Здание КПП

На территории складского комплекса

Специализированный объект

Кирпичное здание со всеми коммуникациями

Определение восстановительной стоимости зданий

При определении восстановительной стоимости зданий и части сооружений были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и индексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правительства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

Таблица 2.6 Определение восстановительной стоимости объектов недвижимости

Наименование основных фондов	Источник	Стоимость в базисных ценах 1984 г, р.	Стоимость с учетом рыночных факторов по конструктивам на октябрь 2002 г.
Здание АБК	УПВС 18, т. 26	12475,3	406650,7
Склад	УПВС 18, т. 26	89417,9	2914705,1
Здание КПП	УПВС 18, т. 26	4240,6	138229,1

Таблица 2.7 Определенные рыночной стоимости склада

Наименование	Восстановительная стоимость на дату оценки, р.	Исправимый физический износ	Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания	Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания	Всего физический износ, р.	Остаток	Внешний износ, р.	Рыночная стоимость по затратному подходу, р.
АБК	406651	20471	5089	11815	37375	369276	0	369276
Склад	2914705	35950	7990	3564	47504	2867201	5000	2866701
КПП	138229	1845	307	0	2152	136077	485	135592



Вывод. Общая рыночная стоимость объектов недвижимости по затратному подходу составила 3'371'659 рублей.

2.10.2 Оценка рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость земельного участка площадью 4,51 Га определена в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке земельных участков, поселений Хабаровского края. С учетом назначения участка, неоконченной регистрацией права собственности на земельный участок, рыночная стоимость участка составила 1'876'419 рублей.

2.10.3Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

При корректировке балансовой стоимости автотранспортных средств был использован затратный подход как наиболее адекватный целям и условиям проводимой оценки. При этом использовался индексный метод.

Таблица 2.8. Определение рыночной стоимости автотранспорта

Наименование а/т	Характеристика	Степень износа, %	Рыночная цена нового а/т, руб.	Рыночная стоимость наличного а/т, руб.
Тягач седельный Волво 21455	Год выпуска -2003, грузоподъемность - 32 т, мощность двигателя - 460 л.с., макс. скорость - 130 км/ч	14,5	3260000	2787300
Прицеп бортовой	Год выпуска -2002, грузоподъемность - 28т,	20,3	483000	384951
Грузовой бортовой с подъемным краном Тойойта Кантер	Год выпуска -2000, грузоподъемность - 8 т, мощность двигателя - 180 л.с., макс. скорость - 140 км/ч	24,4	1315000	1125640
Автопогрузчик САТ 47-80012	Год выпуска -2005, грузоподъемность - 6т, высота подъема - 3м	5,0	1800000	1710000

Использовалась шкала оценки физического износа и экспертные оценки.



Таблица 2.9. Шкала оценки физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако, требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в непригодном к эксплуатации состоянии

2.10.4 Оценка товарно-материальных запасов

Товарно-материальные запасы в учете отражены с учетом ТЗР (транспортно-заготовительных расходов). В стоимость запасов включена стоимость неликвидных товаров на сумму 15670 рублей.

2.10.5 Оценка расходов будущих периодов

расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, т.к. еще существует связанная с ними выгода.

2.10.6 Оценка дебиторской задолженности

Анализ дебиторской задолженности по срокам погашения показал, что существует просроченная, но реальная к взысканию задолженность.

2.10.7 Оценка денежных средств

Статья не подлежит корректировке.



2.10.8 Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки

Таблица 2.10 Расчет чистых активов на дату оценки

АКТИВ	По данным баланса, тыс.р.	Скорректированная стоимость, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)	0	0
Основные средства (01, 02):	8419	11257
Прочие внеоборотные активы	1569	1569
ИТОГО по разделу I	9988	12826
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы:	20330	20314
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)	2861	2861
затраты в незавершенном производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46)	0	0
Готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)	17239	17223
Расходы будущих периодов (97)	230	230
денежные средства:	367	367
НДС	3381	3381
Дебиторская задолженность	25146	25146
Прочие оборотные активы	159	159
ИТОГО по разделу II	49383	49367
Итого активов	59371	62193
ПАССИВ
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Отложенные налоговые обязательства	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (66)	21104	21104
Кредиторская задолженность:	45236	45236
в том числе:
поставщики и подрядчики (60, 76)	24107	24107
задолженность перед персоналом организации (70)	88	88
задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)
задолженность по налогам и сборам (68)	69	69
Доходы будущих периодов
Прочие кредиторы	20972	20972
ИТОГО по разделу V	66340	66340

После внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила -4147 тыс. рублей.

