Рынок недвижимости Швеции

Рынок недвижимости Швеции

Доклад

Страну Карлсона или официально Королевство Швеция, в давние времена населяли германские племена, которые постепенно были вытеснены викингами или как их называли российские племена варяги. В свое время Швеция это не только современная ее территория. Швеция в свое время завоевала Финляндию и объединилась с Данией. Это объединение подорвало независимость Швеции и она полностью стала зависима от датской короны. Только в шестнадцатом веке, Швеция вновь обрела независимость и после наполеоновских воин сумела присоединить к себе и Норвегию.

Но, россиянам Швеция скорее известна по тем историческим фактам, как Северная война и Петровские войны за выход к берегам Балтийского моря.

Современная Швеция - самое крупное Северное государство на Скандинавском полуострове. На юге страны широко развито сельское хозяйство. Путешествуя все далее на север, территорию страны покрывают леса. Соответственно и плотность население наиболее высокая на юге страны, в основном оно проживает в районе озера Меларен и в Зундском регионе. В государстве насчитывается почти семнадцать тысяч древнего населения страны саамов. Есть и небольшая финская община.

Именно природные условия этой скандинавской страны и ее экономическая стабильность и длительный нейтралитет в политической жизни мира, стали основными предпосылками для инвестирования в шведскую недвижимость. Этому способствует и законодательство страны. Ведь недвижимость в Швеции может приобрести любой иностранец, как физическое, так и юридическое лицо. Фактически, покупка недвижимости в стране Карлсона это оформление договора купли продажи между продавцом и покупателем и передача денег. Если вы не очень сильны в шведском языке или просто слишком заняты, вам в приобретении недвижимости могут оказать необходимые услуги и маклерские конторы. Но! Помните, что владелец шведской недвижимости не получает никакого преимущества для получения шведского гражданства. Покупка недвижимости это покупка недвижимости, а проживание в стране это получение визы и разрешения на проживание.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Швеции в аналогии почти соответствует законодательству России. Хотя имеются и существенные отличия о которых необходимо знать. Так в регистрации прав собственности на недвижимость в Швеции участвуют несколько государственных структур: комитеты по землеустройству, учреждения по регистрации при суде общей юрисдикции, комитеты по налогообложению. Как и многое в Швеции, так и данные структуры работают слажено и эффективно. И еще! При оформлении недвижимости в этой скандинавской стране требуется присутствие двух свидетелей, которые должны подтвердить добросовестность сторон, участвующих в сделке с недвижимостью.

В последствии за приобретенною в собственность недвижимость вам придется платить 1,7 процента от ее оценочной стоимости. По последним данным она составляет три четверти цены дома. Однако в последнее время наметилась тенденция к снижению налога на недвижимость. Так с начала текущего года владельцы домов платят всего один процент от стоимости дома, а владельцы квартир только пол процента.

Анализируя страну с точки зрения выгодности приобретения недвижимости, в первую очередь следует обратить внимание на столицу Стокгольм. Затем обратите ваш взор на такие города и районы, как Вадстен, Геттеборг, Уппала и конечно же районы спортивных курортов.

Стокгольм одна из красивейших столиц мира, расположенная на аж четырнадцати островах, берегах озера Меларен и пролива Норстрем. Как и все крупные города, так и Стокгольм разбит на несколько районов и каждый район красив и особен посвоему. В старой части города Гамла Стан - возвышается Королевский дворец, это район сосредоточения театров, ресторанов и кафе. Но жить в центре столицы, не только Стокгольм, но любой другой столицы это большая роскошь. Так двухкомнатная квартира средних размеров в центральной части города обойдется вам почти в три миллиона шведских крон. Помните, что Швеция не ввела у себя Евро. А по последним данным да один доллар США дают чуть более шести шведских крон.

Небольшая вилла в столице, со всей мебелью, спутниковым телевидением и прочее и прочее и еще по соседству с озером вам может обойтись в каких нибудь триста двадцать тысяч евро.

