Управление доходной собственностью

12

Содержание

1. Договор, объекты, обязательства сторон договора аренды

2. Роль и место финансово-промышленных групп в российской экономике

Список использованной литературы

1. Договор, объекты, обязательства сторон договора аренды

В российском законодательстве под договором вообще понимается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор аренды представляет собой наиболее распространенный вид договора обязательств по передаче имущества в пользование.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления различного рода деятельности. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование.

Договор аренды имеет широкое применение в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Договор аренды регулируется Гражданским кодексом РФ, а также подзаконными актами - указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а так же нормативными актами иных органов исполнительной власти РФ, касающимися отдельных видов аренды.

Договор аренды является консесуальным, взаимным и возмездным. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Из определения договора аренды следует, что одна сторона обязуется передать другой стороне за плату имущество во временное пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи (ее внешнего вида, присущих ей характеристик и т.д.).

К основным элементам договора аренды относятся стороны, объекты, форма и содержание.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. И в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально - государственные, административно -территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодателем является собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сдача имущества в аренду является одним из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Объектом договора может быть любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

- предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.);

- передать имущество в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды;

- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества - восстанавливать основные части (конструктивные элементы) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению;

- обеспечить надлежащее состояние имущества, хотя оно и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Это означает, что имущество передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии в договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые: оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды; заранее известны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки). Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

В соответствии в условиями заключенного договора аренды арендатор обязан:

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом - размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором;

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором - требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором;

- поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;

- без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ и пр.

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае существенных нарушений другой стороной условий договора. В том случае, если не была достигнута договоренность между сторонами о расторжении договора, стороны договора вправе обратиться в суд, и тогда договор может быть расторгнут по решению суда.

2. Роль и место финансово-промышленных групп в российской экономике

Современная экономическая политика, имеющая целью достижение устойчивого экономического роста, связана с созданием основных институтов рыночной экономики. На первый план выдвигается вопрос становления интегрированных корпоративных структур, в качестве организационно-хозяйственных форм которых выступают холдинги, транснациональные корпорации, крупные компании, финансово-промышленные группы (ФПГ).

Финансово-промышленные группы представляют собой универсальные многоотраслевые комплексы, включающие в себя промышленные предприятия, банки, торговые фирмы, страховые, пенсионные, инвестиционные и другие компании. Они обеспечивают гарантированный доступ к финансово-кредитным и материально-техническим ресурсам, а также наиболее надежное и прибыльное размещение капитала.

В форме финансово-промышленных групп реализуется схема интеграции финансовых, производственных и коммерческих структур при сохранении юридической самостоятельности каждого из участников группы. В процессе реализации основных задач ФПГ должны стать основой системы инвестирования экономики; они формируются как интегрированные структуры, способные к саморазвитию в рыночных условиях, образующие эффективную и устойчивую кооперацию, направленную на развитие приоритетных направлений производства.

Как показывают многочисленные исследования, структурная перестройка российской экономики является серьезным испытанием способности производственных организаций (фирм, предприятий) адаптироваться к динамичным изменениям внешней среды. Возникающие у предприятий в связи с этим проблемы устойчивости, платежеспособности, финансирования и, как правило, управляемости, разрешаются, если им удается упорядочить процесс выбора новых конфигураций своих системных связей. Это позволяет создавать новые организационные условия саморегулирования взаимодействий между ресурсами как механизм адаптации. Одной из форм соединения потенциальных возможностей государства, предприятий и банков, способной самостоятельно обеспечивать межотраслевой перелив ресурсов, концентрацию инвестиционных средств на решении стратегических задач, на основе и в рамках базисной, системообразующей функции финансового и промышленного капитала является интеграция по типу создания официально зарегистрированной финансово-промышленной группы (ФПГ).

По состоянию на июнь 2003 г. в России из 100 созданных и зарегистрированных ФПГ, официальный статус сохраняют 89 групп, в том числе 15 транснациональных. В составе групп действует более 1400 юридических лиц, в том числе, более 100 банков. Численность работников списочного состава - свыше 1,3 млн. Годовой оборот продукции участников групп составляет более 10% ВВП. Из 200 крупнейших банков России 48 вошли в состав ФПГ или сами создали такие группы. Из 200 крупнейших российских компаний 130 стали участниками официально зарегистрированных ФПГ.

