КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: "Региональная экономика и управление"

Тема: Управление эффективным землепользованием в Ульяновской области

Содержание

Введение

Глава 1. Основные проблемы использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве

1.1 Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1.2 Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Глава 2. Интенсификация земледелия как необходимое условие повышения эффективности использования земли

2.1 Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятия Федерального Закона "об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Заключение

Список литературы

Введение

Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.

Главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения - обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в Ульяновской области. На это, в принципе, должны быть направлены все основные нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками в аграрном секторе.

Земли сельскохозяйственного назначения, как объект правового режима, имеют тройственную правовую характеристику: общий объект (часть земельного фонда), на который распространяется общий правовой режим использования земли; родовой объект (категория земель земельного фонда), на который распространяются правила особого правового режима, предназначенные для земель сельскохозяйственного назначения; а также непосредственным объектом (как сельскохозяйственное угодье), на который распространяется действие норм земельного, финансового, хозяйственного, водного и иных отраслей права.

В условиях проведения в России земельной реформы особую роль начинает играть оценка земель, которая в первую очередь необходима сельскохозяйственным предприятиям в границах производственных подразделений хозяйств, полей и участков угодий, т.е. внутрихозяйственных территориальных единиц. И связано это, прежде всего с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении многих практических задач, а именно:

* анализе и планировании хозяйственной деятельности предприятия, обосновании заданий хозрасчётным подразделениям по производству продукции земледелия;

* организации рационального использования земель: определении оптимальных размеров площади, трудовых и материальных ресурсов производственных подразделений, а также объёма производства и реализации продукции; размещении посевов сельскохозяйственных культур и севооборотов; организации территории севооборотов: разработке мероприятий по улучшению производительных и технологических свойств земель с целью повышения плодородия почв и снижения затрат в земледелии;

* регулировании земельных отношений: обосновании оплаты труда при подряде и арендной платы за землю при аренде; контроле за использованием и охраной земель; разрешении споров между арендаторами и арендодателями, владельцами и землепользователями; установлении размера компенсации потерь (убытков) в связи с изъятием и перераспределением земель, из-за стихийных бедствий.

Для современного этапа развития АПК Ульяновской области главные проблемы заключаются не в изменении форм собственности на землю, а в совершенствовании организации производства, создании более благоприятных экономических условий для сельскохозяйственных товаропроизводителей, в восстановлении и дальнейшем повышении научно-технического уровня сельского хозяйства. Эти проблемы позволяет решить оптимальное землеустройство предприятий, основанное на научно - обоснованной методической базе оценки земель предприятий.

Неутешительные итоги проводимой в стране земельной реформы обусловлены снижением роли землеустройства как основного механизма её осуществления. Через систему землеустройства осуществляются основные функции государства по управлению земельными ресурсами: планирование, организация рационального использования и охраны земель, информационное обеспечение (земельный кадастр и мониторинг), контроль и т.д.

Тема курсовой работы очень актуальна потому что, на сегодняшний день на проведение земельно-оценочных работ из государственного бюджета выделяется явно недостаточное количество средств, что может привести к отрицательным последствиям в будущем. В результате не будут удовлетворены собственные потребности не только будущих поколений, но и настоящего.

Основной задачей внутрихозяйственного землеустройства остаётся разработка для сельскохозяйственных предприятий (акционерных обществ, товариществ, кооперативов; крестьянских хозяйств и др.) научно - обоснованных мероприятий по организации их территории, которые обеспечили бы полное, рациональное и эффективное использование земли, высокопроизводительное применение сельскохозяйственной техники, сохранение и повышение плодородия почв, предотвращение эрозионных процессов, сохранение и улучшение природных ландшафтов, правильную организацию труда.

Глава 1. Основные проблемы использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве

1.1 Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 Земельного кодекса РФ).

До земельной реформы и реорганизации бывших колхозов и совхозов деление земель сельскохозяйственного назначения на сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные угодья не имело правовых последствий, так как все эти земли закреплялись за сельскохозяйственными организациями на одном праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и находились в государственной собственности.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий резко поменялся в ходе осуществления земельной реформы.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно - исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Важной проблемой является правовой режим земель сельскохозяйственных товаропроизводителей до конца неурегулированный нашим законодательством (в частности, проблемой является то, что до сих пор не все организационно-правовое формы сельскохозяйственных предприятий корреспондируются с Гражданским кодексом РФ).

