Жилищная политика органов местного самоуправления

32

Содержание

Введение

1Теоретические аспекты жилищной политики

1.1Основные направления жилищной политики в период реформ

1.2Рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг

1.3Приватизация жилья

1.4Создание ТСЖ

2Реализация жилищной политики в России

2.1Анализ приватизации жилья

2.2Анализ создания ТСЖ

3Рекомендации по усовершенствованию жилищной политики в городах РФ

Заключение

Список литературы

Введение

Жилищная политика - важнейшая составляющая государственной политики в социально-экономическом развитии любой страны. Удовлетворение потребностей общества в жилье, создание нормальных и безопасных условий жизнедеятельности, снятие социальной напряженности в обществе, создание новых ТСЖ и приватизация жилья - все эти вопросы должны решаться с помощью жилищной политики.

Все мы сталкиваемся с необходимостью приобретения новой квартиры, замены старой на большую или же наоборот, на более скромную и дешевую. Раньше, в советское время, большинство людей становилось в очередь и ждали, когда государство обеспечит их жилой площадью. Теперь каждый сам распоряжается своим жильем.

Актуальность данной проблемы обусловила мой выбор темы и предмета исследования, т.е комплекс мер, проводимых в Российской Федерации органами государственного управления по реализации жилищной политики.

Объектом курсовой является жилищное хозяйство.

Предметом курсовой работы является рассмотрение современного состояния и анализ жилищной политики органов местного самоуправления.

Целью работы является разработка рекомендаций по усовершенствованию жилищной политики.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

- изучить теоретические аспекты жилищной политики;

- проанализировать современное состояние жилищной политики;

- проанализировать реализацию жилищной политики в России;

- разработать рекомендации по усовершенствованию жилищной политики в городах Российской Федерации.

1 Теоретические аспекты жилищной политики

1.1 Основные направления жилищной политики в период реформ

Жилищная реформа, начатая в России в 1991г. с принятием Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», явилась неотъемлемой частью общих структурных преобразований, проводимых Правительством Российской Федерации в прошедшем десятилетии, и одним из приоритетных направлений государственной социально-экономической политики указанного периода.

Исходная жилищная система, функционировавшая в дореформенный период, характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности. Отличительными чертами этой системы были:

- централизованное распределение всех ресурсов, включая распределение вновь вводимого жилищного фонда гражданам на принципах жилищной нуждаемости и очередности;

- практически полное отсутствие кредитно-финансовых механизмов финансирования жилищного строительства;

- монополизация строительства жилья ограниченным числом крупных государственных домостроительных комбинатов, государственная регламентация объемов, типов и структуры жилищного строительства по конструктивным системам жилых домов;

- монопольная система эксплуатации жилья и предоставления коммунальных услуг государственными организациями, убыточная деятельность которых в значительной мере дотировалась государством;

- права собственности на жилье практически не отличались от прав квартиросъемщиков жилья в государственном жилищном фонде;

- государственные предприятия были наделены функцией обеспечения работников жилыми помещениями и содержания жилищного фонда;

- перераспределение жилищного фонда осуществлялось только на основе обмена, отсутствовал ценовой механизм и инфраструктура рынка жилья;

- система землепользования базировалась на бесплатном распределении земельных участков местными органами власти;

- основой градостроительной политики являлись Генеральные схемы размещения производительных сил, Генеральные схемы расселения и Генеральные планы развития городов.

В этих условиях в самом начале перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере были намечены основные направления новой федеральной жилищной политики, которые нашли отражение в разработанном и принятом в 1992г. Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

Принципиальные же положения долговременной государственной жилищной политики были впервые сформулированы в Государственной целевой программе «Жилище» (1993г.), определены ее цели и конкретные задачи. При этом предполагалось в ходе реализации Программы:

- изменить существующее положение в отношении форм собственности на жилье, передав государственные жилые помещения, включая жилые дома государственных предприятий, в частную и муниципальную собственность;

- установить права частной собственности на землю и недвижимость в жилищной сфере;

- использовать механизм рыночного ценообразования для распределения и перераспределения жилых помещений;

- определить принципы оценки жилой недвижимости;

- разработать новые внебюджетные механизмы финансирования и кредитования жилищной сферы;

- демонополизировать и приватизировать строительно-ремонтные и эксплуатационные организации;

- создать конкурентную среду в жилищном строительстве и содержании жилищного фонда;

- установить принципы и методы предоставления низкодоходным группам населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий.

