Витратний метод

11

Витратний метод і його застосування

Витратний метод - підхід до оцінки нерухомості, заснований на тому, що покупець не повинен платити за об'єкт більше, ніж вартує його будівництво наново за поточними цінами на землю, будівельні матеріали і роботи. Такий підхід до визначення вартості цілком виправдовує себе, коли йдеться про нові або відносно нові будівлі.

Більшість експертів визнає, що витратний метод корисний для перевірки розрахункової вартості, але покладатися на нього можна дуже рідко.

При цьому підході оцінну вартість об'єкту нерухомості визначають як різницю між вартістю їх повного відтворювання або повного заміщення і сумою зносу плюс вартість ділянки землі; її можна визначити по формулі:

Цн = ПСВ - І + Цз, або Цн = ПСЗ - І + Цз

де Цн - вартість нерухомості по витратному методу;

ПСВ - повна вартість повного відтворювання оцінюваного майна;

ПСЗ - повна вартість заміщення оцінюваного майна;

І - вартість зносу оцінюваного майна;

Цз - вартість ділянки землі.

Причому під повною собівартістю відтворювання (ПСВ) розуміють вартість будівництва точної копії будівлі в поточних цінах і з використанням таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з тією ж якістю робіт, включаючи і всі недоліки, властиві оцінюваному об'єкту.

Повна вартість заміщення (ПСЗ) - вартість будівництва в поточних цінах, має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і відповідно до сучасних стандартів, дизайну і планування. Виходячи з того, що розумний покупець не платитиме більше існуючої будівлі, ніж за споруду нового за сучасними стандартами, з урахуванням ризику і часу будівництва, то можна вважати, що ПСЗ є верхньою межею вартості нерухомості.

Класична теорія оцінки свідчить, що для мети оцінки нерухомості при розвинутих ринкових відносинах краще використовувати прибутковий метод. Проте навіть в країнах з ринковою економікою оцінювачі застосовують і витратний метод. [6]

Сфера застосування і обмеження витратного методу

Оптимальною сферою застосування витратного підходу до оцінки нерухомості, що дає найоб'єктивніші результати, є:

визначення ринкової вартості нових або відносно нових будов, що мають незначний знос і відповідають найефективнішому використовуванню ділянки;

визначення ринкової вартості старих об'єктів нерухомості за наявності надійної інформації для розрахунку зносу;

визначення ринкової вартості будівельних проектів, визначення ринкової вартості об'єктів спеціального призначення;

визначення ринкової вартості об'єктів, з якими рідко полягають ринкові операції;

визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості, непіддатливих оцінці методами прибуткового підходу.

Результати витратного підходу можна побічно використовувати в процесі оцінки об'єкту іншими методами, наприклад, за відсутності необхідних ринкових даних розмір поправки для порівняльного підходу можна визначити як величину витрат на відтворення шуканої характеристики. Витратний підхід вимагає, щоб земля і будівлі оцінювалися роздільно, що дозволяє відділити елементи, що не підлягають страхуванню, при оцінці в цілях страхування.

Витратний підхід має велике значення для ухвалення рішень про економічну доцільність будівництва прибудов або реконструкції будівлі. Для цього передбачувані витрати зіставляються з очікуваним зростанням доходів або можливої ціни продажу модернізованої будівлі.

Витратний підхід використовується для визначення оптимального числа будов, усунення невиправданої надмірності.

Розрахункова вартість будівництва є основним елементом техніко-економічного обґрунтовування інвестиційних рішень, що лежать в основі планів землекористування.

Витратний підхід недоцільно використовувати, якщо будівля стара, або представляє найефективніший вид використовування ділянки як незабудованого. У такому разі оцінювачу складно достовірно оцінити фізичний, функціональний і зовнішній знос старіння.

Витратний підхід складно використовувати, якщо повністю відсутні або неоднорідні дані для оцінки підприємницького прибутку.

Якщо оцінка об'єктів нерухомості проводитися в цілях інвестування, застосовність витратного підходу ускладнюється тим, що він не враховує часовий розрив в отриманні законодавчої перебудованої будівлі.