А вот небольшой дворянский замок, площадью всего 1200 м2, в современном стиле в Уппсала будет стоить, худо бедно, три миллиона евро. Конечно вы приобретаете не только строение, но и всю обстановку, даже картины и прекрасный парк возле дома.

В тоже самое время двух комнатная квартира, российской величины 60 м2 , в одном из столичных районом обойдется вам в триста пятнадцать тысяч евро, а столичные апартаменты, площадью всего в тридцать три квадратных метра, обойдутся вам около ста сорока тысяч евро.

А может вы намереваетесь заняться бизнесом и открыть свой ресторанчик, на побережье. Количество мест около семидесяти. За такой плавучий ресторанчик вам придется выложить всего около девяноста тысяч евро.

Если основываться на так называемых средне статистических величинах, то найм обыкновенной, даже не нормальной, а именно обыкновенной квартира в жилом комплексе вам обойдется примерно в полторы тысячи крон за один квадратный метр в год. Правда в Мальме аналогичную квартиру можно арендовать и по более низкой цене: шестьсот семьсот пятьдесят крон за квадратный метр, а в, еще со времен истории средней школы известном, Гетеборге цена за один квадратный метр арендуемой площади составляет от семисот до восьмисот пятидесяти крон. Следует однако заметить, что зачастую стоимость одного квадратного метра арендуемой жилой площади зависит не столько от престижности района или географического положения в стране, сколько от качества самого арендуемого помещения. На ценообразование оказывает влияние даже такая составляющая, как дата проведения капитального ремонта здания и другие. Но в отличии от российской практики, арендная плата в Швеции включает в себя не только оплату арендуемой площади, но и стоимость отопления и горячей воды. Единственное, что вам приходится оплачивать дополнительно это пользование электроэнергией. И еще один момент, многие россияне начитавшись и наслушавшись различных небылиц о Швеции и ее своеобразном социализме, считают, что все тут домовладельцы и живут роскошно. А это как раз не так. Большая часть населения страны Карлсона живут именно в арендуемых квартирах.

Многоквартирные дома в Швеции это не муниципальная собственность или собственность отдельных лиц. Такими домами владеют в основном акционерные общества. Такое положение дел дает некоторую свободу действия на рынке аренды жилья, но в тоже самое время отрицательно сказывается на стоимости. Так вы вправе арендовать жилье у непосредственного владельца многоэтажки, но вы также вправе в последствии субарендовать квартиру третьим лицам. Вы платите владельцу многоэтажки и еще сам получаете некоторый доход от договора субаренды. 

В Швеции существует интересное правило здание без земли это не недвижимость и посему это не личное имущество. Если вы приобрели, скажем квартиру в многоэтажке, и в договоре купли продажи ничего не сказано о земле, то такая квартира к объекту недвижимости отнесена не будет. И еще одна особенность! Право собственности на землю у покупателя, лица принявшего подарок ил получившего наследство, возникает с момента подписания необходимого документа, а не с момента регистрации в суде.

Швеция одно из старейших королевств мира по праву считается жемчужиной Скандинавии. занимает восточную часть Скандинавского полуострова. Протяженность страны с севера на юг примерно 1600 км. В Швеции есть все - и оживленные города, и россыпи деревянных домиков, окрашенных в красный цвет, и водоемы, то пресные, то соленые, и бурные порожистые реки, и сонные озера, и острова, и высокие горы и прелестные долины. Швеция слишком разнообразна и богата контрастами, чтобы выразить впечатления от этой страны одним словом.

Всего лишь десять лет назад вложить деньги в недвижимость иностранцу в этой стране было исключительно трудно. Стабильное государство с консервативным законодательством поводов к этому, в общем-то, и не давало. Однако после вступления страны в Европейский Союз многое здесь изменилось: свободу нерезидентов покупать недвижимость теперь практически ничто не ограничивает.

