Влияние оценочной деятельности на формирование рыночных отношений в экономике России

Поскольку оценочная деятельность охватывает значительную часть видов имущества и имущественных прав, нормативно-правовые акты регулирующие деятельность создаются применительно к конкретному виду имущества. это делается для избежание неверного толкования того или иного действия в процессе оценки, а также для создания оптимальных условий работы специалиста оценщика.

Однако, несмотря на то, что оценочная деятельность в современном ее понимании в России существует уже около 15 лет, российская оценка все еще слишком «молода» и существуют значительные пробелы и недоработки законодательства.

В первую очередь возникают проблемы с законодательными актами, основа которых была скопирована с зарубежных аналогов. Законодатель не всегда проводил доскональное исследование источника перед применением его на практике. Таким образом, оценщики были поставлены в очень сложное положение: с одной стороны они руководствуясь нормами и положениями оценочной деятельности осуществляли свою деятельность, а с другой стороны многое из того, чем они руководствовались, шло в разрез с ранее принятыми правовыми актами Семериков В.Н. О совершенствовании законодательства в области оценочной деятельности //Московский оценщик. - 2004. - № 5. - С. 8-13..

Значительные трудности в оценочной деятельности создавало постоянное изменение правовой базы сопутствующих отраслей: бухгалтерский учет и аудит, таможенное законодательство, налогообложение. Здесь основным осложняющим фактором служил тот факт, что некоторые методики в оценочной деятельности тесно связаны с рассмотрением финансовой стороны предприятия, а значит и с его бухгалтерией. При этом анализируемые параметры ориентированы на данные бухгалтерской отчетности. Однако частые изменения в бухгалтерской сфере привели к тому, что оценщики были вынуждены отказываться от наработанных методик, поскольку в новых формах отчетности данные, необходимые для проведения анализа или расчетов, либо отсутствовали, либо преподносились в виде, исключающем их использование.

С похожей проблемой оценщики сталкиваются и при оценке имущества в целях таможенного налогообложения. Частые директивные письма для таможенных органов, по взаимодействию с оценщиками, которые изменяют существующее положение дел, создают оценщикам известные трудности.

В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, в новой редакции закона об оценочной деятельности необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков.

Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали.

С вступлением в силу новой редакции прежде всего изменился субъект регулирования. Теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, новое законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.

Основное требование предъявляемое к оценщику - наличие специального высшего образования или профессиональная переподготовка. Далее - членство в саморегулируемой организации, так называемой СРО Саморегулируемые организации.. Дело в том, что именно на уровень саморегулируемых организаций отдается большая часть функций по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности. Законом “Об оценочной деятельности” устанавливаются требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Детально прописаны требования по страхованию оценочной деятельности, в том числе установлены конкретные страховые случаи и четко прописаны условия страхования ответственности оценщика.

Ну а своего идеального оценщика заказчик должен выбирать сам. Определенную помощь в этом могут оказать саморегулируемые организации. Но основным критерием

выбора, как показывает мировая практика, должна стать репутация как СРО, так и отдельных ее членов.

Теперь все оценщики должны в обязательном порядке как страховать свою деятельность, так и быть членом какой-либо саморегулируемой организации Профессиональное саморегулирование это нижний и самый, наверное, практический уровень системы регулирования в сфере оценочной деятельности.

Первый уровень - государство, которое разрабатывает государственную политику в области оценочной деятельности, определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций, осуществляет контроль и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального законодательства.

Второй уровень - негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов, дает рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, дает рекомендации по организации основного и дополнительного образования; взаимодействует с соответствующими международными организациями, в частности с Международным комитетом по стандартам оценки; создает общероссийский третейский суд в сфере оценочной деятельности. Таким институтом в соответствии с новым законом призван стать Национальный совет по оценочной деятельности. Он может быть сформирован только спустя год после вступления в силу новой редакции закона об оценочной деятельности с тем, чтобы максимально полно и достоверно представлять интересы всего сообщества оценщиков.

И, наконец, третий уровень - саморегулируемые организации, которые способствуют развитию профессии посредством аттестации, дополнительного обучения, повышения квалификации, установления этических норм и профессиональных правил; осуществляют контроль соблюдения членами установленных СРО норм и правил профессиональной деятельности. В соответствии с законом саморегулируемая организация оценщиков формирует компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки и его личных средств, контролирует работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРО членов.

