Шпаргалки по оценке бизнеса

1. Правовое регулирование оценочной деятельности

Федеральный закон об оценочной деятельности РФ № 135 ФЗ; гражданский кодек РФ; постановление 519 правительства РФ утвержденные стандартов оценки; федеральный закон №127 ФЗ «о несостоятельности банкротства»; Постановление Минтруда России № 52 «Об утверждении квалификационной характеристики должности оценщик интеллектуальной собственности»; Постановление Министерства труда и социального развития РФ № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности эксперт по оценки имущества»

Основные понятия:

Оценка предприятия - определение в денежном выражении стоимости предприятия, учитывающей его полезность и затраты, связанные с получением этой полезности.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с постановлением.

Объект оценки - это любая собственность, имущество, предъявляемое к оценке.

Объектом оценки могут быть: отдельные материальные объекты, право собственности и иные вещи права на имущество, отдельные вещи из состава имущества; совокупность вещей, составляющих имущество лиц; права, требования, обязательства; работа услуги, информация; иные объекты гражданских прав;

Субъекты оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями, и потребители их услуг (заказчики).

Стандарты оценки - правила оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые в соответствии с законодательством.

Дата оценки - это календарная дата по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Подход к оценке стоимости общий способ определения стоимости в рамках которого используются методы оценки.

Метод оценки стоимости - это способ расчетов стоимости в рамках одного из расчетов оценки.

Итог величина оценки стоимости оценки - это величина стоимости полученная результатами расчетов различными подходами и методами оценки

2. Договорные отношения в оценочной деятельности

Договор заключается в письменной форме между оценщиком и заказчиком (не нотариально), в договоре указываются сведения о наличии лицензии у оценщика, точное указание объекта оценки и его описание. При заключении договора оценщик обязан предоставить требования законодательства РФ т.е о лицензировании оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требования к договору оценки. О предоставлении такой информации должно быть зафиксировано в договоре.

Договор содержит: вид объекта оценки, основания заключения договора, вид определяемой стоимости объекта оценки, денежное вознаграждение оценщику за проведение оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оплата работ обеспечивает оценщика денежными средствами, необходимыми для проведения работ оценке, так же оплата обеспечивает неподкупность оценщика.

Статья 10 (Федеральный закон от 29.07.1998 г «Об оценочной деятельности РФ»). Обязательные требования к договору:

1. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

2. Договор должен содержать:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

3. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

4. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

3. Оценка машин и оборудования

Этапы оценки стоимости машин и оборудования:

Осмотр машин и оборудования; изучение инвентарных списков; применении методов оценки и оборудования.

Методы оценки: затратный доходный и сравнительный.

Затратный подход - подход замещения связанный с приобретением и установкой оцениваемого объекта

Форма стоимости активы минус обязательства

стоимость замещения - минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близко к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам в текущих ценах.

Стоимость восстановления- стоимость воспроизводства и полной идентичности в текущих ценах на дату оценки или стоимость приобретения нового объекта.

Сходства машин и оборудования можно определить по назначению, составу и параметрическому сходству.

Физический износ машины можно определить двумя методами: 1) метод срока жизни и 2) метод укрупненной оценки технического состояния

1)И/СВ=ЭВ/СЭЖ

И - износ;

ЭВ- эффективный возраст;

СВ - стоимость воспроизводства;

СЭЖ - типичный срок экономической жизни;

2) физический износ в %: 0-20% - хорошее; 21-40 - удовлетворительное; 41-60 неудовлетворительное; 61-80 -аварийное; 81-100- непригодное;

Сравнительный подход метод прямого сравнения, т.е объект аналог имеет такое же функциональное назначение.

Расчет: нахождение объекта - аналога, внесение корректировок в цену аналога.

Доходный подход - заключаете в прогнозировании ожидаемого дохода от оцениваемого объекта.

Определяется поэтапно: рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы; метод остатка определяется производственная система распределяется подсистемой; с помощью дисконтирования денежного потока или капитализации дохода.

4. Сравнительный подход к оценки имущества

Рассчитывается по трем методам:

1) метод рынка капитала - основан на анализе цен акций на аналогичном предприятии сложившемся на фондовом рынке

2) метод сделок основан на анализе цен продаж контрольных пакетов или предприятия в целом.