Швеция привлекательна для частных инвесторов по нескольким причинам:

· высокий уровень "укомплектованности" домов всеми необходимыми удобствами, включая необходимую бытовую технику;

· относительная "молодость" жилого фонда: более половины всех квартир в стране построено после 1960 года;

· высокий уровень дизайна, строительства и менеджмента собственности;

· доход от купленной недвижимости Вы можете получать путем сдачи ее в наем;

· покупатели из других европейских стран особенно ценят центральное отопление, регулируемое не кооперативами, а как в России, на уровне префектур.

Швеция - одна из стран, где недвижимость традиционно привлекает россиян. Во-первых, в эту страну сравнительно легко добраться, особенно через граничащую с Россией Финляндию. Во-вторых, эта страна обладает привычными для россиян климатическими условиями, но сравнительно высоким уровнем жизни. Цены на недвижимость в Швеции существенно ниже, чем в Финляндии, а кредиты и в целом возможность покупки жилья в собственность для иностранных граждан не имеют никаких ограничений. При этом квартиры в этой стране достаточно комфортабельны, а большая часть жилого фонда - относительно новые постройки, износ которых минимален. Еще в середине прошлого века Швеция считалась аграрной страной, и недвижимость в городах составляла довольно небольшой процент общего фонда по всему государству.

Приобретая недвижимость в Швеции, необходимо учитывать несколько особенностей законодательства этой страны. Во-первых, цены на недвижимость формируются не с учетом расположения (центр или периферия), а исходя из состояния дома, капитального ремонта, износа и т.п. Поэтому цена на квартиру в самом центре города может оказаться значительно ниже, чем стоимость аналогичного объекта на окраине.

Во-вторых, квартира (или земельный участок) приобретается в собственность без права передачи ее по наследству или дарения. После смерти владельца она отходит в фонд жилья, откуда определяется одному из желающих приобрести недвижимость. Большинство объектов в Швеции сдаются в аренду, а их владельцы получают доход.

В-третьих, в договоре подробно прописывается вид и планировка дома или квартиры. Вследствие этого, внесение любых изменений в облик объекта недвижимости необходимо согласовывать с соответствующим комитетом. В России перепланировка дома часто является личным делом владельца, а в Швеции это законодательно запрещено.

И, наконец, доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом в размере 30%, как и от любой другой прибыли. Следует отметить, что в Швеции в целом очень высокие налоги - например, от высоких зарплат человек платит государству почти 50%.

С учетом всех вышеперечисленных факторов недвижимость в Швеции является достаточно выгодным вложением денег, особенно если вкладывать средства «в рост». Цены на жилье и коммерческие объекты в этой стране стабильно растут примерно на одну четверть стоимости в год.

Законодательство о недвижимости в Швеции отличается старинными традициями: еще в XIII веке были приняты первые акты, регулирующие право собственности на землю. Сегодня действуют законы, принятые в 1971 году. Согласно этим документам, например, требуется разрешение государства практически на любое изменение объекта собственности, в частности на постройку новых зданий на том участке земли, который принадлежит Вам, или перепланировку имеющихся. Выдача подобного разрешения зависит от многих факторов - к примеру, от того, какова инфраструктура данного района, от того, обладает ли принадлежащее Вам здание исторической ценностью.

Все сделки по недвижимости и все объекты регистрируются в едином государственном реестре, как и в большинстве европейских стран. При этом таковой содержит много различных подразделов: отдельно регистрируется право собственности, отдельно - сами объекты недвижимости с их подробным описанием. Можно сказать, что право собственности действует только в рамках данного облика объекта - вот почему владелец обязан согласовывать все изменения внешнего вида и внутренней планировки с государством.

Договоры по недвижимости заключаются в письменном виде и считаются действующими с момента их подписания. Заключаются они обычно в присутствии двух свидетелей - это нужно не для подписей, а для достоверности соглашения. В договоре обязательно должны присутствовать несколько пунктов, без которых он считается недействительным - это наименования сторон, детальное описание объекта недвижимости, цена и условия договора. В Швеции нет дополнительных условий для иностранцев, гражданин другой страны, в том числе и России, может купить недвижимость без каких бы то ни было ограничений. Любой договор проверяется комитетами по землеустройству, регистрационными учреждениями и комитетами по налогообложению.