Клиент, которому требуются услуги оценщика, может удостовериться в полномочиях и квалификации лица, предлагающего свои услуги по оценке имущества, может обратиться в ту СРО, членом которой этот оценщик является. Каждая организация оценщиков должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке именно как СРО. СРО обязана вести реестр своих членов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом. Что касается квалификации - то это уже будет зависеть от того, какую репутацию приобретет та или иная СРО. Дело в том, что помимо обязательных, прописанных в законе требований к оценщикам, СРО могут устанавливать свои собственные дополнительные условия членства для кандидатов в оценщики. Возможно, где-то кандидату будут требоваться рекомендации действительных членов данной СРО, где-то будут серьезные "вступительные" экзамены... Все это вопросы репутации и престижа, которые в условиях рыночной конкуренции каждая организация должна будет заслужить. Важно отметить, что оценщики единовременно могут быть членами нескольких саморегулируемых организаций.

На 1 июля 2006 года в России лицензию на осуществление оценочной деятельности имели примерно 14 тысяч субъектов - юридические лица и предприниматели без образования юридического лица. В соответствии с новым законом до 1 июля 2007 года они могут действовать на основании действующей лицензии, затем - в соответствии с новыми правилами. К этому времени должен быть утвержден порядок государственной регистрации СРО, определен федеральный орган, который будет осуществлять эту регистрацию, и, более того, заинтересованные в развитии своей деятельности как уже действующие СРО, а их в настоящее время насчитывается не больше десяти, так и вновь созданные смогут подтвердить свой статус и приступить к активной работе с новыми возможностями. В течение же 2006 новых лицензий не выдавалось, а контроль за деятельностью оценщиков по-прежнему осуществляло Росимущество.

В новой редакции закона об оценочной деятельности прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно решить одним законом. Так, в настоящее время минэкономразвития совместно с Минюстом разрабатывает проекты нормативно-правовых актов правительства РФ, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра.

Кроме того, готовится документ, регламентирующий порядок предоставления информации, содержащейся в реестрах саморегулируемых организаций оценщиков заинтересованным лицам. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.

Помимо этого, с целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями для реализации статьи 20 закона минэкономразвития проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки. В настоящее время разработаны проекты трех базовых стандартов: "Общие понятия, принципы оценки и подходы к оценке", "Виды стоимости" и "Требования к отчету об оценке".

После июля 2007 года будут разрабатывать стандарты оценки будет негосударственный орган - Национальный совет по оценочной деятельности. Минэкономразвития России оставляет за собой право лишь утверждать обсужденные и принятые экспертным сообществом проекты стандартов.

2.3 Перспективы развития оценочной деятельности в России

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации. С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.

Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

2.3.1.Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности

Одним из необходимых условий проведения качественной оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:

последовательное внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки;

в рамках реализации федеральной программы “Электронная Россия” разработать механизм и регламент доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. В этой связи следует привлечь саморегулируемые организации оценщиков к реализации программы “Электронная Россия”. При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт. Для целей эффективной реализации программы “Электронная Россия” обратиться к Правительству Российской Федерации по вопросу о максимально возможном раскрытии рыночной информации, аккумулируемой федеральными органами исполнительной власти и в первую очередь ФКЦБ России, Госкомстатом, Роспатентом, Росземкадастром;

для формирования достоверной исходной информации для проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным организациям на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне, а со временем - на уровне саморегулируемых организаций оценщиков;

повышению качества оценки будет способствовать совершенствование системы регистрации сделок, повышение “прозрачности” сведений об условиях совершения сделок.

2.3.2 Развитие методической базы оценки

Методология оценочной деятельности аккумулирует правоприменительную практику, достижения экономической теории, передовой опыт прикладного экономического анализа и, в этой связи, имеет важное значение, как для оценщиков, так и для повышения культуры управленческих решений в России. Для развития методологической базы оценки необходимо:

Привлечь саморегулируемые организации оценщиков, образовательные и научные учреждения, а также потребителей оценочных услуг. Целесообразно согласование саморегулируемыми организациями оценщиков единого плана разработки методических рекомендаций. После широкого обсуждения методические рекомендации должны утверждаться Минимуществом России.

Обратиться к Правительству России по вопросу государственного финансирования подготовки и выпуска новой учебной и методической литературы по оценке.

