Влияние оценочной деятельности на формирование рыночных отношений в экономике России

Неустранимый функциональный износ этих объектов не выявлен.

Внешний (экономический) износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу его фиксированного местоположения. Внешний износ может быть вызван такими причинами как: изменение социальных стандартов общества; законодательной и финансовой политики в стране или регионе; демографической ситуации, экономического состояния района, региона, месторасположением объекта или состоянием рынка.

Учитывая положительные и отрицательные факторы местоположения и функциональное назначение объектов оценки, внешний износ определен в размере 55 % от стоимости воспроизводства за минусом физического износа.

Расчет накопленного износа представлен в следующей таблице:

Таблица 3. «Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2»

№ пп	Наименование показателя	Значение показателя
1	2	3
1.	Устранимый физический износ, руб.	5 321 060,54
2.	Неустранимый физический износ, руб.	2 413 312,86
3.	Устранимый функциональный износ, руб.	0,00
4.	Неустранимый функциональный износ, руб.	0,00
5.	Внешний износ, руб.	6 537 330,97
6.	Всего, накопленный износ, руб.	14 271 704,37

Таблица 4. Расчет стоимости объектов оценки затратным подходом

№ пп	Наименование показателя	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора
1	2	3
1.	Восстановительная стоимость объекта оценки (п. 15,2)	19 620 429,71
2.	Накопленный износ (п. 15,3)	14 271 704,37
3.	Итого стоимость объекта оценки	5 348 725,34

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, включая НДС, по состоянию на 01 января 2007 года, составляет: 5 348 725,34 (пять миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча девятьсот девяносто один рубль, 72 коп.).

3.2.7 Определение стоимости объектов оценки сравнительным (рыночным) подходом

В рамках сравнительного (рыночного) подхода применяется метод прямого сравнительного анализа продаж. Он базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимого имущества, сходным с оцениваемыми. Далее вносятся поправки, учитывающие различия. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемые объекты. Скорректированная цена дает возможность оценщику возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемых объектов.

При использовании данного подхода необходимо:

- изучить рынок и предложения на продажу объектов наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами;

- собрать и проверить информацию по каждому отобранному объекту о цене продажи и покупки, оплате сделки, физических и функциональных характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- сравнить оцениваемые объекты с отобранными аналогами по всем параметрам;

- откорректировать данные в соответствии с имеющимися различиями;

- согласовать откорректированные цены сопоставимых объектов;

- получить стоимость оцениваемых объектов.

Для определения рыночной стоимости объектов оценки сделан анализ сделок купли-продажи и предложений аналогичных объектов в ноябрь - декабрь 2006 года, проведен отбор сопоставимых аналогов. Данные приведены в таблице 5.

Таблица 5. «Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2»

Характеристика объектов сравнения	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
1	2	3	4	5
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Местоположение	ул. Вокзальная 1	пр. 50 лет Октября	ул. Петропавловское шоссе	пр. Побелы
Вид объекта	Объект нежилой недвижимости	Объект нежилой недвижимости	Объект нежилой недвижимости	Объект нежилой недвижимости
Общая площадь, м2	1017,9	1150	880	760
Транспортная доступность и инфраструктура (по отношению к объекту оценки)	100%	110%	110%	115%
Этажность	2	1	2	1
Инженерная обеспеченность (по отношению к объекту оценки)	100%	105%	100%	110%
Отделка помещений	простая	простая	простая	простая
Физическое состояние объекта недвижимости	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Вид права на земельный участок под объектом недвижимости	аренда	аренда	аренда	собственноасть
Условия продажи		Типичные	Типичные	Типичные
Условия оплаты		Предоплата	Предоплата	Предоплата
Цена продажи объекта, руб.		3 500 000,00	3 050 000,00	2 980 000

Поправки на местоположение, ремонт, площадь свободной земли оцениваются экспертным путем, исходя из анализа рыночных цен по продажам. Проведенный анализ выявил, что наиболее подходящими по условиям и характеристикам продаж, для объекта оценки «Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2» являются объекты № 1 и № 2.

Средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов дает представление о рыночной стоимости объектов оценки, полученной методом прямого сравнительного анализа продаж. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемых объектов путем внесения поправок показано в следующей таблице:

Таблица 6. «Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2»

№ пп	Цена и поправки	Объект № 1	Объект № 2
1	2	3	4
1.	Цена продажи	3 500 000,00	3 050 000,00
2.	Переданные права собственности	полное	полное
3.	Поправка на права собственности, %	0,00%	0,00%
4.	Вид объекта	Объект нежилой недвижимости	Объект нежилой недвижимости
5.	Поправка на вид объекта, %	0,00%	0,00%
6.	Местоположение	пр. 50 лет Октября	ул. Петропавловское шоссе
7.	Поправка на местоположение, %	0,00%	10,00%
8.	Этажность	1	2
9.	Поправка на этажность, %	8,00%	0,00%
10.	Общая площадь, м2	1150	880
12.	Поправка на размер помещений, %	-12,98%	13,55%
13.	Отделка помещений	простая	простая
14.	Поправка на условия продажи, %	0,00%	0,00%
15.	Транспортная доступность, %	110%	110%
16.	Поправка на транспортную доступность, %	-10,00%	-10,00%
17.	Инженерная обеспеченность, %	105%	100%
18.	Поправка на инженерную обеспеченность, %	-5,00%	0,00%
19.	Физическое состояние объекта	удовлетворительное	удовлетворительное
20.	Поправка на износ, %	0,00%	0,00%
21.	Вид права на земельный участок под объектом недвижимости	аренда	аренда
22.	Поправка, %	0,00%	0,00%
23.	Кол-во корректировок	4	3
24.	Общая коррекция, %	-19,98%	13,55%
25.	Общая коррекция, руб.	-699 300	413 275
26.	Откорректированная стоимость, руб.	2 800 700	3 463 275
27.	Средневзвешенная рыночная стоимость, руб.	(2 800 700 х 4 + 3 463 275 х 3) : 7 =
		3 084 660,71

Итого, совокупная рыночная стоимость объектов оценки, рассчитанная сравнительным (рыночным) подходом, по состоянию на 01 января 2007 года, составляет:

3 084 660,71 рублей

(три миллиона семьсот восемьдесят пять тысяч триста сорок восемь рублей, 71 коп.).

3.2.8 Определение стоимости объекта доходным подходом

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного метода анализируется возможность объекта оценки генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходным подходом применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости объекта, приносящего доход.

В настоящем отчете для оценки объектов недвижимости был использован метод дисконтирования денежных потоков.

Алгоритм расчета стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков следующий:

- установить продолжительность периода получения дохода;

- спрогнозировать потоки денежных средств по каждому году периода;

-определить ставку дисконтирования;

- продисконтировать денежные потоки;

- определить величину реверсии объекта оценки в конце периода получения дохода и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования;

- сложение текущих стоимостей потоков доходов и реверсии.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом дисконтирования денежных потоков.

Определение длительности прогнозного периода

Поскольку все расчеты в методе дисконтирования денежных потоков основаны на прогнозных данных, то является важным определение длительности прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок функционирования объектов оценки был разделен на два периода: прогнозный и постпрогнозный.

В странах со стабильной экономикой прогнозный период может составлять до десяти лет, однако практика оценки показывает, что для России нецелесообразно разрабатывать прогнозы на срок более трех-пяти лет из-за возможной нестабильности экономической ситуации. Длительность прогнозного периода определена в размере пяти лет.

Определение потенциального и действительного валового дохода

Величина потенциального валового дохода (ПВД) рассчитывается на основании ретроспективных данных величины арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости.

Таблица 7. Результаты конъюнктурного анализа по средней величине арендной платы за пользование объектами недвижимости

№ пп	Объект оценки	Арендное назначение нежилых помещений	Величина ставки средней арендной платы за пользоваиие 1 м2 , руб./мес.
1.	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора	Офисные помещения	422,00

Анализ рынка также показал, что величина арендной платы в год в среднем увеличивается на 3%.