Однако в ходе практической реализации Программы в регионах России в 1993-1995гг. выявилась необходимость в поиске новых подходов к ряду проблем жилищной реформы, внесения в нее апробированных на практике многочисленных предложений, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования и налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, сохранение и восстановление жилищного фонда за счет его реконструкции, а также уточнение ряда архитектурно-технических и градостроительных аспектов проводимой жилищной реформы.

В указанных Основных направлениях были намечены долгосрочные перспективы федеральной жилищной политики на период до 2000г. и установлены конкретные задачи на 1996-1997гг.

Целью нового этапа в реализации Программы «Жилище» определено было дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.

Преобразование осуществлялось по следующим направлениям:

- реформа прав собственности на жилье;

- реформа арендного сектора жилья;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- реформа строительного сектора;

- реформа землепользования и градостроительного регулирования;

- реформа системы жилищного финансирования;

- создание инфраструктуры рынка жилья.

В результате за период 1991-2001гг. была создана принципиально новая законодательно-нормативная база, определившая основные направления государственной жилищной политики и обеспечившая проведение реформ в жилищной сфере страны. Было разработано и принято более 260 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

1.2 Рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг

В результате проведенных реформ произошло организационное разделение функций управления и обслуживания жилищным фондом. Отношения между управляющей организацией и подрядными компаниями начали строиться на договорной основе.

Рынок жилищного фонда: Цены на дома зависят от того, как много семей желает приобрести жилье и сколько единиц жилищного фонда имеется на рынке. Так при повышении спроса растут цены, а при повышении предложения цены уменьшаются. Предложение нового жилищного фонда исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его строительства (модернизации).

В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнивать цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе возникают отклонения по причине задержек, свойственных процессу строительства. Так, если спрос на жилье резко возрастает, а предложение жилищного фонда остается постоянным, то цены растут. Пока цены больше издержек - осуществляется ввод жилья. По мере того, как вновь введенный жилищный фонд попадает на рынок спрос удовлетворяется цены падают, приближаясь к издержкам.

Важнейший фактор, влияющий на спрос на жилищный фонд - доход (потенциальная квартплата) от приобретенной недвижимости.

Рынок жилищных услуг: Жильцы могут быть владельцами или простыми квартиросъемщиками. Спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров (питание, одежда и т.д.).

Стоимость жилищных услуг (сумма, выплачиваемая за пользование жилищем) Для квартиросъемщика - это квартплата, для домовладельца - доход от владения собственностью. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты, уровня доходов и числа семей. При прочих равных условиях, если растет число семей, то растет спрос на жилищные услуги, и если предложение постоянно - растет квартплата.

Таким образом, рынок жилищных услуг определяет величину квартплаты, которая преобразуется в цену жилья на рынке капитала. Эта цена вызывает объем нового строительства, который создает прирост жилищного фонда.

если исходный объем жилищного фонда равен конечному - рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии;

если исходный объем жилищного фонда не равен конечному - квартплата, цена, затраты на строительство и предложение жилья не находятся в равновесии;

если исходный объем жилищного фонда меньше конечного - цены, квартплата и объем жилищного фонда снижаются;

если исходный объем жилищного фонда больше конечного - цены, квартплата и затраты на строительство снижаются.

Если квартплата равна стоимости жилья, т.е. жилье занимает сам его владелец, то нет отдельных рынков жилищного фонда и жилищных услуг (т.е. цена на жилой фонд и квартплата определяются одним решением на одном рынке). Данное решение зависит в экономике и на рынке капитала, что и в случае приобретения жилья для сдачи внаем.

1.3 Приватизация жилья

После достижения 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения один раз, независимо от того, принимал ли он уже участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до достижения 18 лет.

Можно приватизировать жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд (ст.2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Ведомственный фонд - это государственный жилой фонд, который находится в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, приватизируют жилье по месту бронирования жилых помещений (ст.1 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Если государственные или муниципальные предприятия с жилищным фондом переходят в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный фонд должен быть передан в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья - правопреемникам этих предприятий (если они определены), иным юридическим лицам либо в ведение органов местного самоуправления (ст.18 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации (п.6 Примерного положения о приватизации).

Например, предприятие изменило форму собственности - стало акционерным, - а потом построило новый жилой дом. Этого нового дома еще не было при передаче жилищного фонда и поэтому он не подлежит приватизации, поскольку принадлежит к частному жилищному фонду. Те же дома, которые имело это предприятие до акционирования, должны быть переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на приватизацию.

Не подлежат приватизации жилые помещения частного и общественного жилищных фондов.