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ - земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно - исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

Согласно статистике именно сельскохозяйственные предприятия-товаропроизводители используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения.

Землям сельскохозяйственного назначения придаётся особое значение в силу следующих факторов: ограниченности (неизменности количества); неперемещаемости; невоссоздаваемости; неуничтожаемости; практически неисчерпаемости производительной силы.

Издревле земли сельского хозяйства давали человечеству всё самое необходимое. И не случайно они ставятся законодателем на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение - производство сельскохозяйственной продукции. Поэтому при характеристике этих земель выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие, при отсутствии плодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

В связи особенностям правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их особой ценностью законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет землепользования. Статья 78 Земельного Кодекса РФ говорит о том, что земли, пригодные для нужд сельского хозяйства предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Строго ограничена возможность изменения целевого назначения этих земель, и их изъятие из сельскохозяйственного оборота. При предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения приоритетность пользуется именно сельскохозяйственное предприятие. Законодатель не предусматривает первостепенность предоставления земельного участка в зависимости от того, для каких сельскохозяйственных форм ведения хозяйства собирается использовать эту землю претендент. Однако необходимо учитывать экономическую выгоду данного вида производства, а также насколько умело и рачительно будет использоваться участок соответствующим претендентом.

Законодатель выделяет следующие виды сельскохозяйственных угодий:

- сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой худшего качества;

- сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня;

- особо ценные для данного региона продуктивные земли.

В соответствии со ст. 79 Земельного Кодекса РФ изъятие сельскохозяйственных земель с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается только в исключительных случаях:

- для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества;

- изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой средне-районный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно - бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

- особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно - производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В случае установления неправомерного изъятия сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственного производства, возмещаются не только убытки, причинённые таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного производства. Также убытки будут возмещены при ограничении какими-либо предприятиями или организациями использование земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные товаропроизводители, в соответствии с законодательством, могут использовать земельные участки на таких правах, как право собственности и право бессрочного (постоянного) пользования. Кроме того, земельный участок может находиться у сельскохозяйственного предприятия в аренде или безвозмездном срочном пользовании. В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, права на земельные участки возникают на общих основаниях и на специальных - по земельному законодательству.

1.2 Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

- гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

- казачьими обществами;

- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, коммерческими и некоммерческими организациями, однако лишь для ведения сельскохозяйственного производства или иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Гражданам земельные участки предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Общая дееспособность граждан определяется нормами гражданского законодательства, то есть, как правило, возникает в полном объёме с наступлением совершеннолетия (по достижении восемнадцатилетнего возраста).

Получение земельного участка для личного подсобного хозяйства предполагает проживание вблизи участка и его использование в свободное от основной работы время. Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства может состоять из приусадебного земельного участка и полевого участка. Приусадебный земельный участок размещается около жилого дома. К нему может примыкать полевой земельный участок или находиться поблизости с ним.

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые могут быть коммерческими и некоммерческими организациями.

Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность (статья 49 Гражданского Кодекса РФ). Как разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организаций, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещённые законом, если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.

Следовательно, хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы могут получить землю независимо от уставных целей деятельности, если в их учредительных документах не содержится исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Главное, чтобы эти организации использовали землю по основному целевому назначению - для ведения сельскохозяйственного производства или иных связанных с ним целей. Это может быть как основной вид деятельности организации, так и вспомогательный в виде подсобного производства, филиала и т.п.

Унитарные предприятия и некоммерческие организации, такие, как: потребительские кооперативы (например, садоводческие товарищества), общественные организации, религиозные организации (объединения), благотворительные фонды и иные, могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только при наличии специальной правосубъектности. В уставе организации должен быть предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства, или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

Земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте. Оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, предполагается регулировать специальным Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако эти ограничения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В соответствии с принципом приоритета сохранения особо ценных земель, установленным в статье 1 Земельного кодекса РФ, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путём выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространённых полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Ограничения изъятия ценных и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий предусмотрены в пунктах 2 - 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ. Однако теперь такие ограничения распространяются лишь на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства. При этом указанная норма, позволяющая использование земель с несельскохозяйственными целями, не содержит правила о переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий к ценным и особо ценным является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. В соответствии с п. 6 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000г. № 316, государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода.

