Особенности рынка недвижимости

Доклад:

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура рынка включает в себя: объекты недвижимости; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; механизм (инфраструктуру рынка).

Рынок недвижимости состоит из следующих основных элементов:

1) Спрос - это количество земельных участков, имущественных компонентов и прав на них, которое покупатели готовы приобретать по складывающимся ценам.

2) Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам.

3) Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости.

4) Стоимость - это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

5) Информационная инфраструктура - она содержит достоверные сведения: о существующих нормах и правилах работы на рынке; о структуре спроса и предложения по различным объектам; об уровне и динамике цен.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав; свободное формирование цен на объекты и услуги; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости; перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Субъективная структура рынка. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: 1) продавцы (или арендодатели); 2) покупатели (или арендаторы); 3) профессиональные участники рынка недвижимости. Их можно разделить на:

институциональные участники - это федеральные и территориальные земельные органы; органы архитектуры и градостроительства; проектировщики; строители; органы-регистраторы прав на недвижимость и др. и неинституциональные участники - брокеры, оценщики недвижимости; страховщики; участники фондового рынка недвижимости; маркетологи; средства массовой информации и др.

Недвижимость как физический объект переживает определенный жизненный цикл-последовательность процессов существования объекта от строительства до ликвидации. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: 1)предпроектная - она включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, оформление исходно-разрешительной документации; 2) стадия проектирования - она включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, руководство проектированием; 3) стадия строительства - выбор подрядчика, координация ведения строительных работ; 4) стадия эксплуатации - эксплуатация объектов, их обслуживание, ремонт; 5) стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных функций, результатом чего является снос или новое развитие.

Рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций. Это: локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; открытая информация о состоянии рынка недвижимости бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер; спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами этих объектов, сколько их местонахождением; сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами; относительно небольшое число участников рынка; большая изменяемость спроса по регионам; низкая ликвидность; цикличный характер; наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее в течение времени.

Рассмотрим особенности развития российского рынка недвижимости.

В России формирование рынка недвижимости стало возможным после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единым собственником подавляющего большинства объектов недвижимости. Однако существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают существенное влияние на его развитие и на инвестиционную деятельность. Российский рынок недвижимости имеет следующие особенности:

Различия рынков недвижимости по регионам. Причиной этого являются неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов, результатом чего вступают различия в уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах.

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения. Причиной является падение уровня реальных доходов населения. Хотя нужно отметить, то за последний период 2006-2008 гг. появилась тенденция к более динамичному развитию рынка недвижимости в целом, возросли объемы нового строительства, получает все большее развитие механизм ипотечного кредитования.

Неравномерность развития сегментов рынка. Причиной являются различия в законодательстве и ликвидности для различных типов недвижимости.

Невозможность точных прогнозов тенденций развития, в результате чего затруднена оценка объектов на основе дохода и снижена инвестиционная активность.

В России наиболее развитым рынком недвижимости, в силу разных условий, является рынок жилья. Прогноз на ближайшие годы позволяет утверждать, что существуют определеннее предпосылки для улучшения ситуации на жилищном рынке, хотя цены на жилье остаются очень высокими, что обусловлено в основном высокой себестоимостью нового строительства. Изменилась структура финансирования жилищного строительства, причем доля строительства за счет муниципальных средств и средств государственных предприятий резко уменьшилась (с 80 до 18 %) при одновременном росте доли средств предприятий различных форм собственности.

Что же касается рынка земли, то в последние годы государство разработало целую систему мер по реформированию земельных отношений в интересах подъема и укрепления национальной экономики, например, выставление земельных участков на конкурс и аукцион.

Степень регулирующего воздействия государства на рынке недвижимости довольно высока. Государство, в частности: 1) законодательно регулирует отношения на рынке недвижимости; 2) устанавливает правила государственной регистрации сделок с недвижимостью; 3) устанавливает определенный порядок налогообложения (введение земельного налога, налога на имущество, платы за временное пользование землей, арендной платы); 4) проводит конкурсы и аукционы по продаже объектов недвижимости; 5) финансирует из бюджета строительство жилья; 6) утверждает и согласовывает градостроительные планы застройки территорий и поселений; 7) выдает разрешение на строительство объектов недвижимости; 8) осуществляет контроль за рациональным использованием и охраной земель; 9) проводит зонирование территорий.

Отношения на рынке недвижимости регулируются специальной нормативно-правовой базой. В качестве основных источников права можно назвать: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ. Особое место занимает закон РСФСР от 4 июня 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними регламентируется федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, существует еще ряд законов, регулирующих рынок недвижимости: Законы РФ «О товариществах собственников жилья», «О недрах», Лесной кодекс РФ и ряд нормативно-правовых актов субъектов РФ.

Литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Уебник для вузов. - Изд-во СПб Питер, 2007. - 624 с.

2. Грязнова А.Г. Оенка недвижимости. Уебник. - М.: ИНФРА, 2006. - 280с.

3. Козырев В.М. Основы современной экономики: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 528 с.

4. Экономическая теория: Учебное пособие / Под ред. А.Г. Грязновой. - М.: КНОРУС, 2005. - 608 с.