Процесс оценки недвижимости

16

План

Процесс оценки недвижимости, оформление результатов оценки

Преимущества и недостатки затратного подхода

Задача

Список литературы

Процесс оценки недвижимости, оформление результатов оценки

Оценка недвижимого имущества необходима при:

· операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акции;

· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

· страховании объектов недвижимости;

· кредитовании под залог объектов недвижимости;

· внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

· ликвидации объектов недвижимости;

· исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

· международных стандартов оценки;

· перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

· принципа финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомится с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при рыночных условиях, т.е. если:

· на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

· период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

· состоянии рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимость аренды;

· при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки.

Принцип полезности - означает , что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Вторая группа принципов оценки.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип сбалансированности - для типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальные сочетания которые обеспечивают максимальную стоимость недвижимости.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

· пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

· разделение во видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

· разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного владения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда выравнивает доходность инвестиций в различных сегментах рынка недвижимости.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирает тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяет как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая о зонировании и нормы охраны окружающей среды и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. На принципах базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнения продаж и затратный.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

Источники информации

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка Анализ земельного участка

как условного с улучшениями

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

оценка стоимости на основе доходного подхода

оценка стоимости на основе сравнительного подхода

оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получение кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:

· оценка недвижимости земельного участка;

· оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;

· вычет накопленного улучшениями износа;

· суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

Затратный подход используется в следующих случаях:

- наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

- для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

- в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;

- для целей страхования;

- при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;

- при оценке земельного участка методом физического остатка;

- при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции;

- в инвестиционных проектах - при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;

- для целей налогообложения;

- для получения кредита в банке.

Затратный метод не следует применять в следующих случаях:

- для зданий, имеющих историческую ценность;

- когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

- когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановлении точной копии объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создает объект, отличающийся от оцениваемого.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

1. На основе сметной стоимости строительства.

В нашей стране стоимость строительства определяется как сметная стоимость строительства в соответствии со Сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции - lV часть Строительных норм и правил (СНиП).

Строительно-монтажные работы.

Затраты на приобретение инженерного оборудования.

Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

2. Индексный способ оценки объекта недвижимости - предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценке основных фондов (средств) предприятий и организации, утвержденным постановлением правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3. Метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта.

4. Метод разбивки на компоненты. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, на рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.)

Определение износа объекта недвижимости.

Износ - это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Для недвижимости различают три вида износа: физический, функциональный, экономический (по внешним причинам, по причинам местоположения).

Физический износ - обусловлен изменениями физических свойств объекта в соответствии со временем (снижается прочность стен, бледнеет покраска, ржавеют трубы и т.п.). Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым.

Устранимый износ - затраты на восстановление износа меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый износ - затраты на устранение износа превосходят стоимость, которая могла быть добавлена.

Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.). Также может быть устранимым и неустранимым.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Экономический (внешний) износ - износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и прочими факторами (постройка рядом с объектом аэропорта, скоростной магистрали, завода и т.п.).

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

Другим способом измерения внешнего износа является сравнивание доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Задача

Определить стоимость оцениваемого объекта. Известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным объектам, два из которых расположены в центре города и один на окраине. Данные представлены в таблице.

Характеристики сравнения	Оцениваемый объект	Продажи
		№ 1	№ 2	№ 3
Местоположение	Яснево	Яснево	Центр	Центр
Состояние квартиры	Хорошее	Неплохое	Хорошее	Неплохое
Цена продажи р/1м.кв.	-	600	960	800

Цена оцениваемого объекта = 600 * 960 / 800 = 720 руб. за метр кв.

Ответ: 720 руб. за метр кв.

Список литературы:

1. Оценка недвижимости - А.Г.Грязнова, М.А.Федотова - М.: Финансы и статистика - 2005г.

2. Оценка недвижимости - И.В.Гранова - СПб.: Питер - 2001г.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело - 2003г.

4. Экономика недвижимости: Учеб. Пособ./ Под ред. В.И. Ресина - М.: Дело - 2002г.

5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. - 2е изд. - М.: Маркетинг - 2003г.