Оценка недвижимости

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и их сочетания.

4. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, влияющие на величину спроса:

платежеспособность населения;

изменение общей численности населения;

изменение в соотношениях между различными слоями населения;

изменения во вкусах и предпочтениях населения;

условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнанно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном
сегменте рынка;

объемы нового строительства и затраты на него, включая:

Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на
уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факто
ров производства.

Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и
их возможное влияние на строительные затраты.

Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не
движимости.

Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении
земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для жилых односемейных домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий "падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов.

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен проржи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего житья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увенчивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности ли складские помещения.

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли, и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

Тема 3. Правовые аспекты оценки недвижимости.

1. Юридическое понятие недвижимого имущества.

2. Право собственности на недвижимость, включая землю.

3. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.

1. Юридическое понятие недвижимого имущества

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права:

налогообложение недвижимости;

принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;

приватизация недвижимости.

Нормы частного права:

сделки купли-продажи недвижимости;

кредитование под залог недвижимости;

страхование недвижимости.

Имущество - как юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой:

1)Актив:

а)совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности
или в силу иного вещного права;

б)совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2)Пассив:

а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б)совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

В соответствии со ст.1 Земельного кодекса Украины, земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Использование собственности на землю не может причинять вред правам и свободам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земли.

В соответствии со статьей 2 Земельного кодекса Украины:

1. Земельные отношения - это общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей.

2. Субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти.

3. Объектами земельных отношений являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи).

Отношения, возникающие по поводу земли, регулируются в соответствии со ст. 3 Земельного кодекса Украины:

1.Земельные отношения регулируются Конституцией Украины, настоящим Кодексом, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами

2.Земельные отношения, возникающие при использовании недр, лесов, вод, а также растительного и животного мира, атмосферного воздуха, регулируются настоящим Кодексом, нормативно-правовыми актами о недрах, лесах, водах, растительном и животном мире, атмосферном воздухе, если они не противоречат настоящему Кодексу.

Правовые аспекты земельных отношений регулируются в соответствии со статьей 4 Земельного кодекса:

1. Земельное законодательство включает настоящий кодекс, иные нормативно-правовые акты в области земельных отношений.

2. Задачей земельного законодательства является регулирование земельных отношений в целях обеспечения права на землю граждан, юридических лиц, территориальных громад и государства, рационального использования и охраны земель.

В соответствии со статьей 5 Земельного кодекса Украины земельное законодательство базируется на следующих принципах:

а) сочетание особенностей использования земли как территориального базиса, природного ресурса и основного средства производства;

б)обеспечение права собственности на землю граждан, юридических лиц, территориальных громад и государства;

в)невмешательства государства в осуществление гражданами, юридическими лицами, территориальными громадами своих прав по владению, пользованию и распоряжению землей, кроме случаев, предусмотренных законодательством:

г)обеспечения рационального использования и охраны земель;

ґ) обеспечения гарантий прав на землю;

д) приоритета требований экологической безопасности.

Принадлежность недвижимой вещи - движимая вещь, которая служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет выражена воля правомочного лица. Недвижимая вещь может иметь различные ограничения.

Ограничения устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т.д. Наличие ограничения может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости.

Целевое назначение и разрешенное использование являются важными характеристиками недвижимости. Целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. В статье 20 Земельного кодекса Украины указано:

Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

Изменение целевого назначения земель осуществляется органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, принимающими решения о передаче этих земель в собственность или предоставление их в пользование, изъятии, выкупе, земель и утверждающими проекты землеустройства или принимающими решения о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения.

Изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе собственников земельных участков в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Статьей 18 земельного кодекса Украины определен состав земель, в соответствии с которым:

1. К землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.

2. Категории земель Украины имеют особый правовой режим.

3. Украина за пределами ее территории может иметь на праве государственной собственности земельные участки, правовой режим которых определяется законодательством соответствующей страны.

