Экспертиза и оценка имущества

24

Контрольная работа по дисциплине «Экспертиза и оценка имущества»

1. Организация проведения оценки. Алгоритм процесса оценки недвижимости. Этапы процедуры оценки недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости -- определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997..

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановку задания на оценку;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

4. Выбор уместных методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999..

Постановка задания на оценку

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной

и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

идентификацию объекта недвижимости;

идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

назначение (сфера применения) результатов оценки;

выбор и определение вида стоимости;

уточнение даты оценки;

описание объема оценки;

уточнение иных ограничений.

Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.

Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.

Если конкретный случай оценки требует одновременно определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости и отдельного элемента, представляющего частичное право, то вначале следует оценить рыночную стоимость всего объекта с безусловным правом собственности. Затем оценивается стоимость частичных имущественных прав в объекте недвижимости, с учетом рыночной информации о реакции рынка на конкретный вид частичных имущественных прав.

Неодинаковая оценка рынком недвижимости конкретных объектов частичного имущественного права на недвижимость является иллюстрацией принципа оценки, гласящего, что «в оценке сумма частей не равна целому». Стоимость оцениваемого частичного имущественного права может не совпадать со стоимостью его вклада в целое. Следовательно, стоимость недвижимости с безусловным правом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех частичных имущественных прав. Так, оценивая 25% имущественных прав в недвижимости, представляющих физически определенную часть объекта, в зависимости от ее конкретных потребительских качеств (например, этаж жилого здания), можно получить как большую, так и меньшую величину, по сравнению с пропорциональным 25% результатом стоимости в недвижимости с безусловным правом собственности. Данный прецедент является следствием разделения безусловного права собственности, избирательной реакцией рынка на конкретное предложение, эффективностью подбора элементов, составляющих имущественный комплекс недвижимости.

Сфера применения или назначение результатов оценки -- это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:

цены купли-продажи;

суммы залога при кредитовании;

базы налогообложения;

условий арендного договора;

стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;

базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки - от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предоставляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним данный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является определение стоимости недвижимости, которая в соответствии с действующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки диктуется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оцениваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими российскими стандартами оценки можно использовать следующие виды стоимости:

рыночная стоимость;

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения;

стоимость воспроизводства;

стоимость при существующем использовании;

стоимость для целей налогообложения;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произошедший в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ устанавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003..

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости.

2. Экспертная денежная оценка земельных участков, ее суть и нормативно-правовая регламентация. Основные методологические подходы, экспертные денежные подходы земельных участков. Методологические подходы, экспертные денежные подходы к оценке земельных участков. Методы оценки земли. Экспертная денежная оценка разных видов земельных участков

Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой производства продовольствия, источником получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека -- производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства в лесном и сельском хозяйстве. Но земля является не только пространственной основой для жизни и существования людей. Она является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.

В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя углами зрения. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

Экспертная денежная оценка земельных участков.

Основным назначением экспертной денежной оценки является непосредственная поддержка рынка земли, которая состоит в установлении оценочной стоимости земельных участков при осуществлении различного рода трансакций с земельными участками, -- купля-продажа, аренда, ипотека, дарение, наследование, мена и т.п.. Нормативно-методическое обеспечение экспертной денежной оценки дает возможность устанавливать различные виды оценочной стоимости земельного участка: рыночную, рыночную при существующем использовании, стартовую при проведении аукционов, инвестиционную, залоговую, ликвидационную, страховую, налоговую, потребительскую, специальную.

В целом, процедура экспертной денежной оценки включает :

· определение задачи оценки (объект, цель, дата оценки, условия использования результатов оценки);

· сбор и анализ исходных данных о земельном участке, экономических, социальных, правовых и физических факторов, которые влияют на ее стоимость;

· анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

· выбор и обоснование методов оценки;

· определение стоимости объекта оценки по выбранным методам;

· согласование результатов оценки и вывод относительно стоимости земельного участка;

· составление отчета осуществления оценки.