Предприятия, входящие в состав ФПГ, расположены практически во всех регионах России, в тоже время имеет место тенденция к регистрации и расположению центральных компаний в Центральном регионе и Москве. В ФПГ объединяются юридические лица различных организационно-правовых форм собственности. Более 10,5% из общего состава участников ФПГ относятся к предприятиям и организациям государственного сектора.

В соответствии с качественными характеристиками, формы консолидации собственности и интеграции предприятий, входящих в ФПГ, весьма разнообразны. Среди них и "мягкие" формы (на основе договора о создании группы и совместного учреждения центральной компании: консорциум, стратегический альянс, союз), и "жесткие" (на основе участия одной из компаний в капитале других (холдинг) или передачи части активов участников группы в доверительное управление центральной компании (трастовое управление)).

К количественным характеристикам, позволяющим судить о размерах группы, ее масштабах производственной деятельности относятся: величина консолидированного капитала; объем производственной деятельности; число участников группы; среднесписочная численность работающих; количество отраслей деятельности.

Для углубления представлений о факторах эффективности российских ФПГ целесообразно рассмотреть связь между целями, задачами создания (их хозяйственными результатами) и типом интеграции. В связи с этим, ФПГ классифицируются как:

- вертикальные (представляют собой объединения предприятий под единым (технологическим, финансовым и т.д.) контролем, осуществляющих разные стадии производства того или иного товара);

- горизонтальные (объединение под единым контролем двух и более предприятий, осуществляющих одни и те же стадии производства или производящих одну и ту же продукцию);

- конгломераты (объединения, образуемые на основе соединения различных технологически не связанных между собой предприятий, находящихся на разных стадиях производства и оперирующих в различных отраслях народного хозяйства).

Оценивая в целом процесс создания ФПГ, можно отметить, что происходит сокращение числа групп - это является следствием, во-первых, слабости стимулов к получению или сохранению официального статуса ФПГ; во-вторых, некоторые группы фактически реализовали свой исходный замысел, завершили выполнение организационных проектов; в-третьих, подтверждается то, что структура многих зарегистрированных групп носит промежуточный характер как в силу слишком малых масштабов интеграции, так и в виду того, что реальные контролирующие группу центры нередко остаются за рамками ее официальной структуры.

В соответствии с основными классификационными признаками (в зависимости от центра формирования, консолидирующего ядра, вокруг которого выстраивается вся группа), официально зарегистрированные ФПГ были условно поделить на три типа:

- "промышленные" (сформированные вокруг либо одного производственного предприятия или группы предприятий);

- "банковские" (сформированные по инициативе и вокруг либо одного банка, инвестиционной компании или комбинированный вариант, когда основу ФПГ составляет банковский союз (равнозначных по силе и величине банков), включающий и другие финансовые институты);

- "торгово-коммерческие".

"Промышленные" ФПГ носят явно выраженную отраслевую направленность, которая определяется предприятием (или группой предприятий), играющим ключевую роль в деятельности объединения.

"Банковские" ФПГ формируются по инициативе участников, но чаще вследствие "финансовой экспансии" банковских институтов, целенаправленно консолидирующих акции торговых, промышленных, транспортных предприятий (непосредственно или через создание холдинговых структур), заинтересованных в надежном и прибыльном вложении денежных средств.

Широкий спектр зарегистрированных групп доказывает, что интеграция по типу ФПГ представляет собой наиболее приемлемый экономический институт переходного периода и построения рыночных отношений, достаточно полно отвечающий потребностям крупных интеграционных систем, с учетом специфических особенностей российского менталитета.

В силу специфики российских условий и наличия особого экономического и политического контекста структуры, получившие в нашей стране название финансово-промышленных групп, пока не стали аналогом западных финансово-промышленных объединений. По своей сути они являются специфическим российским образованием, единственной интегрированной структурой, имеющей законодательное подтверждение.

Список использованной литературы

1. Авдокушин Е.Ф. Международные экономические отношения. - М.: Юристъ, 2001. - 368 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. - 448 с.

3. Мировая экономика / Под ред. В.П. Воронина. - М.: Юрайт-М, 2001. - 186 с.

4. Правоведение / Под ред. В.И. Шкатуллы. - М.: Издательский центр "Академия", 2001. - 352 с.

5. Цветков В.А. Роль финансово-промышленных групп в российской экономике // Экономический журнал. - 2003. № 6. - с. 133-155.

6. Цветков В.А. Финансово-промышленные группы в современном мире // Промышленная политика в Российской Федерации. 2000. № 6, - с. 36-47.