2.11 Рыночный (сравнительный) подход

В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения исходили из следующих критериев отбора:

· отраслевым сходством;

· сопоставимостью размеров компаний;

· перспективами роста компаний;

· степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика ценовых мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные мультипликаторы:

· цена / чистая прибыль;

· цена / денежный поток;

· цена / выручка от реализации.

2. Моментные мультипликаторы:

· цена / балансовая стоимость активов;

· цена / чистая стоимость активов.

Для расчета стоимости предприятия на основе сравнительного подхода используем мультипликатор Цена / Прибыль.

М=Р/Е ,

где М - мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.

Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

Таблица 2.11 Сведения о предприятиях - аналогах

Предприятие-аналог	Цена, тыс. р.	Прибыль, тыс. р.	Мультипликатор
ЗАО «Приморск-металлоконструкция»	18 000	680	26,47
ООО «МетизКомплект»	45 300	196	231,12

Диапазон мультипликатора равен 231,12 - 26,47, среднее значение мультипликатора - 128,8. Центр диапазона равен (231,12 - 26,47) / 2 + 26,47= 155,27

Стоимость оцениваемого объекта = -239 ? 155,27= -37108 тыс. р.

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний:

1. Было рассмотрено 5 компаний, сходных с оцениваемой.

2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии отбора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента), сделан выбор двух основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесении корректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия.



Таблица 2.12 Расчет стоимости объекта оценки

№ п/п	Показатель	Объект оценки	Компания 1	Компания 2
1	Цена продажи, тыс. р.	---	18	45,3
2	Денежные средства, тыс. р.	131	200	150
	Корректировка, %		+15,5	-6,43
	Скорректированная цена		21,3	42,39
3	Дебиторская задолженность, тыс. р.	234	25	28
	Корректировка, %		+15,5	+56
	Скорректированная цена тыс. р.		26,0	66,12
4	Текущие активы, тыс. р.	476	55	60
	Корректировка, %		+5,8	+8,2
	Скорректированная цена, тыс. р.		27,52	71,54
5	Всего обязательств, тыс. р.	455	66	70
	Корректировка, %		-4,36	+55,95
	Скорректированная цена, тыс. р.		36,16	110
6	Собственный капитал, тыс. р.	26	20	30
	Корректировка, %		+60	-13,33
	Скорректированная цена, тыс. р.		57,85	95,33
№ п/п	Показатель	Объект оценки	Компания 1	Компания 2
7	Оборотный капитал, тыс. р.	476	55	65
	Корректировка, %		+5,78	+8,18
	Скорректированная цена, тыс. р.		58,37	154,548
8	Нематериальные активы, тыс. р.	5	6	6
	Корректировка, %		-16,67	-16,67
	Скорректированная цена, тыс.р.		48,6	128,73
9	Веса		0,6	0,1
10	Стоимость объекта оценки, тыс. р.	42,03

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу

Метод ценовых мультипликаторов -37,1 тыс. р. 0,6

Метод сделок 42,03 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = -37,1 · 0,6 + 42,03·0,4 =-38,97 тыс. р.



2.12 Оценка бизнеса доходным подходом

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока (ДП).

1. Определение длительности прогнозного периода.

2. Ретроспективный анализ и прогноз вало свой выручки от реализации.

3. Анализ и прогноз расходов.

4. Анализ и прогноз инвестиций.

5. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

6. Определение ставки дисконта.

7. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

8. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

9. Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет. в

Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:

Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1. Определение соответствующей ставки дохода.

2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

Таблица 2.13 Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию

Вид риска	Значение, % (0-5)
Руководящий состав: качество управления	3
Размер компании	2
Финансовая структура (источники финансирования компании)	5
Товарно-территориальная диверсификация	4
Диверсифицированность клиентуры	4
Уровень и прогнозируемость прибылей	5
Прочие риски	3
Итого величина ставки дисконта	26

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

· метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов;

· метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса;

· метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний;

* метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации составляет 12 % в год., себестоимость товаров - 9%.