Также не подлежат приватизации жилые помещения (ст.4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ"):

- находящиеся в аварийном состоянии;

- в общежитиях;

- в домах закрытых военных городков;

- служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

По закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация коммунальных квартир была возможна только с разрешения собственника жилищного фонда. Однако 3 ноября 1998 года Постановлением Конституционного Суда РФ N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" такое положение в отношении коммунальных квартир было признано неконституционным. Так что с 3 ноября 1998 года "граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире" (п.3 Постановления N 25-П). Далее в Постановлении отмечается, что "это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке".

Федеральный закон N 55-ФЗ от 20.05.2002 внес соответствующие изменения в закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", отменив положение о необходимости получения разрешения собственника жилищного фонда на приватизацию коммунальных квартир и уравняв в правах нанимателей отдельных квартир и нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах.

Для оформления приватизации необходимы следующие документы:

1. Поэтапный план квартиры и справку о ее оценочной стоимости из БТИ.

2. Справку о том, что по предыдущему месту жительства в приватизации жилья гражданин не участвовал.

3. Выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и ордер на квартиру.

4. Справку о месте и времени прописки по предыдущему месту жительства.

Все эти документы представляются в муниципальный или государственный орган для принятия решения о приватизации и оформления договора передачи жилого помещения в собственность.

1.4 Создание ТСЖ

В соответствии со ст. 135. Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

ТСЖ может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум), собственникам помещений в многоквартирном доме;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, для создания ТСЖ необходимо соблюсти требуемые законом процедуры, которые можно разбить на несколько этапов:

1. Проведение общего собрания собственников жилых помещений.

2. Принятие устава.

3. Избрание органов управления товариществом.

4. Прохождение государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Проведение общего собрания. Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общее собрание. Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника, который обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней, следующими способами: заказным письмом, или вручить каждому собственнику помещения под роспись сообщение о проведение, либо разместить сообщение в помещение данного дома, доступном для всех собственников.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. Сведения о лице по инициативе которого созывается данное собрание;

2. Форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приёма решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка дня данного собрания;

5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов. Общее собрание собственников помещений должно принять следующие решения:

- о регистрации ТСЖ в налоговых органах;

- о принятии устава;

- о проведении выборов председателя, секретаря собрания, членов правления и ревизионной комиссии.

Государственная регистрация ТСЖ. Пакет документов для проведения государственной регистрации (ст.12 указанного Закона) состоит из:

1. Заявления, представляемого в налоговый орган, осуществляющий регистрацию, удостоверенного подписью председателя правления товарищества собственников жилья, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

2. Решения о создании юридического лица оформленного в виде протокола проведения общего собрания.

3. Учредительных документов юридического лица (устав, протокол общего собрания), которые могут быть предоставлены как в виде подлинников, так и в виде заверенных в нотариальном порядке копий.

4. Заполненных форм документов, используемых при государственной регистрации в налоговых органах по форме № Р11001 (приобретается в налоговом органе за плату или может быть распечатано с использованием информационно-справочных систем из приложения к постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» (с изменениями от 26.02.2004).

5. Документа об уплате государственной пошлины.

6. Расписки (приложения к заявлению), в которой содержится наименование документов, представленных заявителем для государственной регистрации юридического лица.

В день получения документов, регистрирующим органом, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом.

Организация деятельности ТСЖ. Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации необходимо:

  Оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (заключить договор аренды с администрацией города).

  Обратиться с заявлением в Астраханский областной комитет государственной статистики о включении в состав единого государственного реестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении кодов общероссийских классификаторов.

  Обратиться с заявлением в Фонд социального страхования РФ по Астраханской области о прохождении в соответствии с законодательством РФ обязательного социального страхования юридических лиц.

  Заключить договоры с организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги: МУП «Астркоммунэнерго», МУП «Астрводоканал», МУП «Спецавтохозяйство», ОАО «Астраханьгазсервис».

  Заключить договор управления многоквартирным домом с членами ТСЖ..

  Заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

Прочие договора необходимые в интересах членов товарищества (на охрану многоквартирного дома, установку и использование общей антенны и т.д.).

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

2 Реализация жилищной политики в России

2.1 Анализ приватизации жилья

Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает все более важное место в отечественной экономической науке по трем причинам. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

В теории приватизации и обобщении ее практики сохраняется множество дискуссионных и нерешенных проблем . Более того, в условиях перехода России к рыночной экономике появляются новые моменты, имеющие важное значение для дальнейшего развертывания приватизационного процесса.

