2.2 Механизмы управления жилой недвижимостью

Опыт ряда зарубежных стран показывает, что наличие профессионального управления недвижимостью - одна из составляющих, сильно влияющая на привлекательность того или иного объекта. По мере того как покупатель начинает обживать свое жилище, возникает вопрос о том, кто же все-таки управляет домом. Ведь не всегда эксплуатация жилья проходит гладко, что называется, без сучка и задоринки. Хорошо, если вы приобрели жилье в доме муниципальном, который относится к ведению ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ (компании, специализирующиеся на обслуживании жилых домов, как правило, уже `закреплены` за каким-либо жилым объектом). А если подобных организаций нет, кто отвечает за соответствующие неисправности и неполадки? Частных управляющих компаний в столичном жилом секторе практически нет. Говорить о существовании рынка подобных структур тоже не приходится. [8]

Управляющая компания

В отличие от коммерческой управление жилой недвижимостью - дело не менее, а то и более хлопотное. Говорить о доходности подобного бизнеса не приходится, потому что его доходность составляет 10-15%. Невысокая доходность связана в первую очередь с нежеланием потребителя платить за эксплуатацию своих кровных метров, да и ставки за управленческие услуги в жилом секторе гораздо ниже расценок, установившихся в коммерческом. Помимо прочего, работа в этом виде бизнеса усложняется некоторыми особенностями. Так, например, в отличие от офисных помещений, где люди присутствуют строго определенное время, в жилом доме человек находится практически постоянно, что осложняет эксплуатацию здания и повышает возможность возникновения аварийных ситуаций. Соответственно риски в работе управляющей компании увеличиваются, так как она несет своего рода ответственность за самих жильцов, их жизнь. Что касается собственников, то здесь речь идет не об одном или нескольких, как в каком-нибудь торговом или бизнес-центре, а о сотнях собственников, сосредоточенных на одном объекте. Зачастую компании применяют основы статистики для оценки и минимизации рисков, и, конечно, процент недобросовестных жильцов закладывается в ежемесячную ставку. Техническое состояние домов не всегда находится на должном уровне, подобного нельзя сказать об элитной недвижимости, однако это не подразумевает того, что эксплуатация ее будет проходить проще. Совершенно ясно, что когда в доме проживает не более 50 человек, то приходится учитывать пожелания и недовольства каждого из них в отдельности, а это отнюдь не уменьшает долю риска. Однако владельцы элитных квартир заинтересованы в профессиональной эксплуатации своего дома и прилегающей территории. Специально для претензий жильцов предусматривается круглосуточно работающая аварийная служба. [8]

Эксплуатация жилой недвижимости, как уже отмечалось, существенно отличается от эксплуатации коммерческой. Для управления в коммерческом секторе важен фактор максимального извлечения прибыли, в жилом спектр услуг ограничивается оперативным управлением, не опирающимся в значительной степени на основы финансового менеджмента. Оперативное управление представляет собой эксплуатацию и ремонт технических систем, коммуникаций, контроль за электрообеспечением, развитие телекоммуникационных услуг, поддержку в надлежащем состоянии охранных систем, систем пожарной безопасности, уборку помещений и благоустройство прилегающих территорий (клининговые услуги). Соответственно и технический персонал здесь представлен достаточно полно: лифтеры, электрики, сантехники и другие. Обязательно взаимодействие управляющей компании с поставщиками тепла, электроэнергии, с надзорными и контролирующими органами.

Добровольно-принудительные дополнительные услуги

Но все-таки давайте поговорим о том, какие услуги будут оказаны по умолчанию в момент приобретения квартиры, а именно еще на стадии заключения договора (указание в самом договоре или в пакете прилагаемых к нему документов). В нем должны быть четко указаны услуги, которые оказываются дополнительно, поскольку и оплата за них будет взиматься дополнительно (например, вывоз мусора, обслуживание автостоянки и т. д.).

