4

• План
• ВСТУП 2
• ОПИС ПРОЕКТУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ОСНОВНИХ ЗАСОБІВ ПРИ РЕАЛІЗАЦІЇ ІНВЕСТИЦІЙНОГО ПРОЕКТУ „ПРОЕКТ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ВОДОПОСТАЧАННЯ ТА ВОДОВІДВЕДЕННЯ В М. МИКОЛАЄВІ” 3
• ВИСНОВКИ 18
• СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 20

 ВСТУП

Інвестиційна активність  суб'єктів господарювання визначається інвестиційним кліматом, однак клімат ще не гарантує досягнення очікуваних результатів у процесі реалізації інвестиційного проекту. Низькі показники ефективності функціонування народного господарства загалом і інвестиційної діяльності зокрема, призводять до втрати позитивної динаміки зростання національною економікою і  конкурентних переваг на світових ринках.

У процесі розробки і реалізації інвестиційних проектів перед суб'єктами інвестиційної діяльності  постають питання оцінювання ефективності інвестиційних проектів в умовах значної невизначеності і ризику. В сучасних умовах, на етапі інституціоналізації національного ринку капіталу, що супроводжується відділенням відносин власності від відносин управління, традиційні  управлінські підходи до оцінки ефективності інвестиційних проектів і прийняття інвестиційних рішень не відповідають вимогам, що висуваються  власниками підприємств. 

Міжнародний досвід оцінки ефективності інвестиційних проектів  та еволюція методик такої оцінки свідчить про глобальний характер проблеми, тому особливої актуальності набуває адаптація  міжнародних методик оцінки ефективності інвестиційних проектів до умов української економіки.

Використання ресурсів іпотечних кредитів при реалізації інвестиційних проектів є важливою складовою подальшого розвитку економіки України.

ОПИС ПРОЕКТУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ОСНОВНИХ ЗАСОБІВ ПРИ РЕАЛІЗАЦІЇ ІНВЕСТИЦІЙНОГО ПРОЕКТУ „ПРОЕКТ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ВОДОПОСТАЧАННЯ ТА ВОДОВІДВЕДЕННЯ В М. МИКОЛАЄВІ”

Міське комунальне підприємство „Миколаївводоканал” надає послуги централізованого холодного водопостачання і централізованого водовідведення для всіх категорій споживачів на території м. Миколаєва

Інвестиційний проект „Проект розвитку системи водопостачання та водовідведення в м. Миколаєві” розроблено у відповідності до завдань, передбачених Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004-2010 роки, Плану розвитку МКП „Миколаївводоканал” на 2006-2012 роки, затвердженого рішенням міської ради від 30 червня 2006 року № 2/38. Проект складається із короткострокового інвестиційного проекту та можливостей оптимізації системи каналізації м. Миколаєва на довгостроковий період [8].

Проект підтримано Європейською Комісією, Європейським Інвестиційним Банком. Перший етап оцінки проектних пропозицій за повідомленням Європейської Комісії буде підтримано фінансуванням в обсязі 13,5 млн. EUR та вибраний для співфінансування в розмірі суми спів фінансування 3 млн. EUR [7].

Метою Проекту є забезпечення європейського рівня екологічної безпеки, досягнення повної відповідності національним нормам щодо очищення стоків та скиду їх до водних об'єктів, приведення системи очистки та подачі споживачам питної води до європейських стандартів.

Початок реалізації Проекту намічається орієнтовно на 2007 рік, а закінчення -- на 2012 рік. Основні етапи підготовки проекту викладено в табл. 1.

Таблиця 1.

План підготовки Проекту з термінами виконання заходів

Попередньо заплановані до виконання в межах Проекту роботи та їх планова вартість викладені в табл. 2.

Таблиця 2

Основні роботи з реконструкції та модернізації систем водопостачання та водовідведення, заплановані до виконання в межах „Проекту модернізації і розвитку послуг водопостачання та водовідведення м. Миколаєва”

* Розрахунково EUR/UAH прийнято 6,69 згідно курсу НБУ станом на 02.12.2006 р.

Загальна вартість Проекту становитиме 27,29 млн. EUR (182,61 млн. грн. відповідно). Із них грант ЄС -- 3,12 млн. ЕUR (20,87 млн. грн. відповідно), власні кошти підприємства -- 7,85 млн. EUR (52,52 млн. грн. відповідно), позикові кошти -- 15,54 млн. EUR (103,96 млн. грн. відповідно), грант на створення ЄС на створення і роботу Групи Впровадження Проекту (ГВП) і технічну допомогу консультантів -- 0,78 млн. EUR (5,22 млн. грн. відповідно). З цієї суми витрати на компенсацію податку на додану вартість -- близько 4,42 млн. EUR [9].