Законы о дальнейшем эксплуатировании (после покупки) недвижимости в Швеции чрезвычайно интересны и во многом отличаются от привычных нам. Например, в России квартира, принадлежавшая человеку, после его смерти переходит в наследство к его детям или другим ближайшим родственникам. В Швеции же жилье после смерти собственника отходит в собственность государства и отдается очередникам по получению жилья, или же выставляется на продажу. Поэтому многие семьи стараются оформить договор о купле-продаже до того, как умер, родственник - собственник жилья.

Цены на недвижимость в Швеции зависят от истории самого объекта - является ли дом, в котором находится квартира, исторической ценностью, был ли проведен в этом доме капитальный ремонт, до какой степени комфортны условия проживания в нем. Это означает, что квартира в центре Стокгольма может стоить дешевле, чем квартира на окраине.

Покупка квартиры обойдется в среднем в 55 тысяч крон, или 5 тысяч евро за один квадратный метр. Иными словами, двухкомнатная квартира в Стокгольме будет стоить около трехсот тысяч евро, а однокомнатная - около 150 тысяч. Покупка такой квартиры - выгодное вложение денег, так как цены на жилье в Швеции растут. В прошедшем году рост цен по всей Швеции составил 26%, а в Стокгольме - 27%.

Самая дорогая недвижимость в Швеции - в столичном квартале Пикассо, а также на острове Шкеры. Эти острова относятся к категории курортных зон. Если обычный дом стоит от 50 тысяч евро (при площади около 80 квадратных метров), то цены в этих регионах начинаются от 700 - 800 тысяч евро. На острове Олад, который также считается курортом, цены ниже - от 150 000 евро. Такая высокая цена объясняется, как везде в Швеции, не престижностью района, а комфортабельностью самих домов - на островах продаются настоящие дворцы с бассейнами, различными дополнительными зданиями и постройками. Можно купить также дворец аристократа - традиционный замок со всей обстановкой обойдется примерно в три миллиона евро.

При этом покупается не столько жилье, сколько право проживания в нем - то есть, человек не имеет право поступать с этой квартирой как со своей собственностью, он не может ни дарить ее, ни передавать по наследству, а может только жить в ней и продавать это право на жилье другим людям.

Иностранец может неограниченно приобретать, брать и сдавать в аренду жилье в Швеции. Договор вступает в силу в момент подписания (а не в момент регистрации, как в других странах), и тогда же человек может въезжать в новую квартиру. В многоквартирных домах, как правило, жилье не продается, а сдается в аренду с правом дальнейшей сдачи в аренду третьим лицам, что также дает небольшой доход. Среднестатистическая цена аренды - 1500 крон, 140 евро за один квадратный метр. В нестоличных городах эта цифра может составлять 600 - 700 крон (€55-65). Следует помнить, что доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом в размере 30%.

Налоги в Швеции - одни из самых высоких в мире. Если в России ставка подоходного налога равняется 13%, то в Швеции она приближается к 30%, и это только для тех, кто получает сравнительно небольшие доходы. Для тех, чья зарплата превышает, в пересчете на американскую валюту, 4000 долларов, предусмотрен налог уже равный 46%. Большую часть дохода государства составляют налоги. За счет таковых резидент Швеции может рассчитывать на хорошую страховку, обеспечение качества жизни, бесплатное обучение, большое пособие по безработице.

В Швеции есть несколько типов налогов на недвижимость. Если Вы являетесь собственником жилья в этой стране, то ставка, которую надо платить, составляет 1,7% от стоимости объекта. Эта стоимость рассчитывается следующим образом: согласно закону о недвижимости, стоимость помещения представляет собой ? от его рыночной цены. Иными словами, если Вы приобрели квартиру за 100 000 евро, то налог будет высчитываться от суммы в 75 000 евро.

