Вариант 3

Вопрос 1:Определение недвижимости, ее состав, основные черты

Ответ: Определение недвижимости, а также перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

Деньги и ценные бумаги являются движимым имуществом

Черты недвижимости

-высокая стоимость (постоянно возрастает)

-целевое назначение (использование недвижимости так, как она зарегистрирована)

-стационарность (неподвижность)

-полезность (способность удовлетворять наши потребности)

-разновидность, уникальность, неповторимость.

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, с помощью которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Специфика рынка недвижимости заключается в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости делятся на макроэкономические: политическая ситуация в стране, состояние финансового рынка, уровень инфляции. К микроэкономическим факторам можно отнести: местное законодательство, развитие отдельно взятого региона и экономические перспективы его развития, уровень безработицы.

Рынок недвижимости в России в настоящее время динамично развивается. В классическом его понимании он представлен обычно в следующих сегментах:

1. Рынок жилых помещений наиболее развит, имеет определенную законодательную базу, регулирующую процессы приватизации жилья, получения земли для строительства и т.д.

2. Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы.

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.

Таблица 2.

Порядок перевода помещения в нежилой фонд

1. Разработка проекта планировки в соответствии с ГОСТАМи

2. Согласование проекта в соответствующих инстанциях

3. Вынесение проекта на межведомственную комиссию районной управы

4. Получение заключения о соответствии помещения техническим нормам и требованиям

5. Получение заключения санэпиднадзора и госпожарнадзора

6. Дополнительная разработка проекта отдельного входа

7. Обследование помещений и составление акта

8. Рассмотрение проекта на комиссии

9. Подача заявления на внесение изменений в гос. реестре прав на помещение

3. Рынок земельных фондов, появившийся в результате вовлечения с 1992 года в рыночный оборот недвижимости земельных участков.

4. Рынок промышленной недвижимости

В настоящее время широкие перспективы открываются для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.

Особенности рынка недвижимости

-спрос на недвижимость во многом определяется географическими и историческими факторами и развитием инфраструктуры в месте нахождения Н

-спрос на недвижимость невзаимозаменяем

-все сделки на рынке недвижимости подлежат государственной регистрации

-приобретение недвижимости влечет за собой затраты: ежегодная уплата налога на владение недвижимости, затраты, связанные с оформлением недвижимости, поддержанием объекта в нормальном функциональном состоянии

Определение емкости рынка недвижимости

Определяется на уровне отдельно взятого региона и состоит из следующих этапов:

· Четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка

· Анализ обще-экономической и социально-политической ситуации

· Анализ экономического потенциала и перспектив развития региона (прогноз тенденций занятости, степень деловой активности)

· Количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка

21 июля 1997 года был принят ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

В соответствии с п.1 ст.2 данного закона под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

По существу регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимости являются регистрационные палаты при Министерстве Юстиции РФ.

Финансирование данных учреждений и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре каждому объекту Н присваивается свой кадастровый номер - это уникальный, неповторяющийся номер объекта Н, который присваивается при осуществлении технического учета.

Порядок проведения государственной регистрации прав

1. прием необходимых документов, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества;

4. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

5. совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Документами, необходимыми для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Срок проведения государственной регистрации не должен превышать одного месяца с момента приема документов на регистрацию.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, являющимся документом строгой отчетности, имеющим степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя.

Свидетельство выдается правообладателю -- при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества, арендатору -- при регистрации аренды, залогодержателю -- при регистрации ипотеки.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества проводится на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком.

Регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды.

Если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания.