Методы оценки объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение
• 1 Понятие недвижимости и основные проблемы ее оценки
• 1.1 Классификация объектов недвижимости
• 1.2 Современные принципы анализа рынка недвижимости
• 1.3 Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости
• 2 Методические и нормативные основы методов оценки недвижимости
• 2.1 Оценка объектов недвижимости для целей купли-продажи
• 2.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
• 3 Поэтапность процесса оценки складского помещения на примере метода сравнительных продаж
• 3.1 Постановка задачи оценки
• 3.2 Практическое применение рыночного метода оценки недвижимости на примере оценки складского помещения в г. Кола
• Заключение
• Библиографический список

Введение

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что в связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности, т.е. определение стоимости объекта недвижимости.

Так как, оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д., то ее оценка довольно сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

В связи с актуальностью темы работы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

1) Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;

2) Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

3) Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;

4) Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере.

Объектом исследования является оцениваемое складское помещение, находящееся в г. Кола на улице Привокзальной. Предмет - методика оценки объекта недвижимости, с целью определения его текущей рыночной стоимости.

Методологическую основу работы составили три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1) метод сравнения;

2) затратный метод;

3) метод капитализации доходов.

Теоретическая основа курсовой работы - пособия и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н.Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

Практическая значимость работы состоит в том, что при подробном рассмотрении продажной стоимости сопоставляемых объектов можно не только определить стоимость оцениваемого объекта, но и получить данные о динамике цен на недвижимость, что даст более объективную оценку по сравнению со службой статистики.

1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

1.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2007. - С. 15

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2) обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

4) стационарные сооружения благоустройства территории участка;

5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - С. 25

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

1) квартиры и комнаты;

2) помещения и здания под офисы и магазины;

3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

4) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

5) складские и производственные объекты. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006. - С. 34

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - С. 89 Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отрешает суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, например:

1) Происхождение:

- естественные (природные) объекты;

- искусственные объекты (постройки).

2) Назначение:

- свободные земельные участки (под застройку или другие цели);

- природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;

- постройки (для жилья, офиса, торговли и сферы платных услуг, промышленности);

- прочие.

3) Масштаб:

- земельные массивы;

- отдельные земельные участки;

- комплексы зданий и сооружений;

- жилой дом многоквартирный;

- жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

- секция (подъезд);

- этаж в секции;

- квартира;

- комната;

- летняя дача;

- комплекс административных зданий;

- здание;

- помещение или части зданий (секции, этажи).

4) Готовность к использованию:

- готовые объекты;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- требующие завершения строительства.

1.2 СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Изучая историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - о разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия к любым проектам и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

1.3 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

4) метод сравнения;

5) затратный метод;

6) метод капитализации доходов.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - С. 96 Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики и методы введения корректировок (поправок), где применяются количественные и качественные методики.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) определение стоимости участка земли;

2) определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

3) определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

4) определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2007. - С. 154

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях становления рыночных отношений затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Питер, 2003. - С. 148

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1) прогнозирование будущих доходов;

2) капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 46

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

1) методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

2) методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

3) методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНЫЕ ОСНОВЫ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2007. - С. 122

Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид:

оценка для покупки или продажи;

оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;

оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;

оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчетности;

оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании;

оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.

После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.

Для целей оценки выделяют два класса собственности:

1) Специализированная - это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса (музеи, библиотеки, больницы, школы, колледжи; стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдаленных от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса);

2) Неспециализированная собственность - это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учетом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. - С. 93

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:

1) рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;

2) остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

Таким образом, неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей.

2.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) считается основным методом оценки при продаже объекта недвижимости. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 79

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность применения метода САП:

1) Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Питер, 2003. - С. 231 К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

2) Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи. При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

3 ПОЭТАПНОСТЬ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ МЕТОДА СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПРОДАЖ

3.1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1) идентификация и описание объекта оценки;

2) установка оцениваемых имущественных прав;

3) указание даты оценки;

4) описание цели оценки;

5) определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки.

