Основные методы оценки стоимости недвижимости

1

Курсовая работа

на тему: «Основные методы оценки стоимости недвижимости»

Содержание

Введение

1. Сущность и основные признаки недвижимости

1.1 Понятие, сущность и основные признаки недвижимости

1.2 Классификация недвижимости

2. Оценка стоимости недвижимости

2.1 Анализ рынка недвижимости

2.2 Основные методы оценки недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые, для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов.

''Оценщики - самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.

Цель моей курсовой работы определить основные методы оценки стоимости недвижимости.

Задачей данной работы является определение сущности и основных признаков недвижимости, характеризовать основные методы оценки недвижимости.

Первая глава курсовой работы посвящена сущности и основным признакам недвижимости, а так же классификации недвижимости.

Во второй главе дан анализ рынка недвижимости, определены основные методы оценки недвижимости.

В заключении сделаны выводы по теме исследования.

1. Сущность и основные признаки недвижимости

1.1 Понятие и основные признаки недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое на-чало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» Оксфордский толковый словарь по бизнесу.- М., 1995 С 543.

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада -М., 1992

«Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или при-крепленное к земле». Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь- М., 1992

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» Свод Законов Российской империи. Т. 10.Ч.1. Свод законов гражданских.- Петроград, 1914..

В российском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое появилось в 1714 году, когда был издан указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В настоящее время правовое понятие недвижимости отражено в ст. 13 ГКРФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». Таким образом, в понятие недвижимости включается не только земельная собственность, но и материальное имущество под поверхностью земли или над ее поверхностью, прикрепленное к данному участку земли.

Например, железные дороги и автотрассы также являются объектами недвижимости.

Главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком (стационарность, неподвижность) б. Большинство объектов недвижимости ха-рактеризуется стационарностью, неподвижностью.

Другими отличительными признаками объектов недвижимости являются:

-материальность

-долговечность.

Недвижимость долговечнее практически всех иных товаров, за исключением некоторых видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Объекты недвижимости и сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Права собственности на объект недвижимости должны быть документально оформлены. Существуют различные основания для возникновения прав собственности: покупка, наследование, дарение, физическое владение в течение определенного законом срока и т. д. Однако недвижимость всегда является объектом собственности.

В ГКРФ сказано: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. -- М.: Юридическая ли-тература, 1994.. Здесь принимается во внимание принцип государственной регистрации, как механизм учета крупных единичных дорогостоящих объектов.

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. -- М.: Юридическая ли-тература, 1994.. В данном случае понятие недвижимости расширяется, недвижимостью признается не отдельная вещь, а целостная система объектов и отношений. Следует отметить, что оборудование, находящееся в зданиях и сооружениях (электрооборудование, водопровод, лифты, и пр.), относится к движимому имуществу. Но в то же время оно является неотъемлемой частью объекта недвижимости. В случае сделки по этому объекту недвижимости следует детально описать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влия-ние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном -- обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инве-стирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес -- это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитута).

1.2 Классификация недвижимости

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.

- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная -- вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

2. Оценка стоимости недвижимости

2.1 Анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков товаров и услуг, относится к числу молодых. Отправной точкой его развития: следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей -- помещений.

Материальная база рынка недвижимости на начальном этапе развития складывалась из двух источников. Первый -- это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков «рынок первичной приватизации недвижимости), Второй -- это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -- рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных но-вых объектов.

Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в наем и т. д.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому приведенное ниже определение сформулировано на основе изучения работ отечественных и зарубежных источников.

Рынок недвижимости -- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ-водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)

Структура рынка включает:

¦ объекты недвижимости;

¦ субъекты рынка;

¦ процессы функционирования рынка;

¦ механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

¦ эффективное решение социальных задач, связанных с созда-нием и использованием полезных свойств недвижимости;

¦ отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

¦ свободное формирование цен на объекты и услуги;

¦ перераспределение инвестиционных потоков между конку-рирующими видами объектов недвижимости;

¦ перераспределение инвестиционных потоков между конку-рирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

¦ колоссальной стоимостью национального богатства, матери-ализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту -- владельцам, доход -- предпринимателям, налоговые и другие платежи -- в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

¦ достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

¦ достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

¦ высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

¦ большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. Спрос

2. Предложение

3. Цена

4. Менеджмент

5. Маркетинг

6. Инфраструктура

7. Деловые процедуры

Рассмотрим подробнее каждый элемент.