Следует иметь в виду, что до сих пор по-разному трактуется даже само понятие «приватизация», его соотношение с категориями «частная собственность», «разгосударствление». Особенно остры дискуссии о месте приватизации в экономической реформе; об очередности или одновременности приватизации, либерализации цен и структурной перестройки; о целях приватизации; наконец, о сочетании экономической эффективности и социальной справедливости, платности и бесплатности в используемых моделях приватизации.

Приватизация представляет особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с «государственной» на «частную». Объективные причины развития приватизационного процесса носят как макроэкономический, так и микроэкономический характер. Необходимость постоянного внерыночного согласования производственной деятельности государственных предприятий в условиях административно-командной экономики обусловила их высокие планово-координационные издержки. Между тем механизм рынка осуществляет такое согласование с гораздо меньшими издержками. Следовательно, приватизация обусловлена не только переходом страны в целом от «административно-командной» системы к «социальному рыночному хозяйству», но и позитивным стремлением предприятий к снижению издержек.

Основными критериями выбора способа приватизации являются отраслевая принадлежность и размер предприятия, учет принципов социальной справедливости и приоритета трудового коллектива, демонополизация, необходимость сохранения профиля предприятия и его производственного потенциала, рентабельность предприятия, привлечение инвестиций. Названные критерии обусловили следующие основные способы приватизации - акционирование (с закрытой подпиской или продажей акций); продажа предприятий и имущества по коммерческому или инвестиционному конкурсу (на аукционе); выкуп арендованного имущества; банкротство.

В условиях рыночной трансформации российской экономики в центре дискуссий чаще всего оказываются понятия «частная собственность», «приватизация», «разгосударствление», «коммерциализация».

В соответствии с «традиционным» подходом общественная и частная собственность рассматриваются как два антагонистических типа собственности. Именно этот подход имел наибольшее распространение и обоснование в экономической литературе советского периода. В его рамках даже мелкая частная собственность, основанная на собственном труде, считалась антагонистичной общественной. Поэтому приватизация представляется изменениями в структуре частной собственности.

Второй подход - «трудовой» - на первый план выдвигает такой критерий, как «трудовой» и «эксплуататорский» характер собственности. Понятие «трудовая собственность» может включать в себя, помимо общественной, и частную трудовую, и коллективную, и акционерную собственность. В принципиальном отношении «трудовой» и «традиционный» подходы весьма близки, так как основным критерием в них выступает наличие или отсутствие эксплуатации.

Значительно отличается от предыдущих третий подход, который по его собственному критерию можно было бы назвать «субъектным». Он тяготеет к отождествлению частной и индивидуальной собственности безотносительно к типу и способу производства.

Четвертый подход условно можно назвать «западным»: в соответствии с ним негосударственная собственность является частной (хотя и не вся - отдельно выделяется кооперативная собственность). Поэтому и приватизация понимается как разгосударствление, т.е. переход средств производства из собственности государства в собственность пайщиков, акционеров, коллективов, индивидуальных владельцев, как сокращение государственного сектора. Для оценки приватизации и механизма ее осуществления в России наиболее подходящим представляется именно этот подход.

Рассмотрение методологических основ разгосударствления и приватизации позволяет раскрыть экономическое содержание приватизации как системы отношений по изменению формы собственности на средства производства с государственной на частную (в том числе индивидуальную, паевую, акционерную) под непосредственным воздействием государственных органов.

Специфика сложившейся в начале процесса приватизации в России ситуации характеризуется следующими чертами: практическое отсутствие крупных частных фирм, слабость негосударственного сектора, отсутствие финансовых компаний и инвестиционных банков. Формализация и унификация структур экономической деятельности до сих пор сказывается на темпах и масштабах приватизации.

Приватизация способствует демонополизации производства. К сожалению, резкий переход к акционированию крупных предприятий произошел без их предварительной реорганизации и коммерциализации. Это не позволило увязать задачи приватизации и демонополизации. Следует учитывать, что проблему демонополизации удается решить не во всех отраслях народного хозяйства и не только методами разукрупнения. Взаимосвязь приватизации и демонополизации настолько сложна, что использование разрешенных программой приватизации методов приводило к разрушению сложившихся отраслевых научных комплексов при выходе из них структурных подразделений.

Сравнительный анализ основных черт приватизационного процесса в Восточной Европе и в России показывает наличие общих тенденций: 1) использование в качестве инструмента перехода к рынку коммерциализации и акционирования государственных предприятий; 2) введение чековой (или купонной) системы; 3)низкая доходность приватизации; 4) аукционная продажа малых объектов.

