2

Содержание

Введение

1. Методы оценки недвижимого имущества

2. Оценка недвижимого имущества ООО «Энергосетьстрой»

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

Целью написания настоящей работы является изучение правовой среды, в которой происходит оценка собственности, выявление существующих проблем правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Постановка этих вопросов, анализ норм действующего законодательства позволяют выявить целый ряд задач, от эффективного решения которых будет зависеть не только будущее самого института профессиональной оценки, но и развитие отношений собственности в России.

Задачи контрольной работы:

1. Охарактеризовать основные виды оценки имущества предприятий;

2. Рассмотреть сущность затратного подхода при оценке недвижимости;

3. Оценить недвижимое имущество ООО «Энергосетьстрой».

1. Методы оценки недвижимого имущества

Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для поучения которых применяются три стандартных метода:

- затратный метод;

- метод сравнения продаж;

- доходный метод.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует стоимости полного права собственности. Затратный метод применим для определения рыночной стоимости недвижимости любого типа.

Областью наиболее целесообразного или исключительного применения затратного метода является:

- оценка новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке недвижимости;

- оценка объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения.

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:

- определяется рыночная стоимость участка земли;

- определяется восстановительная или замещающая стоимость нового строительства;

- определяется величина накопленного износа.

Рыночная стоимость по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма стоимости участка земли (Сзу) и стоимости нового строительства сооружений (Снс) с учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле:

Сзатр = Сзу + Снс - Инакопл

Для целей определения рыночной стоимости затратным методом участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.

Определение стоимости нового строительства производится:

- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;

- на основании данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников;

- на основании расчетов стоимости нового строительства.

Расчет стоимости нового строительства производится на базе восстановительной или замещающей стоимости.

Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.

Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.

Стоимость нового строительства (Снс) вычисляется как сумма прямых издержек (Спр), косвенных издержек (Скосв) и прибыли предпринимателя (П) по формуле:

Снс = Спр + Скосв + П

К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со строительством.

Практически прямые издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость строительно-монтажных работ.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

Размер косвенных издержек определяется на основании нормативных актов по ценообразованию в строительстве и с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.

Прибыль предпринимателя является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Величина накопленного износа сооружения определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа.

Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, применяются следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод разбивки.

Метод сравнения продаж определяет величину накопленного износа как разницу между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым на дату оценки. Применяется при достаточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на различия объектов сравнения и объекта оценки.

Метод разбивки определяет отдельно каждую составляющую накопленного износа и является наиболее точным. К составляющим износа относят:

- устранимый физический износ (отложенный ремонт);

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний (экономический) износ.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж

Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

1) состав передаваемых прав;

2) условия финансирования сделки купли-продажи;

3) условия продажи;

4) время продажи;

5) месторасположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) характер использования;

9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

- анализ парного набора данных;

- статистический анализ;

- графический анализ;

- анализ тенденций;

- анализ издержек.

К качественным методикам относят:

- относительный сравнительный анализ;

- распределительный анализ;

- метод экспертных оценок.

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение следует отдавать в порядке, установленном перечислением методик.

Корректировки производятся в следующей последовательности:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4) (см. п.5.3.3), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условиях рынка, в любом порядке.

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

Определение рыночной стоимости недвижимости

доходным методом

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:

- прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;

- конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.

Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации, различающиеся исходными предпосылками:

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации по норме отдачи.

Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах.

Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов.

Определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. Для расчета общего коэффициента капитализации, в зависимости от наличия исходной информации, можно применять следующие методы:

- анализ сравнительных продаж;

- анализ коэффициента покрытия долга;

- технику инвестиционной группы.

При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может выполняться с применением техники остатка.

Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Данный метод формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков и в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации.

Анализ дисконтированных денежных потоков определяет настоящую стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется соответствующей рыночной нормой дисконтирования. Метод может применяться к любому потоку дохода и является универсальным.

Капитализация с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации может применяться для постоянных и регулярно изменяющихся потоков дохода. При этом общий коэффициент капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, принимаемой в расчет модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта.

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка.

Полученные разными методами значения рыночной стоимости на заключительном этапе подлежат процедуре согласования, в результате которой анализ характеристик объекта и текущей рыночной ситуации должен определить значимость каждого полученного значения стоимости и в соответствии с этим определить окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

2. Оценка недвижимого имущества ООО "Энергосетьстрой"

Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной работы ситуацию, когда оценщик имеет по объекту оценки всю необходимую информацию и физические возможности применить для определения начальной цены торгов все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Таблица 1. Описание объекта оценки

Местоположение здания
Административный округ:	Ханты - Мансийский автономный округ
Адрес:	г. Сургут, ул. Студенческая, 65, строение
Локальные особенности расположения
Удаленность от центра города, км:	2
Удаленность от центра города, мин. на автомобиле:	1
Удаленность от центра района, км:	2
Транспортная достижимость:	Хорошая
Выход на крупные магистрали:	Прямой
Особенности экологии района:	Удовлетворительная
Другие особенности:	Промышленный район города
Назначение здания:	Нежилое, под детский сад
Юридические права и ограничения:	Собственность
Характеристики по паспорту БТИ
Год постройки:	1970
Строительный объем, куб.м.:	725
Общая площадь, кв.м.:	179,3
Полезная площадь, кв.м.:	138,2
Состояние здания
Износ	65%
Ремонт:	Требует косметического ремонта
Архитектурное своеобразие:	Сведений о принадлежности к памятникам нет
Площадь свободной земли, га:
Конструктивная схема объекта
Материал стен:	Кирпич
Конструкция кровли:	Двускатная
Конструкция фундамента:	Железобетонный, ленточный
Наличие подвала:	Нет
Наличие технического этажа (чердака):	Нет
Коммуникации (наличие, источник)
Электричество:	Есть
Канализация:	Есть
Отопление:	Есть
Вода (холодная/горячая):	Есть
Количество телефонных линий	2
Прочая информация
Озеленение:	Естественное
Наличие мусоропровода, мусоросборника:	Есть в 30 м от здания
Наличие особых условий:	Нет
Владелец:	-