Глава 2. Интенсификация земледелия как необходимое условие повышения эффективности использования земли

2.1 Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения после принятия Федерального Закона "об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Система земледелия, как комплекс взаимосвязанных агротехнических, мелиоративных и организационно - хозяйственных мероприятий, должна быть направлена на эффективное использование земли, сохранение и повышение плодородия почвы, получения высоких урожаев с/х культур.

Однако в новых условиях при переходе к рынку, положение в земледелии заметно осложнилось: севообороты стали грубо нарушаться, уменьшилось в несколько раз внесение органических и минеральных удобрений, сократилось применение защитных мероприятий. Нарушение системы земледелия привело к тому, что стало падать плодородие почвы, ухудшаться фитосанитарное состояние полей. Создалась реальная угроза трансформирования некоторых пахотных земель в разряд пастбищных или других менее ценных категорий с/х угодий.

В этих условиях в с/х предприятиях возникла необходимость пересмотра систем ведения хозяйствования, в том числе и систем земледелия.

Разрабатывая и совершенствуя системы земледелия для каждого конкретного хозяйства, необходимо:

- обеспечить воспроизводство плодородия почв;

- усовершенствовать системы земледелия и агротехнологии, сделав их наименее затратными и высоко производительными, добиться экологической безопасности производства;

- повысить урожаи, валовые сборы с/х культур, сделать их стабильными;

- обеспечить должное качество с/х продукции;

- сохранить почву, водные ресурсы и ландшафты в целом от деградации и загрязнения.

Для решения этих задач потребуется комплекс мер и не мало времени и средств. Для борьбы с засухой и эрозией требуется увеличить облесённость территорий за счёт формирования систем полезащитных насаждений.

Основой устойчивости земледелия является правильное использование пашни с оптимальным количеством в севообороте паров, зерновых пропашных, культур и многолетних трав.

Длительное использование чернозёмов при недостаточной культуре земледелия привела к существенному снижению плодородия. Негативным фактором является снижение содержания гумуса в пахотном слое почвы на 20-25 %.

Для предотвращения дальнейшей деградации плодородия, прежде всего необходимо обеспечить бездефицитный баланс содержания органического вещества. Это возможно экономично сделать только на основе биологизации земледелия (освоение плодосменных севооборотов, использование соломы на удобрения, возделывание промышленных культур на зелёный корм).

Для обеспечения положительного баланса гумуса необходимо ежегодно вносить на 1 га севооборотной площади 10-15 т навоза. Наиболее действенным средством регулирования баланса органического вещества в агроценозах является возделывание многолетних бобовых трав(эспарцета, донника, люцерны).

Сейчас почти во всех хозяйствах, особенно крупных, целесообразно иметь минимум две системы земледелия, различающиеся степенью интенсификации производства, т.е. уровнем применения техники, мелиорации земель, удобрений, пестицидов и других средств интенсификации, в зависимости от почвенно-климатических и экономических условий.

На землях с высоким и средним плодородием, целесообразно применять интенсивные системы земледелия, соответствующие севообороты и агротехнологии выращивания в основном ценных (доходных) и требовательных к уровню питания культур. На землях с невысоким и низким плодородием, подверженных эрозии должны быть использованы экстенсивные системы земледелия с минимальным применением средств интенсификации или вовсе без них. Здесь в основном нужно выращивать многолетние травы длительного пользования, некоторые другие малозатратные кормовые культуры и зерновые.

Соотношение земельных площадей с различными системами земледелия определяется конкретными природно-климатическими и экономическими условиями хозяйств. При этом севообороты целесообразно строить по подобию естественных ценозов, т.е. каждое их поле должно представлять собой многокомпонентный культурный агропедоценоз. Основные составляющие элементы таких полей - смешанные и совместные посевы, в основном зерновых и кормовых культур при приоритете бобовых; промежуточные посевы как источник дополнительной продукции в основном на кормовые цели и зеленое удобрение.

Систему удобрения целесообразно строить на основе балансового метода расчёта потребности культур в питательных веществах с учётом максимального использования местных органических и других удобрений (в основном соломы), а также различных, пригодных для этого отходов. Для экономии денежных средств минеральные удобрения следует применять ограниченно. Важно обеспечить максимальную окупаемость действующих веществ удобрений прибавкой урожая и повышением его качества.

