Методи витратного підходу

Реферат

з дисципліни “Страхування”

на тему: «Методи витратного підходу»

Зміст

Вступ

1. Сутність витратного підходу

2. Види зносу та методи його визначення

3. Методи витратного підходу

Висновки

Список використаної літератури

Вступ

Відповідно до методики оцінки, теоретичним фундаментом процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. В даний момент найбільш прийнятними для незалежної оцінки є принципи, які засновані на уявленнях користувача, і включають: корисність, заміщення, очікування.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання.

Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною.

При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Методика оцінки передбачає застосування таких методичних підходів для визначення ринкової вартості майна: витратний, порівняльний, дохідний.

Важливим є визначення найбільш оптимального методу в тому чи іншому випадку. Тому дана тема є особливо актуальною.

Метою є теоретичне дослідження методів витратного підходу для оцінки майна.

1. Сутність витратного підходу

Витратний метод - підхід до оцінки нерухомості, заснований на тому, що покупець не повинен платити за об'єкт більше, ніж вартує його будівництво наново за поточними цінами на землю, будівельні матеріали і роботи. Такий підхід до визначення вартості цілком виправдовує себе, коли йдеться про нові або відносно нові будівлі.

У межах витратного підходу розрізняють такі види вартості - балансова вартість, вартість відтворення і вартість заміщення.

Балансова вартість - це вартість об'єкта, відбита у фінансових і бухгалтерських звітних документах власника, тобто така, що перебуває на балансі підприємства і фіксується в інвентаризаційних відомостях та в інвентарних картках.

Розрізняють повну (первісну) і залишкову балансову вартість.

Повна (первісна) балансова вартість містить у собі фактичні витрати на придбання нового об'єкта на момент постановки його на баланс підприємства-власника.

Первісна балансова вартість у період з 1991 по 1996 рік в Україні офіційно індексувалася і на цей час фіксується в документах підприємства станом на початок кожного року.

Первісна балансова вартість відображає фактичні історичні витрати на придбання об'єкта, які містять у собі повний перелік кошторисних витрат підрядника, що фіксуються в нього у вигляді повних і локальних кошторисів (матеріали, комплектуючі, транспортно-заготівельні й будівельно-монтажні роботи та ін.), та його прибуток. За цією вартістю відбувалася постановка об'єкта на баланс підприємства, і на неї нараховувалася амортизація.

Баланс - це особлива форма обліку всього, що має підприємство.

Амортизація - це поступове (частинами) перенесення вартості об'єкта на вартість виробленого продукту, яке дозволяє частинами відшкодовувати його вартість у процесі реалізації виробленої з його допомогою продукції і яке частинами знижує його балансову вартість на суму амортизаційних відрахувань. Згідно з Законом «Про оподаткування прибутку підприємств» [1], під амортизацією основних фондів і нематеріальних активів слід розуміти поступове віднесення витрат на їх придбання, виготовлення або поліпшення, на зменшення скоригованого прибутку платника податків у межах норм амортизаційних відрахувань (п. 8.1.1 зазначеного Закону).

Первісна балансова вартість за винятком нарахованих амортизаційних відрахувань становить собою залишкову балансову вартість. Нараховану амортизацію називають ще бухгалтерським зносом. Відповідно до Закону нарахування амортизації може відбуватися такими способами: прямолінійним (рівномірним), дегресивним, прогресивним, виробничим.

Прямолінійна амортизація (амортизація рівними сумами за рік) - це амортизація, за якої витрати на об'єкт амортизації списуються на готовий продукт рівномірно, однаковими частинами, виходячи з очікуваного терміну використання об'єкта.

Установлена норма і сума амортизації залишаються незмінними протягом усього амортизаційного періоду (амортизація на основі постійної норми амортизації від первісної балансової вартості об'єкта).

Дегресивна амортизація (амортизація зі зменшуваною річною сумою амортизації) - амортизація, за якої у перші роки використання об'єкта на витрати списуються більш вагомі суми, ніж у наступні роки.