Витратний підхід не забезпечить необхідної надійності результату, якщо проміжні розрахунки не перевіряються ще раз ринковими даними.

Витратний підхід дає результат вартості об'єкту нерухомості з безумовним правом власності. Тому, щоб оцінити нерухомість, здану в оренду, або на яку розповсюджуються інші часткові майнові права, необхідно зробити відповідні коректування. Оцінювач вносить коректування на конкретні майнові права, що підлягають оцінці, а також на додаткові витрати, що виникають при простої приміщень.

Значення витратного методу

Застосування витратного методу необхідне при:

Аналізі нового будівництва;

Визначенні варіанту використовування землі;

Реконструкції будівель;

Оцінці для мети оподаткування;

Оцінці для страхування;

Оцінці наслідків стихійних бід;

Оцінці спеціальних будівель і споруд.

В умовах же переходу до ринкових умов витратний метод є більш переважним в порівнянні з іншими, оскільки для застосування інших методів потрібна значна ринкова інформація, яка через нерозвинений ринок відсутня. Проте завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і частіше за все бувають або більше, або менше її.

Недоліки витратного методу оцінки нерухомості

До недоліків витратного методу слід віднести наступне:

Не відображає вартості прогнозованих доходів, що є визначаючим для нерухомості, що приносить дохід;

Великі труднощі і невизначеності з розрахунком зносу, особливо якщо будівлі більше 10 років.;

Не враховує можливості застосування варіанту якнайкращого і найефективнішого використовування ділянки;

Важко реалізований для оцінки будівель з унікальними архітектурними і естетичними характеристиками, мають історичну цінність, а також будівель з надмірним фізичним, функціональним і зовнішнім зносом.

Етапи оцінки нерухомості витратним методом

Огляд об'єкту нерухомості і ознайомлення зі всією наявною документацією;

Визначення повної вартості відтворювання або заміщення;

Розрахунок всіх видів зносу: фізичного, функціонального, зовнішнього;

Визначення повного зносу з ПСВ (ПСЗ) з метою отримання вартості будівель і споруд;

Розрахунок вартості земельної ділянки і робіт по його впорядкуванню; якщо ділянку орендувати, то враховується вартість прав оренди;

Загальна оцінка майна шляхом підсумовування вартості земельної ділянки, вартості будівель і споруд і вартості робіт по впорядкуванню ділянки.

Оцінка об'єкту витратним методом може бути достовірній тільки в тому ступені, в якій достовірно визначена вартість будови. Точність такої оцінки цілком залежить від точності визначення розмірів зносу і реальності визначення порівняльної вартості землі. Добре інформований покупець не платитиме за нерухомість більше тієї суми, за яку він може придбати точно такий же об'єкт, за умови, що платіж проведений їм вчасно.

Аналіз оцінки вартості нерухомості витратним методом

Аналіз повної відновної вартості нерухомості

В теоретичному плані під повною відновною вартістю будов розуміється кошторис витрат, вартість зведення копії оцінюваної будівлі на дату оцінки.

Оцінка повної відновної вартості будівлі на дату оцінки може проводитися по вартості відтворювання або по вартості заміщення. Вибір виду відновної вартості для конкретної оцінної будівлі необхідно чітко пояснити в звіті щоб уникнути невірного тлумачення отриманого результату.

Повна відновна вартість будівель включає прямі і непрямі будівельні витрати, а також підприємницький дохід.

До прямих будівельних витрат відносять повну кошторисну вартість будівельно-монтажних робіт, яка, у свою чергу, включає прямі і невигідні витрати, а також прибуток підрядної будівельної організації.

До непрямих витрат відносять витрати, необхідні для будівництва, але не що входять до складу підрядного будівельного договору. Непрямі витрати можуть включати:

проектно-дослідницькі роботи;

оцінку, консалтинг, бухгалтерський облік і юридичні послуги;

витрати на фінансування за рахунок кредиту;

страхування всіх ризиків;

податкові платежі протягом будівництва і ін.