Для снижения дефицита питательных веществ в почве и повышения урожайности культур необходимо рационально использовать в качестве удобрения местные органические вещества: подстилочный и бесподстилочный навоз, некормовую солому, известь, куриный помёт.

В настоящее время большой практический интерес представляет использование соломы зерновых и зернобобовых культур в качестве органического удобрения, что не требует больших затрат и доступно любому хозяйству. По данным М.Н. Новикова в земледелии Российской Федерации ежегодно можно использовать на удобрение (без отчуждения с полей) до 45-50 млн. т соломы, что по содержанию органического вещества соответствует 150 млн. т подстилочного навоза.

Установлено, что на тяжёлых лесных почвах наиболее эффективна неглубокая заделка измельчённой соломы дисковой бороной. При этом вблизи поверхности почвы создаётся слой из растительных остатков, выполняющий почвозащитную роль, особенно для снижения водной эрозии.

Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешена проблема оборота земель данной категории. Предметом регулирования этого Закона, как следует из ст. 1, являются четыре группы вопросов:

1) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

2) установление правил и ограничений оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки;

3) определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

4) определение условий изъятия в государственную или муниципальную собственность указанных земельных участков. При этом следует отметить, что действие Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения, гражданам для индивидуального жилищного или гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ЗК РФ и иными федеральными законами. Причём приватизация этих земельных участков на территории субъекта Федерации возможна только с момента, установленного законом данного субъекта Федерации. Не допускается принятие субъектами Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя приватизировать земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Особо следует обратить внимание на то, что данный Закон ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, указанные лица согласно ст.3 Закона не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Эти лица могут использовать землю только на основании договора аренды.

Статья4 этого Закона касается вопросов предельных размеров и требований к местоположению земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Так, минимальные размеры земельных участков могут быть установлены законами субъектов Федерации. Предельный размер земельных участков, которые могут находиться в собственности гражданина, его близких родственников и контролируемых ими юридических лиц, не может быть менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования. Такие предельные размеры земельных участков определяются законодательством субъектов Федерации.

Неблагоприятные правовые последствия, связанные с нарушением требований ст.3 и 4 данного Закона, отражены в его ст.5. Основным таким последствием является обязанность лица произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Так, если в собственности лица по законным основаниям окажется земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что повлечёт за собой нарушение требований ст.3 и 4 Закона, этот земельный участок (доля вправе общей собственности) должен быть отчуждён собственником. Отчуждение участка или доли в праве общей собственности на участок, приобретенный до введения в действие данного Закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления Закона в силу. Если земельный участок (доля в праве общей собственности) был приобретён после введения в действие Закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал, либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст.3 Закона.

Если нарушены требования ст.4 данного Закона и собственник не произведёт отчуждения земельного участка (доли), учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Федерации. Этот орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного (доли в праве общей собственности на земельный участок) на торгах (конкурсах, аукционах).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок, земельный участок или долю в праве общей собственности должен приобрести субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления.

Статья6 указанного Закона предусматривает, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны их использовать в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешёнными способами использования, которые не должны наносить вред земле как природному объекту.

В случае нарушения этого требования определён порядок принудительного изъятия и прекращения, прав на землю. Так, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно по основаниям и в порядке, установленным ЗК РФ. Что касается аренды земельного участка, то она может быть принудительно прекращена в соответствии с требованиями ЗК РФ и ГК РФ.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, определённым ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Статья7 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает также, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Таким образом, пока сохраняется запрет на залог этих земель.

Статья8 данного Закона специально регулирует вопросы купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации, либо в случаях установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления, имеет преимущественное право покупки продаваемого участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - орган местного самоуправления о намерении продать свой земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путём вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. Течение срока начинается со дня поступления извещения в данные органы. Для продажи земельного участка по цене ниже ранее заявленной или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным выше правилам.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки соответствующие органы могут в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Необходимо отметить, что указанные правила не применяются к иным договорам, по которым производится отчуждение земельных участков, например к договору дарения.

Статья9 данного Закона регулирует вопросы аренды земельных участков. Предметом договора аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора аренды не может превышать 49 лет. По истечении срока договора или до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды. Площади же арендуемых одним лицом земель сельскохозяйственного назначения не ограничиваются.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, как правило, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность через проведение торгов (конкурсов или аукционов) (ст.10 данного Закона).

Особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения отражены в ст.11 указанного Закона. Предусмотрено, что в случае если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст.3 и 4 данного федерального закона, к наследникам применяются правила, установленные его ст.5.

Закон регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности на земельный участок в составе земель сельскохозяйственного назначения. Установлено, что к сделкам с долями в праве общей собственности по общему правилу применяются нормы ГК РФ. Согласно ст.12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением, при её возмездном отчуждении, норм ст.250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации о намерении продать свою долю. Если остальные сособственники в течение месяца откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок, продавец обязан известить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке.

В случае отказа этих органов приобрести земельный участок или неуведомления о приобретении участка в течение одного месяца продавец имеет право продать свою долю в течение одного года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В соответствии со ст.13 данного Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счёт доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка это лицо обязано известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в местном периодическом печатном издании о намерении выделить земельный участок с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, требуемой в определённых случаях.

В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчёте на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчёте на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчёте на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения, споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - органом местного самоуправления по правилам, установленным выше. Субъект Федерации или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности неизвестен, либо о прекращении права собственности участника (участников) долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок в том случае, если участник (участники) долевой собственности известен.

Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, отражены в ст.14 данного Закона. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление сособственников о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и/или путём опубликования сообщения в местном периодическом печатном издании. При условии надлежащего уведомления общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Очень важными являются также следующие положения данного Закона.

Во-первых, ст.16 Закона предусматривает, что с момента вступления в силу данного Федерального закона заключенные ранее договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с нормами ГК РФ и настоящего Закона в течение двух лет со дня вступления его в силу.

Во-вторых, ст.17 требует, от участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

В-третьих, в соответствии со ст.18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также при отсутствии свидетельств - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, изданных до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Для обеспечения надлежащего правового порядка использования земель необходимо иметь, как минимум, пять элементов:

1. Первым элементом является наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный порядок - режим. Он бывает, как правило, общий, родовой и конкретный.

Общим объектом правового режима является земля, как часть окружающей природной среды, обладающая пространственной территорией, рельефом, растительностью и находящаяся в сфере российской юрисдикции. Все земли в РФ находятся в сфере государственного контроля в системе наблюдения мониторинга, земельного кадастра, используемые земли подвергаются землеустроительным мероприятиям как при отводе в пользование, так и в ходе их эксплуатации.

Родовым объектом режима является категория земель, т.е. та часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному целевому назначению.

Конкретным объектом правового режима является земельное угодье - земельный участок, независимо от его площади, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению. В связи с таким подразделением земли, как объект правового режима, можно выделить общий, особенный и специальный правовой режим использования земель.

2. Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима.

3. Третьим элементом правового режима использования земель является круг субъектов правоотношений по использованию земель данной категории или угодий. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, другим сельскохозяйственным организациям и общинам для сельскохозяйственного производства;

государственным и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятиям, опытно-производственным, учётным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательным учреждениям для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей;

государственным и муниципальным несельскохозяйственным предприятиям, региональным организациям для ведения сельского хозяйства;

гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота;

гражданам Российской Федерации - вынужденным переселенцам из государств - участников Содружества Независимых Государств - земельные участки предоставляются для жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных организаций.

4. Четвертым элементом правового режима земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенностей земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов.

5. Пятым элементом правового режима земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель. К нему относятся:

наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяйственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятие ценных сельскохозяйственных земель;

наличие правовых норм, применение которых устраняет условия, способствующие нарушению режима земель. Например, запрещение финансирования проектно-изыскательских работ до принятия местной администрацией решения о предварительном согласовании места размещения объекта или решения суда -- при возникновении спора;

наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение межевых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;

наличие правовых норм, исполнение которых позволит восстановить нарушение режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации с изм. от 14.10.2005.

2. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.07.2006).

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.07.2006).

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.02.2006).

5. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005).

6. Федеральный закон "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 30.06.2006).

7. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004).

8. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006).

9. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" от 08.04.2000 № 316

(ред. от 11.04.2006).

10. Боголюбов С. А. Земельное право. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2004.

11. Боровинская Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственных производственных кооперативов. - Ульяновск, 2005.

12. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. - М., 2006.

13. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Под ред. С.А. Боголюбова. - М: Юридический Дом "Юстицинформ", 2004.

14. Крассов О.И. Земельное право. Учебник. - М.: Юристъ, 2005.