Розрізняють такі форми дегресивної амортизації:

- геометрично дегресивний метод - амортизація на основі постійної норми амортизації від залишкової балансової вартості об'єкта;

- арифметично дегресивний або кумулятивний метод - амортизація на основі добутку вартості, що амортизується, і кумулятивного коефіцієнта;

- метод зменшуваного залишку -- амортизація на основі постійної норми амортизації від залишкової вартості об'єкта, але станом не на кінець, а на початок звітного періоду;

- метод прискореного зменшення залишкової вартості - амортизація на основі подвоєної норми амортизації від залишкової вартості об'єкта на початок звітного періоду;

- метод на основі поступово знижуваних ставок - амортизація на основі норм амортизації від первісної вартості, що змінюються східчасто, ступенево.

Прогресивна амортизація -- це амортизація зі зростаючою річною сумою амортизації; у перші роки використання об'єкта на витрати списуються менші суми, ніж у наступні.

Виробнича амортизація - це амортизація на основі не фактору часу, а фактору рівня експлуатації об'єкта -- його продуктивності; на витрати списуються суми, пропорційні виробленій за період продукції [2].

Повна вартість відтворення - це вартість відтворення оцінюваного об'єкта (його копії) у первісному вигляді в сучасних умовах.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Повна вартість заміщення - це вартість відтворення об'єкта, що є функціональним аналогом оцінюваного (також у новому первісному вигляді станом на дату оцінки).

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Залишкова вартість - це повна вартість заміщення (відтворення) за винятком всіх видів зносу.

При цьому підході оцінну вартість об'єкту визначають як різницю між вартістю їх повного відтворювання або повного заміщення і сумою зносу плюс вартість ділянки землі; її можна визначити по формулі:

Цн = ПСВ - І + Цз, або Цн = ПСЗ - І + Цз (1)

де Цн - вартість нерухомості по витратному методу;

ПСВ - повна вартість повного відтворювання оцінюваного майна;

ПСЗ - повна вартість заміщення оцінюваного майна;

І - вартість зносу оцінюваного майна;

Цз - вартість ділянки землі [5].

2. Види зносу та методи його визначення

Знос - це втрата вартості об'єкта в результаті володіння і експлуатації, вартісне вираження втрати споживчих і економічних властивостей об'єкта. Прийнято розрізняти такі види зносу: фізичний, морально-функціональний, зовнішній і економічний.

Фізичний знос - це втрата вартості внаслідок природних й експлуатаційних причин.

Фізичний знос, який можна усунути, - це втрата властивостей (їх вартості), які можуть бути відновлені ремонтом.

Фізичний знос, який не можна усунути, - це часткова або повна втрата властивостей, які можуть бути відновлені заміною.

Морально-функціональний знос - це втрата вартості внаслідок зменшеної згодом трудомісткості відтворення копії (моральне зношення першого роду) порівняно з оцінюваним об'єктом або аналога (моральне зношення другого роду) порівняно з копією, а також через нестачу або надлишок чогось в оцінюваному об'єкті порівняно з сучасними вимогами ринку до об'єктів даного типу.

Морально-функціональний знос, який можна усунути, - це втрата або відсутність якостей, яких на момент оцінки вимагає ринок від аналогічних об'єктів. Усувається додаванням, заміною або модернізацією відсутніх елементів.

Морально-функціональний знос, який не можна усунути, - це остаточна втрата якостей, яких на момент оцінки вимагає ринок. Усунутий бути не може.

Зовнішній знос - це втрата вартості внаслідок зміни зовнішніх умов: якості місця розташування, оточення, транспортної доступності, екологічної ситуації, нормативно-законодавчої бази, економічних умов тощо.

Економічний знос (економічне знецінення) - це втрата вартості внаслідок зміни кон'юнктури ринку на товар, вироблений даним бізнесом, що знижує реальну прибутковість цього бізнесу.

Знос обраховується в трьох вимірах:

- в абсолютному значенні, грн;

- у відсотковому відношенні до вартості незношеного об'єкта або елемента, %;

- з використанням коефіцієнта залишкової придатності (Kjn).

Національні стандарти містять такі визначення зносу. Знос (знецінення) - це втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній).

Фізичний знос - це знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос - це знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос - це знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Відносно нерухомості, зокрема земельних поліпшень будинків, будівель, комунікацій, інших споруд та їх частин, розрахунок величини зносу нормативно регулюється.

Національними стандартами передбачено, що розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методом строку життя [2].