Підприємницький дохід - частина ринкової вартості будівлі, яка представляє суму підприємницького прибутку, що виникає в ході виконання будівельних робіт, що компенсують виникаючі при цьому ризики і реалізовуються при зміні власника. Підприємницький дохід (фактично реалізований) визначають, як різницю між ціною продажу або ринковою вартістю об'єкту і загальними витратами.

Підприємницький дохід є складовою частиною ринкової вартості будівель, що входять до складу об'єкту нерухомості. Звичайно для розрахунку підприємницького доходу на основі аналізу ринкових операцій з аналогічними об'єктами визначається якийсь нормативний відсоток підприємницького доходу, який залежно від початкової бази, що використовується оцінювачем, може встановлюватися до різних показників вартості. Так як база для розрахунку можуть виступати:

прямі витрати;

сума прямих і непрямих витрат;

загальна сума прямих, непрямих витрат і вартості ділянки;

вартість завершеного проекту.

Наприклад, розрахунок повної відновної вартості будов і аналіз зіставних продажів земельних ділянок дозволили встановити:

750 000$ х 25% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$) х 23% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$ + 300 000$) х 17% = 187 500$.

Таким чином, вартість нерухомості, визначена витратним підходом, складає:

750 000$ + 75 000$ + 300 000$ + 187 500$ = 1 312 500$.

Оцінка загального накопиченого зносу

На дату оцінки повна відновна вартість будівель відрізнятиметься від їх ринкової вартості на цю ж дату. Основна причина - втрата вартості під впливом різних чинників, що викликають старіння об'єкту нерухомості. Знос будівлі обумовлений погіршенням його фізичного стану, невідповідністю функціональних характеристик сучасним представленням ринку нерухомості, впливом зовнішніх умов функціонування об'єкту на його вартість. Оскільки перераховані чинники виявляються взаємопов'язано, їх вплив на вартість оцінюється комплексно.

Під загальним накопичувальним зносом оцінювачі розуміють втрату вартості оцінюваного об'єкту із всіх можливих причин. Величина загального накопичувального зносу представляє різницю між ринковою вартістю будов на дату оцінки і його повною відновною вартістю, розрахованою або як вартість відтворювання, або як вартість заміщення.

Знос (І) звичайно виміряють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (О). Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкту нерухомості, виділяють наступні види зносу:

Фізичний знос;

Функціональний;

Зовнішній.

Фізичний знос - це втрата вартості будівель в результаті їх експлуатації і дії природних сил.

Функціональний знос - представляє втрату вартості будівель в результаті невідповідності їх функціональних характеристик вимогам ринку на дату оцінки. До таких недоліків можна віднести конструктивні елементи будівлі, будівельні матеріали, дизайн і ін., які знижують функціональність, корисність і, отже, цінність будівлі.

Зовнішній (економічний) знос - є втратою вартості будівлі або об'єкту власності в результаті негативної дії зовнішніх по відношенню до оцінюваного об'єкту чинників. Зовнішнє старіння може виникнути в результаті зміни фізичного оточення об'єкту оцінки або негативного впливу ринкового середовища.

При розрахунку загального зносу оцінювачі використовую наступні поняття:

Фізичне життя будівлі (ФЖ) - визначається періодом експлуатації будівлі, в перебігу якої стан несучих конструктивних елементів будівлі відповідає певним критеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність і т.п.). Термін фізичного життя об'єкту закладається при будівництві і залежить від групи капітальної будівлі. Фізичне життя закінчується, коли об'єкт зноситься.

Хронологічний вік (ХВ) - це період часу, що пройшов з дня введення об'єкту в експлуатацію до дати оцінки.

Економічне життя (ЕЖ) - визначається часом експлуатації, протягом якого об'єкт приносить дохід. В цей період вироблювані поліпшення вносять внесок у вартість об'єкту. Економічне життя об'єкту закінчується, коли експлуатація об'єкту не може принести дохід, позначений відповідною ставкою по зіставних об'єктах в даному сегменті ринку нерухомості. При цьому вироблювані поліпшення вже не вносять внесок у вартість об'єкту унаслідок його загального зносу.

