Экспертное определение ликвидационной стоимости предприятия

Строительство. Объем работ, выполненных по виду деятельности “строительство”, в январе-сентябре 2007 года составил 32372,6 млн. рублей или 123,3% к уровню января-сентября 2006 года.

В области введено в действие 2578 жилых домов на 8535 квартир общей площадью 780,5 тыс. м² (за 9 месяцев 2006 года - 553,4 тыс. м²), из них 2494 дома на 2564 квартиры построены индивидуальными застройщиками.

Транспорт. Всеми видами транспорта за январь-сентябрь 2007 года перевезено 91125,6 тыс.тонн грузов, что на 9,6% больше, чем за январь-сентябрь 2006 года.

Грузооборот организаций транспорта составил 52877,9 млн.т-км (113,7% к уровню января-сентября 2006 года).

Связь. Общий объем услуг организаций связи в январе-сентябре 2007 года составил 11792,1 млн. рублей и по сравнению с январем-сентябрем 2006 года увеличился в фактически действующих ценах на 27,6%.

Розничная торговля и общественное питание. За январь-сентябрь 2007 года суммарный объем оборотов розничной торговли и общественного питания составил 187237,4 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 19,5% больше, чем в январе-сентябре 2006 года. Оборот розничной торговли составил 180058,0 млн. рублей, что на 19,6% больше, чем в январе-сентябре 2006 года.

Услуги населению. За январь-сентябрь 2007 года населению Челябинской области оказано платных услуг на 45485,2 млн.рублей, что на 9,7% больше, чем в январе-сентябре 2006 года.

Оптовый рынок. Оборот оптовой торговли за январь-сентябрь 2007 года составил 288445,4 млн. рублей, или 131,7% к январю-сентябрю 2006 года, в том числе организации оптовой торговли продали продукции на 225511,8 млн. рублей (128,6% к январю-сентябрю 2006 года). Малые предприятия сформировали 83,6% всего оборота организаций оптовой торговли.

Внешнеэкономические связи. По данным Уральского таможенного управления внешнеторговый оборот в январе-августе 2007 года составил 5824,0 млн. долларов США и по сравнению с январем-августом 2006 года увеличился на 38,3 %, в том числе экспорт - 4132,6 млн. долларов США, увеличился на 28,7 %, импорт - 1691,4 млн. долларов США, увеличился на 69,3%.

В январе-августе 2007 года с территории области было вывезено в Республику Беларусь товаров на сумму 109175,4 тыс. долларов США, что в 3,2 раза больше, чем в январе-августе 2006 года.

Цены. В сентябре 2007 года по отношению к декабрю 2006 года сводный индекс потребительских цен составил 106,1%, индекс цен производителей промышленных товаров - 111,7%, сводный индекс цен строительной продукции - 111,1%, индекс тарифов на услуги связи для юридических лиц - 76,0%, индекс тарифов на грузовые перевозки всеми видами транспорта - 106,5%. Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции увеличился на 2,8%, в том числе на продукцию растениеводства - на 9,9%, на продукцию животноводства - на 0,7%.

Стоимость минимального набора из 33 продуктов питания в сентябре 2007 года составила 1580,25 рубля в расчете на месяц и по сравнению с декабрем 2006 года выросла на 9,7%.

Финансовое состояние организаций. В январе-августе 2007 года сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций до налогообложения (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций) в действующих ценах составил 84129,2 млн. рублей. 882 организации получили прибыль в размере 86672,3 млн. рублей, ее объем в сравнении с соответствующим периодом прошлого года вырос на 64,2%.

Кредиторская задолженность крупных и средних организаций области на конец августа 2007 года составила 154491,8 млн. рублей и превысила дебиторскую задолженность на 10995,0 млн. рублей, или на 7,7%. В общем объеме кредиторской задолженности доля просроченной составила 11,0%, в общем объеме дебиторской задолженности доля просроченной - 9,0%.

