Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общая характеристика сравнительного подхода

2. Методы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом

3. Достоинства и недостатки сравнительного подхода

4. Условия и область применения сравнительного подхода

Заключение

Список литературы

Введение

Процесс оценки - это последовательность действий, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки в отчет.

Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит недвижимость.

Международные и Национальные стандарты оценки предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепринятых в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного.

1. Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.

Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.

Информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

- условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;

- продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;

- условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

Источниками информации о недавних продажах могут быть:

- собственный архив (банк данных) оценщика;

- данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;

- данные нотариальных контор;

- данные страховых компаний;

- публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные, подлежащие проверке:

- мотивация сделки;

- были ли стороны сделки независимыми друг от друга;

- имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

- имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

- имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

- Метод сделок, или метод продаж;

- Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.

- Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.

Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

- Элементы сравнения

- Единицы сравнения

Элементы сравнения (классификация Харрисона).

1. Условия финансирования.

2. Условия продажи.

3. Рыночные условия (временной фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

- Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

- Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);

- Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

- Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

4. Местонахождение.

Различают следующие виды различий по местоположению:

- Экологическая привлекательность;

- Развитость инфраструктуры;

- Наличие коммуникаций;

- Престижность и др.

5. Физические характеристики.

- Физические параметры;

- Качество строительства и эксплуатации;

- Удобства;

- Функциональная пригодность.

Единицы сравнения - это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

- Объемно-планировочные единицы - 1 м², 1 м³, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

- Рыночные единицы - рыночный мультипликатор, курсы валют и т.д.

Этап 4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.

Определение стоимости может производится следующими путями:

- По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.

- На основе определения средневзвешенной стоимости.

- По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.

- На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.

- С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.

2. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:

· Метод сделок (продаж);

· Метод отраслевых соотношений;

· Метод рынка капитала.

Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.

Способы определения поправок:

- Анализ парных продаж.

- Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

- Регрессионный анализ.

Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.

Пример № 1 Сравнение продаж двух дач на берегу реки (зона отдыха).

Параметры	Объект 1	Объект 2
Площадь, м 2	155	160
Строительный материал	кирпич	кирпич
Наличие коммуникаций	все	все
Дополнительные условия	-	сауна
Цена продажи, тыс. дол. США	30,0	34,0

Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.

Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

Пример № 2 Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.

Параметры	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Общая площадь, м2	31,2	31,1	31,2
Строительный материал	панельный	панельный	панельный
Площадь кухни, м2	6,0	5,9	6,1
Наличие лоджии	+	+	-
Наличие телефона	-	+	-
Цена продажи, тыс. долл.	15,5	16,0	14,0

- Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной.

Получается, что разница в цене продаж - 0,5 тыс. долл. связана с фактором - наличие телефона.

- Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. долл. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии - 1,5 тыс. дол.

- Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:

- 0,5 - поправка на наличие телефона;

- 1,5 - поправка на наличие лоджии.

Определение поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка».

Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.

Пример № 3. Объект оценки - дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.

Параметры	Объект 1	Объект 2	Объект оценки
Общая площадь, м2	200,0	150,0	180,0
Строительный материал	кирпич	кирпич	кирпич
Цена продажи, тыс. дол.	23,0	18,0	-
Цена продажи 1 м2, дол.	115,0	120,0	-
Средняя цена продажи 1 м2, дол.	-	-	117,5
Стоимость оценки, тыс. дол. (без сауны)			21,15
Стоимость сауны, , тыс. дол.			4,0
Стоимость оценки, тыс. дол. (с сауной)			25,15

Стоимость сауны рассчитывается затратным методом с учетом фактического физического износа.

Определение поправок методом «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.

Примерная группировка факторов:

- Окружение - величина населенного пункта, расстояние объекта от основных градообразующих центров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);

- Общая характеристика объекта - функциональный профиль, проектное решение (отдельно стоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на момент оценки физический износ, определенный экспертным путем;

- Объемно-планировочные характеристики - площадь и объем здания, количество этажей;

- Обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием - наличие электроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.

Пример

Административные здания (офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.)

Ц_Р = Ц_S * S * К_$,

ГдеЦ_Р - стоимость объекта;

Ц_S - стоимость единицы площади объекта, долл/м²;

S - общая площадь объекта, м²;

К_$ - официальный курс доллара на дату оценки.

N S

Ц_S = 70,5 + ------ + ------- - 0,869 F - 1,32 R_Ц + 1,76 В

101 64.1

Где N - численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.

F - физический износ объекта, %;

R_ц - фактическое расстояние объекта от административного центра города, км;

В - уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями.

Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основными производственно-финансовыми характеристиками.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.

Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.

Предполагает выбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.

Алгоритм метода:

· Выбор предприятий-аналогов;

· Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;

· Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.

Выбор компании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.

- идентификация;

- сходная отрасль;

- сходная продукция;

- диверсифицированность продукции/деятельности;

- "зрелость деятельности" (стадия развития);

- географические факторы;

- размеры;

- стратегия деятельности;

Оценочный (ценовой) мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой:

М = С / Ф,

Где: С - стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);

М - оценочный мультипликатор;

Ф - показатель финансовой базы.

Основными оценочными мультипликаторами являются:

· Стоимость / капитал (балансовая стоимость);

· Стоимость / выручка от реализации;

· Стоимость / денежный поток;

· Стоимость / прибыль;

· Стоимость / дивиденды.

Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:

С_i = Фi * М,

Где: С_i - стоимость оцениваемого предприятия;

Фi - финансовая база оцениваемого предприятия;

М - рассчитанный рыночный мультипликатор.

3. Достоинства и недостатки сравнительного подхода

сравнительный оценка стоимость недвижимость

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов.

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

4. Условия и область применения сравнительного подхода

Возможность применения сравнительного подхода в первую очередь зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие -- это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

Сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

· для целей приватизации;

· при кредитовании (оценка залогового имущества);

· для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;

· для целей купли-продажи.

Заключение

Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Список литературы

1. Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44

2. Долгова, О.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Воронеж: ВГУ. - 2004.

3. Есипов, В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия [Текст] : учебное пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Питер, 2002.-128 с.

4. Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определение на их основе эффективности принимаемых стратегий при реструктуризации компаний [Текст] / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22

5. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

Размещено на Allbest.ru