Статьей 19 Земельного кодекса Украины определены категории земель, в соответствии с которым:

1.Земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории:

а)земли сельскохозяйственного назначения;

б)земли жилищной и общественной застройки;

в) земли природно-заповедного и природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

ґ) земли рекреационного назначения;

д)земли историко-культурного назначения;

е)земли лесного фонда;

є)земли водного фонда;

ж)земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения.

2.Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан или юридических лиц, могут находиться в запасе.

Нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель является основанием для:

а)признания недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам;

б)признания недействительными сделок относительно земельных участков;

в)отказа в государственной регистрации земельных участков или признании регистрации недействительной;

г) привлечения к ответственности в соответствии с законом граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.(ст. 21)

Приведенные в статье 20 категории земель определяются в следующих статьях:

Статья 22. Определение земель сельскохозяйственного назначения и порядок их использования

1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей.

2. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

а)сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги);

б)несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги и пригоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесного фонда, земли под хозяйственными постройками и дворами, земли временного консервирования и т.д.);

3. Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование:

а)гражданам - для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;

б)сельскохозяйственным предприятиям - для ведения товарного сельскохозяйственного производства;

в)сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам - для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;

г)несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан - для ведения подсобного сельского хозяйства.

4. Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.

Статья 38. Определение земель жилищной и общественной застройки

К землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилищной застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.

Статья 40.Земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства

Гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства в пределах норм, определенных настоящим Кодексом. Свыше нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для указанных нужд по гражданско-правовым сделкам.

Статья 43. Земли природно-заповедного фонда

Земли природно-заповедного фонда - это участки суши и водного пространства с природными комплексами и объектами, имеющие особую природоохранную, экологическую, научную, эстетическую, рекреационную или иную ценность, которым в соответствии с законом предоставлен статус территорий и объектов природно-заповедного фонда.

Статья 47. Определение земель оздоровительного назначения

К землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей.

Статья 50. Определение земель рекреационного назначения

К землям рекреационного назначения относятся земли, используемые для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий.

Статья 53. Состав земель историко-культурного назначения

1. К землям историко-культурного назначения относятся земли, на которых расположены:

а) историко-культурные заповедники, заповедники, музеи-заповедники, мемориальные парки, мемориальные (гражданские и военные) кладбища, могилы, исторические и мемориальные усадьбы, здания, сооружения и памятные места, связанные с историческими событиями;

б)городища, курганы, давние захоронения, памятные скульптуры и мегалиты, наскальные изображения, поля давних битв, остатки крепостей, военных лагерей, поселений и стоянок, участки исторического культурного слоя укреплений, производств, каналов, дорог;

в)архитектурные ансамбли и комплексы, исторические центры, кварталы, площади, остатки старинной планировки и застройки городов и других населенных пунктов, постройки гражданской, военной, промышленной, культовой архитектуры, народного зодчества, садово-парковые комплексы, фоновая застройка.

Статья 53. Состав земель историко-культурного назначения

1. К землям историко-культурного назначения относятся земли, на которых расположены:

а)историко-культурные заповедники, мемориальные парки, мемориальные (гражданские и военные) кладбища, могилы, исторические или мемориальные усадьбы, здания, сооружения и памятные места, связанные с историческими событиями;

б)городища, курганы, давние захоронения, памятные скульптуры и мегалиты, наскальные изображения, поля давних битв, остатки крепостей, военных лагерей, поселений и стоянок, участки культурного исторического слоя укреплений, производств, каналов, дорог;

в)архитектурные ансамбли и комплексы, исторические центры, кварталы, площади, остатки старинной планировки и застройки городов и других населенных пунктов, постройки гражданской, промышленной, военной, культовой архитектуры, народного зодчества, садово-парковые комплексы, фоновая застройка.

Статья 55. Определение земель лесного фонда

1. К землям лесного фонда относятся земли, покрытые лесной растительностью, а также не покрытые лесной растительностью, нелесные земли, которые предоставлены и используются для нужд лесного хозяйства.