Уровень жизни населения. По предварительным данным, среднедушевые денежные доходы населения за январь-сентябрь 2007 года cоставили 9754,0 рубля в месяц или 122,8% к январю-сентябрю 2006 года, потребительские расходы в расчете на душу населения составили 7354,8 рубля в месяц (128,1%).

Среднемесячная номинальная заработная плата (без выплат социального характера) одного работника, начисленная в январе-августе 2007 года, составила 11019,3 рубля и увеличилась по сравнению с январем-августом 2006 года на 26,0%. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, в январе-августе 2007 года составила 117,4% к уровню января-августа 2006 года.

На 1 октября 2007 года две организации имели просроченную задолженность по заработной плате в сумме 0,5 млн. рублей. К уровню 1 октября 2006 года задолженность сократилась в 19,4 раза. Весь объем просроченной задолженности сложился из-за отсутствия собственных средств у организаций.

Занятость и безработица. Численность экономически активного населения к концу сентября 2007 года составила, по оценке, 1738,6 тыс. человек, в их числе 1698,5 тыс. человек (или 97,7% экономически активного населения) заняты в экономике и 40,1 тыс. человек (2,3%) не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные). Официально зарегистрированы в органах службы занятости в качестве безработных на конец сентября 22,8 тыс. человек, что составляет 56,9% общей численности безработных и 1,3% экономически активного населения.

Средняя численность работающих в экономике в январе-августе 2007 года составила 1221,3 тыс. человек, что на 1,2% больше уровня января-августа 2006 года.

Демографическая ситуация. За январь-август 2007 года родилось 26881 человек, это на 7,6% больше, чем за январь-август 2006 года. Число умерших уменьшилось на 3,4% и составило 35411 человек.

В целом по области за январь-август 2007 года зарегистрировано браков на 6,9% больше, чем за январь-август 2006 года, разводов - на 13,8%.

За январь-август 2007 года в область прибыло 36286 человек, 33044 человека выбыло. Положительный миграционный прирост сложился за счет притока населения из государств-участников СНГ, при этом наиболее значительным он был из Казахстана (1144 человека). [Официальная публикация“СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ”в январе-сентябре 2007 года]

3.3 Финансово-экономическое состояние предприятия

Оцениваемое предприятие расположено по адресу - Челябинская область, г. Копейск, ул.Садовая, 10.

Имеется подъездная дорога с асфальто-бетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. Наиболее удобный подъезд к оцениваемым объектам возможен по трассе Челябинск-Курган, находящейся в 7 км от оцениваемого объекта. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

Земельный участок, на котором расположена теплица, находится на северо-восточной стороне г.Копейска. Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности. Площадь земельного участка 0,5 га.

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации г. Копейска.

Описание оцениваемого предприятия приведено в таблице 1.

Таблица 1. Активы предприятия ЗАО «Бетта»

Производственное здание представляет собой Теплицу металлическую с котельной объемом 900 куб. м площадью 300кв.м. Год ввода в эксплуатацию 1980.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ КОНСТРУКЦИИ

Фундаменты - бутовые ленточные

Стены - цоколь из кирпича, верхняя часть стеклянная в деревянном переплете и каркасе.

Перекрытия и покрытия - из стального проката

Кровля - остекленная по деревянным шпросам

В соединительном коридоре и котельной:

Стены - кирпичные

Кровля - рулонная

Пол - цементный и грунтовый

Этажность 1 -этажный

У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 0,5 га с базовой арендной платой 50000 тыс. руб. / га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактической продажной цене составляет для аналогичных земельных участков 30.

4. Оценка ликвидационной стоимости предприятия

4.1 Календарный график ликвидации активов предприятия

Таблица 2. Календарный график ликвидации активов ЗАО «Бетта»

4.2 Оценка и корректировка активов баланса

4.2.1 Оценка объекта недвижимости.

Недвижимое имущество предприятия ЗАО «Бетта» включает здание теплицы с котельной и земельный участок. Оценку указанных объектов недвижимости проводим затратным методом, который основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Этапы расчета затратного метода следующие:

1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С₁₉₆₉ единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

3. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₆₉ оцениваемого объекта в ценах 1969 года.