Ефективний вік (ЕВ) - визначається на основі хронологічного віку будівлі з урахуванням його технічного стану і що склалися на дату оцінки економічних чинників, що впливають на вартість оцінюваного об'єкту. Залежно від особливостей експлуатації будівлі ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у велику або меншу сторону. У разі нормальної експлуатації будівлі ефективний вік, як правило, рівний хронологічному.

Термін економічного життя (ОСЕЖ) будівлі, що залишився, складає період часу від дати оцінки до закінчення його економічного життя.

Теорія оцінки нерухомості виділяє три основні методи розрахунку зносу:

Метод ринкової вибірки;

Метод терміну служби;

Метод розбиття.

В методі ринкової вибірки використовуються ринкові дані про зіставні об'єкти, по яких може бути визначений величина зносу. Цей метод дозволяє розрахувати загальну величину зносу із всіх можливих причин, визначити загальний термін економічної служби, а також розмір зовнішнього (економічного) старіння.

Розглянемо використовування методу ринкової вибірки на наступному прикладі, який припускає передачу безумовного права власності:

В наведеному прикладі вузький діапазон процентних значень зносу від 30,8% до 38,2%, тому його не слід перераховувати в річну величину. Якщо повна відновна вартість оцінюваної будівлі складає $270 000, а норма зносу розрахована як середня арифметична на рівні 35,3% від повної відновної вартості, то вартісна величина зносу складе $95 400.

Метод терміну служби базується на вимозі інвестора про 100% амортизацію будівлі протягом терміну його економічної служби, оскільки це забезпечує повне повернення інвестованого капіталу. Тому до закінчення терміну економічної служби знос не може бути 100%-ным. В даному методі дійсний вік і термін економічної служби будівлі є основними поняттями, які використовує оцінювач. Відсоток загального зносу визначається як відношення дійсного віку об'єкту до терміну його економічної служби. Сума зносу розраховується подальшим множенням цього коефіцієнта зносу на величину повної відновної вартості.

Приклад використовування методу терміну служби на основі наступної інформації:

Загальна норма зносу визначається розподілом дійсного віку 15 років на загальний термін економічної служби 60 років і складає таким чином 25%. Отже, величина зносу будівель складе:

$990 000 х 25% = $247 500.

Метод терміну служби у витратному підході до оцінки нерухомості застосовується таким чином:

Метод розбиття головним чином застосовують для розбиття загальної суми зносу відповідно до що викликали її причин. Метод дає позитивний результат при недостатності інформації для методу схожих продажів або методу терміну служби і припускає наступні етапи:

Розрахунок фізичного зносу будівлі;

Розрахунок функціонального старіння;

Розрахунок зовнішнього старіння;

Визначення залишкової вартості будівель як різниці між повною відновною вартістю будівель і розрахунковою величиною виявленого фізичного, функціонального і зовнішнього старіння.

Існує п'ять основних способів розрахунку різних видів зносу методом розбиття, які включають:

Розрахунок вартості відновлення;

Розрахунок відношення віку і терміну служби;

Розрахунок функціонального старіння;

Аналіз парних продажів;

Метод капіталізації оренди збитків.

Розрахунок вартості відновлення включає як усунений фізичний знос, так і усунене функціональне старіння.

Розрахунок відношення віку і терміну служби використовується для визначення усуненого і неусувного фізичного зносу, як для коротко, так і для елементів, що довго живуть.

Розрахунок функціонального старіння може використовуватися для всіх видів функціонального зносу.

Метод парних продажів і методу капіталізації оренди збитків може застосовуватися для розрахунку неусувного функціонального старіння, а також для розрахунку зовнішнього старіння.

Аналіз витрат як спосіб розрахунку має певні переваги, з погляду управління нерухомістю: він дозволяє управляючій компанії більш точно оцінити рівень зносу і розміри страхування, оскільки від обох цих чинників залежить розмір чистого доходу.