Основные виды сделок с недвижимостью

Федеральное агентство по образованию

Вологодский государственный технический университет

Кафедра экономики и менеджмента

Контрольная работа № 1

по "Экономике недвижимости"

Выполнила: Бушковская Е.А.

Группа: ЗМЭ-41

Шифр: 0407300103

Адрес: г. Великий Устюг

ул. Горького д. 3

Проверила: Андреева М.В.

Вологда, 2007

Содержание

Введение

1. Рынок недвижимости. Характеристика рынка коммерческой недвижимости

1.1 Особенности недвижимости как товара

1.2 Понятие и структура рынка недвижимости

1.3 Функции рынка недвижимости

1.4 Субъекты рынка недвижимости

1.5 Виды рынков недвижимости

2. Основные виды сделок с недвижимостью. Купля-продажа предприятий

2.1 Понятие сделок с недвижимым имуществом

2.2 Виды сделок с недвижимостью

2.3 Операции с недвижимостью в составе предприятия

Список использованной литературы

Введение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она выступает и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался первичный и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

1. Рынок недвижимости. Характеристика рынка коммерческой недвижимости

1.1 Особенности недвижимости как товара

Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем что она входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения) С другой стороны является предметом личного потребления выступает основой существования людей Жилые дома квартиры, дачи, хозяйственные постройки гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условии, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России нормам жилые здания по долговечности подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. При этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла объектов недвижимости: рост, стабильность, упадок, обновление. Этот фактор учитывается при оценке и принятии инвестиционных решений Износ характеризует потерю при годности и соответствующее уменьшение стоимости. Различают физический износ, функциональный и внешний износ.

Важную группу признаков недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий. В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п.

Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет. уровень их доходности и рыночную стоимость.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта.

Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели.

Единичные показатели - процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических параметров. Например, соотношение общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом.

Например, кроме размера квартиры и числа комнат, учитывается уровень отделки, месторасположение дома, характеристика окружающей среды и др.

Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться: средний чистый доход от всей недвижимости данного вида.

Пользование недвижимостью затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций.

1.2 Понятие и структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и другого имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе .спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости.

Двойственная природа недвижимости (объект - вещь и объект - право) раздвигает границы традиционных рыночных операций, включает сюда операции с частичным изменением без смены собственника правового статуса (аренда).

Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов:

спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (схема 1).

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных; факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества (м2 м3 соток, га квартир и т.п. , которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на кaждoго покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а, цены постепенно растут.

Схема 1

Элементы рынка недвижимости

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда, покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:

о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

о структуре спроса и предложений по различным объектам;

об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по' районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

специальные исследования, опросы.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;

товары - объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях; * сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций.

Рынок недвижимости носит конфиденциальный характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются на нерегулярной основе. Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе).

Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами. Местные органы власти могут влиять на цены и уровень арендной платы зонированием территорий.

Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос и предложение не всегда диктуют цену купли-продажи: особенно в коротких промежутках времени. Долговечность здании и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. Спрос на недвижимость более изменчив, более зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, страх потерять деньги и другие факторы могут существенно влиять на характер спроса.

Рынок недвижимости по различным параметрам (функциональное использование, географический фактор, качество объектов и др.) может подразделяться на ряд сегментов. По функциональному использованию объектов рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, рынок жилья и других объектов личного потребления, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. На каждом из этих рынков складываются свои особые условия.

1.3 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сфера предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает; людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в: недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множeствa независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлторы, оценщики, агенты, страховщики, брокеры, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно - технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективны стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

1.4 Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости является российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

законодательное установление правил и ограничений

учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РФ и муниципальных органов дифференцируются.

Недра, лесной и водный фонд находятся в ведении Российской Федерации и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода.

В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: бюро технической инвентаризации, органы Роскомзема, учреждения Министерства юстиции РФ, Комитеты по управлению государственным имуществом. Комитеты муниципального жилья и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности.

Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлторы, оценщик дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Коммерческие организации могут заниматься любы видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациям Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного, фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полугоры тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Российская и региональные гильдии риэлторов созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости. И самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

организуют обучение и сертификацию специалистов - риэлторов фирм;

гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;

дают рекомендации фирмам - членам гильдии по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов -- членов ассоциации;

участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;

оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества иностранные лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке движимости являются Физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные(физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Уполномоченные государством органы инвестирую в основном объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование науку и экологию.

В последние годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько

продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право:

самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

контролировать целевое назначение инвестиций;

владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее, чем через год с момента опубликования;

не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;

безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

признания инвестора банкротом;

стихийных бедствий, катастроф;

введения чрезвычайного положения;

если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;

приобретения предприятий;

создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

приобретения долей участия в предприятиях, паев, акции и других ценных бумаг;

предоставления займов кредитов, имущества и имущественных прав.