S₁₉₆₉ = К * С₁₉₆₉ * V,

Где

К - корректировочный коэффициент

V - строительный объем здания

4. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₈₄ оцениваемого объекта в ценах 1984 года.

S₁₉₈₄ = К₁₉₈₄ * С₁₉₆₉

Где К₁₉₈₄ - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.

5. Рассчитывается полная восстановительная стоимость S_Т оцениваемого объекта на дату оценки

S_Т = К_Т * S ₁₉₈₄

Где К_Т - коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен на текущую дату оценки, который определяется по соответствующему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.

1,18*58,8*300=20815,2

20815,2*1,18*12004=294841479,7

0,5*50 000 000 руб/га*30=75 000 000

6. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздействия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле

И = q₁u₁ + q₂u₂ + … + q_nu_n

Где q_i - удельный вес i-го конструктивного элемента,

u_n- износ i-го конструктивного элемента в %,

n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта

Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для теплиц, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн теплицы, определяющие ее функциональный износ, не оказывают существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.

Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемая теплица с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.

7. Определяется остаточная восстановительная стоимость О_Т оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:

О_Т = S_Т * (100 - N) /100

Общая величина износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Q_ф = (q₁J₁ + q₂J₂ + … + q_nJ_n) / 100, где

Q_ф - общий физический износ здания, %

q _i - фактический износ i- го конструктивного элемента, %

J_i - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.

N - номер конструктивного элемента

Таким образом, Рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному методу составляет 240 914 973+75000000=315 914 973 руб.

4.2.2 Оценка автотранспорта, машин оборудования

В результате проведенного анализа эксперт пришел к заключению, что полная балансовая стоимость автотранспорта предприятия ЗАО «Бетта», полученная в результате текущих переоценок по коэффициентам Госкомстата, является завышенной. В связи с этим была проведена переоценка полной восстановительной стоимости автотранспорта по рыночным ценам на дату оценки 1 января 1998 г. Результаты расчетов приведены в таблице 5.

Таблица 5. Расчет остаточной восстановительной стоимости автотранспорта

Производственные запасы предприятия ЗАО «Бетта» оцениваем по их балансовой стоимости 555 000 000 руб. за вычетом запасов на суму 15 000 000 руб., подлежащих списанию. Таким образом, оцениваем производственные запасы на суму 555 000 000 руб.

4.2.5 Оценка дебиторской задолженности

Дебиторскую задолженность предприятия ЗАО «Бетта» оцениваем по ее балансовой стоимости 80 000 000 руб. за вычетом безнадежного долга в сумме 10 000 000 руб. Поэтому оцениваем дебиторскую задолженность на сумму 70 000 000 руб.

4.2.6 Корректировка активов баланса

Проводим дисконтирование стоимости активов в соответствии с заданными периодами и ставками дисконтирования. В результате дисконтирования получим упорядоченные ликвидационные стоимости активов предприятия.

4.3 Оценка и корректировка пассивов баланса предприятия

Кредиторская задолженность предприятия ЗАО «Бетта» в сумме 40 000 тыс. руб. должна быть выплачена при ликвидации предприятия.

4.4 Расчет ликвидационной стоимости предприятия

Определяем ликвидационную стоимость предприятия ЗАО «Бетта» путем уменьшения ликвидационной стоимости активов на величину затрат по ликвидации предприятия и кредиторской задолженности: 707 001 - 30 608 - 40 000 = 636 393 тыс. руб.

Округлив полученную сумму и переведя ее в деноминированные рубли, оценим ликвидационную стоимость предприятия на 1 января 1998 года 637 000 руб. (шестьсот тридцать семь тысяч рублей).

Список использованных сточников

1. Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ в территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.

2. Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г.; 14-д.

3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». - КО-Инвест, Выпуск № 18, 1997 года.

4. Сборник № 2 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1973 г.

5. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

6. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Учебное и практическое пособие М., Дело, 1998.

7. Основные средства. Рынок. Цены Анализ М, 1999, № 1-2.