При подготовке новых учебников и учебно-методических пособий по оценке учитывать изменения международных стандартов. Также саморегулируемым организациям целесообразно сформировать перечень рекомендованных учебников и учебных пособий по различным направлениям оценочной деятельности.

Создать Совет по научным проблемам методологии оценочной деятельности при Российской Академии Наук.

Саморегулируемым организациям оценщиков совместно с отделением экономики Российской Академии Наук и Советом по научным проблемам методологии оценочной деятельности сформировать перечень научных тем, обеспечивающих реализацию наиболее важных направлений в развитии теории оценки.

Разработать механизм финансирования выбранных научных исследований в оценочной деятельности, а также разработки методических рекомендаций.

Обеспечить внесение по мере развития рынка оценки дополнений в стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

2.3.3 Развитие образования оценщиков

Необходимо качественное совершенствование профессионального образования оценщиков. Здесь следует выделить:

взаимодействие образовательных учреждений и саморегулируемых организаций оценщиков по вопросам качества образования;

участие саморегулируемых организаций оценщиков проведении рейтинга образовательных учреждений;

создание системы повышения квалификации преподавательского состава;

продолжение развития дистанционного обучения оценщиков;

координация деятельности Учебно-методических объединений (УМО) специальностей, по которым осуществляется подготовка оценщиков;

2.3.4 Совершенствование законодательства

В целях совершенствования российского законодательства в области оценки необходимо:

В законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” целесообразно расширение понятия оценочной деятельности и перечня объектов оценки.

Провести гармонизацию действующих законов, затрагивающих вопросы стоимостной оценки с законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. Особенно это касается используемой терминологии и описания процедур определения стоимости.

Вновь принимаемые законы должны проходить обсуждение в Государственной Думе Российской Федерации с позиций учета требований законодательства об оценочной деятельности, с этой целью саморегулируемым организациям оценщиков целесообразно обратиться с просьбой к руководству профильного Комитета Государственной Думы с предложением создать общественную экспертную комиссию по оценке.

Устранить дублирование различными федеральными органами исполнительной власти функций методического обеспечения оценки стоимости, формирования требований к деятельности оценщиков, осуществления контроля за результатами деятельности оценщиков.

2.3.5 Развитие саморегулирования рынка оценки

Рынок подразумевает взаимодействие продавцов и потребителей. Регулирование цивилизованного рынка должно основываться на согласовании интересов оценщиков и потребителей оценочных услуг по решению системных проблемы оценочной деятельности.

Продуктивным является развитие практики третейских судов.

Целесообразно участие крупнейших потребителей оценочных услуг в финансировании актуальных для их хозяйственной деятельности методических разработок по оценке.

Реализация предлагаемых мер развития оценки стоимости, направленных на повышение ее качества, более широкое использование механизмов управления стоимостью для определения оптимальных управленческих решений в сфере экономики внесут заметный вклад в реализацию задачи увеличения темпов экономического роста, поставленной Президентом Российской Федерации.

Глава 3. Практическое применение оценочной деятельности в условиях формирования рыночных отношений в экономике России

Данная глава посвящена демонстрации практического применения методик оценки

Подходы и методы, описанные во второй главе, в достаточной мере раскрывают процесс оценки, однако для достижения наибольшей наглядности целесообразно рассмотреть применение оценочных методик на примере расчета рыночной стоимости конкретных объектов имущества.

В данном случае будет рассматриваться расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

При подборе объектов оценки я ориентировался в первую очередь на то, что оценка объектов недвижимости является наиболее емкой, с точки зрения применяемых методик оценки.

3.1 Состав заключения об оценке

Законодательством определено, что результатом проведенной оценки стоимости имущества является составление письменного отчета (заключения), в котором раскрывается процесс оценки, указываются все необходимые данные, касающиеся объекта оценки и его окружения, сведения об оценщике, методология и т. д.

Форма отчета должна соответствовать порядку, установленному в законе «об оценочной деятельности». Этот же закон и стандарты оценки предполагают разбиение процесса оценки на несколько этапов.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки, вида определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав, даты оценки.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с выбором используемых в данной оценке подходов и методов, чтобы избежать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в осмотре объектов оценки и их ближайшего окружения, сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объектов оценки.

Четвертый этап включает анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки по четырем основным критериям: законодательная разрешенность выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая осуществимость (целесообразность) и максимальная эффективность.

