Анализ рынка недвижимости

31

Анализ рынка недвижимости

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

Рынок -- это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Изменение спроса зависит от таких факторов, как:

- потребительские вкусы или предпочтения покупателей

- количество покупателей

- уровень денежных доходов покупателей

- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)

- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги -- посредничество, оценка, маркетинг и т.д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.

По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости

- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля переводится из-под административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т.д.

Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон, исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать порядок представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной власти на местах. Введена плата за землю и начался процесс перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками граждан, предприятий и организаций.

Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и действуют местные правила. При этом вырабатывается система коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок нормативных цен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать их как основу для сделок с земельными участками.

На начальном этапе создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными земельными массивами, приняли участие в выделении земель под застройку, зачастую под видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур по оформлению прав собственности на законной основе.

Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределение границ земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта задача возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его подразделения на местах.

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет право распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать, подарить, заложить, завещать и т.д.

При этом сохраняется ряд ограничении гражданско-правового характера, а именно: собственник земельного участка не может единолично распорядиться собственностью, нажитой при совместной жизни супругов. Нарушение этой нормы при совершении сделок с недвижимостью может стать причиной судебного спора, при купле-продаже земельных участков сначала (или одновременно) должен быть решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке. Право собственности на земельный участок не означает автоматически права собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.

Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости, который носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне, затем следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос снижается до минимума, так как покупателям не представляет особого интереса приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение. Однако следует отметить характерную особенность рынка земли - если на квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны, начало которого может смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с первых чисел апреля.

Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов, и том числе от наличия ясной погоды.

Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$ из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.

Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.

Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и хозяйственных построек.

Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.

Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива.

Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.

Престижность направления и особенности местности могут изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении от города.

По оценкам риэлторов, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-40 %, но в целом по мере роста информированности и числа участников земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности.

Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса, способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.

Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий, В России налицо острый дефицит жилья.

Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования

- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости строительства

- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания стоимости строительства

- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку

- продажи жилья по льготным ценам.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии.

Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении.

Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен, канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

В тоже время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным, источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии, рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников -- владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого - нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.

Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.

Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников.

По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы.

На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риэлторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад - производственные площади - офис - жилье.

Анализ рынка земельных участков

Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных.

В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда. Из нее видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как более половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве.

Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.

	Млн. га	%
	1995	1996	1997	1998	1995	1996	1997	1998
Всего земель (территория)	1707,5	1707,5	1707,5	1707,5	100	100	100	100
Используемые в с/х	698,7	694,6	707,4	699,9	40,92	40,68	41,43	40,99
Земли запаса и лесного фонда	938,1	947,4	933	937,6	54,94	55,48	54,64	54,91
Прочие землепользователи	70,7	65,5	67,1	70	4,14	3,84	3,93	4,1

В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота.

Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий.

Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по землепользователям (млн. га).

Годы	Земли, занятые в с/х	В т.ч.
		С/х предприятия и орг-ии	К(Ф)Х	Личное пользование граждан	Из них
					ЛПХ	Коллективные и индивидуальные сады и огороды
Общая земельная площадь
1992	651	564,2	54,8	9	6,8	1,7
1993	686,9	567,9	33,3	9,2	5,8	1,8
1994	698,7	562,7	33	9,7	6,1	1,8
1995	694,6	544,7	36,2	10,5	5,8	1,9
1996	707,4	560	34,2	10,7	5,8	1,8
1997	699,9	549	29	11	5,9	1,8
Все с/х угодья
1992	210,6	100,1	6,5	8,5	6,4	1,7
1993	210,1	175	9,7	8,8	5,4	1,8
1994	209,2	175,2	10,1	9,3	5,7	1,8
1995	209,6	171,2	10,5	9,9	5,3	1,9
1996	208,4	169,5	10,8	9,9	5,4	1,7
1997	206,2	165,8	11,7	10,2	5,5	1,7
Пашня
1992	130	119,2	4,7	3,9	3,3	0,6
1993	129,5	116,3	7	4	3,4	0,6
1994	128,4	114,6	7,3	4,1	3,5	-
1995	-	113,2	7,6	4,5	3,4	-
1996	-	111,2	7,9	4,5	3,5	-
1997	-	108,6	8,8	4,6	3,5	-
Сенокосы и пастбища
1992	78,3	60	1,8	3,3	2,8	-
1993	76,3	57,7	2,6	3,4	-	-
1994	77,8	57	2,8	3,6	2	-
1995	78,6	56,4	2,8	3,9	1,7	-
1996	78,7	56,4	2,8	4	-	-
1997	77,6	54,8	-	4,2	1,8	-

Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997
Приусадебные земли
Число семей (тысяч)	19288	16553	16582	16295	16250	16374
Площадь (тысяч га)	6826	5825	6062	5810	5805	5923
Коллективные и индивидуальные сады
Число семей (тысяч)	13534	14335	14739	15021	15078	15166
Площадь (тысяч га)	1083	1167	1209	1242	1267	1264
Коллективные и индивидуальные огороды
Число семей (тысяч)	7884	8211	7614	7386	7036	6558
Площадь (тысяч га)	601	654	621	603	576	545

В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992-1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок.

Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.

	Все домохозяйства	Домохозяйства состоящие из
		1 человека	2 человек	3 человек	4 человек	5 и более человек
Все домохозяйства в т.ч.:	100	100	100	100	100	100
Имеют зем. участок	58,3	48,4	57,9	55,6	63,8	71,1
Приусадебный участок	22	28,1	24	16,7	17,8	25,3
Садовый или дачный участок	16,9	5,2	14,5	20,6	24,2	21,6
Огород	9,5	8,1	9,5	9,4	10,4	10,6
Приусадебный участок и огород	7,7	6,4	8,2	6,5	8,1	10,4
Прочие сочетания	2,2	0,6	1,7	2,4	3,3	3,8
Не имеют зем. участка	41,7	51,6	42,1	44,4	36,2	28,9

Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека.

Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке.

Виды сделок	1994	1995	1996
	Количество	Тыс. га	Количество	Тыс. га	Количество	Тыс. га
Передача зем. участков в соб-ть за плату местными органами власти в т.ч.:	112,3	24	64,4	18,4	43,9	9
Гражданам для индивидуального строительства, дачного хозяйства, садоводства и животноводства	109,9	12	62,5	6,5	40,9	3,5
Гражданам и их объединениям для предпринимательства	-	-	0,7	1,4	0,6	0,4
Приватизированным предприятиям	-	-	1,1	3,8	1,9	3,7
К(Ф)Х и другие с/х предприятия	0,4	7,5	0,27	6,7	0,5	1,4
Купля-продажа земельных участков гражданами всего в т.ч.:	101	11	231,4	41,5	218,8	33,6
Для индивидуального строительства	19,4	2,3	37,6	3,9	40,1	3,9
Ведения ЛПХ	27	4,8	70,6	15,4	77,7	16,3
Садоводства	52,6	3,7	111,5	11,3	93,3	7
Дачного хозяйства	1,2	0,1	2,7	6,3	2,9	0,4
Для других целей граждан	-	-	8,5	4,8	4	3,4
Для других целей юридических лиц	-	-	0,6	5,73	0,7	2,5
Предоставление земельных участков в аренду местными органами власти	2667	31804	3349	19486	3427	20308

Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

Анализ рынка жилых помещений

Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.

Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья).

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Весь жилищный фонд: всего млн. м2	2492	2546	2608	2649	2680	2715	2747
В среднем на 1 жителя м2	16,8	17,4	17,7	18,1	18,3	18,6	18,9

Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади.

Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Число семей (включая одиночек), стоящих на учете на получение жилья (на конец года) тысяч в % от общего числа семей (включая одиночек)	9646 19	9104 18	8467 17	7698 15	7248 14	6760 13	6286 13
Число семей (включая одиночек) получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год тысяч в % от числа семей состоявших на учете на получение жилья	948 10	897 9	741 8	652 8	492 6	416 6	344 5

Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей.

Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микропереписи населения 1994 г. в %).

Показатели	Все домохозяйства	Домохозяйства состоящие из:
		1 человека	2 человек	3 человек	4 человек	5 и более
Все домохозяйства	100	100	100	100	100	100
Живут в: - индивидуальном доме - части индивидуального дома - отдельной квартире - общей квартире - общежитии - другом жилом помещении	24,8 3,3 61,8 4,9 4,3 0,1	32,5 4 47,5 8,4 6,9 0,1	28,5 3,1 59,5 4,4 3,7 0,1	17,4 2,8 68,7 4,7 5,1 0,1	18,3 3,2 70,5 3,8 3,5 0,1	29,4 3,5 63 2,2 1,4 0,1
Снимают жилье	0,8	0,6	0,7	1,2	0,6	0,4

В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме.

Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.

Показатели	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Число проданных квартир В т.ч. гражданам	8610 -	14474 10078	26483 22462	29959 22823	42516 31520	44151 32780
Общая площадь проданных квартир тыс. м2 В т.ч. гражданам	481 -	799 553	1359 1121	1591 1127	2527 1808	2859 2053

В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос.

Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м² общей площади).

Года	Всего построено	В т.ч.
		Государственными предприятиями и организациями	ЖСК	Населением за свой счет и с помощью кредитов
1992	41,5	29,2	2,1	4,9
1993	41,8	15	1,9	5,6
1994	39,2	10	1,9	7,1
1995	41	9,1	1,7	9
1996	34,3	5,9	1,4	10
1997	32,7	4,6	1,3	11,5
1998	30,7	3,4	0,8	12,1

Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем.

Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности.

Показатели	1995	1996	1997	1998
	Всего млн. м2	Удельный вес %	Всего млн. м2	Удельный вес %	Всего млн. м2	Удельный вес %	Всего млн. м2	Удельный вес %
Предприятиями и организациями	41	100	34,3	100	32,7	100	30,7	100
В т.ч. по формам собственности: Государственная: из нее Федеральная Субъектов РФ Муниципальная Частная Смешанная российская Прочие формы	9,1 7,1 2 4 14,8 13 0,1	22,1 17,2 4,9 9,8 36 31,8 0,2	5,9 4,7 1,2 2,9 14,6 10,8 0,1	17,1 13,6 3,5 8,5 42,6 31,5 0,2	4,6 3,4 1,2 2,8 16,2 9 0,1	14,1 10,5 3,6 8,7 49,3 27,4 0,5	3,4 2,6 0,8 2,6 17,9 6,5 0,3	11,3 8,6 2,7 8,5 58,3 21,1 0,8

Таблица 12. Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности (млн. м² общей площади)

Годы	Всего построено	Населением за свой счет и с помощью кредитов
В городах и поселках городского типа
1992	31	1,9
1993	32,3	2,2
1994	30,7	3
1995	32,1	3,8
1996	26,2	4,3
1997	24,6	5,3
1998	23,5	6
В сельской местности
1992	10,5	3
1993	9,5	3,4
1994	8,5	4,1
1995	8,9	5,2
1996	8,1	5,7
1997	8,1	6,2
1998	7,2	6,1

В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами.

Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Предприятиями и организациями всех форм собственности
Число квартир (тысяч) Их средний размер (м2)	682 60,8	682 61,3	611 64,2	602 68,2	482 71,2	430 75,9	388 79,1
Из них по видам квартир в % от общего ввода: 1-о комнатные 2-х комнатные 3-х комнатные 4-х и более	18 32 40 10	19 33 40 8	19 35 39 7	18 32 38 12	18 34 37 14	18 30 36 16	18 30 36 16
ЖСК
Число квартир (тысяч) Их средний размер (м2)	37 56,1	33 57,9	34 57,7	30 58,5	24 59,3	23 58,9	13 61,9
Индивидуальными застройщиками
Число квартир (тысяч) Их средний размер (м2)	61 80,1	65 85,1	78 91,5	90 99,7	93 107,4	102 112,4	104 116,3

Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами.