Таблица 2. Информация по земельному участку

Площадь участка, кв.м.:	0,02
Наличие сетей (водопровода, канализации, электроснабжения):	Имеются
Рельеф местности:	Ровный, спокойный
Степень застройки (высокая, средняя, низкая):	Средняя
Доступность до общественных транспортных средств:	Хорошая: газели, автобус
Коммерческая привлекательность участка:	Средняя для офисов среднего класса
Назначение объекта, находящегося на участке:	Нежилое здание под детский сад
Юридическое описание участка
Участок находится в ведении:	РСУ Сургутского АТО
Участок расположен в оценочной зоне №:
Район:	Сургутский
Предыдущие владельцы участка:	Данных нет
Описание оцениваемого имущества:	2х этажное отдельно стоящее здание размеры в плане 7,27 х 16,27м с холодным пристроем, имеющим следующие размеры в плане 2,42 х 7,27, высота помещений 3,05м
Наличие застройки под снос:	Сведений нет
Наличие застройки в прилегающих районах, оказывающих влияние на возведение запланированных сооружений:	Промышленный район, прилегающей застройки нет
Наличие подземных и надземных коммуникаций:	Водопровод, отопление, канализация, электричество, телефон
Наличие зеленых насаждений (качество, тип, возраст и состояние):	Нет
Особые факторы, вытекающие из месторасположения участка в сфере:
Регулирования санитарного и экологического состояния зоны:	Нет
Сноса неперспективных и ветхих строений, расчистка территории:	Нет
Координационные соглашения:	Нет

На основании произведенного анализа мы заполнили следующую таблицу по затратному подходу:

Таблица 3. Расчет стоимости объекта

№	Элемент	Стоимость
1	Стоимость земельного участка	$1 600
2	Стоимость строительства аналогичного нового здания	$15 931
3	Прибыль инвестора (от СМР)	$3 983
4	Итого затраты на строительство (2+3)	$19 914
5	Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)	$1 730
6	Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)	$1 446
7	Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)	$2 466
8	Итого физический износ (5+6+7)	$5 642
9	Устранимый моральный износ	$2 900
10	Неустранимый моральный износ	$1 525
11	Итого моральный износ (9+10)	$4 425
12	Экономический износ	$0
	Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом (1+4-8-11-12):	$11 447

Рыночная стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности рассчитана в таблице 4.

Таблица 4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Показатели		Значения
Процент удорожания арендной платы за офисы по Тюмени в год		1,0%
Резервный фонд на замену и обновление изношенных частей здания в год от СМР		1%
СМР без учета прибыли инвестора		$15 931
Процент износа здания		65%
Прогноз остатка эффективной жизни здания, лет		40
Ставка налога на прибыль от ЧОД		35%
№ Показатели	Расчетные периоды
	1	2	3
Сдаваемая площадь офисных помещений, м3	179	179	179
Базовая арендная плата за м3 в год	$33
Арендная плата с учетом удорожания	$33	$33	$34
Потенциальный валовый доход (1*3)	$5 922	$5 981	$6 041
Скидка на незаполняемость и неуплату в год для офисов среднего класса	3%
Действительный валовый доход (4-5)	$5 744	$5 802	$5 860
Затраты на реконструкцию	0	0	0
Условно-переменные расходы	0	0	0
Условно-постоянные расходы	$129	$128	$127
Резервы	$139	$139	$139
Чистый операционный доход (6-7-8-9-10)	$5 476	$5 534	$5 594
Налог на прибыль	$1 917	$1 937	$1 958
Поток денежных средств после уплаты налога (11-12)	$3 559	$3 597	$3 636
Коэффициент дисконтирования	0,2704
Коэффициент среднего ежепериодического прироста ЧОД	0,0107
Реверсия	$14 148
Текущая стоимость будущих доходов	$4 310	$4 356	$4 403
Текущая стоимость всех будущих доходов (включая реверсию)	$27 217
Стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности:	$27 217

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сведена в таблицу 5.

Таблица 5. Расчет итоговой величины стоимости объекта

Метод расчета стоимости	Результат
Стоимость объекта оценки затратным подходом	$11 447
Стоимость объекта оценки доходным подходом	$27 217
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в долларах США:	$16 000
Дата оценки: 10 Январь, 2009
Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки за 1 доллар США	28,56р.
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в рублях:	457 000р.

Таким образом, стоимость данного объекта недвижимости в 2009 году составит 457 тыс.руб.

Заключение

В конце работы необходимо сделать следующие выводы:

1) Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав.

2) Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

3) Наиболее распространенный метод оценки сооружений - это метод сравнительной единицы.

4) Независимая оценочная экспертиза позволяет установить различные виды стоимости объекта.

5) Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

6) Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях -- замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли

7) Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) -- это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата.

8) Износ -- это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая//СЗ РФ.-1994.- N 32. ст. 3301.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая//СЗ РФ.-1996.- N 5. ст. 410.

3. Федеральный закон от 29 июля 1998г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации//СЗ РФ, 1998, №31, ст.3813.

4. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн//М.: Изд-во Интер-экс-перт, ИНФРА-М, 2003 г.

5. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход//М.: Изд-во Дело, 2000.

6. Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости//М.: Изд-во Дело, 2003.

7. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости//СПб.: Техно-балт,2002г.

8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 2001.