Пятый этап в процессе оценки включает расчет стоимости объектов оценки на основе подходов, используемых в данном отчёте. В идеальном варианте оценка объектов недвижимости включает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

Шестой этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех используемых подходов, и выведении итоговой величины стоимости объектов оценки.

Седьмой этап процесса оценки - составление отчета об оценке.

Отчет об оценке стоимости для удобства пользователя и иных заинтересованных лиц разбивается на следующие составные части, в которых представлена та или иная информация необходимая при осуществлении оценки:

Титульный лист;

Сопроводительное письмо;

Общие сведения о заказчике;

Используемые стандарты оценки;

Сведения о лицензии и страховании ответственности оценщика;

Удостоверение качества и независимости оценки;

Основные допущения и ограничивающие условия;

Объект оценки;

База оценки;

Оцениваемые права;

Дата проведения оценки;

Обзор подходов к оценке;

Анализ окружения объектов оценки;

Последовательность определения стоимости;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

Выбор подходов определения стоимости объектов оценки;

Заключение о стоимости объектов оценки;

Использованные источники информации;

Приложения.

Следует отметить, что в зарубежной практике применяются значительно более сокращенные формы отчетов, нежели в Российской федерации. Так в частности, значительно сокращены разделы, описывающие методологическую составляющую. Это говорит о том, что оценщики за рубежом пользуются уважением и их мнению доверяют, даже если оно не всегда подтверждено. Однако следует отметить, что в случае необходимости, оценщик, конечно же, сможет предоставить и развернутое описание проведенной работы, а сокращение отчета преследует в первую очередь немаловажную цель - сделать заключение более доступным для понимания.

В России этот принцип пока не действует, поскольку, как уже было сказано, оценочная деятельность в нашей стране переживает период становления, и оценщикам в большинстве своем не доверяют. Поэтому составление полного отчета с указанием всех методик (если иное не было оговорено с заказчиком при заключении договора на оказание оценочных услуг) является необходимостью. Однако уже можно проследить тенденцию к сокращению состава отчета по некоторым направлениям оценочной деятельности и в России. В основном это оценка транспортных средств и оценка в целях таможенного налогообложения.

Рассмотрим некоторые наиболее важные разделы заключения об оценке подробнее.

Используемые стандарты оценки

В данном разделе дается краткое описание нормативной базы оценочной деятельности, применяемой на территории РФ.

Сведения о лицензии и страховании ответственности оценщика

Для осуществления оценочной деятельности необходим определенный набор статусных документов, подтверждающий статус оценщика и позволяющий ему заниматься данным видом деятельности. Он должен содержать:

Диплом специальности «оценка бизнеса»;

Лицензию на осуществление оценочной деятельности Министерства имущественных отношений РФ;

Полис страхования профессиональной ответственности оценщика.

Таким образом, в данном разделе оценщик подтверждает свое право на осуществление оценочной деятельностью.

Основные допущения и ограничивающие условия

Отражаются причины и условия, вследствие которых возможны наложения каких-либо ограничений на применение результатов оценки. В основном это касается целостности применения результатов, временных ограничений, допущений о достоверности информации предоставленной заказчиком и. т. д.

Объект оценки

Дается детальное описание объекта оценки на основании информации и материалов, предоставленных заказчиком, а также найденных оценщиком самостоятельно в результате проводимых им маркетинговых исследований.

Дата проведения оценки

Чрезвычайно важный и основополагающий раздел. Описывает понятие «дата оценки» и содержит конкретную дату, определенную заказчиком, на которую будет произведена оценка имущества. Следует отметить, что на любую другую дату результаты оценки будут недействительны Федеральный закон от 29 июля 1998 года 1998 года № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г.) // Российская газета. - 1998. - 31 июля. - ст. 11..

Обзор подходов к оценке

Описывает основные подходы оценки и методологию, применяемую в рамках этих подходов. Описание должно быть достаточным, то есть не более чем необходимо для проведения конкретной оценки.

Выбор подходов определения стоимости объектов оценки

Предполагает определение конкретного набора подходов и методов, которые будут использоваться при производстве расчетов.

Заключение о стоимости объектов оценки

В этом разделе производится расчет рыночной стоимости объектов оценки, путем применения выбранных методов оценки. Таким образом, он является заключительным разделом, в конце которого оценщиком ставится подпись, подтверждающая результаты расчетов.