Следует обратить внимание, что процесс приватизации в России качественно отличается от приватизации , проводимой в западных странах. Сам характер разгосударствления социалистической экономики поставил более глубокие и масштабные задачи в области приватизации, а именно : служить инструментом создания не только новой структуры собственности, но и формирования класса частных собственников.

В качестве основного инструмента на ее первом этапе были использованы приватизационные чеки, выданные всем российским гражданам вне зависимости от пола, возраста, места жительства и характера занятости. Население России получило 146,064 млн приватизационных чеков. Каждый владелец чека имел четыре возможности :

1) использовать свой чек при закрытой подписке на акции своего предприятия;

2) участвовать в чековом аукционе ;

3) купить акции чекового инвестиционного фонда (640 фондов собрали свыше 60 млн. чеков) ;

4) продать чек (продано было около четверти приватизационных чеков).

Сорок миллионов граждан России стали акционерами созданных в ходе приватизации акционерных обществ или чековых инвестиционных фондов. Была решена главная задача - устранена монополия госсобственности в народном хозяйстве, заложены основы рыночной экономики многоукладного типа. Чековый этап приватизации позволил добиться существенного разгосударствления экономики, поскольку большая часть объектов малой приватизации к середине 1994 года была передана в частные руки. На базе средних, мелких и крупных государственных предприятий к середине 1994 года было создано 20 тыс. акционерных обществ. К концу ноября 1994 года было приватизировано 110 тыс. предприятий.

Одним из негативных результатов первого этапа приватизации стало такое распределение собственности в рамках созданных акционерных обществ, при котором значительная часть предприятий оказалась под контролем директората и менеджмента. При этом рядовой член акционерного общества только формально являлся совладельцем акционерного капитала. Действительно, существенная доля акционируемого имущества приобретался именно должностными лицами администрации предприятия. Вместе с тем, увеличение числа относительно крупных частных собственников в благоприятных для администрации предприятия условиях не дает гарантии активной хозяйственной деятельности. Однако такой же гарантии не может дать распыление акций среди всех работников.

Еще в начале приватизационного процесса отмечалось ключевое значение оценки стоимости государственного имущества. Однако тогда считалось, что не всем предприятиям под силу выкупить государственное имущество в акционерную собственность работников. Впоследствии стоимость государственного имущества оказалась резко заниженной из-за инфляционных тенденций в экономике России. Проведенные позднее переоценки основных фондов создались возможности пересмотра размера уставного капитала акционерных обществ, возникших в процессе приватизации.

Действующая система оценки стоимости имущества предприятий во многом была необъективна в силу резких колебаний экономической конъюнктуры и непоследовательного поведения самих предприятий. Приступая к реализации новой программы приватизации, ряд трудовых коллективов столкнулся с трудноразрешимой задачей выкупа многомиллиардных основных фондов. Поэтому акционирование на этапе послечековой приватизации было затруднено из-за отсутствия инициативы трудовых коллективов.

В начале приватизации ориентация на имеющийся у населения и коммерческих структур объем денежных ресурсов была практически невозможна из-за его несопоставимости со стоимостью государственного имущества, подлежащего приватизации. Кроме того, при существовавшем низком уровне дохода у большинства населения была и остается высокой предельная склонность к потреблению. Именно поэтому вполне обоснованным было безвозмездное размещение приватизационных чеков в качестве дополнительных платежных средств.

Купля-продажа ваучеров в течении всего периода их обращения происходила при рыночной цене при неизменном номинале. Однако в первые месяцы их обращения выдвигалась идея создания механизма государственных гарантий цены ваучера. Необходимость индексации вкладов не возникла, так как на протяжении всего срока действия приватизационных чеков оценка основных капиталов акционерных обществ и имущества, выставляемого на конкурс, производилась в ценах 1992 г. На чековых аукционах акции приватизируемых предприятий продавались по аукционному курсу, а не по номиналу.

Программы приватизации, принимаемые государственными органами различных уровней, могли бы быть более привлекательными и простыми, если бы в них использовалось большее количество методов приватизации. К сожалению, чаще проводилась линия на сужение сферы приватизации и ограничение ее форм.

Поскольку в ходе первого этапа приватизации не были решены задачи передачи предприятий в руки эффективных собственников, чековая приватизация не обеспечила заметного повышения эффективности производства.

Главная цель денежного этапа приватизации (начало 1.06.94) - переход прав собственности на приватизируемое государственное имущество в руки реально ответственных собственников.