Действительный валовый доход (ДВД) определяется на основании данных о возможной «недозагрузке» сдаваемых в аренду площадей в течение прогнозного периода вследствие различных внутренних и внешних факторов.

На основании данных об аренде помещений аналогичного назначения возможная недозагрузка офисных и складских помещений составляет в среднем 35% и 15% соответсвенно.

Расчет величин ПВД и ДВД с учетом увеличения арендной платы представлен в приложении 6 и 7.

Определение затрат на эксплуатацию объекта оценки

Эксплуатационные затраты представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объектов оценки. Они делятся на три основные группы:

Постоянные - величина которых не зависит от величины площадей сдаваемых в аренду (налоговые и иные обязательные отчисления, и т.д.);

Переменные - зависящие от величины площадей сдаваемых в аренду (заработная плата обслуживающему персоналу, затраты электроэнергии и т.д.);

Резервы на замещение - затраты по замене (или ремонту) отдельных элементов объекта оценки подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция, на протяжении его экономической жизни.

Амортизационные отчисления по зданию расчитываются на основании единых норм амортизационных отчислений.

Расчет величины затрат с учетом их увеличения в течение прогнозного периода и амортизационных отчислений представлен в приложении 8.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения, формула расчета ставки представлена ниже:

_ftn1

где:?R - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

Rбезриск- отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Расчет факторов риска и суммарное значение рисков представлено в приложении 9.

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;

для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или относительно близок к горизонту прогноза;

ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа (ОФЗ) с амортизацией долга со сроком обращения с 2005 г. по 2021 г. включительно.

Таблица 8. Расчет безрисковой ставки дисконта

Информация о ценной бумаге
Наименование	ОФЗ 46018
Эмитент	Минфин России
Код ценной бумаги	SU46018RMFS6
Номер государственной регистрации	46018RMFS
Дата размещения	16 марта 2005 г.
Дата погашения	24 ноября 2021 г.
Объявленный объем, шт.	64 000 000
Номинальная стоимость	1000.000
Статус	Торгуется
Доходность по средневзвешенной цене, % годовых	6,64%

Ставка дисконтирования (i), таким образом, составляет 24,22%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют различные способы расчета стоимости:

* метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имущества;

* метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании;

* по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период. Для прогнозирования размера денежного потока в постпрогнозном периоде использовалась модель Гордона.

Стоимость объекта оценки на начало первого года постпрогнозного периода, которая представляет собой остаточную стоимость (реверсию) на конец прогнозного года, будет равна величине капитализированного дохода постпрогнозного периода (т.е. сумме стоимостей всех ежегодных будущих доходов в постпрогнозном периоде) и рассчитывается по формуле:

Где:V - суммарная величина денежного потока в постпрогнозный период (остаточная стоимость);

G - денежный поток, который может быть получен в первый год постпрогнозного периода;

i - ставка дисконтирования;

g - ожидаемые темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде (5%).

Допущение о росте денежного потока на 5 % в год в постпрогнозный период сделано исходя из допущения о стабильности денежных потоков, генерируемых объектом оценки и учитывая настоящую и прогнозируемую ситуацию в отрасли.

Рыночная стоимость объекта оценки по методу дисконтированных денежных потоков рассчитывается следующим образом:

Где:

PV - рыночная стоимость компании, рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков;

CFt - денежный поток в t-й год прогнозного периода;

V - суммарная величина денежного потока в постпрогнозный период на конец прогнозного периода;

i - ставка дисконтирования;

n - последний год прогнозного периода.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в приложении 10.

Таблица 9. Результату расчетов представлены в следующей таблице:

№ пп	Объект оценки	Рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, руб.
1.	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вокзальная 1	5 956 910,84

Итого, совокупная рыночная стоимость объектов оценки, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода, по состоянию на 01 января 2007 года, составляет (включая НДС): 5 956 910,84 рублей

(шесть миллионов сто тридцать девять тысяч четыреста тринадцать рублей, 43 коп.)

3.3 Согласование результатов оценки и заключение о стоимости

Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

Доходный подход (метод капитализации) в довольно полной мере учитывает интересы инвестора в случае коммерческого использования объекта с целью получения дохода. Однако есть вероятность, что потенциальный инвестор будет использовать данную недвижимость не с точки зрения извлечения из нее дохода, а как составляющую собственного бизнеса (предприятия) для своих хозяйственных нужд.