3) Метод отраслевых коэффициентов основан на анализе отраслевой информации по продаже аналогичного предприятия

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка и поиск аналогов; финансовый анализ для повышения уровня сопоставимости; расчетах оценочных мультипликаторов; применении мультипликаторов к оцениваемому предприятию; согласование - значение стоимости полученных с применением мультипликаторов; корректировки на контроль.

Критерии аналогов: идентичность отрасли и продукции; сопоставимость по размерам, степень диверсификации, степень развития; финансовая характеристика; географическая близость; применении оценочных мультипликаторов.

Мультипликатор- соотношения между ценой и финансовой характеристикой

М= Ц/ФБ Ц- цена продажи; ФБ- финансовые показатели предприятия аналогичному объекту оценки; Ц= МхФБ

Применение сравнительного подхода: объект не должен быть уникальным; аналог похож на объект оценки; цена объекта известна из сделки; дата аналога должна быть близка по времени к дате оценке; информация должна быть исчерпывающей; факторы должны быть сопоставимы;

Иногда итоговая стоимость корректируется: прибавляется стоимость нефункционирующих и непроизводственных активов; избыток собственного оборотного капитала, недостаток прибавляется.

5. Доходный подход к оценке недвижимости

Основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Оценку недвижимости начинают с определения доходов от объекта: потенциального валового, действительного валового дохода, чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход - максимальный доход

Формула PGI=S х А х n,

где s-площадь объекта оценки, а ежемесячная ставка аренды,

n- количество месяцев в периоде;

Действительный валовой доход -потенциальный валовой доход за вычетом потерь.

Формула EGI=PGI-L+I,

где L- убытки из за наличия помещений без арендаторов и задолженностей;

I дополнительные доходы от использования объекта;

Чистый операционный подход.

Формула NOI= EGI-OE,

где NOI- чистый операционный доход;

EGI -действительный валовой доход;

OE- операционные расходы;

Операционные расходы - расходы на воспроизводство дохода от имущества делаться на три группы: постоянные расходы - расходы практически независящие от эксплуатации недвижимости; переменные расходы- эксплуатационные расходы( коммунальные услуги и.т.по резервы- расходы, связанные с объектом недвижимости, которые производят один раз в несколько лет Замена труб, кровли и.т.п)

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов:

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки; расчет действительного валового дохода; расчет расходов связанных с объектом оценки; определение величины чистого операционного дохода; преобразование ожидаемых доходов в текущую ст-ть; прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал;

Прямая капитализация-оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования;

формула PV= HOI/R,

где HOI- ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после даты оценки год;

R- общая ставка капитализации;

PV- текущая ст-ть недвижимости.

6. Ставка дисконтирования, прогнозирование денежных потоков

Ставка дисконтирования DR - это коэффициент пересчета, используемый для приведения будущего денежного потока в текущую стоимость на дату оценки, отражающий ожидаемую или требующую инвестором ставку дохода. DR=(1+DR за год) ? -1

Рассчитывается с учетом трех факторов: наличие у предприятия различных источников привлекаемого капитала, которые требуют компенсации; необходимость учета стоимости денег во времени; фактор риска;

Наиболее распространенные являются: для денежного потока для собственного капитала - модель оценки капитальных активов, модель кумулятивного построения; для денежного потока для всего инвестированного капитала - модель средневзвешенной стоимости капитала.

Метод кумулятивного построения основан инвестор готов идти на риск, если будет дополнительный доход. Чем выше уровень риска, тем большую доходность требует инвестор. метод кумулятивного построения- основан на суммировании безрисковых ставок дохода и надбавок за риск. метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений.

Иногда итоговая стоимость корректируется: прибавляется стоимость нефункционирующих и непроизводственных активов; избыток собственного оборотного капитала вычитается, недостаток прибавляется.

Риски: руководящий состав, размер предприятия, финансовая структура, товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентуры, рентабельность и прогнозируемость и прочие риски.

Денежные потоки подразделяются на 2 вида:

Реальный денежный поток - выражен в ценах будущих периодов; номинальный денежный поток - в ценах на дату оценки. Для дисконтирования реального денежного потока применяется реальная ставка.

При составлении прогнозов оценщик должен учитывать этап жизненного цикла: зарождение предприятия, динамичность развития, зрелость, максимальный объем продаж, упадок.

Метод прогнозирования доходов: поэлементный - когда прогнозируется каждая составляющая денежного потока с учетом плана руководства; целостный - когда рассчитывается величина денежного потока за предшествующие . 3-5 лет

поэлементные методы:

метод простой средней - определяется среднеарифметическое показателя дохода за ретроспективный период. Метод используется при стабильном бизнесе

метод средневзвешенной основан чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значение следует придавать доходам этого периода при прогнозировании.