Таблица 14. Приватизация жилищного фонда.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	Всего с начала приватизации по состоянию на 1.01.1999
Число приватизированных квартир тыс.	2631	5770	2396	1529	1203	1198	959	15774
Их общая площадь млн. м2	132	282	114	72	57	56	46	767
Удельный вес приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации %	8	18	9	6	5	5	5	44

Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним. Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании предложения на рынке жилья.

Анализ рынка нежилых помещений

Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости) млрд. руб. (1998 - млн. руб.)	0,7	17,4	490,9	1805,8	4802,5	4025,8	3982,4
Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов на конец года	49,5	49,3	47,9	47,9	40,9	52	52,4
Коэффициент обновления (ввод в действие основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на конец года в сопоставимых ценах)	2,8	1,8	1,7	1,6	1,3	1	0,9
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах)	2,8	1	1,8	1,5	1,3	1,5	1,5

Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992 года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 2,8 до 1,5. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Число предприятий	7073	8784	12636	13902	18409	19721	22372
Объем промышленной продукции (млрд. руб.)	2	15,7	44,6	118	158	172	196
Численность промышленного производственного персонала тыс. человек	1554	1556	1554	1506	1478	1454	1420
Прибыль (убыток) млн. руб.	336	2737	5688	12532	7645	10436	-5799
Уровень рентабельности продукции %	27	23,5	16,6	16,3	5,5	8,4	-

На первый взгляд один из основных видов промышленности - пищевая, начиная с 1992 года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа предприятий и объема промышленной продукции (таблица 16). Но в это же время снижалась численность персонала и значительно упала рентабельность. А в 1998 отрасль вообще стала убыточной. Таким образом нельзя однозначно говорить о развитии этой отрасли. Возможно на показателях отразился августовский дефолт, который нанес удар по всей экономике.

Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленных предприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных подразделений при непромышленных организациях).

Показатели	Мощность действовавшая на 1.01.1999	Уровень использования среднегодовой мощности (%)
		1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Пищевая промышленность: Мясо (тыс. т)	15	57	50	42	32	25	19	17
Колбасные изделия (тыс. т)	4,5	66	62	63	54	52	41	42
Животное масло (тыс. т)	3,3	67	61	42	35	29	27	26
Сыр сычужный (т)	564	72	73	63	51	46	42	45
Цельномолочная продукция в пересчете на молоко (тыс. т)	33,9	41	35	30	24	24	24	27
Консервы мясные (млн. усл. банок)	3,1	61	53	45	39	43	35	35
Консервы молочные (млн. усл. банок)	2,1	55	57	50	48	51	55	56
Консервы плодоовощные (млн. усл. банок)	3,4	51	45	27	21	15	16	20
Сахар песок из сахарной свеклы (тыс. т)	270	86	87	85	86	85	81	75
Мука (млн. т)	20,3	79	66	56	53	46	48	47
Крупа (млн. т)	2,4	62	53	42	39	28	27	28
Хлеб и хлебобулочные изделия (тыс. т)	57,3	61	55	49	44	41	38	35
Кондитерские изделия (млн. т)	3,8	61	66	41	46	43	44	37
Макаронные изделия (млн. т)	1,3	89	69	51	44	32	32	41
Растительное масло (тыс. т)	13,5	71	71	48	35	40	39	46
Маргариновые продукты (тыс. т)	882	61	45	30	20	22	24	25
Пиво (млн. декалитров)	435	66	61	54	51	47	57	70
Безалкогольные напитки (млн. декалитров)	325	19	19	17	17	14	12	28
Минеральная вода (млн. полулитров)	1,3	35	27	32	30	39	39	41

Еще одной из причин падения рентабельности пищевой промышленности может быть снижение загрузки производственных мощностей, которое происходило почти во всех отраслях пищевой промышленности (таблица 17). Избежали этого лишь производство минеральной воды, безалкогольных напитков, пива, молочных консервов.

Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственных мощностей за счет строительства новых, расширения и реконструкции действующих предприятий.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Мощности по производству: Сахара песка, тыс. ц переработки свеклы в сутки	-	4	4,5	1	-	-	-
Мясо, т в смену	50	16	43,6	53,1	27,3	17,5	79,7
Цельномолочные продукты, тыс. т в смену	0,4	0,2	0,5	0,3	0,15	0,06	0,3
Сыр твердых сортов, т в смену	2,2	2,3	12,6	7,9	7,9	1,4	5,4
Элеваторы, тыс. т единовременного хранения	139	48	50	34	-	-	-
Мельничные предприятия сортового помола тыс. т переработки в сутки	0,3	0,5	0,2	0,8	0,7	0,2	1,5

Несмотря на тяжелое экономическое положение и не полную загрузку существующих производственных мощностей каждый год в действие вводятся все новые (таблица 18). Стоит отметить, что ввод этот очень неравномерен. Он колеблется как в пределах временного отрезка, так и в зависимости от видов перерабатываемого сырья. Наибольшая доля введенных мощностей приходится на переработку мяса, а наименьшая на мельничные предприятия.

Таблица 19. Основные показатели строительства в сельском хозяйстве.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Ввод в действие важнейших производственных мощностей
Животноводческие помещения (включая механизированные фермы и комплексы) млн. скотомест: для КРС для свиней для овец	0,5 0,2 0,3	0,3 0,1 0,2	0,2 0,1 0,1	0,2 0,1 0,07	0,1 0,07 0,03	0,05 0,05 0,04	0,05 0,03 0,01
Птицефабрики: яичного направления (млн. кур несушек) мясного направления (млн. голов птицы)	0,2 1,9	0,4 1	0,7 1,5	0,4 0,4	0,1 0,4	- -	0,05 -
Зерно- и семяхранилище (млн. т единовременного хранения)	2,7	2,2	4,4	0,7	0,5	0,4	0,2
Хранилища для картофеля, овощей и фруктов (млн. т единовременного хранения)	0,3	0,2	0,1	0,1	0,5	0,02	0,02
Тепличные комбинаты (га)	7,3	33,9	10,6	23,5	18	4,5	0,03
Инвестиции в с/х (в фактич. ценах)	288	2136	5415	9284	10797	10177	10384

В сельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности (таблица 19). Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в пищевой промышленности, т.к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не так скоро. И здесь происходит постоянное падение объемов вводимых производственных мощностей. Вместе с этим ежегодно возрастает объем инвестиций в сельское хозяйство.

Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурного назначения.

Годы	Общеобразовательные учреждения (тыс. уч. мест)	Учреждения начального профессионального образования (тыс. уч. мест)	Дошкольные общеобразовательные учреждения (тыс. мест)	Больницы (тыс. коек)	Поликлиники (тыс. посещений в смену)	Учреждения клубного типа (тыс. мест)
В городах и поселках городского типа
1992	303	8	96	8	40	56
1993	296	12	60	14	47	45
1994	194	8	42	12	39	34
1995	218	3	28	9,7	36,1	23
1996	152	3	20	9,2	21	15
1997	155	1,8	11	8,2	27	14
1998	123	1,3	7,7	7,3	21	11
В т.ч. в сельской местности
1992	96	2,6	35	2,3	7,8	45
1993	88	6,4	22	2,5	7,6	37
1994	80	2,5	16	1,8	6,9	28
1995	87	2,2	13	2,3	6,2	17
1996	55	1,1	7	1,4	3,2	11
1997	60	0,3	4	2,5	4	11
1998	42	-	2,3	1,2	3,5	7,5

Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного назначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что, несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения.

В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и проектирование операций с недвижимостью на будущее.

Библиографический список

1. Конституция РФ

2. Гражданский Кодекс РФ

3. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости»

4. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России»

5. Смирнов В.В., Лукина З.П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»

6. Крашенинников П.В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

7. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»