Конечной целью оценки объекта недвижимости является продажа. Для этого необходимо определить рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

3.2 ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РЫНОЧНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОЦЕНКИ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ В Г. КОЛА

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

В сентябре 2008 года в г. Кола на станции Кола завершилось строительство блока складских помещений общей площадью 6500 м². Право собственности - полное. На территории складов имеются все коммуникации - проведены свет, канализация, отопление и водоснабжение, имеются собственные водонагреватели, трансформаторная подстанция (дизельный генератор энергии); проведены телефонная и Интернет линии; сделан евроремонт административных помещений; имеются хорошие подъездные пути - новая асфальтовая дорога и действующая ж/д ветка.

Для определения стоимости складского помещения будем использовать рыночный метод оценки недвижимости или сравнительный метод, при котором сопоставляются данные об аналогичных проданных объектах за определенный период. Оценка объекта производится с целью его продажи и получения прибыли.

За период с 20 января по 30 сентября в г. Кола было продано 4 аналогичных оцениваемому объекта. Подробная характеристика складов приведена в таблице 3.1.

Таблица 3.1 - Информация по сделкам купли-продажи складских помещений в рассматриваемом районе

	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи		15 млн.	11 млн.	7,8 млн.	6,5 млн.
Площадь	1500 м2 + 5000 м2 (участок)	1200 м2 + 4000 м2 (участок)	2400 м2 + 2800 м2 (участок)	1300 м2 + 1600 м2 (участок)	2100 м2 + 3000 м2 (участок)
Местоположение	г. Кола, ул. Привокзальная	г. Кола, ул. Привокзальная	станция Кола	Комсомольск. горка	г. Кола, пр. Советский
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Динамика сделок		6 недель	9 недель	4 месяца	8 месяцев
Состояние склада	евроремонт	обычное состояние	обычное состояние	обычное состояние	требует ремонта
Наличие административного здания и его состояние	есть, евроремонт	есть, обычное состояние	нет	нет	есть, требует капитального ремонта
Используемый строительный материал	кирпич	кирпич	каменные блоки	кирпич	кирпич
Водопровод	есть	есть	нет	есть	нет
Наличие бойлеров	есть	нет	есть	нет	нет
Трансформаторная подстанция	есть	нет	нет	есть	нет
Телефонная линия, Интернет	есть	есть	нет	нет	нет
Состояние подъездных путей		лучше оцениваемого	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому
Наличие ж/д ветки	есть	есть	есть	нет	есть
Экологическое состояние местности	загрязненность в пределах допустимого	загрязненность в пределах допустимого	вредное производство	зеленая зона	загрязненность в пределах допустимого

Таблица 3.2 - Внесение корректировок

	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи 1м2		2884,615	2115,385	2689,655	1274,51
Местоположение	г. Кола, ул. Приморская	г. Кола, ул. Привокзальная	станция Кола	Комсомольск. горка	г. Кола, пр. Советский
Корректировка		+180	+120	+90	-30
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	0	0	0	0	0
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Динамика сделок		6 недель	9 недель	4 месяца	8 месяцев
Корректировка		0	0	+73,12%	+146,25%
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	4812,139	3064,606
Состояние склада	евроремонт	обычное состояние	обычное состояние	обычное состояние	требует ремонта
Корректировка		0	0	0	+500
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	4812,139	3564,606
Наличие административного здания и его состояние	есть, евроремонт	есть, обычное состояние	нет	нет	есть, требует капитального ремонта
Корректировка		+100	+400	+400	+200
Скорректированная цена		3164,615	2635,385	5212,139	3764,606
Используемый строительный материал	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		3164,615	2635,385	5212,139	3064,606
Водопровод	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка		0	+167,42	0	+167,42
Скорректированная цена		3164,615	2802,805	4412,139	3232,026
Наличие бойлеров	есть	нет	есть	нет	нет
Корректировка		+12,91	0	+12,91	+12,91
Скорректированная цена		3177,525	2802,805	4425,049	3244,936
Трансформаторная подстанция	есть	нет	нет	есть	нет
Корректировка		+57,88	+57,88	0	+57,88
Скорректированная цена		3235,405	2860,685	4425,049	3302,816
Телефонная линия, Интернет	есть	есть	нет	нет	нет
Корректировка		0	+13,99	+13,99	+13,99
Скорректированная цена		3235,405	2874,675	4439,039	3316,806
Состояние подъездных путей		лучше оцениваемого	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому	аналогично оцениваемому
Корректировка		-12,55
Скорректированная цена		3222,855	2874,675	4439,039	3316,806
Наличие ж/д ветки	есть	есть	есть	нет	есть
Корректировка		0	0	+27,39	0
Скорректированная цена		3222,855	2874,675	4466,429	3316,806
Экологическое состояние местности	загрязненность в пределах допустимого	загрязненность в пределах допустимого	вредное производство	зеленая зона	загрязненность в пределах допустимого
Корректировка		0	+300	-200	0
Скорректированная цена продажи 1 м2		3222,855	3174,675	4266,429	3316,806