Этот этап должен обеспечить выполнение трех стратегических задач :

1) сформировать инвесторов, владеющих значительными пакетами акций, что повысит их заинтересованность в долгосрочных инвестициях ;

2) обеспечить приватизируемые предприятия наличными средствами, необходимыми для их структурной перестройки ;

3) способствовать решению фискальных задач, т.е. пополнению доходной части госбюджета.

Главной чертой современного этапа приватизации является действие федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской федерации”. В ходе приватизации было образовано около 31 тыс. открытых акционерных обществ. Общее число приватизированных предприятий на 1 января 1998 года составило 58,9 % от общего количества государственных предприятий в начале приватизации.

К основным результатам денежной приватизации следует отнести :

1) выведение значительной части государственного имущества из под директивного управления государства и вовлечение его в рыночный оборот ;

2) формирование основ рынка недвижимости, в том числе рынка земли под объектами приватизации.

Положительные результаты денежной приватизации состоят также в ее бюджетном эффекте : в 1997 году запланированное бюджетное задание было превышено в 2,8 раза.

2.2 Анализ создания ТСЖ

Ha сегодняшний день организация управления и эксплуатации жилищного фонда на территории Российской Федерации является неэффективной и, как правило, совершенно не удовлетворяет собственников и нанимателей жилья, с одной стороны, и поставщиков коммунальных услуг, органы публичной власти и всех прочих участников процесса - с другой.

Несмотря на то, что отношения собственности в данной сфере начали меняться одними из первых (приватизация жилья началась еще в 1991 г.), на практике это почти не повлияло на систему управления жилищным фондом. Управление осуществлялось в отсутствие четкого и последовательного федерального регулирования, а зачастую - и в нарушение существовавшего законодательства. Основной проблемой все это время остается управление многоквартирными жилыми комплексами. В силу особенностей градостроительной, жилищной и социальной политики советского периода именно этот тип жилой застройки преобладает в большинстве городов и поселков городского типа. В таких домах живет значительная часть населения России.

До настоящего времени в подавляющем большинстве случаев подобные объекты, состоящие из квартир, принадлежащих множеству различных собственников, продолжают находиться "на балансе" муниципальных образований (в муниципальной казне), отдельных органов местного самоуправления (например, комитетов по управлению имуществом) либо муниципальных (иногда - государственных) предприятий или учреждений жилищного хозяйства. При этом нередки случаи, когда на балансе - безо всякого правового основания либо на основании незаконных, ошибочных правовых режимов (например, на праве оперативного управления) - находятся многоквартирные дома, в которых вовсе отсутствуют муниципальные квартиры.

Довольно распространенными были также ситуации, когда на собраниях собственников квартир во вновь построенных домах принималось решение о передаче дома в муниципальную собственность. И муниципальные образования принимали такие дома "в собственность" или 'на баланс" без каких бы то ни было правовых оснований. В дальнейшем они осуществляли и управление, и эксплуатацию жилищного фонда силами собственных предприятий и учреждений без надлежащей легитимации подобных действий.

При наличии в местных бюджетах средств муниципальные образования выделяли их на содержание, эксплуатацию и ремонт соответствующих зданий, производили иные действия по управлению жилыми комплексами, которые, как правило, уже не являлись муниципальной собственностью.

Надлежащая организация управления жильем, к сожалению, скорее представляет собой исключение ил правила. Количество зарегистрированных и реально функционирующих ТСЖ и аналогичных форм организации домовладельцев чрезвычайно мало, число профессиональных частных компаний в сфере управления жилищным фондом также незначительно.

Ряд причин неудовлетворительного состояния дел в сфере организации управления и эксплуатации жилищного фонда (и в первую очередь, в многоквартирных домах) очевидны. К их числу следует отнести несовершенство федерального законодательства (как ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (от 24.06.83), так и законов "Об основах федеральной жилищной политики" (от 24.12.92), "О товариществах собственников жилья" (от 15.06.96) и др.), непоследовательность и нерешительность государства и муниципалитетов в вопросе реформирования сферы жилищного хозяйства, отсутствие опыта, традиций самоорганизации жителей, самостоятельного решения вопросов общежития, социальная апатия и иждивенчество, неготовность лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев. Это и отсутствие достаточных знаний, надлежащей методической поддержки и квалифицированных кадров в сфере управления, обилие административных препятствий на пути самоорганизации собственников, чиновничий произвол и произвол монополистов (в первую очередь, коммунальных предприятий).