2. К землям лесного фонда не относятся земли, занятые:

а) зелеными насаждениями в пределах населенных пунктов, которые не отнесены к категории лесов;

б)лесными полезащитными полосами, защитными насаждениями на полосах отвода железных дорог, защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных дорог, защитными насаждениями на полосах отвода каналов, гидротехнических сооружений и водных объектов;

в)отдельными деревьями и группами деревьев, кустарниками на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовых участках.

Статья 58. Состав земель водного фонда

1. К землям водного фонда относятся земли, занятые:

а)морями, реками, озерами, водохранилищами, другими водными объектами, болотами, а также островами;

б)прибрежными защитными полосами вдоль морей, рек и вокруг водоемов;

в) гидротехническими, другими водохозяйственными сооружениями и каналами, а также земли, выделенные под полосы отвода для них;

г)береговыми полосами водных путей.

3. Для создания благоприятного режима водных объектов вдоль морей, вокруг озер, водохранилищ и других водоемов устанавливаются водоохранные зоны, размеры которых определяются по проектам землеустройства.

Статья 65. Определение земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения

1. Землями промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения признаются земельные участки, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления соответствующей деятельности.

2. Порядок использования земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения устанавливается законом.

2. Право собственности на недвижимость, включая землю.

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.

Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежат пять основных правомочий:

право пользования вещью;

право извлечения доходов;

право распоряжения вещью;

право владения вещью;

право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

В странах общего права (Англия, США, Канада и ряд других) считается. что собственнику принадлежит «набор прав» (bundl of rights):

* право владения (right to possess),

* право пользования (right to use),

* право распоряжения (right to disposal),

* право залога (right to mortgage),

* право завещания (right to will),

* право наслаждаться (right to enjoy).

Право залога - это специфический, отсутствующий в украинской правовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент свершения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь. Это право собственности возвращается залогодателю в случае исполнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.

В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью «набора прав» (арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею)

Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

* отчуждать собственность другим лицам;

* передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

* отдавать имущество в залог;

* распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо ограничивать его;

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а так же риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Субъектами права собственности могут быть:

частные лица (физические или юридические);

государство (Украина или ее субъекты)

органы местного самоуправления (муниципальные образования).

В статьях 92-97 Земельного кодекса Украины определены основные моменты, касающиеся прав пользования землей:

Право постоянного пользования земельным участком - это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока.

Права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности.

Право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и иной деятельности.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет. Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда). Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом.

Право концессионера на земельный участок (статья 94)

Для осуществления концессионной деятельности концессионеру предоставляются в аренду земельные участки в порядке, установленном настоящим кодексом. Виды хозяйственной деятельности, для которых могут предоставляться земельные участки в концессию, определяются законом.

Права землепользователей (статья 95).

Землепользователи, если иное не предусмотрено законом или договором, имеют право:

а) самостоятельно хозяйствовать на земле;

б)собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур, на произведенную сельскохозяйственную продукцию;

в)использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, а также другие полезные свойства земли;

г) на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;

д)сооружать жилые дома, производственные и другие строения и сооружения.

Обязанности землепользователей (статья 96).

Землепользователи обязаны:

а) обеспечить использование земли по целевому назначению;

б) соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;

в) своевременно уплачивать земельный налог или арендную плату;

г)не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей;

д) повышать плодородие почв и сохранять другие полезные свойства земли;

е)своевременно представлять соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления данные о состоянии и использовании земель и других природных ресурсов в порядке, установленном законом;

ж)соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных сервитутов и охранных зон;

з)сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем.

3. Законом могут быть установлены другие обязанности землепользователей.

Обязанности предприятий, учреждений и организаций, проводящих разведывательные работы (статья 97).

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие геолого-съемочные, поисковые, геодезические и другие разведывательные работы, могут проводить такие работы на основании соглашения с собственником земли или по согласованию с землепользователем.