Поскольку данная глава дипломной работы посвящена практическому применению подходов и методов оценки имущества, то есть основной упор делается на обоснование методик и расчет рыночной стоимости объектов оценки, предполагается возможным несколько отойти от общепринятой структуры отчета и сконцентрировать внимание на тех разделах, которые касаются расчетной части.

Таким образом, будут рассмотрены следующие разделы, необходимые для проведения расчетов:

1. Объект оценки;

2. Дата проведения оценки;

3. Обзор подходов к оценке;

4. Анализ окружения объектов оценки;

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

6. Методология и определение стоимости объектов оценки;

7. Заключение о стоимости объектов оценки.

3.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

3.2.1 Объект оценки

В данном расчете объектом оценки является нежилые помещения.

Целью является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2 располагаются по адресу г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вокзальная 1

Окружение объекта оценки - промышленная зона на территории морского порта (хладокомбинат). Порт незамерзающий, с круглогодичным навигационным периодом. Площадь территории составляет - 243 тыс. кв. метров; площадь складов - 76,79 тыс.кв. метров; закрытая площадь - 10,67 тыс. кв. метров

Застроенность окружения: застройка территории порта достаточно плотная, представлена в основном производственной недвижимостью. Свободных земельных участков практически нет. Близлежащая к порту территория характеризуется как промышленно-административная.

Транспортная доступность: Оцениваемые объекты расположены в средней части территории порта. Въезд на территорию осуществляется через КПП. Длина подъезда к объекту оценки составляет примерно 200 м. Подъезд заасфальтирован. В непосредственной близости к зданию расположен пирс, позволяющий производить погрузку непосредственно с с борта судна посредством трех портальных кранов

Развитость инженерной инфраструктуры: земельный участок, примыкающий к зданию, заасфальтирован, территория освещается.

Состояние окружающей среды (локальное): интенсивность движения легкового и грузового автотранспорта в непосредственной близости от здания - низкая, загазованность воздуха на дату оценки не превышает нормы, уровень шума - низкий, чистота и освещенность территории - соблюдается. Климатический район - 2; территориальный пояс - 8; зоны затопляемости и уровень грунтовых вод - не выявлены

Положительные характеристики: Близость к центру города, его деловой части, развитая промышленная инфраструктура в окружении объектов оценки, возможность совмещения объекта оценки для осуществления производственных и административных нужд. Близость к акватории бухты. Все эти признаки должны положительно влиять на спрос на подобную недвижимость.

Отрицательные характеристики: Расположение в режимной зоне, недостаточная сейсмостойкость.

Описание земельного участка под объектами оценки приведено в приложении 3.

Технические характеристики, а также описание строительных конструкций объектов оценки представлены в приложение 4.

3.2.2 Дата проведения оценки

Датой проведения оценки объектов оценки определено 01 января 2007года.

3.2.3 Обзор подходов к оценке

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости, обычно используют три основных подхода («Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»):

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В рамках данного отчета, в результате сопоставления цели оценки и имеющейся информации с принципами оценки, реализующимися в отдельных подходах и методах определения стоимости, для расчета рыночной стоимости объектов оценки были применены все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

3.2.4 Анализ окружения объектов оценки

Данный пункт предполагает приведение анализа экономико-географического положения региона, в котором находятся объекты оценки.

Обычно подобный анализ приводится в развернутой, подробной форме, рассматривая ситуацию в каждой отрасли народного хозяйства, социальной сфере, экологической обстановке. При этом, ситуация рассматривается в динамике, для того, чтобы можно было на основе анализа составить прогноз развития ситуации в будущем.

Подобный анализ чрезвычайно важен для доходного подхода оценки, поскольку позволяет создать картину развития необходимой отрасли.

В данном случае анализ представлен в кратком - тезисном варианте:

1. Общая экономическая ситуация Камчатской области характеризуется как постепенный спад при наличии четкой тенденции к стабилизации;

2. Отраслевая структура характерна преобладанием одной отрасли хозяйства (рыбная промышленность), в то время как остальные отрасли играют обеспечивающую роль;

3. Отмечается стабильная эмиграция, старение населения области, уменьшение доли работоспособного населения.

4. В течение ряда лет наблюдается увеличение внешнеэкономических отношений области, в основном за счет экспорта товаров. Морепродукты в экспорте составляют около 90 %, включая мороженную продукцию, полуфабрикаты и готовые продукты.