При оценке объекта по затратному подходу возможен не точный учет затрат на строительство (т.к. капитальное строительство производственных объектов в регионе на сегодняшний день практически не развивается) и всех видов износа (ограниченное количество информации из-за неразвитого рынка), что так же может исказить полученный результат, помимо этого данный метод не учитывает сложившуюся на дату оценки рыночную конъюнктуру.

Наиболее полно учитывающим все нюансы рынка, при наличии необходимых данных, считается сравнительный (рыночный) подход. Этот подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими сравнимыми объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу, поэтому подход сравнения продаж наиболее приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. В настоящее время рынок подобных объектов в городе является достаточным насыщенным, то есть рыночные данные о сделках вполне достоверны и достаточны для обоснованного заключения о стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Таблица 10. Согласование результатов

Наименование показателя	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный (рыночный) подход
Полнота информации	0,2	0,2	0,6
Достоверность информации	0,2	0,2	0,6
Допущения, принятые в расчетах	0,1	0,4	0,5
Способность учета конъюнктуры рынка	0,1	0,3	0,6
Способность учета доходности объекта	0,2	0,3	0,5
Способность прогноза во времени	0,2	0,4	0,4
Способность учета конструктивных особенностей	0,45	0,2	0,35
Средняя величина удельного веса	1,45	2	3,55
Количество показателей	7	7	7
Средневзвешенный удельный вес	0,2071	0,2857	0,5071

Таблица 11. Согласование результатов

№ пп	Подход оценки	Стоимость, руб.	Удельный вес	Итого стоимость, руб.
Затратный подход:
1.	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2 по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вокзальная 1	5 348 725,34	0,2071	1 107 721,02
Сравнительный (рыночный) подход:
2.	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2 по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вокзальная 1	3 084 660,71	0,5071	1 564 231,45
Доходный подход:
3.	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2 по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вокзальная 1	5 956 910,84	0,2857	1 701 889,43
Итоговая величина стоимости объектов оценки, включая НДС:
4.	Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2	4 373 841,90

Итоговая совокупная рыночная стоимость объектов оценки с учетом НДС по состоянию на 01 января 2007 года признается равной:4 373 841,90 рублей (четыре миллиона восемьсот двадцать девять тысяч шестьсот одиннадцать рублей, 24 коп.).

Результаты приведенных расчетов отражают рыночную стоимость объектов оценки сложившуюся на рынке на дату оценки, однако это не означает, что эта стоимость может стать реальной стоимость продажи этого имущества, поскольку в этом случае вмешиваются рыночные факторы (например, коммерческие способности продавца), которые если и можно оценить, то только с большой долей вероятности, что опять же накладывает определенные ограничения и допущения. Этот момент играет весьма важную роль в оценке, поскольку заказчик оценочной услуги и другие заинтересованные лица, не всегда осознают этот факт, что приводит к возникновению осложнений в их взаимоотношениях. В этом случае оценщик должен в первую очередь разъяснить данный аспект.

Еще один важный момент связан с составлением заключения (отчета) об оценке. В российской практике принято применять более развернутую форму отчета, чем во многих других странах. Это связано в первую очередь со стремлением сделать отчет более подтвержденным и достоверным, и таким образом избежать получения необоснованных результатов расчетов.

Заключение

Подводя итог проведенной работы, следует отметить наиболее важные аспекты связанные с оценочной деятельностью.

В первую очередь следует отметить длительность процесса формирования оценки как вида деятельности. Оформившись в самостоятельный вид деятельности в середине 19 века в Великобритании, оценочная деятельность распространилась и в другие страны, что подчеркивает ее необходимость. В последствии многие развитые страны создали собственные институты и стандарты оценки, что позволило наилучшим образом адаптировать оценочную деятельность к условиям конкретной страны. Однако развитие международных отношений и стремление унифицировать оценочную деятельность привели к созданию международного свода стандартов оценки, которые являются базовыми для национальных стандартов. Таким образом, организовалась определенная структура, позволяющая говорить о приоритетности при использовании стандартов. Из зарубежных выделяют стандарты США и Европейские стандарты, отличающиеся наибольшей полнотой методологий по оценке различных видов имущества.