Помимо налога на обладание недвижимостью, существует налог и на покупку таковой, составляющий 1,5% от ее рыночной стоимости. То есть если квартира продается за 100 000 евро, то и сумма рассчитывается из стоимости в 100 000 евро.

Если жилье в Швеции, Вы сдаете в аренду, то с таких доходов налог достаточно высок - 30% получаемой Вами прибыли уходит в казну государства. То есть законодательство рассматривает получаемый от сдачи жилья доход как зарплату и оценивает налоги с этой суммы по ставкам на прибыль. В шведском налогообложении есть такое понятие, как «доход с капитала» - человек получает деньги с того, что ему принадлежит. Сдача квартиры является таким доходом с капитала и облагается соответствующим налогами.

Недвижимость в Швеции может быть как жилой, так и производственной. Если Вы приобретаете в собственность жилое помещение, условием владения является то, что Вы проживаете в этом помещении либо приезжаете туда в отпуск. Высокая стоимость обслуживания жилья вкупе с высокой ставкой налога на доходы от сдаваемого помещения делает Швецию малопривлекательной страной для покупки жилья с последующей сдачей его в аренду и получения дохода. Можно сказать, что Вы и шведское государство получите практически одинаковую прибыль от передачи собственности в аренду. При этом сдача жилья на черном рынке не практикуется вообще - уважение шведов к закону повсеместно и непоколебимо.

Кредиты на недвижимость в Швеции выдаются на условиях, несколько отличающихся от российских реалий. Так, сама квартира не может являться залогом, и недвижимость можно брать в ипотеку под залог каких-либо других активов. Кредит выдается на срок от 15 до 40 лет, а процент по кредиту фиксируется не на все время погашения, а на 2-5 лет, и зависит от состояния экономики страны. Эта цифра меняется практически каждый месяц, и процент зависит от того, в какой момент ссуда была взята. Сейчас, конечно, во время общеевропейского кризиса, процент достаточно высок. Следует отметить, что в целом ставка по ипотеке ниже, чем по другим видам кредитования.

При намерении купить жилье, государственный земельный реестр в Швеции выдает желающему ценную бумагу - закладную. Но этот документ обеспечивает только возможность покупки, с ним человек направляется в банк, где может получить в кредит до 75% от стоимости жилья по реестру. Кадастровая стоимость, в свою очередь, составляет приблизительно 75% от рыночной. Каждый год производится переоценка объектов недвижимости с учетом текущей ситуации на рынке.

Банк получает средства для выдачи ипотеки с помощью выпуска так называемых ипотечных облигаций - эти ценные бумаги считаются выгодным вложением денег.

В договорах ипотеки прописываются условия эксплуатации объекта покупки, потому что в случае невыплаты банк продает объект кредитования, а неудачная эксплуатация может существенно снизить его стоимость. Строящиеся здания не могут являться объектом ипотеки. Можно взять кредит на приобретение земельного участка, но в таком случае банк может предоставить сумму не более 40% от кадастровой стоимости покупаемой площади.

Квартиру, обремененную ипотекой, можно продать другому владельцу с передачей ему прав на ипотеку. Это достаточно выгодно, так как существенно снижает стоимость жилья. До 80% недвижимости, покупаемой в Швеции - это недвижимость, приобретенная в кредит.

При оформлении ипотеки в Швеции обязательно заключается договор по страхованию объекта недвижимости от пожара и выявления скрытых дефектов постройки здания. Тарифы могут отличаться в зависимости от качества и площади постройки, системы безопасности, присутствующей в доме, а также от наличия возможных рисков помимо перечисленных факторов.

Покупка любой недвижимости в Швеции - выгодное вложение капитала. Уровень жизни в этой стране достаточно высок, так что приобретение в ней ресторана или торгового помещения, а также любого другого объекта коммерческой недвижимости будет приносить владельцу стабильный доход. При покупке коммерческой недвижимости в Швеции следует помнить несколько вещей:

1. Налоги на доходы в Швеции очень высокие. Сдача в аренду земельного участка или здания также считается доходом и облагается соответственно.