5. Строительная отрасль представлена, в основном, реконструкцией зданий и сооружений;

6. В течение последних трех лет отмечается резкий рост числа транспортных средств на территории области.

3.2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении применимости собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном случае, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Использование объекта недвижимости должно быть физически возможным, законодательно разрешенным и экономически оправданным. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешенность.

Физическая осуществимость.

Финансовая.

Максимальная эффективность.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективный вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. В данном случае наиболее эффективным использованием объектов оценки является использование их для ведения бизнеса и получения прибылей на вложенный капитал.

3.2.6 Методология и определение стоимости объектов оценки затратным подходом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

Определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

Уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

Увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором находится этот объект, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание Оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства учитывается тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства и стоимостью его замещения всегда условна, и Оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В настоящем отчете Оценщиками определялась стоимость воспроизводства. Для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки использованы данные технического паспорта на объект оценки, составленного ГУП «Камчатское областное БТИ» Бюро технической инвентаризации;

Расчёт полной стоимости воспроизводства оцениваемых объектов недвижимости произведен в табличной форме с учетом их технических и строительных характеристик. Расчеты представлены по тексту в таблице 1.

При расчете восстановительной стоимости использовались:

Справочник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 18.

Справочник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 23.

Показатели изменения индексов цен на строительно-монтажные работы по г. Петропавловску-Камчатскому, разработанные отделом ценообразования в строительстве комитета по строительству и архитектуре при администрации Камчатской области. (Ежеквартальный информационный бюллетень №4 (34) 2006 г.) для отрасли «Промышленное строительство»;

индекс удорожания строительно-монтажных работ за период с 1969 г. по 1984 г. в соответствии с Приложением Постановления Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет строек)».

индекс удорожания строительно-монтажных работ за период с 1984 г. по 1991 г. в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д.

Для получения обоснованной стоимости затратным методом, кроме затрат на строительство объекта оценки необходимо учитывать величину прибыли предпринимателя (инвестора-застройщика). Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат в качестве вознаграждения за свою деятельность. Беседы с инвесторами показали, что прибыль предпринимателя по производственным зданиям составляет от 10 до 25 % от затрат на строительство (полной восстановительной стоимости объекта), в зависимости от типа строящегося здания.

Таблица 1. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки «Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2»

№ п/п	Источник информации	Наименование показателя	Ед. измерен.	Значение показателя
1	тб.2	Строительный объем объекта оценки	м3	4596
2	[16] таблица 36	Восстановительная стоимость 1 м3 объекта аналога в ценах 1969 года	руб./ м3	38
		Поправки
3	[18] общ.ч. п.4 тб.1	По группе капитальности		1
4	[18] общ.ч. п.24	По сейсмичности района строительства		1,06
5	[18] общ.ч. п.24	По климатическому району		1
6	Расчет	На удельный вес конструктивных элементов		0,9
7	п.3 х п.4 х п.5 х п.6	Всего поправок		0,954
8	п.2 х п.7	ВС 1 м3 объекта в ценах 1969 года с поправками	руб./ м3	36,25
9	[11]	Коэффициенты пересчета в цены 1984 года		1,18
10	п.8 х п.9	ВС 1 м3 объекта в ценах 1984 года	руб./ м3	42,78
11	[12]	Коэффициент пересчета в цены 1991 года		1,56
12	п.10 х п.11	ВС 1 м3 объекта в ценах 1991 года	руб./ м3	66,74
13	[15]	Индекс изменения цен на 4 квартал 2006г. (с учетом НДС)		58,15
14	п.12 х п.13	ВС 1 м3 объекта на дату оценки	руб./ м3	3 880,93
15	п.1 х п.14	ВС оцениваемых помещений с НДС	руб.	17 836 754,28
16	расчет	Прибыль инвестора-застройщика	10%	1,10
17	п.15 х п.16	Итого стоимость объекта оценки	руб.	19 620 429,71

Определение накопленного износа

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д.

Построенные здания и сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого на рыночную стоимость сооружений и зданий оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Совокупность этих видов износа составляет накопленный износ.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым.

Наиболее распространенными методами оценки физического износа являются:

обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования;

определение износа методом срока жизни объекта и его элементов;

определение износа методом разбиения на виды износа;

определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

В настоящем отчете физический износ определен методом разбиения.