1. Сроки и место проведения разведывательных работ определяются соглашением сторон.

2. Проведение разведывательных работ на землях заповедников, национальных дендрологических, ботанических, мемориальных парков, захоронений и археологических памятников разрешается в исключительных случаях по решению Кабинета Министров Украины.

3. Предприятия, учреждения и организации, которые проводят разведывательные работы, обязаны возмещать собственникам земли и землепользователям все убытки, в том числе неполученные доходы, а также за свой счет приводить занимаемые земельные участки в предыдущее состояние.

4. Споры, возникающие при проведении разведывательных работ, разрешаются в судебном порядке.

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Способы защиты прав на земельные участки определены ст.152 Земельного кодекса Украины:

1. Государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам равные условия защиты прав собственности на землю.

2. Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненных убытков.

3. Защита прав граждан и юридических лиц на земельные участки осуществляется путем:

а)признания прав;

б)восстановления состояния земельного участка, которое существовало до нарушения прав, и предупреждения совершения действий, нарушающих права или создающих опасность нарушения прав;

в)признания сделки недействительной;

г)признания недействительными решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления;

д)возмещение причиненных убытков;

е)применения иных, предусмотренных законом, способов.

Гарантии права собственности на земельный участок определены ст.153 Земельного кодекса Украины:

Собственник не может быть лишен права собственности на земельный участок, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом и другими законами Украины.

1. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими законами Украины, допускается выкуп земельного участка. При этом собственнику земельного участка возмещается его стоимость.

2. Бывший собственник земельного участка, выкупленного для общественных нужд, вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным или расторжении договора выкупа земельного участка и возмещении убытков, связанных с выкупом, если после выкупа земельного участка будет установлено, что земельный участок используется не для общественных нужд.

Право собственности возникает:

* при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

* на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;

* при реорганизации юридического лица;

* при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае накопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество с момента внесено данных взносов.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке. Например, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном' (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном решением суда. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Момент возникновения права собственности по договору.

Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.

Право собственности на здания, сооружения, земельные участки и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации . В соответствии со статьей 202 Земельного кодекса Украины:

1. Государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе государственного реестра земель.

2. Государственный реестр земель состоит из двух частей:

а)книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков;

б)Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, т.е. оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В некоторых случаях закон допускает признание права собственности на самовольную постройку, но только в судебном порядке. Например, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном решением суда. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Момент возникновения права собственности по договору. Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации их возникновения, изменения или прекращения, а не с момента, например, заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Если гражданин или юридическое лицо не являются собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, то они после истечения этих сроков приобретают право собственности на это имущество путем закрепления этого права в судебном порядке.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица. приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Бесхозяйная недвижимость принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимости на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на объект недвижимости, поскольку в таких случаях срок приобретательной давности установлен в один год. Если бесхозяйная недвижимость не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, то она может быть передана оставившему ее собственнику или приобретена третьим лицом в собственность в силу приобретательной давности.

Основания прекращения права собственности на земельный участок определяются положениями Земельного кодекса Украины ( ст. 140-141) Основаниями прекращения права собственности на земельный участок в соответствии со ст.140 являются:

а)добровольный отказ собственника от права на земельный участок;

б) смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника;

в)отчуждение земельного участка по решению собственника;

г)обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;

д)отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

е) конфискация по решению суда;

ж) не отчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных настоящим Кодексом.

Основаниями прекращения права пользования земельным участком в соответствии со ст.141являются:

а) добровольный отказ от права пользования земельным участком;

б) изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

в) прекращение деятельности государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций;

г) использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;

д) использование земельного участка не по целевому назначению;

е) систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Добровольный отказ от права собственности или права постоянного пользования земельным участком предусмотрен статьей 143 Земельного кодекса Украины:

1. Прекращение права собственности на земельный участок в случае добровольного отказа собственника земли в пользу государства или территориальной громады осуществляется по его заявлению в соответствующий орган.