1.5 Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному ;назначению и другим показателям (таблица 1).

Таблица 1.

Классификация рынков недвижимости фацетным способом

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков недвижимости
1	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
2	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
3	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
4	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
5	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
6	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав. 5). Рента; 6. Обмен. 7. Страхование. 8. Приватизация. 9. Деприватизация. 10. Долевой взнос. 11. Лизинг. 12. Траст. 13. Управление и др.
7	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
8	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных.
9	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов в бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.,

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

По основному признаку - виду объектов недвижимости выделяется не менее 8 специфических рынков (см. таблицу 1), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развиты рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков; его сегментирование и основные параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

высокими темпами прироста продаж участков;

быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка - один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар - земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому; психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных кoнкypeнтoв, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом ("стоимость времени" на освоение участка).

Рынок жилья сегментируется по качеству домов (пятиэтажки - панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки - 9, 12, 16, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1-комнатные, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилы строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет пример' но четверть их общего объема, в сфере строительства эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн. семей и одиночек живут в "коммуналках" , общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на. площади 5 кв. м на человека. Но только 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12 - 15 годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяется четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

2. Основные виды сделок с недвижимостью. Купля-продажа предприятий

2.1 Понятие сделок с недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблица 2).

Таблица 2.

Классификация сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Признаки классификации	Виды сделок
1. Законность содержания	Действительные - как юридический факт Недействительные - не соответствующие требованиям закона
2. Число сторон	Односторонние - по воле одного лица Двух- и многосторонние
3. Форма совершения	Письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре В простой письменной форме, зарегистрированные в государственном реестре
4. Момент возникновения прав	Реальные - после передачи объекта и государственной регистрации сделки Формальные - заключенные в установленной форме
5. Обязанности сторон	Возмездные - при встречном удовлетворении Безвозмездные - без встречного удовлетворения
6. Определенность взаимных обязательств сторон при заключении сделки	Коммуникативные - объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены Условные - возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее не известно (алеаторные) а) с отменительным, б) с отлагательным условием
7. Место совершения	На организованном рынке - на аукционах, конкурсах и т.д. На неорганизованном рынке
8. Способ заключения	Лично Представителем по доверенности

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

- односторонняя реституция - все исполненное обрат' но получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства;

- никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

2.2 Виды сделок с недвижимостью

Операция (сделка) - это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

купля-продажа участка, а также права его аренды;

сдача в аренду;

залог земельного участка и права на землю;

передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;

передача в пользование;

предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

выкуп для государственных и муниципальных нужд;

приватизация.

По распоряжению жильем:

приватизация комнат и квартир;

купля-продажа жилья;

расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

обмен;

сдача жилья в аренду;

имущественный наем;

кредитование под залог (ипотека);

участие в долевом строительстве;

признание прав собственности по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

купля-продажа;

сдача в аренду;

купля-продажа имущественных комплексов;

сдача в аренду имущественных комплексов;

передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;

кредитование под залог (ипотека);

мена;

признание права собственности или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими.

2.3 Операции с недвижимостью в составе предприятия

Рынок недвижимости принято разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими право собственности являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых помещений могут быть:

офисные помещения;

торговые площади и складские помещения;

социальные, культурные, бытовые объекты;

промышленные объекты, предприятия;

объекты незавершенного строительства;

памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью государственной собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

продана юридическим или физическим лицам;

передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр.

При оформлении купли-продажи необходимы следующие документы:

свидетельство о праве собственности, свидетельство о внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право собственности;

технический паспорт БТИ с приложениями, в том числе:

информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами;

принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;

данные по износу;

уставные документы;

договор аренды или пользования на землю.

Оформляется сделка договором купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства.

Все большее распространение получают сделки купли-продажи действующих предприятий.

Смена собственника может произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается и нотариально удостоверяется договор о залоге.

Смену собственника путем замены учредителей можно рассматривать как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы - продавца недвижимости на учредителей фирмы - покупателя.

Предприятие, с точки зрения гражданского законодательства, это обособленный имущественный комплекс, а в рамках рыночного оборота предприятие - самостоятельный товар. В его состав часто входят отдельные объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как сделки с самим предприятием. Например, продажа земельного участка сопряжена с тратами значительного времени и средств, которых можно избежать, приобретая не земельный участок, а предприятие в целом.

При этом предприятие является самостоятельным объектом гражданских прав и в то же время недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах и др.

Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 848 с.

2. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие, 3-е изд., исправл. и дополн. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2003. -168 с.

3. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие - Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 352 с.