В Российской Федерации также существует относительно полная нормативно-правовая база, регламентирующая оценку как вид деятельности. Правовые акты, принимаемые на федеральном уровне, обязательны к применению на всей территории Российской Федерации, таким образом, снимается проблема несовместимости и некоторых расхождений нормативной базы в различных субъектах Федерации. Практика показывает значительную недоработку законодательной базы, что приводит к возникновению проблем, связанных с применением оценочных методик.

Методологическая основа оценки разрабатывается Российским Обществом Оценщиков - независимой организацией специалистов, в компетенцию которой входит: разработка и внедрение методик оценки, отслеживание и координация деятельности российских специалистов-оценщиков, взаимодействие с международными оценочными организациями.

Важным аспектом оценочной деятельности является свод терминов и понятий, утвержденных федеральным законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перечень охватывает всю терминологическую базу деятельности и предполагает отсутствие иного их толкования. Отдельно следует сказать о понятии «стоимость». Поскольку в оценке стоимость, в зависимости от целей поставленных перед оценщиком может исчисляться по-разному, то это предполагает наличия перечня терминов, определяющих понятие «стоимость объекта оценки». Если мы рассматриваем оценку бизнеса, в первую очередь, можно говорить об инвестиционной, ликвидационной и обоснованной рыночной стоимостях. Эти виды являются основными применяемыми в современных условиях. Их различия лежат в целевом назначении каждой из них, что говорит о необходимости четкого определения цели оценки, то есть важно определить, кто и для чего предполагает проведение конкретной оценки.

Оценка бизнеса охватывает множество методов позволяющих произвести расчет стоимости предприятия исходя из имеющейся информации. Для обеспечения большей достоверности оценка бизнеса предполагает использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Каждый из них состоит из определенного набора методов, позволяющих оценить не только весь бизнес целиком, но и отдельные составные его части (группы и виды имущества). В этой работе сознательно не выделяются методы оценки конкретных видов имущества (например, машины и оборудование, интеллектуальная собственность и т. д.) как самостоятельных объектов оценки, ограничиваясь оценкой бизнеса, поскольку эти методы являются идентичными.

Учитывая российскую специфику, при оценке допускается использование не всех трех, а только одного подхода, поскольку в некоторых случаях невозможно собрать необходимую информацию. В таком случае выбирается наиболее оптимальный подход. Исходя из практической точки зрения, в основном, предпочтение отдается затратному подходу, поскольку при его применении достигается более высокая детализация и достоверность полученных результатов.

Стремясь наглядно продемонстрировать процесс оценки, в последней главе был приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. При проведении расчетов использовались наиболее употребимые оценщиками подходы и методы оценки для подобных объектов оценки. Разукрупненная структура дипломной работы позволяет рассмотреть каждый аспект оценки бизнеса более подробно.

Обобщая вышесказанное можно выделить следующее:

формирование оценочной деятельности происходило длительный период времени, что привело к созданию значительной правовой и методологической базы на международном уровне;

методологические подходы к оценке позволяют определить стоимость объекта оценки в зависимости от поставленной цели и имеющейся информации;

оценка Российской Федерации является относительно новым видом деятельности, что предполагает значительные пробелы в нормативно-правовой и научной базе;

Для обеспечения наилучшего функционирования этой деятельности необходимо:

Произвести ряд терминологических изменений в Законе «Об оценочной деятельности», в Законе «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» и ряде других сопутствующих документов;

Создать механизм, позволяющий в какой-то мере предотвратить давление на оценщика со стороны заинтересованных лиц;

Создать единую методологическую базу для оценки транспортных средств;

Повысить требования к качеству образования специалистов.

Значение всей оценочной деятельности, и оценки бизнеса, для экономики Российской федерации трудно переоценить, поскольку бизнес, как явление динамичное, в условиях российской экономической системы сегодня развивается быстрыми темпами, характеризуя улучшение ситуации, а для развития ему требуется постоянно обновляющаяся стоимостная информация, которая может быть определена только путем профессиональной оценки.

