Оценка стоимости земли

17

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Процесс оценки земли

1.1 Этапы процесса оценки земельного участка

2. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

3. Доходный подход в оценке стоимости земли

3.1 Метод капитализации земельной ренты

3.2 Метод остатка для земли

3.3 Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

3.4 Метод предполагаемого использования

Заключение. Рынок земли в условиях кризиса

Источники и список литературы

ВВЕДЕНИЕ

В России оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Ст.1 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Термины «земля» и «земельный участок» имеют разное толкование. Под земельным участком, как объектом земельных отношений, понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Термин «земля» имеет более широкое понимание.

Земля - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы). Словарь «Борисов А.Б. Большой экономический словарь. -- М.: Книжный мир, 2003. -- 895 с.»

На сегодняшний день оценка земли, движимого и недвижимого имущества является одним из самых востребованных видов оценочных услуг. Высокая рыночная активность коммерческих предприятий, рост доходов населения, развитие ипотечного и других видов кредитования - все эти факторы требуют профессиональных услуг в области оценки недвижимости, земли, оборудования и другого имущества.

На оценку стоимости земельного участка в первую очередь влияет его местоположение и конъюнктура рынка в текущий момент. Если земля будет производственно эксплуатироваться, принимается во внимание ожидаемая величина прибыли, получаемая с данного земельного участка. Также оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, так как цена постоянно меняется в зависимости от спроса и предложения. Необходимо учитывать и целевое назначение (использование) участка.

При его изменении цена земли может существенно поменяться. Итак, оценка земли проводится по принципу наиболее эффективного использования и управления земельным участком.

В случае оценки земельных участков для целей банковского кредитования акцент делается на результатах по сравнительному подходу. При отсутствии согласованного проекта строительства на участке доходный подход в ряде случаев вообще не используется.

В то же время при оценке земельных участков для целей купли-продажи покупателя и продавца, в первую очередь, интересует, какой объект и какой доходности можно построить на данном земельном участке. В этом случае использование методик доходного подхода абсолютно необходимо и дает сторонам сделки объективную базу для проведения переговоров.

Оценка земель и земельных участков - эти понятия несколько отличаются друг от друга. При оценке земельного участка учитывается связанный с ним набор прав:

* полное право собственности -- возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; или

* право аренды -- возможность владения земельным участком по договору аренды.

При оценке земельных участков четко разделяется категория земли. В особую группу вынесены земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках. К примеру, оценка сельскохозяйственных земель определяется на основании данных об урожайности, продуктивности пастбищ и ряда других показателей. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.

1. Процесс оценки земли

В соответствии с Законом РФ «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (в ред. на 07.03.2005)

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды -- это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Процесс оценки земли многоуровневый. Главным его составляющим является анализ возможности наиболее эффективного использования земли. Например, если участок находится у леса неподалеку от реки, то размещать на нем АЗС невыгодно. Оптимальным вариантом будет строительство базы отдыха. Именно на эту возможность и укажет заключение оценки земельной собственности. Для примера можно рассмотреть еще одну ситуацию: участок расположен вдоль оживленной трассы. Конечно, на нем лучше построить автозаправку.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле. Разработанный Бизнес-план и ТЭО поможет выявить наиболее перспективные направления реализации и строительства на конкретном земельном участке.

Одним словом, оценка стоимости земли - это лоцман, который укажет правильный и прибыльный путь развития.

Процесс единичной оценки земельного участка включает следующие этапы:

1.1 Этапы процесса оценки земельного участка

Этап 1. Определение задачи оценки

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

а) цель задания;

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие

- цель использования земельного участка.

- форма собственности.

- сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки.

- наличие застройки.

г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) сервитуты;

д) правила зонирования и функционального использования;

е) правила строительного кодекса

ж) различного рода ограничения: санитарно-экологические и рекреационные; ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации, и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка:

а) размер (площадь);

б) форма;

в) топография (рельеф);

г) ландшафт, качество почвы, результаты инженерно- изыскательных работ (если они проводились);

д) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка.

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

д ) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) неблагоприятные условия: возможность затопления, близость оврагов, оползней, близкое залегание грунтовых вод, электромагнитное и радиационное излучение и прочее.

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и другие);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка: - находится в эксплуатации

- временно не эксплуатируется

- земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче;

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации:

· непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.

· получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

· исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка. Профессиональный научно - практический журнал «Вопросы оценки» № 3 от 2008г.

2. Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота.

Сравнительный подход - отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

Доходный подход - отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу.

Затратный подход - отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости, гл.5.

3. Доходный подход в оценке стоимости земли

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, так как устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов. «Управление стоимостью земельных участков. Практические и методические аспекты» Слюсарева Н. И. г. Москва, кандидат экономических наук

3.1 Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты (доход, приносимый земельным участком), создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. Оценка урбанизированных земель: учеб.пособие / В.А. Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова и д.р.; под ред. В.А. Прорвича. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. - 776 с. раздел 16.8.