Надо заметить, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, преследующие свои цели. В данной ситуации главная задача девелопера - защита собственных интересов при сдаче дома и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Однако компании, вышедшие на рынок исключительно со своими площадями, могут при достаточном опыте практической деятельности обслуживать не только свои, но и сторонние объекты. Разумеется, удобнее и выгоднее для застройщика, когда дочерняя компания работает исключительно с материнской. Мало того, что собственные эксплуатационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта, помимо этого, по постановлению правительства столицы 0,6% от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома, что весьма удобно. Конечно, в случае каких-либо просчетов подконтрольная эксплуатационная компания сможет прикрыть девелопера, но в условиях отсутствия конкуренции на рынке эксплуатации жилой недвижимости эксплуатирующей компании, дабы получать крупные и выгодные заказы, будет максимально удобно аффилироваться с каким-либо клиентом, а сделать это логичнее всего через оформление именно дочерней структуры. [8]

Владельцы квартир вправе сами заключить договор с управляющей компанией, которую сами же вправе выбрать, самостоятельно также можно избрать способ управления, который конкретно оговаривается в документах. Но как уже говорилось выше, чаще всего управляющие компании создаются самими застройщиками, и, как правило, выбора у жильцов не остается, за них уже все решено, остается только принять компанию. Вопрос обслуживания решается до момента заселения. Согласно законодательству, застройщик обязан создать ТСЖ (товарищество собственников жилья), заключая договор с эксплуатирующей компанией. Однако застройщик сохраняет право заключения договора (в том числе и с управляющей компанией) с момента регистрации этого товарищества до момента, пока 30% жильцов не оформят право собственности.

Зачастую эксплуатирующие компании занимаются нечестным бизнесом, устанавливая официальные и неофициальные тарифы на услуги. Во временном континууме: от появления фактических пользователей недвижимостью до полной их ориентировки в ситуации - происходит зачастую нечто любопытное. На первом этапе эксплуатирующая компания застройщика собирает платежи, варьируя планку стоимости услуг так, как захочется. Как правило, подобные действия используются в элитных новостройках, поскольку жильцы имеют высокий уровень доходов. [8]

Эксплуатирующие компании совместно с ТСЖ могут устанавливать свои расценки на дополнительные виды сервиса (например, охрану), так как кроме сумм за жилищные услуги и коммунальное обслуживание с фиксированными тарифами через ТСЖ проходят дополнительные средства на управление домом. Случается, товарищество, созданное застройщиком, принимает решения, не ставя в известность жильцов, уведомляя их лишь тогда, когда с них взимаются очередные суммы. Чаще всего жильцам не под силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ, застройщика и его управляющей компании.

Но если жильцы недовольны управляющей компанией, то они сами могут решить, с кем им сотрудничать в дальнейшем. Уровень обслуживания может быть проконтролирован домовладельцами по средствам их участия в товариществах собственников жилья (ТСЖ). Каким образом принимать участие в управлении домом, жильцы могут решить на общем собрании владельцев квартир. Решение о смене управляющей компании может быть принято большинством голосов при более 50% собравшихся. Отказавшись от услуг не устроившей жильцов эксплуатирующей организации, собственники ищут нового управдома на открытом рынке. Как правило, ТСЖ ставит вопрос перед правлением о замене управляющей компании на основании тендера. Конечно, законодательство дает жильцам право изменить форму управления домом, но создание ТСЖ - дело хлопотное, требующее оформления большого числа документов, а, к слову, в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух.

