15

Федеральное агентство по образованию

Контрольная работа

по дисциплине: "Экономическая оценка и анализ недвижимости"

на тему "Расчеты в оценке недвижимости"

5 вариант.

Выполнила: ________________

___________________________

___________________________

___________________________

Проверил:__________________

___________________________

2006

Содержание

• Введение 3
• 1. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом кредитования. Техника простой инвестиционной группы. Учет фактора погашения кредита и изменения стоимости объекта с течением времени. 4
• 2. Основные принципы организации оценочных работ. 7
• 3. Задача. 13
• Заключение 14
• Список литературы 15
• Введение
• Важной составляющей инвестиционного потенциала хозяйствующих субъектов, помимо наличия у них материально-технических ресурсов, финансовых средств, нематериальных активов и т.д, являются также их права владения или распоряжения недвижимостью, которая может быть использована в инвестиционном процессе. В основе определения стоимости соответствующего права хозяйствующего субъекта должно лежать соотношение налагаемых на последнего прав и обязанностей по отношению к объекту оцениваемого права.
• Объекты недвижимости могут быть инвестиционным ресурсом и обладать инвестиционной стоимостью лишь при условии наличия у них свойств, необходимых для достижения целей инвестиционных проектов. Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее "ценность" в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной и должна рассчитываться относительно конкретных инвестиционных проектов и условий их реализации.
• В работе рассмотрена техника простой инвестиционной группы при оценке недвижимости с учетом кредитования, а также принципы оценки недвижимости.

1. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом кредитования. Техника простой инвестиционной группы. Учет фактора погашения кредита и изменения стоимости объекта с течением времени.

Техника инвестиционной группы позволяет определить ставку капитализации в зависимости от доли отдельных интересов в недвижимости. Техника инвестиционной группы применяется для оценки общего коэффициента капитализации при наличии финансовых интересов в недвижимости или при наличии физических интересов, связанных с отдельными элементами собственности.

Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала и стоимости собственности:

Rо = Rм x M + Rе x (1 - M),

где М - доля заемного капитала;

Rе - коэффициент капитализации собственного капитала;

Rм - коэффициент капитализации заемного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала, называемый также ипотечной постоянной, определяется по формуле:

Rм = DS / Vм,

где Vм - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная в самоамортизирующемся кредите есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита и определяется суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.

Коэффициент капитализации собственного капитала определяется по формуле:

Rе = BTCF / Vе,

где BTCF - денежный поток до уплаты налогов;

Vе - сумма собственного инвестированного капитала.

Техника инвестиционной группы для физических интересов применяется для определения коэффициента капитализации при наличии в недвижимости интересов собственника земли и собственника улучшений.

Если известны коэффициенты капитализации для земли и для зданий, а также можно определить доли земли и зданий в общей стоимости собственности, то общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

Rо = L x Rl + B x Rb,

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости;

Rl - коэффициент капитализации для земли;

В - доля стоимости здания в стоимости недвижимости;

Rb - коэффициент капитализации для зданий.

Общий коэффициент капитализации может определяться также по формуле:

Rо = DCR x Rм x M,

где DCR - коэффициент покрытия долга;

М - доля заемного капитала.

Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к платежу по обслуживанию долга:

DCR = NOI / DS,

где NOI - чистый операционный доход;

DS - годовой платеж по обслуживанию долга.

Коэффициент покрытия долга часто используется как индикатор риска проекта кредиторами, которые управляют средствами других участников рынка - депозиторов, страховщиков и т.д. Обычно к таким кредитам предъявляются повышенные требования безопасности, которые обеспечат возврат кредита даже в случае уменьшения дохода собственности.

Техника инвестиционной группы позволяет искать неизвестные компоненты собственности по известным. Расчет стоимости с применением метода инвестиционной группы производится в следующей последовательности:

определяется ипотечная постоянная по известной ставке процента и сроку кредита при PV = 1 по формуле:

Rм = 1 / An x PV,

где 1 / An - взнос на амортизацию единицы;

определяется часть годового дохода, приходящаяся на интерес с известной стоимостью. Если известна стоимость заемного капитала, то расчет производится по формуле:

NOIм = Vм x Rм

Если известен собственный капитал, то часть годового дохода, приходящаяся на собственный капитал, рассчитывается по аналогичной формуле:

NOIе = Vе x Rе

определяется годовой доход, приходящийся на интерес неизвестной стоимости, например, на интерес собственного капитала

NOIе = NOI - NOIм

Если есть ставка капитализации на собственный капитал, переходим к пункту 2. Если нет ставки капитализации на собственный капитал, то определяется коэффициент покрытия долга:

DCR = NOI / DS,

где DS определяется по формуле:

DS = Vм x Rм

определяется общий коэффициент капитализации:

Ro = Rм x M x DCR,

где М - доля заемного капитала;

определяется стоимость недвижимости

V = NOI / Rо

определяется стоимость неизвестного интереса. В нашем случае собственного интереса:

Vе = V - Vm

Коэффициент капитализации для собственного капитала может быть определен по формуле:

Rе = (Rо - Rм x М) / (1 - М)

2. Основные принципы организации оценочных работ.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя - полезности; замещения; ожидания -позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название "принцип полезности" и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый "принцип замещения" и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. "Принцип замещения" говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный "принцип ожидания" говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающего дохода;

- сбалансированности;

- экономического размера;

- экономического разделения.

Используя оценочный "принцип остаточной продуктивности земли", собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный "принцип предельной продуктивности" характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Суть "принципа возрастающего и уменьшающегося дохода" состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного "принципа возрастающего и уменьшающегося дохода". Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса "земля и созданная на ней недвижимость" будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с "принципом остаточной продуктивности" теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного "принципа сбалансированности", владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный "принцип экономического размера" участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

"Принцип экономического разделения" применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой- зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения - позволяют определить:

- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

- принцип соответствия.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть "принципом зависимости".

Оценочный "принцип соответствия" предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Суть оценочного "принципа спроса и переложения" заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Суть оценочного "принципа конкуренции" состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию-силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется "принцип изменения".

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

"Принцип соответствия": Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

"Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования" является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

3. Задача.

Имеются данные: площадь здания - 100 м², стоимость 1 м² - 4500 руб., площадь гаража - 60 м², а стоимость 1 м² - 1500 руб. Стоимость всех других сооружений - 45000 руб. Устранимое функциональное устаревание - 2500 руб., а рыночная стоимость земельного участка - 100 тыс. руб. Определить полную стоимость воспроизводства дома и всех сооружений.

Полная стоимость воспроизводства = 100 х 4500 + 60 х 1500 + 45000 + 2500 + 100000 = 689000 руб.

Заключение

Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы. Первая группа содержала принципы основанные на представлениях пользователя. Это были принципы полезности, замещения и ожидания. Вторая группа содержала принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней. Это были принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. Третья группа содержала принципы связанные с рыночной средой. Это были принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы. Это принцип наилучшего и более эффективного использования.

Список литературы

1. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2004.

2. Захарьин В.Р. Ремонт и реконструкция объекта недвижимости // Консультант бухгалтера. - 2006. - № 6.

3. Методологические аспекты оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. // Экономика строительства. - 2001.- № 2.

4. Скорбенко Н. Определение цены недвижимости в целях налогообложения // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2006. - № 30.

5. Яценко А. Оценка недвижимости: затратный подход // Финансовая газета. - 2001. - № 25.