Понятие и виды залога

12

13

Понятие и виды залога

В самом общем виде залог -- это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог -- обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.

Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.

На залогодателя возлагаются обязанности:

- Страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость;

- Принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт;

- Уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Предметом залога могут выступать права владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Перечень документов, имущества и др., могущих быть предметом залога, не является исчерпывающим. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

В качестве предмета залога запрещено использовать:

имущество, изъятое из оборота;

требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);

иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;

отдельные виды имущества, в частности, имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

На первый взгляд, круг имущества, изъятого из гражданского оборота вообще и из предмета залога в частности, невелик. Однако перечень вещей (предметов), залог которых запрещен или существенно ограничен, выглядит довольно внушительно. Так, предметом залога не могут быть:

- культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т. п.;

- «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности;

- изделия, содержащие золото или серебро (если они не относятся к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы;

- имущество, на которое в соответствии с законом нельзя обращать взыскание. Имеется в виду имущество граждан, на которое не производится взыскание по исполнительным документам.

Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах. Есть и другие случаи, при которых имущество не может быть предметом залога.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги: документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др. Если предметом залога являются ценные бумаги, они могут быть переданы залогодержателю либо третьим лицам, либо в депозит нотариальной конторы.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременены залогом.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать у всякого владельца или у собственника. Но залог -- не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости в отличие от прав собственника и других вещных прав в принципе не включают права владения или пользования, заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

В экономическом отношении ипотека -- способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет. Залогодатель -- это лицо (гражданин, организация, предприятие), престававшее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, энного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель -- лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ (Банка России) и владельцы ипотечных сертификатов участия. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога -- лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека -- залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная -- долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога -- любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, предприятий оборонного комплекса, ряда категорий земель и др.

Аннуитет -- это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например, равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.

Сервитуты -- это, как уже отмечалось, право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом. Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущих договоров займа, купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др., предусмотренных ГК РФ Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает, или одновременно с ним.

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от реализации его исполнения. Если основное обязательство по каким-то причина прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечением срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное . удовлетворение своих требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат законодательству РФ и возникают из оснований, предусмотренных последним. Иначе говоря, действительное требование (условие, обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах. Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то, заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично основной договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным -- для осуществления предпринимательской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе, доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его требований.

Отметим, что законодательством РФ допускается залог не только существующих объектов (вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так, разрешается залог будущего урожая, сада, не существующих в натуре на момент заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на недвижимое имущество.

Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит свое обязательство.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного
имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;

конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы
залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося
объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;

доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законодательством РФ установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования, по которым должны удовлетворяться в первую очередь при погашении кредиторских, обязательств за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника-банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законодательно установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:

когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;

в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;

3)по требованию залогодержателя при грубом нарушении залогодателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного недвижимого имущества;

4)в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости.

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды.

По первому признаку -- по отношению сторон к заложенному имуществу -- выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного имущества третьему лицу на хранение. Полномочия залогодержателя весьма широкие:

- он может проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества;

- потребовать от залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;

- предупредить о прекращении посягательств на предмет залога; потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Поскольку земля -- пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Второй критерий -- объект залога -- позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека -- залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В ст. 340 ГК РФ законодательно закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяются семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Ограничена или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога вообще могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

В Москве получил развитие особый вид залога -- заклад с обратным аннуитетом, т.е. с систематическим получением определенного дохода владельцем жилья (дома, квартиры), заложенного банку. Это как бы продажа, недвижимости с получением цены в рассрочку.

В ГК РФ предусмотрено также, что имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть заложено с письменного согласия всех собственников. Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право покупки имеют остальные сособственники.

Возможен и взаимный, или двойной, залог, когда каждая сторона выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга по схеме: