Экономика недвижимости

7

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ЮГОРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Контрольная работа

по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Вариант №24

Ханты-Мансийск - 2009

Теоретический вопрос. Специфика земельных участков, как важнейших объектов недвижимости

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром -- объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен -- снижается.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов -- экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Земля -- специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

1. Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли -- это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков.

Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

2. Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

а) по элементам сравнения;

б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га -- для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1м² -- в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;

3) цена за 1 фронтальный метр -- для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот -- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности -- коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

-- цена за I м² общей или чистой площади;

-- цена за 1 м³ -- для складов, элеваторов и др.;

-- цена за единицу, приносящей доход -- место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Ц_р = Ц_н х К₁ х К₂ х К₃ х ... х К_п,

где Ц_р -- рыночная цена;

Ц_н -- нормативная цена земли;

К₁ ... К_п -- коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

3. Арендная плата

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда -- форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором, если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, в том числе и земли, -- за три месяца.

Закон позволяет устанавливать предельный (максимальный) срок аренды.

Арендная плата определяется договором по согласованию сторон. Если в договоре не определен порядок, условия, сроки, то обычно применяются условия, принятые при сдаче в аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей.

Формы арендных платежей принимаются в виде:

а) в твердой сумме платежей, вносимых либо периодически, либо одновременно;

б) доли продукции или доходов, получаемых от использования арендуемого имущества;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или в аренду;

д) возмещением арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного имущества (земельного участка).

В законе оговорены и другие моменты взаимоотношений арендодателей и арендаторов.

При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть передано и право владения и пользования земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости.

В случае продажи земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданиями или сооружениями, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

В договоре об аренде зданий и сооружений устанавливается размер арендной платы за здания и сооружения, включая и размер платы за пользование земельным участком, на котором расположены данные здания и сооружения.

Договоры об аренде подлежат государственной регистрации.

При рыночных отношениях размер арендной платы за единицу площади земли определяется в договоре аренды. Техника расчетов величины арендной платы (Ал) может быть различной: на основе цены (стоимости) земли (Цз), нормы удельного ссудного процента (С) и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях по формуле:

Ап = (Цз : Т) 100

Так как Цз = R/C,

где R -- величина земельной ренты, то Ап= R : С : Т, где Т -- срок аренды земли в годах.

В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Земельный налог взимается ежегодно. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением общей экономической конъюнктуры, не зависящей от пользователя земли и условий хозяйствования.

Ставки земельного налога определяются отдельно по категориям земель в соответствии с их целевым назначением, а также по видам и подвидам земельных угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, крупным населенным пунктам.

Так как сельскохозяйственные угодья занимают центральное место при оценке земельных ресурсов, их оценка может служить базовой оценкой при определении цены других видов угодий.

По методике проф. Сурина А. И. (Санкт-Петербургский Аграрный Университет) оценка земельного участка должна учитывать:базовую оценку, размер реального дохода (эффект от использования земель, оценку потерь, которые могут быть нанесены: народн ому хозяйству в целом, фирме, предприятию (хозяйству) в связи с утратой земельным участком его потребительских свойств).

В основу базовой оценки, по мнению проф. Сурина А. И., должен быть положен суммарный народнохозяйственный эффект, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих участку свойств в соответствии с достигнутым уровнем производительных сил.

Формула базовой оценки может быть представлена в следующем виде:

О = Сс.х.Кс + СлКпр + СгКэф + СвКв + Аф

О -- базовая оценка земли в руб.;

Сс.х. -- оценка сельскохозяйственного потенциала;

Кс -- коэффициент приоритета сельского хозяйства в регионе;

Сл-- оценка лесохозяйственного потенциала;

Кпр - коэффициент природоохранного значения лесных угодий;

Сг -- оценка геологического потенциала;

Кэф -- коэффициент эффективности добычи полезных ископаемых;

СвКв -- оценка и коэффициент водохозяйственного потенциала;

Аф -- стоимость инфраструктуры на земельном участке

Поскольку нет единой методики оценки земельных ресурсов, предлагаемая формула может быть использована при заключении сделок по недвижимости, требующих проведения оценки земельного участка.

При оценке земельных ресурсов, как видно из приведенной формулы, должно быть учтено множество факторов, среди которых решающее значение имеют: местоположение участка, его транспортная обеспеченность, характер проектируемого объекта строительства на участке, затраты, связанные с реализацией дополнительных требований заказчика: снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка и т. д.

Задача. Определить стоимость объекта недвижимости

Площадь здания 300 кв.м, стоимость 1 кв.м этого здания в ценах 2003 года 6 200 руб./кв.м, физический износ 25%, стоимость участка земли 150 000 руб.

Решение.

Стоимость объекта определяется по формуле:

А_об = А_з.у. + А_зд. - И

где, А_з.у. - стоимость земельного участка;

А_зд. - стоимость здания;

И - сумма физического износа.

Стоимость здания определяется по формуле:

А_зд. = S * Р

где, S -площадь здания;

Р - цена за 1 кв.м.

Сумма износа можно определить следующим способом:

И = (И_% * А_зд.)/100%

где, И_% - процентное соотношение величины износа.

А_зд. = 300 * 6 200 = 1 860 000 руб.

И = (25% * 1 860 000)/100% = 465 000 руб.

А_об. = 150 000 + 1 860 000 - 465 000 = 1 545 000 руб.

Вывод: стоимость объекта недвижимости равняется 1 545 000 рублей.

Список используемой литературы

“Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996

Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

Теория и методы оценки недвижимости. - СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2000.