2. Шведская недвижимость относительно недорога, но есть два законодательных ограничения, возможно, объясняющих ее дешевизну. Во-первых, объект недвижимости покупается в таком виде, в каком он был продан, и любое изменение, образно говоря, превращает его в другой объект. В договоре указывается подробное описание объекта недвижимости, так что постройка новых объектов на купленном земельном участке должна быть согласована с органами регистрации. Во-вторых, право собственности на недвижимость не может быть ни передано по наследству, ни подарено. Любую коммерческую площадь можно только купить или продать. Следовательно, приобретая тот или иной объект недвижимости, Вы не можете быть уверены в том, что он впоследствии достанется Вашим детям и внукам. Чтобы избежать этого, обычно заключается договор купли-продажи между родственниками, подразумевающий официальный переход объекта недвижимости в собственность.

3. Стоимость объектов недвижимости в Швеции определяется многими факторами, в частности, датой последнего капитального ремонта. Расположение здания в данном случае не самый важный фактор ценообразования. В среднем ресторан на побережье (не в курортной зоне) стоит около 70 тысяч евро.

Наиболее выгодна покупка коммерческой недвижимости в Швеции в двух случаях - если вы хотите сохранить капитал (цены на жилье в этой стране растут примерно на 25% в год) или собираетесь сами вести бизнес на территории приобретенного вами здания. Иными словами, сдача помещения или земли в аренду предполагает уплату 30% налогов, а приобретение - всего 1,5 % от рыночной стоимости. Налоговое обременение так же существует каждый год - вы оплачиваете 1,7% от кадастровой стоимости объекта (это примерно 75% от рыночной). Однако и сдача в аренду приносит достаточно высокий и стабильный доход, поскольку, даже при вычете одной трети из цены на аренду, выгода продолжает составлять солидную сумму.

К жилой недвижимости, как правило, относятся те дома и квартиры, где человек проживает постоянно или куда регулярно приезжает, например, в отпуск.

Приобретая квартиру в Швеции, владелец приобретает право пользования небольшими автоматическими прачечными в подвалах дома, а также помещениями для хранения различных вещей, расположенными в подвале или на чердаке здания. Обычно это кладовки, расположенные не в самой квартире, но в доме, где проживет человек. В квартплату входит также оплата водоснабжения, а электричество оплачивается отдельно. В комфортабельных домах также существует специальная комната отдыха и сауна. Можно снять в аренду помещение большего размера для проведения праздников - дней рождения, свадеб и прочих торжеств. Стоит отметить, что квартплата зависит от комфортабельности дома, давности постройки и проведения последнего капитального ремонта.

Сдавая недвижимость в аренду, можно получать стабильный доход, однако следует помнить, что по шведским законам 30% этого дохода отчисляется в казну государства. Кроме того, ответственность за снятую квартиру несет не арендатор, а владелец - если, например, человек, снявший квартиру в аренду, не уплатил квартплату, это обязан сделать владелец, а затем уже самостоятельно выяснять вопрос со съемщиком жилья. За все повреждения в квартире также несет ответственность ее владелец. По шведским законам внесение любого изменения в планировку квартиры согласуется с комитетом по недвижимости. Ремонт, необходимый из-за повреждений, нанесенных человеком, арендовавшим квартиру, происходит за счет владельца. Так, сдача квартиры в аренду в Швеции обычно сопровождается страхованием квартиры с подробной описью всех объектов в ней, с указанием их состояния и расположения.

Цены на жилую недвижимость в Швеции меньше, чем в соседней Финляндии, однако квартира приобретается в собственность не данной семьи, а определенного человека. После его смерти квартира не переходит по наследству, а отходит очередникам по жилью. Они точно так же приобретают право на жизнь в ней, но не право владения ею с последующей передачей по наследству или возможностью подарить. Поэтому следует своевременно позаботиться об оформлении договора на куплю-продажу на одного из своих родственников, если вы хотите сохранить для своей семьи приобретенную в Швеции недвижимость.