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкті оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

- величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;

- величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних в об'єкта оцінки;

- величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;

- коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкті оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Метод строку життя полягає в такому. Із часом кожна будова поступово зношується і втрачає можливість виконувати свої первісні функції. З моменту будівництва і запуску в експлуатацію для об'єкта нерухомості від дати введення в експлуатацію до моменту оцінки і до припинення його фізичного існування характерні такі часові періоди: фактичний вік, нормативний термін служби, ефективний вік, строк економічного життя, залишковий строк економічного життя.

Фактичний вік - період часу від дати введення в експлуатацію до дати оцінки.

Нормативний термін служби - нормативно обумовлений період від моменту будівництва до моменту повного приведення в непридатність за дотримання нормативних вимог експлуатації.

Ефективний вік - експертно визначений період, що характеризує вік будови, визначенні! на дату оцінки, за зовнішніми й експлуатаційними ознаками з погляду його функціонального використання. Звичайно він визначає, наскільки старим виглядає будівля на момент оцінки.

Ефективний вік може бути більшим від фактичного, якщо будівля експлуатувалася дуже інтенсивно, і меншим у разі дбайливого ставлення, ретельного догляду і своєчасного ремонту.

Строк економічного життя - період часу від моменту початку експлуатації до завершення використання за функціональним призначенням.

Об'єкт може ще перебувати в придатному стані, але нормативно експлуатувати його за функціональним призначенням не можна. Протягом цього періоду будь-які вкладення в поліпшення нерухомості дають внесок у приріст вартості власності.

Залишковий строк економічного життя - це період часу від дати оцінки до моменту закінчення строку економічного життя відповідно.

3. Методи витратного підходу

В оцінці витратним підходом визначається повна вартість відтворення об'єкта (копії), повна вартість заміщення об'єкта (функціонального аналога), залишкова вартість відтворення (заміщення) об'єкта.

Повну вартість відтворення об'єкта (копії) можна визначити трьома методами: за вартістю конструктивних елементів, на підставі кількісного аналізу, методом реіндексації повної (первісної) і залишкової балансової вартості.

Згідно з методом вартості конструктивних елементів повна вартість відтворення об'єкта визначається підсумовуванням всіх витрат (включаючи прибуток підрядника) за кожним елементом об'єкта. Вартість укладання одиниці (1 м3 бетону у фундаменті, 1 м3 цегельної кладки, 1 м2 перекриття і т.ін.) помножується на будівельний обсяг відповідного конструктивного елемента (фундаменти, стіни та перегородки тощо) і визначається загальна сума.

На підставі кількісного аналізу підсумовуються всі витрати по об'єкту в цілому за видами (елементами) витрат (матеріальні витрати, амортизація, заробітна плата і т.ін.). Ці вартості і витрати повинні відображати масштаби цін і розцінок, що існують на момент оцінки. Якщо їхні значення, використовувані в розрахунках, не відповідають сформованим на дату оцінки ринковим, їх треба приводити до дати оцінки відповідними коефіцієнтами.

Методом реіндексації повної (первісної) балансової вартості первісна балансова вартість, установлена на підставі бухгалтерських звітних документів станом на початок року проведення оцінки, реіндексується зворотним використанням коефіцієнтів офіційної деномінації національної валюти та коефіцієнтів офіційних чотирьох індексацій вартості основних фондів, проведених у період з 1991 по1996 рік, про які згадувалося вище. Зробивши таку реіндексацію, можна вийти на історичну первісну балансову вартість станом на дату внесення об'єкта оцінки до балансу підприємства. Якщо ця вартість відображає реальну вартість об'єкта, за якої він був створений і під час внесення до балансу ця вартість не була перекручена, відповідними ринковими коефіцієнтами, що характеризують зростання цін у будівництві, та індексом інфляції її можна привести до дати оцінки.

При приведенні отриманої в такий спосіб вартості оцінюваного об'єкта до дати оцінки слід використовувати індексацію, засновану на двох джерелах: за даними Держбуду СРСР та Мінрегіонбуду України (додаток №1 та №2 до Постанови Держбуду СРСР від 11.05.1983 р. №94, додаток до листа Держбуду СРСР від 06.09.1990р. № 14-Д, додаток до листа Міністерства регіонального розвитку і будівни-цтва України від 24.04.2008 р. № 9/8-104); на підставі даних Держкомстату СРСР та України (щоквартальний інформаційний бюлетень «Ціни в будівництві»).