Спрос -- это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных факторов -- экономических, социальных, демографических, природно-климатических.

Предложение -- это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена -- это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость -- это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Специфические особенности рынка недвижимости

Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

2) открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;

3) владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

¦ единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;

¦ на поддержание объекта в функциональном состоянии;

¦ налог на недвижимое имущество;

¦ государственные пошлины и другие сборы на сделки;

4) спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением;

5) низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир;

6) товары-объекты недвижимости могут быть определены правами третьих лиц в разных комбинациях;

7) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий;

8) товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

9) относительно небольшое число участников рынка;

10) большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

-- создание новых объектов недвижимости;

-- передачу прав на недвижимость;

-- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

-- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

-- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

-- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

¦ со сменой собственника:

-- куплю-продажу объектов недвижимости;

-- наследование;

-- дарение;

-- мену;

-- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

¦ с частичным или полным изменением состава собственников:

-- приватизацию;

-- национализацию;

-- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

-- внесение в уставный капитал;

-- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

¦ без смены собственника:

-- инвестирование в недвижимость;

-- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

-- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

-- управление, эксплуатация;

-- залог;

-- аренду;

-- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

-- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

-- рента;

-- пожизненное содержание с иждивением;

-- передача в доверительное управление;

-- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

-- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» -- экономическими спадами и подъемами.

Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие особенности:

1) низкая ликвидность;

2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3) высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

4) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

5) высоким уровнем транзакционных издержек.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается земельный участок.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости Индивидуализирован и невзаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения, на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха ит. д.).

Участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которых участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара -- недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (или арендодатели);

2) покупатели (или арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

2.2 Основные методы определения стоимости недвижимости

Оценка недвижимости -- это: 1) сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества; 2) необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т. д.).

Оценщик -- это лицо (индивидуум), который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Оценка имущества -- определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями современных норм.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости, основанных на трех базисных подходах:

-- метод по сопоставимым продажам;

-- метод соотнесения (переноса);

-- метод капитализации земельной ренты;

-- метод техники остатка для земли;

-- метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

-- местоположение;

-- время продажи;

-- физические характеристики;

-- характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

-- условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;

-- условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющие -- цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и предполагает следующую последовательность действий:

-- определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

-- расчет стоимости освоенных участков¹ Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. методом сопоставимых продаж;

-- расчет затрат на освоение участков Затраты на освоение и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инже-нерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр. и их продажу;

-- определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

-- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Заключение

В результате проведенной работы можно сделать следующие выводы.

Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или при-крепленное к земле.

Главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком, материальность, долговечность.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Недвижимость классифицируется по характеру использования, по целям владения, по степени специализации, по степени готовности к эксплуатации, по воспроизводимости в натуральной форме.

Рынок недвижимости -- это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ-водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Участниками рынка недвижимости являются продавцы (или арендодатели), покупатели (или арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости недвижимости, основанных на трех базисных подходах:

-- метод по сопоставимым продажам;

-- метод соотнесения (переноса);

-- метод капитализации земельной ренты;

-- метод техники остатка для земли;

-- метод развития земельного участка.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать вывод, что цель курсовой работы достигнута, тема раскрыта.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный Закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Закон РФ от 24 декабря 1992г. № 4218-1 « Об основах федеральной жилищной политики».

4. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Закон Российской Федерации « О недрах» от 3 марта 1995г.

6. Симонов Ю.Ф., Дормачев Л.Б. Экономика недвижимости. - М., 2004.

7. Оксфордский толковый словарь по бизнесу.- М., 1995г. С 543.

8. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада - М., 1992г.

9. Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь- М., 1992г.

10. Свод Законов Российской империи. Т. 10.Ч.1. Свод законов гражданских.- Петроград, 1914г.