Метод разбиения заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к короткоживущим и долгоживущим элементам здания.

Устранимый физический износ - это износ, устранение которого технически возможно и расходы по устранению его меньше, чем добавленная стоимость здания или добавленный доход. Его называют также отложенным ремонтом. Позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые дефекты и повреждения конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования.

Неустранимый физический износ - это износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания (капитализированный добавленный доход). Практически НФИ определяется либо как потеря стоимости нового строительства (методом обследования фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования), либо как степень исчерпания элементами объекта своих эксплутационных качеств (методом расчета эффективного возраста).

Короткоживущие элементы (с коротким сроком жизни) - это строительные элементы, физический срок жизни которых меньше срока жизни здания и которые периодически нуждаются в замене: кровля, полы, проемы, внутренняя и наружная отделка, инженерное оборудование и др.

Долгоживущие элементы (с долгим сроком жизни) - это строительные элементы, срок жизни которых сравним со сроком жизни здания или нормативный срок жизни которых больше срока экономической жизни: фундамент, стены, перегородки, перекрытия, лестницы и др.

Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятий по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Для определения износа долгоживущих элементов использован метод расчета срока жизни, а для короткоживущих элементов метод расчета эффективного возраста.

Срок физической жизни (СФЖ) - это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий.

Фактический возраст (ФВ) - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни элемента исходя из его физического состояния.

Нормативный срок службы (НСС) - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и эго элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

При определении износа долгоживущих и короткоживущих элементов использованы удельные веса отдельных конструктивных элементов (КЭ) оцениваемых объектов по данным сборников УПВС.

Доля стоимости замещения отдельных конструкций, элементов и систем в общей стоимости замещения зданий, (в %) приняты по укрупненным показателям стоимости замещения зданий, утвержденным в установленном порядке.

Расчет физического износа объекта оценки представлены в таблице 2.

Таблица 2. Расчет физического износа «Нежилые помещения № 1-3; 21 - 1 этажа № 1; 6 - 2 этажа; нежилые помещения 3 и 4 этажей в здании контора, общей площадью 1017,9 м2»

Удельный вес конструктивных элементов принят по УПВС №18
Физический износ долгоживущих элементов
Наименование конструктивных элементов (КЭ)	Удельный вес КЭ в ПВС	СФЖ КЭ, лет	ФВ КЭ, лет	Коэффициент износа	Начисленный износ, руб.
	%	руб.
ВС		19 620 429,71
Фундаменты	4,00%	784 817,19	80	24	0,30	235 445,16
Стены и перегородки	26,00%	5 101 311,72	80	24	0,30	1 530 393,52
Перекрытия	11,00%	2 158 247,27	80	24	0,30	647 474,18
Итого	41,00%	8 044 376,18				2 413 312,86
Физический износ короткоживущих элементов
Наименование конструктивных элементов (КЭ)	Удельный вес КЭ в ПВС	НСС КЭ, лет	ЭВ КЭ, лет	Коэффициент износа	Начисленный износ, руб.
	%	руб.
Крыша	8,00%	1 569 634,38	28	13	0,46	722 031,81
Полы	11,00%	2 158 247,27	42	21	0,50	1 079 123,64
Проемы	9,00%	1 765 838,67	47	23	0,49	865 260,95
Отдел. работы	6,00%	1 177 225,78	20	9	0,45	529 751,60
Инж. обеспечение	23,00%	4 512 698,83	30	13	0,43	1 940 460,50
Прочие работы	2,00%	392 408,59	30	14	0,47	184 432,04
Итого	59,00%	11 576 053,53				5 321 060,54
Общий физический износ					7 734 373,40
В том числе:
Устранимый физический износ				5 321 060,54
Неустранимый физический износ				2 413 312,86

Удельный вес конструктивных элементов принят по УПВС №23 представлен в приложении 5.

Функциональный износ (устаревание) это - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Функциональный износ, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов:

недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

потребностями в замене или модернизации элементов;

переизбытком отдельных элементов, так называемых сверх улучшений.

Общим принципом расчета устранимого функционального износа является то, что он измеряется издержками на его исправление.

Устранимый функциональный износ этих объектов не выявлен.

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов:

недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

переизбытком отдельных элементов сверх улучшений.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения работ по устранению этих недостатков с сопутствующими затратами позволяет судить о признаке неустранимого функционального износа.