Оскільки дані Держбуду СРСР і України мають відомчий характер, більш об'єктивними і незалежними вважаються дані Міністерства статистики.

Щоквартальні інформаційні бюлетені «Ціни в будівництві» відрізняються тим, що в них наводяться докладні індекси фактичних цін на будівельно-монтажні роботи в галузях економіки порівняно з кошторисними цінами, введеними з 1991 року, а також фактичні ціни на широкий перелік будівельних матеріалів по областях. Переведення кошторисних цін 1991 року в ціни 1984 року здійснюється за допомогою застосування наведених у даному джерелі галузевих коефіцієнтів.

Повну вартість заміщення об'єкта (аналога) можна визначити чотирма методами: за вартістю одиничного показника, за вартістю будівництва функціонального аналога, методом «50на 50», за витратами на введення житла [3].

Вартість одиничного показника будівельного аналога можна встановити за довідковими збірниками укрупнених питомих показників вартості відтворення (УПВВ) типових будівельних об'єктів. У них для різних типових об'єктів наводяться питомі (на 1 м3 будівельного обсягу, на 1 м2 торговельної, складської й іншої площі, на 1 м погонний довжини об'єкта, на 1 шт., комплект і т.п.) значення показників вартості їх відтворення. Підібравши за подібними з об'єктом оцінки характеристиками функціональний аналог, у розрахунку його вартості відтворення (А для об'єкта оцінки це вже буде вартість заміщення) слід використовувати зазначене в даному збірнику значення питомого показника. Помноживши обране значення питомого показника на відповідний кількісний показник, характерний для об'єкта оцінки (кількість м3 будівельного обсягу, м2 торговельної, складської й іншої площі тощо), одержимо повну вартість відтворення типового аналога або повну вартість заміщення об'єкта оцінки. Перерахування отриманої вартості на момент оцінки (її приведення до дати оцінки) здійснюється знов-таки з використанням відповідних ринкових коефіцієнтів, що характеризують зростання цін у будівництві і рівень інфляції за відповідний період.

Залишкова вартість відтворення і заміщення визначається множенням повної вартості на коефіцієнт залишкової придатності об'єкта оцінки, що враховує всі види зносу. Цей метод досить поширений в оціночній практиці, і його часто називають методом УПВС.

Метод за вартістю будівництва функціонального аналога аналогічний попередньому, однак на відміну від нього за базовий показник у розрахунках береться норматив витрат на введення одиниці проектної потужності типового об'єкта, аналогічного оцінюваному за функціональним призначенням. Ці нормативи визначені в першу чергу для об'єктів промислово-виробничого призначення. Це, наприклад, витрати на введення в дію електростанції в розрахунку на 1000 квт установленої потужності, цегельного заводу в розрахунку на 1 млн штук цегли в рік, об'єкта для проведення видовищних заходів в розрахунку на 1 глядацьке місце і т.ін. Множенням обраного показника на фактичну потужність оцінюваного об'єкта з наступним приведенням отриманої вартості до дати оцінки визначається повна вартість заміщення, що за винятком зносу дає залишкову вартість заміщення оцінюваного об'єкта.

Метод «50 на 50» полягає в тому, що при спорудженні будов з використанням сучасних, здебільшого дорогих імпортних матеріалів (котеджі, особняки, об'єкти індивідуального будівництва) у договорах з підрядником, як правило, передбачається рівність витрат на матеріали (конструкції, комплектуючі тощо) та інших витрат (на заробітну плату, експлуатацію використовуваної будівельної техніки і т. п.) у структурі сукупних витрат на спорудження об'єкта. Цей метод застосовують авторитетні підрядники - будівельні компанії як гарантію якості і відповідальності здійснення повного комплексу будівельно-монтажних робіт і здачею об'єкта замовнику «під ключ». Такий підхід виключає додаткові витрати замовника, пов'язані з його претензіями щодо конструктивного виконання, необхідності доробок, переробок, псування матеріалів та ін. При оцінці вартості відтворення (заміщення) оцінюваного об'єкта даний підхід дає хоча й досить приблизні, але обґрунтовані і близькі до реальних результати. Він є корисним при здійсненні попередніх та експрес-оцінок вартості об'єкта. Тим більше що з вартістю матеріалів завжди можна досить точно визначитися як замовнику, так і оцінювачу, звернувшись до прайс-листів і інтернет-інформації їх виробників.