Содержание отчета отвечает специфике объекта, который оценивается, и включает:

· основание для проведения экспертной денежной оценки земельного участка;

· цель оценки и дату, на которую проведена оценка;

· описание земельного участка;

· план и характеристику земельного участка включая его физические и экономические особенности, правовой режим, особенности местонахождения участка, описание границ, целевое назначение, характер использования и состояние застройки;

· анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

· обоснование выбранных методов экспертной оценки;

· расчет оценочной стоимости земельного участка по выбранным методическим подходам;

· вывод эксперта относительно оценочной стоимости земельного участка;

· сертификат земельного участка. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

К отчету прилагается ситуационный план и план земельного участка, другие материалы, использованные для оценки земель, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.

Отчет подлежит согласованию с сельским, поселковым, городским советом или уполномоченными им органом, местной государственной администрацией, которые приняли решение о продаже земельных участков, и утверждается соответствующим государственным

органом земельных ресурсов.

На основании проведенной оценки земельного участка заполняется сертификат экспертной оценки земельного участка.

Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

2. Имущественные права на землю.

3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли. Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование

У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

Оценка земли и других природных ресурсов, как самостоятельное направление экономических исследований, в России имеет продолжительную историю. У нас в стране сложились определенные научные школы, со своими подходами и позициями по вопросам стоимостной оценки природных ресурсов. Данные школы ориентировались на плановую экономику и использовали терминологию и методы оценки, отвечавшие практическим задачам управления народным хозяйством, существовавшим в те годы, в основном связанным с выравниванием экономических условий производства разных субъектов хозяйственных отношений. Для этих целей применялись нормативные показатели, получаемые с использованием утвержденных стоимостных величин и технологий расчета. Тенденция применения нормативных показателей сохраняется и в настоящее время. Наиболее типичными нормативными показателями, которые используются для стоимостной оценки земли, являются нормативная цена земли и кадастровая стоимость земельных участков.

Поскольку все природные ресурсы находились в государственной собственности, и их оборот отсутствовал, оценка рыночной стоимости ресурсов не требовалась и, соответственно не проводилась.

Сейчас ситуация меняется. Развитие рыночных отношений приводит к появлению реальной потребности в оценке рыночной стоимости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием. Разрешена купля-продажа земли, права ее долгосрочной и краткосрочной аренды, права застройки. Хотя другие виды природных ресурсов находятся в государственной собственности, продажа прав, дающих возможность использовать эти ресурсы, также разрешена. К таким правам относятся: аренда и концессия лесных участков, покупка леса на корню, право использования месторождений полезных ископаемых в целях их добычи, право вылова рыбы в результате приобретения квоты на вылов и т.д. Данные права продаются или передаются собственником природных ресурсов -- государством в лице уполномоченных органов субъектам, ведущим коммерческую деятельность. Частично данная продажа осуществляется с применением процедуры торгов -- конкурсов, аукционов, постепенно формируя рынок подобного рода прав и требуя методического обеспечения определения их рыночной стоимости.

Государство как собственник природных ресурсов, предоставляя их в пользование или продавая, должно знать их стоимость, чтобы устанавливать справедливую, прозрачную и эффективную для общества систему платежей и налогов.

В настоящее время в России для решения поставленных задач развивается два направления в сфере оценки земли: оценка кадастровой стоимости и оценка рыночной стоимости. Применение кадастровой стоимости для целей повышения эффективности использования имеющегося природно-ресурсного потенциала не решает проблему, так как данный показатель по своему содержанию является нормативным (то есть, назначенным для определенных целей и на определенный срок) и совпадает с реальными ценовыми пропорциями, складывающимися на различных рынках. Он, в лучшем случае, позволяет только давать сравнительную оценку ценности разных по качеству земель и иных природных ресурсов. Поскольку природные ресурсы при передаче их в пользование и продаже из государственной собственности вовлекаются в сделку, то для определения цены сделки нужна оценка их рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость

Согласно действующему земельному законодательству для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для определения кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земли. Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утвержденным методикам. Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам. Так как данный показатель является субъективным, в законодательстве предусмотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов, а также прав, связанных с их использованием, является сравнительно новым научным и практическим направлением деятельности в нашей стране и требует выработки терминологии и методологии, совместимой с международными и европейскими стандартами оценки и, в то же время, учитывающей национальную специфику, которая проявляется в правовых особенностях использования природных ресурсов, условиях формирования их рынков и практическом применении оценочных показателей.

Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Целью оценки стоимости природных ресурсы (объектов) является оценка стоимости прав пользования данными природными ресурсами или продуктами (услугами), производимыми из них. Данные оценки проводятся для установления платы за природопользование. Они также могут проводиться и для других целей, например для целей совершения сделок с имущественными правами на природные объекты, оценки активов предприятий.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, являются: продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества, введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;

при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;

при установлении кадастровой оценки земли . «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001..

3. Метод особенности оценки некоторых видов нематериальных активов. Оценка стоимости Гудвила. Оценка организационно-экономических привилегий. Оценка ресурсов идентификации юрид.лиц. Метод прав использования объектами природной среды. Методы подхода к оценке прав пользования землей, водными и лесными ресурсами. Оценка прав пользователя недрами

Проблема коммерческого использования результатов деятельности объектов нематериальных активов в современной практике -- комплексная, многогранная проблема, включающая в себя правовые, технологические, экономические, производственные, социальны и психологические вопросы. Проблема как теоретическая, так и прикладная: нематериальные активы могут и должны продаваться, а значит должны иметь стоимостную оценку. Иными словами, наиболее существенные разногласия вызывает следующий вопрос: являются ли нематериальные (неосязаемые) средства активами и могут ли они вообще включаться в баланс предприятия. Следует отметить, что единого мнения у ученых-экономистов в настоящее время нет.

Доводы в пользу того, что неосязаемые средства являются активами заключаются в том, что эти средства представляют собой будущие экономические выгоды, за которые была выплачена компенсация. Однако противники включения этих средств в бухгалтерскую отчетность в качестве активов мотивируют свою позицию тем, что будущие экономические выгоды, связанные с нематериальными активами, за исключением отдельных случаев, невозможно определить с достаточной степенью достоверности, и, кроме того, эти объекты не отвечают, как правило, критерию отчуждаемости (например, деловая репутация фирмы не может быть реализована отдельно от фирмы, торговые знаки неотделимы от деловой репутации фирмы).

Однако следует отметить, что это не совсем так. Некоторые нематериальные активы вполне отчуждаемы. Это относится к товарным маркам особенно приобретаемым (хотя возникают проблемы по их оценке) и другим аналогичным активам: расходам на НИОКР в тех случаях, когда эти исследования должны привести к созданию таких активов как товарные марки, торговые знаки, патенты и другие активы, которые являются отделимыми от компании в целом; расходам на программное обеспечение в тех случаях, когда выявлены его техническая осуществимость и коммерческая эффективность, и когда оно разработано самой компанией.

Отметим наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке нематериальных активов предприятия, а также всего имущества предприятия:

Купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается ли контрольный или неконтрольный (миноритарный) пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на контрольный пакет акций.

Купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах.

Продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия.

Передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором
(если это предусмотрено договором аренды).

Реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников предприятия, так и при решении арбитражного суда при банкротстве предприятия.

Осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия.

Получение кредита под залог всего имущества предприятия (ипотека).

Оценка стоимости фирменного товарного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится: при их перекупке, приобретении другой фирмой; при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж; при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий; при использовании их в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества или товарищества; при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла», для общей оценки стоимости предприятия.

Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности производится с помощью методов, опирающихся на доходный или затратный подход. Применение сравнительного подхода здесь весьма затруднено, так как эти объекты являются оригинальными и зачастую не имеют аналогов.

Рассмотрим эти подходы.

Доходный подход. На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам имущественных комплексов.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемых нематериальных активов. Будущие доходы включают:

(периодический денежный поток доходов от эксплуатации нематериальных активов на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.;

(денежные поступления от продажи нематериальных активов в конце срока владения, то есть будущая выручка от перепродажи нематериальных активов (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет.

Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов.

При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта.