Из исходных данных видно, что объекты сравнения отличаются от оцениваемого площадью, условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется. Для определения величины корректировки по фактору необходимо выбрать пару сравниваемых продаж. При этом по сравниваемому объекту берется скорректированная цена по предыдущему элементу сравнения.

Для корректировки на динамику сделок (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом.

В нашем случае объект №1 и №4 сильно отличаются временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (3064,615 - 1244,51)/ 1244,51 = 146,25%, т.е. за период в восемь месяцев цены на недвижимость выросли на 146,25%.

Путем применения корректировок все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию, времени продажи, местоположению, техническому состоянию и т.п., что создает единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница между положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере получатся очень большой диапазон цен продажи - от 3174,675 до 4266,429 руб. за 1 м². Т.е. продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес - для объекта №1 количество корректировок = 6. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №1 наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №1 - 3222,855 за 1 м², стоимость за весь оцениваемый объект общей площадью 6500 м² составит 20 948 558 руб.

Но, тем не менее, техническое оснащение оцениваемого объекта лучше, чем у объекта №1, цена за м² у которого составляет 3222,855 руб. и в несколько раз лучше, чем у объекта №3, цена за м² у которого выше чем у объекта №1, а техническое состояние хуже, поэтому можно принять любую цену за продажную.

Если принять стоимость оцениваемого объекта из расчета 4266,429 руб. за м², то общая стоимость оцениваемого объекта будет равна 27 731 789 руб.

Даже если эта цена будет устраивать продавца, то вряд ли оцененное в такую стоимость помещение найдет своего покупателя, т.к. для г. Кола есть более приемлемые варианты, где ремонт помещений можно производить в процессе их непосредственной эксплуатации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель - личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

Существует множество приемов для определения стоимости объекта недвижимости, однако, большинство из них может быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения.

Для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости используются, как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости оцениваемого объекта.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

В теоретической части работы рассмотрены основные аспектов оценки недвижимости; рассмотрены подходы сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости; описана методика оценки по выбранному объекту недвижимости.

В курсовой работе была произведена оценка действующего складского помещения, находящегося в г. Кола общей производственной площадью 6500 м², и рассчитана продажная цена из расчета средней и максимально возможной продажной цены за м². Стоимость склада по цене3222,855 за 1 м² составляет 20 948 558 руб., из расчета 4266,429 руб. за м² общая стоимость оцениваемого объекта будет равна 27 731 789 руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. - 560 с.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007. - 618 с.

3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006. - 206 с.

4. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, - 557 с.

5. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 657 с.

6. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. - М.: ИНФРА-М, 2005. - 543 с.

7. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - 146 с.

8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 386 с.

9. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. - СПб.: Питер, 2007. - 437 с.

10. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Питер, 2003. - 480 с.

11. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 447 с.

12. Харисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2007. - 680 с.

13. Оценка недвижимости. Учебник/ под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 496 с.

14. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Питер, 2007. - 566 с.