Метод экстраполяции - основан на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается в построении тренда при наличии ретроспективных данных за пять - семь лет.

7. Содержание процесса оценки имущества

Оценка имущества проводится в несколько этапов:

· заключение договора об оценки с заказчиком;

· определение объекта оценки;

· выбор метода оценки;

· обобщение результатов оценки;

· анализ рынка на котором предоставлен объект;

· составление и передача заказчику отчета об оценки;

· Определение объекта:

· описание объекта, подтверждающих права на имущество;

· права на объект, отношение собственности;

· дата оценки- календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки;

· цель оценки - необходимой заказчику для принятия решений переоценка, продажа и др;

· устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

· формулируются ограничивающие условия описываются препятствия или обстоятельства влияющие на оценку стоимости имущества;

· заключение договора: предварительный осмотр объекта; определение типа данных; подбор персонала; разработка плана; составление и подписание договора;

· сбор и проверка данных: внешняя информация, внутренняя информация; финансовый анализ: корректировка финансовой отчетности; анализ финансовых отчетов; анализ финансовых коэффициентов;

· выбор подходов: сравнительный, затратный, доходный;

· приведение результатов к итоговой оценки стоимости;

· составление отчета об оценки;

8. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход - подход замещения покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за строительство объекта аналога

Методов затратного подхода два:

1) метод стоимости чистых активов: стоимость бизнеса равна рыночной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств

2) метод ликвидационной стоимости: стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию;

Применяют затратный подход: оценка всего предприятия; оценка контрольного пакета акций; оценка недавно созданных предприятий; нет рыночной информации о предприятиях - аналогах; в случаях ликвидации предприятия.

Традиционный баланс заменяется сокращенным:

1) строка основные средства чаще всего корректируется т.к балансовая стоимость уменьшается, а рыночная как правило растет;

2) учитываются методы начисления амортизации (иногда амортизационное имущество стоит дорого;

3) незавершенное строительство( строительство начато недавно, переоценка СМР строительство заброшено; если объект скоро будет достроен применяется дисконтированный денежный подход)

4) доходные вложения;

5) запасы

6) дебиторская задолженность (краткосрочная задолженность не корректируется, просроченная дисконтируется, если дебет продан, то учитывается стоимость на рынке долгов)

7) денежные средства.

Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые издержки - это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства.

стоимость строительства рассчитывают методами:

метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов.

Метод стоимости укрупненных элементов - это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов.

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его производство.

Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического - (износ , связанный со снижением работоспособности имущества), функционального - (износ из-за несоответствия современным требованиям).

Метод экономической жизни - определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения.

Метод сравнения продаж - заключается в определении накопленного износа как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на аналогах объекта.

9. Виды стоимости имущества

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, т.е. быть товаром.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно располагая всей информацией.

Условия сделки: рынок конкурентоспособен, продавец и покупатель независимы друг от друга; рынок объекта оценки доступен всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или другим эквивалентом;

Компоненты стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов;

Спрос - количество данного товара, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность - имущество удовлетворяет потребности человека.

Дефицитность - ограниченность предложения.

Цена - денежная сумма, рыночная стоимость - это ожидаемая цена при определенных условиях, цена продажи - это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель заплатит.

Виды стоимости, отличные от рыночной: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость воспроизводства; стоимость замещения; стоимость при существующем использовании; утилизация стоимости; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; стоимость для целей налогообложения; специальная стоимость.

Принцип оценки имущества:

Принцип вклада (затраты на строительство нового здания и т.п.); принцип остаточности продуктивности; принцип предельной продуктивности; принцип сбалансированности; принцип полезности (бизнес должен быть полезен); принцип замещения; принцип ожидания; принцип внешних изменений; принцип конкуренции (конкуренция влияет на ст-ть); принцип спроса и предложения (растет спрос - растет цена); принцип соответствия ( на сколько предприятия соответствует стандартам); а) принцип регрессии - может не отражать реальную стоимоость; б) принцип прогрессии - цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов; принцип экономического разделения - имущественные права разделяются или соединяются; принцип наилучшего использования - основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды).

10. Цели и объекты оценки

Цели оценки: решение вопроса о частичной или полной купле - продаже бизнеса; выход на фондовые рынки; определение стоимости ценных бумаг предприятия в случае их купли - продажи на фондовом рынке; определение приемлемых цен приобретения акций поглощаемых компаний; реструктуризация предприятия; оценка качества управления предприятием; повышение эффективности управления предприятием; решение имущественных споров; управление финансами предприятия; страхование активов и деловых рисков; антикризисное управление; оценка стоимости части имущества предприятия; определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду; средства индивидуализации предприятия;

Объекты оценки:

Бизнес предприятия - это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг, или другая экономическая деятельность.

Предприятие - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Владелец бизнеса имеет право продать, заложить, застраховать, завещать и т.д. бизнес и имеет особенности:

Вложения в этот товар осуществляется с целью отдачи в будущем дохода; бизнес является система, но его подсистемы и элементы могут продаваться отдельно; потребность в товаре зависит от стабильности в стране, экономической, политической стабильности и т.п.; финансово убыточное предприятие может положительно оцениваться рынком. Бизнес связан с состоянием экономики и общества.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работы, услуги, информация.

11. Бизнес как объект оценки, особенности оценки стоимости бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют тремя подходами сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход к оценке имущества

Рассчитывается по трем методам

1) метод рынка капитала - основан на анализе цен акций на аналогичном предприятии, сложившемся на фондовом рынке;

2) метод сделок основан на анализе цен продаж контрольных пакетов или предприятия в целом;

3) метод отраслевых коэффициентов основан на анализе отраслевой информации по продаже аналогичного предприятия.

Затратный подход - подход замещения покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за строительство объекта аналога

Методов затратного подхода два:

- метод стоимости чистых активов: стоимость бизнеса равна рыночной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств

- метод ликвидационной стоимости: стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию

применяют затратный подход: оценка всего предприятия; оценка контрольного пакета акций; оценка недавно созданных предприятий; нет рыночной информации о предприятиях - аналогах; в случаях ликвидации предприятия;

традиционный баланс заменяется сокращенным:

Доходный подход:

- метод капитализации доходов. Стоимость бизнеса V=D/R, где D- чистый доход бизнеса за год, R-коэффициент капитализации.

3) метод дисконтирования денежных потоков - стоимость бизнеса получают на основе прогнозирования потоков дохода от него и их дисконтирования в соответствии с требуемой инвестором ставкой дохода. Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется премия за инвестирование в данную компанию. Эта премия представляет доход за дополнительный риск, связанный с капиталовложением в данную компанию.

4) Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

12. Износ имущества: типы износа, методы определения износа имущества

Существует три вида износа: физический, функциональный, внешний.

Физический износ- износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних факторов.

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Стоимость объекта уменьшается из-за недостаточности или избыточности каких либо элементов (неудачная перепланировка)

Внешний износ или по другому экономический износ - износ в результате внешних факторов по отношению к имуществу. Факторы внешние влияющие на него: международные, национальные, отраслевые (промышленные предприятия,, политическая обстановка и т.п.) причины внешнего износа (близко расположена дорога, строительство завода и т.п.)

Физический и функциональный износ делится на два вида: исправимый - износ, затраты на устранения недостатков меньше, чем стоимость; неисправимый - износ, затраты устранения превышают стоимость.

Метод разбивки заключается с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый.

Физический износ обычно определяют с использованием правил оценки физического износа жилых зданий.

При оценки физического износа разделяют на две категории: долговременные (стены), быстро изнашиваемые (покраска пола).

Функциональный износ рассчитывается разницей оценки на дату между величиной стоимости здания с устраненными и не устраненными недостатками.

Метод экономической жизни- определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующего отношению эффективного возраста к общей экономической жизни.

И/СВ=ЭВ/СЫЖ, где И-износ, руб; СВ- стоимость воспроизводства, ЭВ эффективный возраст, лет, СЭЖ- срок экономической жизни;

Срок экономической жизни - отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально - экономическая обстановка уменьшить.

Эффективный возраст - возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом - количеством лет, прошедших со дня постройки. Метод срока жизни часто применяется для оценки физического износа.

Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа как разница между восстановленной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

13. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

При эффективном управлении срок его жизни увеличивается. Чтобы учесть доходы, которые может принести бизнес, определяется стоимость реверсии.

Реверсия - это доход от возможной перепродажи имущества в конце периода прогнозирования; стоимость имущества на конец прогнозного периода.

Методы расчета стоимости предприятия на конец прогнозного периода:

Метод расчета по ликвидационной стоимости- применяется если ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов. Учитываются расходы, связанные с ликвидацией, и скидка на срочность в случае срочной ликвидации.

Метод расчета по стоимости чистых активов - метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы или если на конец прогнозного периода ожидается продажа активов предприятия по рыночной стоимости.

Метод предполагаемой продажи - денежный поток пересчитывается в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Метод применяется если аналогичные предприятия часто покупаются или продаются, можно обосновать изменения их стоимости.

Модель гордона - основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величина износа и капиталовложений равны, определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывается долгосрочные темпы роста денежного потока. Модель Гордона это способ предварительной оценки стоимости предприятия.

FV=CF(n+1)/DR-t

FV- это ожидаемая стоимость в постпронозный период;

CF(n+1)- денежный поток доходов за первый год постпрогнозного перпода;

DR- ставка дисконтирования;

t- долгосрочные темпы роста денежного потока в остаточном периоде.

Модель Гордона применяется: темпы роста дохода стабильны; капитальные вложения в постпрогнозном периоде примерно равны амортизационным отчислениям; темпы роста дохода не превышают ставки дисконтирования; темпы роста дохода умеренные.

Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии: назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменении за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности;

Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания периода прогнозирования:

FV=NOI(n+1)/R

NOI(n+1)- ожидаемый чистый операционный доход от объекта оценки за один год после периода прогнозирования;

R- ставка капитализации для реверсии;

14. Принципы оценки имущества

Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы:

1) Принцип отражающий компоненты объекта:

А) Принцип вклада - основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшение следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Доходность бизнеса - это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления.

Б) Принцип остаточной продуктивности - так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

В) Принцип предельной продуктивности - заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты.

Г) Принцип сбалансированности - основан на том , что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке, максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

2) Принципы основанные на представлениях владельца:

а) Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.

б) Принцип замещения - осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта.

В) Принцип ожидания - основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.

3)Принципы, связанные с рыночной средой

А) Принцип внешних изменений - стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильностью в стране.

Б) Принцип конкуренции - рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

В) Принцип спроса и предложения - определение стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости

Г) Принцип соответствия - предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретном местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. С принципом связаны: принцип регрессии - рыночная цена предприятия характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и может быть ниже реальных затрат; принцип прогрессии - рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (ЖД дорога).

Д) Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделять и соединять, так чтобы увеличить общую стоимость объекта. Физическое - разделение прав на пользование воздушными пространством, поверхностными участками земли и недрами; по времени владения - различные виды аренды; по видам имущественных прав - совместная аренда, партнерство, бизнес;4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)- основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса принцип применяется в целях реструктуризации.

15. Методы определения ставок дисконтирования в оценке имущества

Ставка дисконтирования - коэффициент пересчета , используемый для приведения будущего денежного потока в текущую стоимость на дату оценки, отражающий ожидаемую или требуемую инвестором.

Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется премия за инвестирование в данную компанию.

1. Метод кумулятивного построения основан на суммирования безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Расчет проводят по формуле: DR=DR?+?Rt

t=1

DR - ставка дисконтирования;

DR? - безрисковая ставка дохода;

Rt - премия за вид риска;

n - количество премий за риск;

t - вид риска;

Безрисковое вложение средств подразумевает, что инвестор независимо ни от чего получит доход, соответствующий безрисковой ставке, определенной на момент вложения средств. Безрисковое вложение приносит некоторый минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с инвестициями в данную страну. Однако вложений абсолютно без риска не бывает, поэтому можно говорить лишь об относительном отсутствии риска.

В качестве безрисковой ставки дохода используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам; считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам, вероятность его банкротства практически исключается.

2. Модель оценки капитальных активов -САРМ основана на анализе массивов информации фондового рынка.

DR=R?+? (Rm -R?)+S1+S2+C

DR - требуемая норма дохода на собственный капитала;

R? - норма дохода по безрисковым вложениям;

? - коэффициент бета;

Rm - среднерыночная норма доходности;

S1 - дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию;

S2 - дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию;

C - дополнительная норма дохода, учитывающая страновой риск.

3) модель средневзвешенной стоимости капитал WACC а: определение ставки дисконтирования суммированием взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

n

WACC=?kiWi ; WACC-средневзвешенная стоимость капитала;

i=1

ki - стоимость привлечения капитала из i- источника;

Wi - доля i - источника капитала в структуре капитала предприятия;

n - количество источников средств.