Метод за витратами на введення житла полягає в тому, що при розрахунку вартості оцінюваного об'єкта використовується інформація про вартість введення в експлуатацію 1 м2 житла в цінах на дату оцінки. Ця інформація може бути отримана із всеукраїнських і регіональних статистичних збірників, які щорічно фіксують і публікують підсумкові річні дані про капітальні вкладення на житлове будівництво та річну кількість введеного житла. Визначивши за цими даними питомий показник (в розрахунку на 1 м2 введеного житла) і помноживши це значення на площу оцінюваного об'єкта та на інтегральний поправковий коефіцієнт приведення розходжень у конструктивному виконанні житлового об'єкта й об'єкта оцінки, можна розрахувати повну вартість заміщення. Якщо подібні поправки обґрунтовані, досить точні і враховують максимум розходжень, то отримана вартість може відображати близький до об'єктивного результат [3].

Використовуючи деякі методи витратного підходу, слід враховувати той факт, що в будівництві встановлені базові ціни. Такими є ціни, нормативно встановлені в 1955, 1969, 1984 й 1991 роках. Якщо об'єкт був побудований в 1972 році, то його балансова вартість, якщо вона не була навмисно перекручена бухгалтерським обліком, відображала вартість будівництва в базових цінах 1969 року. Відповідно, при приведенні цієї історичної вартості, зафіксованої станом на момент постановки на баланс (1972), до дати оцінки необхідно використати коефіцієнти переведення базових цін, тобто цін, які були базовими в цей період і за якими в цей період здійснювалося будівництво. У цьому випадку це ціни 1969 року і, приводячи їх до дати оцінки, необхідно використовувати статистичні індекси зростання цін у будівництві за період з 1969 по 1984 рік, далі - з 1984 по 1991 рік, з 199.1 по рік, на який є останні офіційні дані про зростання цін у будівництві (індекси) до дати оцінки. Зростання цін у будівництві за період, що залишився до дати оцінки, не врахований даними індексами, можна врахувати за індексом інфляції за період від моменту, на який є останнє значення відповідного індексу до дати оцінки. Даний показник щомісяця публікується у відкритій пресі і на інтернет-сайтах офіційних державних економічних представництв.

Висновки

Оптимальною сферою застосування витратного підходу до оцінки нерухомості, що дає найоб'єктивніші результати, є:

визначення ринкової вартості нових або відносно нових будов, що мають незначний знос і відповідають найефективнішому використовуванню ділянки;

визначення ринкової вартості старих об'єктів нерухомості за наявності надійної інформації для розрахунку зносу;

визначення ринкової вартості будівельних проектів, визначення ринкової вартості об'єктів спеціального призначення;

визначення ринкової вартості об'єктів, з якими рідко полягають ринкові операції;

визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості, непіддатливих оцінці методами прибуткового підходу.

Результати витратного підходу можна побічно використовувати в процесі оцінки об'єкту іншими методами, наприклад, за відсутності необхідних ринкових даних розмір поправки для порівняльного підходу можна визначити як величину витрат на відтворення шуканої характеристики. Витратний підхід вимагає, щоб земля і будівлі оцінювалися роздільно, що дозволяє відділити елементи, що не підлягають страхуванню, при оцінці в цілях страхування.

Витратний підхід має велике значення для ухвалення рішень про економічну доцільність будівництва прибудов або реконструкції будівлі. Для цього передбачувані витрати зіставляються з очікуваним зростанням доходів або можливої ціни продажу модернізованої будівлі.

Список використаної літератури

1. Закон України “Про оподаткування прибутку підприємств”.

2. Економіка підприємства. Збірник практичних задач і конкретних ситуацій: Навч. посібник / С.Ф. Покропивний, Г.О. Швиданенко, О.С. Федонін та ін.; За ред. д-ра екон. наук, проф. С.Ф. Покропивного. -- К.: КНЕУ, 2000. -- 328 с.

3. Оцінка активів підприємства: навчальний посібник / [Панасовський Ю.В., Семененко Б.А., Теліженко О.М. та ін.]; За заг. ред.. Ю.В. Панасовського. - Суми: Університетська книга, 2009. - 512 с.

4. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -- М.: «Тандем», «Экмос», 2000. -- 352 с.

5. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Сост.: Д.В. Виноградов, Владимир, 2007. - 136 с.