Таблица 2.14 Расчет денежного потока

№ п/п	Наименование статьи	Отчетный период	Прогнозный период	Постпрогнозный период
		2005	2006	2007	2008	2009
1	Выручка от реализации, тыс. р.	155264	173895	194762	218133	244308
2	Себестоимость товаров, тыс. р.	141190	153897	167747	182845	199301
3	Валовая прибыль (п.1 - п.2), тыс. р.	14074	19998	27015	35288	45007
4	Налогооблагаемая при быль, тыс. р.	-120	-80	15	18	20
5	Налог на прибыль (24 % от п.4)	0	0	3,6	4,32	4,8
6	Чистая прибыль (п.4 - п. 5)	-120	-80	11,4	13,68	15,2
7	Денежный поток, тыс. р.	-120	-80	11,4	13,68	15,2

По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный год (V _пост).



V _пост=П_д · (1+д)/(i-д),

где П_д - денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы роста денежного потока; i - ставка дисконта.

V _пост = 15,2*(1 + 0,12) / (0,26 - 0,12) = 121,6рублей.

Таблица 2.15 Расчет текущей стоимости денежного потока

Год	Денежный поток, тыс. р.	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость денежного потока
2006	-80	0,8	-64
2007	15	0,64	9,6
2008	18	0,512	9,216
2009	20	0,410

Сумма текущих стоимостей денежного потока = -64 + 9,6) + 9,2) = -45,2 Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 15,2 / (0,26 - 0,12) = 108,5 тыс. р.

Текущая стоимость выручки от реализации = 108,5 0,410 = 44,485 тыс.р.

Рыночная стоимость фирмы = -45,2 + 44,485 = -0,72 тыс. р.

2.13 Согласование полученных результатов

Таблица 2.16 Согласование результатов оценки

Показатель	Веса
	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход
Достоверность информации	0,1	0,6	0,3
Учет факторов, влияющих на развитие предприятия	0,6	0,2	0,2
Цена предприятия	0,4	0,2	0,4
Показатель, отражающий ситуацию на рынке	0,3	0,2	0,5
Итого	1,4	1,2	1,4
Веса	0,4	0,2	0,4



Используя полученные веса, рассчитаем стоимость бизнеса.

Таблица 2.17 Расчет стоимости бизнеса

Подход	Стоимость, тыс.р.	Вес	Итого
Доходный	-0,72	0,4	0,288
Сравнительный	-38,97	0,4	-15,59
Затратный	-37,108	0,2	-7,426
Итого стоимость бизнеса, тыс. руб.			-8,452

Рыночная стоимость фирмы составляет -22,72тыс.р. (без НДС).



Заключение

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств). Предприятие как объект оценки должно иметь четко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части.

Оценочная деятельность, преследуя определенную заказчиком цель, основывается на ряде принципов. Эксперт-оценщик обязан учитывать множество факторов, которые влияют на стоимость объекта оценки. Это позволяет сделать результаты оценки более достоверными и, в конечном счете, полезными.

В ходе работы проанализированы различные методы оценки и расчет стоимости бизнеса проведен с использованием этих методов. Результат расчетов показывает, что использование разных методов дает разные результаты.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности России, определено 10 видов стоимости, в том числе:

рыночная стоимость, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость замещения объекта оценки, стоимость воспроизведения объекта оценки, стоимость объекта оценки при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость объекта для целей налогообложения, ликвидационная стоимость , утилизационная стоимость, специальная стоимость.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, выступает его полезность. Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки.



Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль, 29 июля 1998 г., ФЗ № 135.

Закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г.Козырев А. Н. Оценка интеллектуальной собственности, 1997.

Закон РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».

Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», М.: Кремль, 21 июля 1997 г. № 122 - 93.

Методические рекомендации по оценке земельных участков, поселений Хабаровского края. - Хабаровск, 2002.

Григорьев В.В. Островская И. М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998.

Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.:ИНФРА - М., 1996. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Питер, 2002.

Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. М.: «Финансы и статистика», 2004.

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / под ред. Н. Н. Карповой, Г. Г. Азгольдова. Материалы Института профессиональной оценки, 1998.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абдулаева Н. А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2004.

Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЭКМОС», 2002.

Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000.