовой помощи, которая предоставляется риэлтеру в городском отделении АСНРУ. Не должны риэлтеры забывать и о сотрудничестве с корпусом нотариусов столицы. Нам нужно находить больше взаимопонимания - иногда от качественной работы нотариуса зависит успех сделки. Девелоперские услуги все больше на рынке недвижимости уделяется внимания девелоперским услугам. Девелоперы - специалисты по управлению недвижимости, становятся главными действующими лицами при обслуживании коммерческой и нежилой недвижимости. Пример тому - деятельность биржи недвижимости Артура Оганесяна в Черкассах, специалисты которой берут в свое управление недвижимость, если нужно, перепрофилируют ее, составляют бизнес-планы по санации и оздоровлению предприятий. Есть подобный опыт работы и у девелоперов из компании СИ-информ. Образуются девелоперские фирмы и в период возведения нового жилого дома - распродавая коммерческие и технические этажи зданий. В дальнейшем такая фирма позиционирует свою работу как обычное агентство недвижимости. Информационное обеспечение рынка недвижимости Создание локальных баз данных, обслуживающих то или иное агентство недвижимости, - это вчерашний день для столичных риэлторов. Сегодня, с развитием доступа к интернетовским сетям, актуально качество информационных баз данных, ее сервисные возможности. Все больше появляется объединенных листинговых систем - это и MLS, и KVS и другие. Следующая ступенька в развитии информационных баз рынка недвижимости - это слияние локальных баз в одну, по примеру компании Майкрософт, которая, сделав более качественный программный продукт, поглотила своих конкурентов. Будут укрупняться и различные печатные издания, обслуживающие рынок недвижимости. Так, на сегодняшний день на рынке недвижимости Нижнего Новгорода существует три наиболее крупных печатных изданий: "VIP РИЭЛТИ», «Полезная площадь», «Эксперт». Но не исключено, что эти печатные издания будут сливаться и в дальнейшем будет один или два крупных печатных издания, которые будут давать анализ рынка и того, что там происходит. Сегодня ставится задача предоставления более качественных услуг на рынке недвижимости, и без соответствующего информационного обеспечения рынка, нельзя реализовать эти планы. Общественные организации. И в заключение хотелось бы сказать о необходимости консолидации сил риэлтерских фирм, с целью повышения профессионального уровня риэлторов, унификации и стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости, повышения сервиса на рынке, законодательного закрепления риэлтерской деятельности. От этого выиграют не только риэлтеры, их клиенты, но и рынок недвижимости в целом.

Заключение

Подводя итоги рассмотрения факторов внешнего влияния на рынок недвижимости, можно сделать однозначный вывод о хороших и устойчивых условиях для его роста, что делает этот рынок перспективным для инвестирования. Подытоживая все вышеперечисленное, можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Профессиональный уровень специалистов-риэлтеров достаточно высокий, профессию риэлтера можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтера, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности. Но пока в России мало специализированных учебных заведений, где готовят риэлторов. Выпускники вузов, в которых открываются кафедры или факультеты с риэлтерской направленностью, - это пока, за редким исключением, не тот контингент, который сегодня может профессионально и успешно работать на рынке недвижимости.

Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

2. П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999г.

3. И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник - 3-е изд., доп.и перераб. - Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

4. Щербаков А.И., Золотарев И.И. ,Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. - Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 124с.