2. Органы исполнительной власти или органы местного самоуправления в случае согласия на получение права собственности на земельный участок заключают сделку о передаче права собственности на земельный участок. Сделка о передаче права собственности на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

3. Прекращение права постоянного пользования земельным участком в случае добровольного отказа землепользователя осуществляется по его заявлению к собственнику земельного участка.

4. Собственник земельного участка на основании заявления землепользователя принимает решение о прекращении права пользования земельным участком, о чем уведомляет органы государственной регистрации.

Основания для принудительного прекращения прав на земельный участок изложены в статье 143 Земельного кодекса Украины:

Принудительное прекращение прав на земельный участок осуществляется в судебном порядке в случае:

1. Использования земельного участка не по целевому назначению;

2. Не устранения допущенных нарушений законодательства;

3. Конфискации земельного участка;

4. Выкупа земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

5. Принудительного обращения взысканий на земельный участок по обязательствам собственника этого земельного участка;

6. не отчуждения земельного участка иностранным лицам и лицам без гражданства в установленный срок в случаях, определенных настоящим Кодексом.

Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав собственника, поскольку оно ограничено строго целевым использованием. Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью, которое всегда остается за ее собственником.

В Земельном кодексе нормы, регулирующие сервитутное право, содержаться в статьях 98- 99. Содержание права земельного сервитута определено в статье 98:

1. Право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).

2. Земельные сервитуты могут быть постоянными и срочными.

3. Установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, прав владения, пользования и распоряжения им.

4. Земельный сервитут осуществляется способом, наименее обременительным для собственника земельного участка, относительно которого он установлен.

Виды прав земельного сервитута определены в статье 99 Земельного кодекса Украины.

Собственники или землепользователи земельных участков могут требовать установления следующих земельных сервитутов:

а) право прохода и проезда на велосипеде;

б) право проезда на транспортном средстве по имеющейся дороге;

в) право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций;

г) право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок;

д) право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок;

е) право забора воды из природного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к природному водоему;

ж) право поить свой скот из природного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к природному водоему;

з) право прогона скота по имеющейся дороге;

и) право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта строений и сооружений;

к) другие земельные сервитуты.

Распоряжение объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности может продать, подарить, завещать, отдать только свою долю.

Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, которые проводятся, если выделение доли в натуре невозможно, или против выделения все остальные участники долевой или совместной собственности.

3. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.

Вещное право дает лицу юридическую власть над вещью и относится к абсолютным правам.

Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи без посредничества других лиц.

Объект вещного права - вещь в материальном значении этого слова. Все иные вещные права, за исключением права собственности, являются правами на чужие вещи.

Основные характеристики вещного права на имущество:

* право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этого имущества;

* при переходе права собственности на имущество к другому лицу вещное право не прекращается;

Оценка прав. Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности собственность может быть публичной и частной.

Публичная собственность может быть государственной или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления.

Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан Украины, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Необходимо различать два похожих по форме и совершенно различных по содержанию термина: «собственность» и «право собственности» (смысл последнего рассматривается в подразделе о вещных правах).

Часто встречающимся в практике видом общей собственности является собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, которая принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства может производиться при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по тем же правилам, которые предусмотрены для раздела общей собственности.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Особенности права собственности на жилое помещение.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с на значением такого помещения:

* для личного проживания и проживания членов его семьи;

* для проживания других лиц на основании договора аренды.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

* общие помещения дома;

* несущие конструкции дома;

*механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права:

* право пользования этим помещением;

*право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опек и попечительства.

Обязанности собственника жилого помещения:

* использовать жилое помещение только по назначению;

* не нарушать права и интересы соседей;

* бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

· проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Вещные права относятся к абсолютным правам, поэтому иск для защиты вещного права может быть направлен против любого лица, нарушающего это право.

Собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у собственника. При этом собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были соединены с лишением владения.