Преодолеть большинство существовавших законодательных недостатков призван новый Жилищный кодекс РФ (от 29.12.04, далее - ЖК РФ), вступивший в силу с 1 марта 2005 г. В частности, раздел VIII посвящен непосредственно управлению многоквартирными домами, раздел II регулирует право собственности и другие вещные права на жилые помещения, раздел V -отношения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, раздел VI - отношения в товариществах собственников жилья. Наряду с этим правоотношения в строящихся многоквартирных домах регулируются вступившим в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (от 30.12.04)

Настоящий материал является результатом исследования. проведенного в рамках совместного проекта банковской группы KfW(ФРГ), действующей в качестве уполномоченной организации Министерства экономики и труда ФРГ, и Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), реализуемого немецким консалтинговым обществом OST-EURO GmbH с участием привлеченных специалистов. Его задача - анализ нового российского законодательства (в первую очередь ЖК РФ, с введением которого в действие, в частности, утратили силу упомянутые федеральные законы) и существующей практики с точки зрения внедрения цивилизованных форм управления жилыми комплексами, а также выработка рекомендаций по стимулированию создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний в этой сфере.

В рамках проекта проведены консультации со специалистами-практиками, состоялась поездка в г. Пермь для изучения опыта одного из регионов, в которых наиболее успешно функционируют ТСЖ и частные управляющие компании.

Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ, а также приходу на рынок управления жилыми комплексами частных компаний, можно разделить на проблемы:

- правового обеспечения (прежде всего, на уровне федерального законодательства);

- государственной поддержки и методического обеспечения создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний;

- организационные и иные проблемы (включая подготовку кадров, формирование общественного сознания и др.).

В рамках проекта в основном изучались проблемы правового обеспечения. Соответственно, выработанные рекомендации затрагивают вопросы совершенствования законодательства. В отдельных случаях, когда это представляется особенно важным, они касаются методического обеспечения, а также иных форм государственной и муниципальной поддержки.

С точки зрения правового обеспечения можно выделить две большие группы:

- проблемы гражданско-правового регулировании, затрагивающие, в частности, правовой статус объектов и субъектов управления жилыми комплексами, формирование договорных отношений между собственниками жилья, ТСЖ, управляющими компаниями и поставщиками услуг и иные вопросы гражданского права;

- проблемы правоотношений, возникающих между собственниками жилья, ТСЖ и управляющими компаниями, с одной стороны, и государством и муниципальными образованиями как публично-правовыми образованиями - с другой (это касается, в первую очередь, налогового и тарифного регулирования, государственной политики в сфере поддержки ТСЖ и управляющих компаний, бюджетных полномочий).

В материале использован именно такой подход к разграничению проблем. Применительно к каждой из наиболее значимых проблем изложены ее видение экспертами, путь решения (включая обоснование выбора и возможные последствия его использования], э также конкретная рекомендация (внесение необходимых изменений или дополнений в действующее законодательство, разработка и распространение методических рекомендаций, иные практические шаги, направленные на стимулирование внедрения и развития цивилизованных форм управления жилыми комплексами).

3 Рекомендации по усовершенствованию жилищной политики в России

Жилищная реформа, начатая в России в 1991г. с принятием Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», явилась неотъемлемой частью общих структурных преобразований, проводимых Правительством Российской Федерации в прошедшем десятилетии, и одним из приоритетных направлений государственной социально-экономической политики указанного периода.

Исходная жилищная система, функционировавшая в дореформенный период, характеризовалась жестким государственным регулированием всех жилищных отношений и доминированием государственной собственности.

Я считаю, что сегодня на основе эффективного управления государственной собственностью необходимо достичь следующих основных результатов :

1) максимизации доходов бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;

2) оптимизации структуры собственности в интересах обеспечения устойчивых предпосылок экономического роста;

3) использования всех государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

По моему мнению, в основу государственно политики в сфере приватизации в ближайшей перспективе должны быть положены :

1) новая цель приватизации;

2) новые задачи, вытекающие из цели приватизации;

3) обновленные принципы проведения приватизационных процессов;

4) комплекс новых мер, направленных на достижение цели и решение задач приватизации;

5) усиление государственного контроля на всех этапах процесса приватизации.

Целью государственной политики в области приватизации должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования предприятий, и, следовательно все приватизационные решения должны определяться с позиций эффективности работы реального сектора экономики.

Последовательная реализация новых задач, принципов и мер по приватизации государственного имущества является реальной предпосылкой качественно улучшения инвестиционного климата в стране .

