Оценка недвижимости

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продукта земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет приложения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

*имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

*стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

*известен чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Сравнительный подход к оценке земельных участков.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В Украине он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

Этап 1. Выявлениe недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и выделяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

* целевое назначение земель;

* зонирование и разрешенные варианты землепользования;

* местоположение;

*потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

* передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

* инвестиционную мотивацию;

* платежеспособность;

* социально-юридический статус;

* источники и формы финансирования;

* предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

* участки, используемые для целей садоводства и в огородничестве

*участки, используемые для индивидуального жилищного строительства

* участки, используемые для массового жилищного строительства.

* участки под объектами коммерческой недвижимости;

* участки под промышленной застройкой;

* участки под общественными объектами и т.п.

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельном рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков, а ли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрацией карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних едем или на шести текущих ценах предложений.

Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерии сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверность и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Источники информации о сделках с земельными участками:

* регистрационные палаты;

* земельные комитеты;

* риэлторские и оценочные фирмы;

* различные информационные издания.

Необходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, I цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины-При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, та абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информаций.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

*титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитута;

* категория земель, в границах которых расположен земельный участок

* физические характеристики участка;

* данные о взаимосвязи участка с окружением

Источниками этих данных являются:

* городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы. где осуществляется регистрация сделок с земельными участками;

*риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.

*ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

5. Затратный подход к оценке земельных участков.

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

* метод изъятия;

* определение затрат на освоение;

* оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

*при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

*если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия.

1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов и технологий.

Стоимость воспроизводства или замещения состоит из трех частей:

прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

Прямые затраты непосредственно связаны со строительством объекта и включают:

*стоимость строительного оборудования и материалов;

*заработную плату строительных рабочих;

* стоимость эксплуатации строительных машин;

*стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства;

* прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся:

* затраты на проектирование;

* затраты на подготовку территории для строительства;

* все виды налогов;

* затраты на отвод земельного участка;

* проценты по кредитам;

* расходы на рекламу;

* страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений з результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных эксплуатационных характеристик. Физический износ возникает под воздействием естественного старения, неправильной эксплуатации, природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие конструктивных или объемно-планировочных характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка по планировке, техническому оснащению и дизайну. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными по отношению к зданию или сооружению изменениями внешних факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и др.). Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, местоположения и т.п.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти вид износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и coopужений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениям остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

*он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времен вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

*в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за тем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива к отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельны участки - широко распространенная практика, поскольку способствуй более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной да любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

*расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

*инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

*расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

*оплата налогов, страхования;

*прибыль и накладные расходы подрядчика;

*расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков. 5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и лр Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры , проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшения! городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по земле многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м² площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей плошая земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

СПИСОК РЕКОМЕНДОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 года;

Закон Украины « О предприятиях в Украине»

Закон Украины « О предпринимательстве в Украине»

Конституция Украины

Оценка недвижимости./ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А.- М.: Финансы и статистика, 2002 год.

Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г.№ 1072.

Специализированный журнал «Основные средства».- 1999.-№8-19

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень « Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/ СПбГТУ.-СПб.,1997г.

Щеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа.-3-е изд., перераб. и доп.-М.:ИНФРА-М., 1999 г.

Оценка бизнеса. Учебник/Под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А.-М.: Финансы и статистика,1999г.

Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)/Госгражданстрой.-М.:Прейскурантиздат,1988г.

13.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.-М.: стройиздат,1970г