Список используемой литературы

«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р;

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением №519 Правительства РФ от 06.07.2001 г.;

www.appraisal.ru - Оценщики РОССИИ

www.armorf.ru - Ассоциация российских магистров оценки

www.dpo.ru - Консультационная группа, Департамент оценки

www.nprko.ru - Российская коллегия оценщиков

www.valuer.ru - Портал российских оценщиков

А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С-Пб.: Лань, 2001;

А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003

А.П. Ковалев «Сколько стоит имущество?» - Финстатинформ 1996

Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. - Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;

Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;

В.А. Иванова, П.И. Львов, Г.У. Медведьева «Оценка стоимости недвижимости»

В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание

Вопросы оценки: Профессиональный научно-технический журнал, 2000 - 2004 г.г.;

ВСН 58-88 (Р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения, утверждены Государственным комитетом по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР, 1988г.

ВСН 61-89 (Р) Реконструкция и капитальный ремонт, Госкомархитектуры, 1989г.

Г.И. Микерен, В.Г. Гребенников, «Методологические основы оценки имущества». Москва 2003

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. №14-ФЗ от 26.01.1996г.;

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;

Ежеквартальный информационный бюллетень «Стройинформ», № 3 (33) 2006, разработанный отделом ценообразования в строительстве комитета по строительству и архитектуре администрации Камчатской области;

Камчатский статистический ежегодник, статистический сборник / Камчатский облкомстат - г. Петропавловск-Камчатский, 2005 г. - 297 с.;

Классификация основных фондов (материальные основные фонды), включаемых в амортизационные группы. Методическое пособие. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002;

М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003

Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества (IVSC). МСО-1 - МСО-4. 1994 г.;

Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004

Научно-технический журнал «Московский оценщик», № 5, 2002;

Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М., 1970;

Оценка земли/Под. Ред. В.П. Антонова - Владимир: Посад, 1997

Петропавловск-Камчатский. Историко-географический атлас. АО "Камчаткнига". г. Петропавловск-Камчатский, 1994;

Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и кредит, 2001;

Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2003;

Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. - М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;

Под. ред. В.П. Антонова. Оценка стоимости земельных участков - М.: Издательский дом «Русская оценка», 2006;

Постановление Госстроя СССР от 06 сентября 1990 г. №14-д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»;

Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сметных расчетов»;

Постановление губернатора Камчатской области от 20.01.2003 N 15 "О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений в Камчатской области";

Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002г. № 395 «О лицензировании оценочной деятельности»;

Сборник № 18 УПВС зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. М., 1970;

Сборник № 23 УПВС автомобильного транспорта и автомобильных дорог. М., 1970

Стандарты АРО: «Оценка стоимости недвижимого имущества. Оценка стоимости зданий и сооружений. Основные положения. СТО АРО 4.11-2004.»; «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения. СТО АРО 3.01-2004» «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Основные положения и порядок проведения. СТО АРО 3.02-2004»; «Оценка стоимости недвижимого имущества. Оценка стоимости земельных ресурсов. Основные положения. СТО АРО 4.13-2004»; «Оценка стоимости недвижимого имущества. Оценка стоимости земельных ресурсов. Оценка стоимости земель поселений. ММ АРО 4.13.02-2006»;

Стандарты РОО: «Декларация РОО. Основные положения. СТО РОО 10-02-95»; «Кодекс профессиональной этики РОО. Основные положения. СТО РОО 27-01-95»; «Общие понятия и принципы оценки. СТО РОО 20-01-96.»; «Классификатор услуг по оценке имущества. СТО РОО 20-06-96»; «Рыночная стоимость как база оценки. СТО РОО 20-02-96. »; «Оценка имущества. Оценка недвижимости. СТО РОО 21-04-98.»;

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;

Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26.01.1996г. №15-ФЗ;

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ с изменениями от 21.12.2001г., от 21.03.2002г., от 14.11.2002г. от 10.01.2003г., от 27.02.2003г;

Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд., 1995.