Кроме того, в настоящее время наиболее приемлемым вариантом для большинства жильцов является образование товарищества собственников жилья. ТСЖ - это некоммерческая организация, которая является юридическим лицом, следовательно, имеет расчетный счет в банке.

Преимущества такой формы управления очевидны. Как юридическое лицо ТСЖ может взять кредит в банке, если на расчетном счету не накопилось достаточной суммы для осуществления капитального ремонта дома. Правление ТСЖ может найти фирму, готовую оказывать услуги (например, вывоз мусора) по более дешевым тарифам. Помимо этого, можно установить на дом один теплосчетчик, экономия средств при этом составит около 30%.

За коммунальные услуги и обслуживание дома ТСЖ налогов не платит. Если же кто-либо захочет разместить на фасаде дома рекламный щит, либо снять подвальное, чердачное помещение, деньги также поступят на расчетный счет дома, но НДС с этой суммы уплатить придется.

Заключение.

В настоящее время жилищная политика является неотъемлемой частью экономической деятельности города, которая связана с удовлетворением потребностей людей в жилищных услугах.

Данная курсовая работа направлена на разработку рекомендаций по усовершенствованию жилищной политики. В первой части данной работы были рассмотрены общетеоретические аспекты жилищной политики: основные направления жилищной политики в период реформ, рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг, аспекты приватизации жилья, а также вопросы создания ТСЖ.

Во второй части представлен анализ приватизации жилья и создания ТСЖ в России. Данный анализ в настоящее время занимает важное место в отечественной практике. Он необходим для осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике, кроме того, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; а также, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

В третьей части данной работы представлены рекомендации по усовершенствованию жилищной политики в России. Были сделаны выводы о том, что целью государственной политики в области приватизации должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования предприятий, и, следовательно все приватизационные решения должны определяться с позиций эффективности работы реального сектора экономики. А также о том, что наиболее выгодной формой собственности в настоящее время является товарищество собственников жилья, но в то же время существует ряд проблем, которые необходимо решить органам местного самоуправления.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что на текущий момент времени существует довольно много нерешенных проблем в области жилищной политики в Российской Федерации. Среди них как проблемы выбора лучшей формы собственности, так и непосредственные проблемы создания ТСЖ.

Список используемых источников.

1. Аболин А.А. Привлечение инвестиций на предприятия ЖКХ // ЖКХ № 12, 2005.

2. Жилищный кодекс Рос. Фед. от 29 дек. 2004г. №188 - ФЗ.

3. Большая советская энциклопедия/Гл. ред. А. М. Прохоров Изд. 3-е т. 9 - М.: «Большая советская энциклопедия», 1972г.

4. Велихов Л. Основы городского хозяйства. Общее учение о городе и его управлении, финансах и методах хозяйства/Велихов Л. - Л.: Госиздат, 1928г.

5. Города и реформы/Под ред. А. Борисова, П. А. Ореховского. - Обнинск: Институт муниципального управления, 2002г.

6. Маркверт Э., Михайлова Е. Стимулирование создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний в сфере ЖКХ // № 8, 2005.

7. О новых правилах предоставления субсидий в соответствии с Жилищным кодексом РФ и постановлением правительства РФ от 14.12.05 № 761 // ЖКХ № 3, 2006.

8. О'Саливан А. Экономика города: учебник/А. О'Саливан - М.: ИНФРА-М, 2002г.

9. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. - М.: Юстицинформ, 1992.

10. Работа предприятий и организаций ЖКХ на начальном этапе осенне-зимнего периода 2005/06г. // ЖКХ № 12, 2005.

11. Современная экономика. Общедоступный учебный курс. - Ростов-на-Дону: Феникс, 1995.

12. Федеральный закон от 15.06.1996г. № 72 - ФЗ «О товариществах собственников жилья».

13. Хореев Б.С. Проблемы городов. -М.: Мысль, 1975г.

14. Чекалин В. С. Экономика городского хозяйства: учебное пособие/ В. С. Чекалин - СПб.: СПбГИЭУ, 2003г.

15. Шешко Г.Ф. О применении Жилищного кодекса РФ. Проблематичность ряда его положений в сфере ЖКХ // ЖКХ № 9, 2005.

16. Шупыро В.М. Государственное регулирование отношений собственности и приватизация государственного имущества- основа экономических реформ в России. // Вестник МГУ. Серия 6. Экономика. 1998.

17. Юматов А. С. Экономика городского хозяйства: методические указания по изучения курса, конспект лекций - Оренбург, ГОУВПО «ОГИМ», 2005г.