Если говорить о ценах, то в среднем эксплуатация элитной жилой недвижимости обходится жильцам от $3 до $6 за квадратный метр, - рассказывает Алена Бригаднова. - В эксплуатационные расходы входит аренда земельного участка, зарплата сотрудников эксплуатирующей организации, уборка, обогрев, водоснабжение и охрана. Разумеется, что услуги интернет-провайдеров, спутниковое телевидение, телефонные переговоры (международные или междугородние), а также пользование объектами инфраструктуры (кинозал, салон красоты) не входят в указанные платежи. Себестоимость этих услуг не так сильно изменилась за последнее время, в отличие от цен на недвижимость, да и расценки по конкретным платежам (квартплата, оплата электроэнергии и т. д.) не отличаются от тех, что установлены Мосводоканалом, Мосэнерго. Уровень стоимости управления недвижимостью в столице, на мой взгляд, на должной высоте, говорить о его завышенности было бы неверно. В конце концов, на рынке достаточно эксплуатирующих компаний, предлагающих различный уровень цен, например, какая-либо компания заодно только свое присутствие обойдется жильцам дома в $1,5 с квадратного метра или же есть те, которые обойдутся в меньшую стоимость - в 25 центов, например. На сегодняшний день ТСЖ может доверить любой эксплуатирующей организации обеспечивать функционирование жилого дома, будь то ДЕЗ или частная компания, которая будет оказывать тот же спектр услуг. Договоры на оплату электроэнергии, водоснабжения заключаются автоматически вне зависимости от эксплуатирующей компании, разница лишь в качестве услуг. Однако, что и говорить, профессионализм, оперативность, качество оказываемых услуг на стороне частных компаний`. [8]

Несмотря на то что управление жильем не приносит ощутимой прибыли, многие аналитики рынка считают, что управление недвижимостью в жилом секторе - дело очень перспективное, которое будет развиваться постепенно, что приведет к качественному росту рынка. Управление жилой недвижимостью станет не менее прибыльным бизнесом, чем управление коммерческой. Качественное управление всегда будет пользоваться спросом у жильцов, поэтому и требования собственников недвижимости будут ужесточаться. Как следствие, на рынке недвижимости возникнет ситуация, провоцирующая конкуренцию в этой сфере. В первую очередь могут активизироваться компании с западными корнями (правда, их процент в жилой недвижимости пока близок к нулю), поскольку опыт зарубежных компаний в данном вопросе мог бы пригодиться. Дочерние компании застройщиков и государственные организации, существующие на бюджетные дотации, превалирующие на рынке, вступят в основную конкурентную борьбу. Хотя РЭУ, ДЕЗы и ЖЭКи зачастую не предоставляют клиентам практически никакого сервиса, так как не имеют должной финансовой мотивации для качественного ведения бизнеса. Однако и доля частных компаний, по оценкам экспертов, не превышает 10-15% от всего объема рынка, и это несмотря на то, что количество частных и государственных компаний почти одинаково. Но надо отметить, что как только тарифы ДЕЗов достигнут уровня рыночных (а подобную перспективу нам обещают уже к 2008 году), собственники всерьез задумаются - кому и за что они платят деньги и какого качества услуги получают.

Эксперты отмечают, что ситуация, при которой происходит замена эксплуатирующей организации, всегда конфликтна, что она требует присутствия юристов, инженеров, финансистов, поэтому смена, осуществляемая жильцами самостоятельно, зачастую заходит в тупик. Да и единого реестра или списка организаций, в которые можно было бы обратиться, чтобы привлечь их в качестве эксплуатирующей компании, не существует. Обращаться в какую-либо компанию, которую рекомендуют другие, уже оценившие ее в работе, возможно, но где гарантия того, что данная компания будет также хороша и в вашем конкретном случае, субъективность мнений играет в этом вопросе далеко не последнюю роль. Ведь каждая компания имеет как негативные, так и позитивные опыты. Управляющие компании не заинтересованы в разглашении условий своих контрактов, в связи с этим такого понятия, как репутация, попросту нет. Нехватка сведений о деятельности эксплуатирующих организаций зачастую связана не с недобросовестными намерениями застройщиков и инвесторов, а с отсутствием у них потребности в такой информационной деятельности: от мнения конечных потребителей решение о сотрудничестве почти не зависит. Нынешним управляющим компаниям просто незачем заботиться о своей репутации. В будущем, скорее всего, наиболее оптимальным вариантом жилищного управления станут компании, делящиеся по территориальному принципу, успешно работающие на большом количестве объектов. [8]