Рассмотрим пример:

Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Например, - Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:

Стоимость земельного участка = Рента за год / Коэффициент капитализации = 30 000 / 12% = 250 000 рублей.

3.2 Метод остатка для земли

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды). Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, также должны использоваться рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком экономической жизни производится прямым счетом: путем деления стоимости замещения (без учета износа) элементов улучшений на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007)

Рассмотрим пример:

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания (сооружения);

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициенты капитализации для земли и для здания.

3.3 Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующие действия:

1. определить улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

2. определить часть годового дохода, приходящуюся на здания путем умножения стоимости здания на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для здания);

3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от здания;

4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Например, - Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:

Кзд = r + Kв = r + 1/n,

где: Кзд - коэффициент капитализации для здания; r - ставка дохода; Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОД зд = Сзд * Кзд,

где ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию; Сзд - стоимость здания; Кзд - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОД зд,

где ЧОДзем - чистый операционный доход от земли; ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости; ЧОДзд - доход, относящийся к зданию.

ЧОД зем = 2 850 000 - 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Сзем = ЧОДзем/Кзем,

где Сзем - стоимость земли; ЧОДзем - доход от земли; Кзем - коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. - 208с.

3.4 Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей.

Метод базируется на всех трех подходах оценки: затратном, сравнения рыночных продаж, доходном.

Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования (обустройства). www.appraiser.ru Вестник оценщика

Например, - Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки:

№	Наименование издержек $	USD	Период расходов
1	Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование	8 300	Первый год
2	Управление, охрана, контроль	600	Ежегодно
3	Накладные расходы и прибыль подрядчика	1000	Первый год
4	Маркетинг	500	Ежегодно
5	Текущие расходы (налоги, страхование)	800	Ежегодно
6	Прибыль предпринимателя	2000	Ежегодно

Схема продажи участков: в течение 1 года - 5 участков, в течение 2 года - 3 участка, в течение 3 года - 2 участка.

Cтавка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов:

Кол-во проданных земельных участков, шт.	5	3	2
Годовой доход, $	25000	15000	10000
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	23623	12655	7533
Суммарная стоимость доходов, $	43811

Определим текущую стоимость денежного потока расходов:

Расходы, $	13 200	3 900	3 900
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	12 473	3 290	2 938
Суммарная стоимость доходов, $	18 701

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 - 18 701 = 25 110 $

ТСдох - суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх - текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

Заключение. Рынок земли в условиях кризиса

Финансовый кризис, несомненно, затронул все сектора экономики, однако рынки земельной и коммерческой недвижимости попали под его воздействие одними из первых. На сегодняшний день существует много мнений по поводу того, как в условиях кризиса изменится ситуация на земельном рынке.

На рынке загородной недвижимости бум «отложенного спроса» вследствие того, что в настоящее время покупатели заняли выжидательную позицию. По мнению холдинга RODEX Group, после утихания кризисных явлений произойдет скачок цен, так как кризис привел к некоторому снижению инвестиционной активности девелоперов.

Спрос на хорошие земельные участки всегда превышал и сейчас превышает предложение, поэтому ликвидные участки продолжат рост на уровне инфляции, поскольку таких земель очень мало. По мнению большинства экспертов, ликвидную землю в нынешних условиях надо постараться купить, когда цены достигнут своего дна.

Сельскохозяйственные земли неожиданно стали интересным инвестиционным активом. В условиях кризиса, когда интерес ко всем другим видам недвижимости падает, сельхозземля становится неплохим выбором для инвестора.

На рынке в течение года наблюдается снижение активности игроков, замораживание активов, а также распродаж земельных участков с дисконтом в 10-30%.

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли можно говорить, что крупные собственники окажутся в убытке. Многие из них просто заморозят свои проекты, а спустя 1-1,5 года, после преодоления кризиса ликвидности, начнут перепрофилировать неликвидные участки.

Участники земельного рынка могут делать соответствующие выводы, однако следует отметить, что тенденции рынка недвижимости в большей степени будут зависеть от развития общей ситуации российской экономики, от ее макроэкономических показателей. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)»

Источники и список литературы

1. Федеральный Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

2. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

3. Закон Российской Федерации «О плате за землю» (в ред. на 07.03.2005)

4. Словарь «Борисов А.Б. Большой экономический словарь. - М.: Книжный мир, 2003. - 895 с.»

5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.

6. Профессиональный научно - практический журнал «Вопросы оценки» № 3 от 2008г.

7. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости, гл.5.

8. «Управление стоимостью земельных участков. Практические и методические аспекты» Слюсарева Н. И. г. Москва, КЭН

9. Оценка урбанизированных земель: учеб.пособие / В.А. Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова и д.р.; под ред. В.А. Прорвича. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. - 776 с. раздел 16.8.

10. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007. - 208с.)

11. www.appraiser.ru /Вестник оценщика

12. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)»