Метод прямой капитализации достаточно прост и в этом его главное и единственное достоинство. Однако он статичен, будучи привязанным к данным одного наиболее характерного года, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации. Расчет текущей стоимости нематериальных активов данным методом выполняется в три последовательных этапа:

(Расчет ежегодного чистого дохода.

(Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода.

(Расчет текущей стоимости нематериальных активов.

Сравнительный подход. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными нематериальными активами. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта Теория и методы оценки. - СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998..

Термин «гудвилл» в практической деятельности рассматривается как деловая репутация организации. Многие авторы в качестве синонима данного термина используют понятие «корпоративная репутация». Корпоративная репутация складывается из многих факторов. Разберем последовательно все составляющие гудвилла, дав вначале более полное определение понятию «гудвилл».

Гудвилл (англ. goodwill) - не материальный капитал какого-либо субъекта (личности, организации), представляющий собой дополнительную ценность, приобретенную каким-либо субъектом, и проявляющуюся в виде отношения к нему целевой общественности (аудитории). Здесь я умышленно ухожу от узкого толкования понятия «гудвилл» как деловой репутации фирмы, оцениваемой как нематериальный актив в годовом бухгалтерском балансе. Иначе гудвилл, рассматриваю в широком понимании, как поддающуюся измерению, а в отдельных случаях и стоимостной оценке, любую устойчивую и значимую системообразующую нематериальную ценность.

В качестве нематериального актива личности могут рассматриваться и личные связи, и эксклюзивные маркетинговые приемы, и влияние, и др. Однако такого вида капитал нельзя представить в виде системообразующего элемента. К другой разновидности нематириального актива - гудвилла (институциированного) - могут быть отнесены, например бренд, имидж, известность (позитивная известность -- паблисити), образ, реноме, репутация, и др.

Специалисты по коммуникациям (рилайтеры), включая специалистов по рекламе, связям с общественностью, бренд-менеджеров, имиджмейкеров, являются, по сути, специалистами по формированию гудвилла. Однако в реальной практике в процессе выполнения своих профессиональных функций эти специалисты часто оказываются не способными применять эффективно теоретические, методологические, методические разработки в сфере современных коммуникаций, особенно соединить в единую концепцию параллельно протекающие взаимообусловленные разноуровневые коммуникационные процессы. Это связано, прежде всего, с тем, что в разработках отечественных и зарубежных авторов разновидности гудвилла (бренд, имидж, паблисити и др.) рассматриваются разрозненно, не раскрывается их общая генеалогическая основа, что не позволяло до сих пор разработать интегрированные методики их формирования, а тем более -- создать интегрированную базовую модель гудвилла.

Все отмеченные разновидности гудвилла обретают свою силу лишь при реализации своих возможностей в социуме. Причем ценности гудвилла должны адекватно идентифицироваться и оцениваться не всей общественностью, а ее целевой частью. Например, прекрасно построенные символы идентичности имиджа личности (элементы образа, облика), его содержание, соответствующее требованиям выполнения целевой функции, не дают основания утверждать, что сформирован имидж этого человека. Здесь, скорее всего, следует говорить лишь о созданных предпосылках формирования имиджа в дальнейшем.

Оценка стоимости гудвилла.

Некоторые определения включают способ расчета его стоимости: «Гудвилл -- нематериальный актив, учитываемый только в случае продажи (покупки) компании в целом; превышение рыночной оценки совокупных активов компании над суммой индивидуальных рыночных цен этих же активов, рассматриваемых порознь; цена, уплачиваемая за репутацию приобретаемой компании, ее связи, благоприятное месторасположение; обычно связывается с максимальным потенциалом рентабельности активов; амортизируется за период, не превышающий 40 лет».

В каких случаях следует оценивать гудвилл? Приведем несколько ситуаций, когда это необходимо:

покупка (продажа) бизнеса;

слияния и поглощения;

принятие управленческих решений (при управлении стоимостью компании). Теория и методы оценки. - СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

Список использованной литературы:

1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999.

2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.

3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997.

4. «Рынок и оценка недвижимости», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.

5. Оценка недвижимости. Учебник. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство “Финансы и статистика”, 2003.

6. Теория и методы оценки. - СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 1998.

7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 1999.

8. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2000.

9. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД, 1995.