Умови кредиту ЄІБ передбачають:

· термін надання кредиту - 6 років;

· відстрочка повернення кредиту - 2 роки;

· процентна ставка - LIBOR +0,55%;

· комісія банку - 1%;

· ставка плати за зобов'язанням (збереження кредиту) - 0%;

· плата за обслуговування іпотечного кредиту за субкредитною угодою - 0,5%.

Повернення кредиту передбачається щорічно частками, зазначеними в табл. 3.

Таблиця 3

Повернення коштів по кредиту ЄІБ

Джерелом погашення кредиту буде прибуток Міського комунального підприємства „Миколаївводоканал”, однак слід зазначити, що гарантом погашення кредиту виступатиме Україна.

Строки фінансування Проекту модернізації і розвитку послуг водопостачання та водовідведення м. Миколаєва на умовах співфінансування, в тому числі:

· за рахунок гранту ЄС - 3,12 млн. EUR;

· за рахунок власних коштів підприємства - 7,85 млн. EUR;

· за рахунок гранту ЄС на створення і роботу Групи впровадження проекту - 0,78 млн. EUR;

· за рахунок кредиту ЄІБ - 15,54 млн. EUR [6].

У табл. 4 наведено орієнтовний графік фінансування Проекту з диференціюванням по джерелам коштів.

Таблиця 4

Орієнтовний графік фінансування, EUR

Ефективність проекту підтверджується терміном розрахункової окупності - 8 років (до 2014 р.).

Відповідно до мультиплікатору валових рентних платежів Gross rent multiplier, який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу, якщо даний об'єкт нерухомості продати за 100 млн. грн., а величина дійсного валового доходу становиме 12,5 млн. грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100:12,5=8,0, а ставка валової дохідності -- 12,5:100= 0,125. Ставка валової дохідності та мультиплікатор рентних платежів -- це взаємообернені величини (1:8=0,125). Отже, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості за проведеними угодами стосовно подібних об'єктів (ціна продажу, дохідність операції, величина мультиплікатора або валова ставка дохідності), то використавши ці дані можна оцінити об'єкт, виставлений на продаж [4, 167].

Якщо на продаж виставлять частину Міського комунального підприємства „Миколаївводоканал” в вигляді об'єкта нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225000 грн., то за угодами з нерухомості, які раніше були укладені в цьому регіоні, одержали дані, наведені в табл. 5.

Таблиця 5

Аналіз проекту за допомогою методу мультиплікатор валових рентних платежів

Для визначення вартості об'єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:

Порівнюючи всі якісні параметри та місцезнаходження об'єктів Міського комунального підприємства „Миколаївводоканал”, приймаємо рішення, що найкраще значення валової ставки доходу -- 13 %. У цьому випадку вартість об'єкта, що продається, становитиме:

225 000 : 0,13 = 1 730 769 грн.

Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, визначимо значення мультиплікатора валових рентних платежів:

1 : 0,13 = 7,692307.

Також визначимо вартість об'єкта нерухомості, що продається:

225 000 · 7,692307 =1 730 769 грн.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується під час її покупки. Однак необхідно зазначити, що він є дуже приблизним, оскільки не враховує різниці в операційних витратах різних об'єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів [5, 76]. Для розрахунку вартості об'єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу, яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати. Його використання дає хороші результати під час оцінки об'єктів, які не обтяжені іпотечною заборгованістю.

У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигід, одержаних у результаті володіння об'єктами нерухомості. Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об'єкта нерухомості. Використання методу капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період на коефіцієнт капіталізації.

У рамках дохідного підходу вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI : K ,

де V -- вартість нерухомості; NОІ -- чистий операційний дохід;
К -- коефіцієнт капіталізації.

Одним з найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації. Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об'єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації. Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

К = М · і₂ + (1 - М) · і₁,

де К -- коефіцієнт капіталізації; М -- відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і₁ -- відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал); і₂ -- відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Якщо інвестор запланує одержати 20 % доходу на свої інвестиції в об'єкт нерухомості, то для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об'єкта нерухомості під 12 % річних необхідно визначимо ставку капіталізації і вартість об'єкта нерухомості за умови, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

К = 0,8 · 0,12 + (1 - 0,8) · 0,2 = 0,136, звідки вартість об'єкта становить V = 50 000 : 0,136 = 367 647 грн.

Поряд з наведеним методом для визначення величини коефіцієнта капіталізації (відсоткової ставки) використовується також метод кумулятивної побудови, за яким відсоткова ставка є результатом додавання кількох величин. За основу приймається так звана безризикова ставка, тобто ставка, яка показує дохідність на найбільш надійні цінні папери. Наведемо приклад розрахунку відсоткової ставки кумулятивним методом:

ставка доходу по безризикових цінних паперах -- 6,0 %;

премія за ризик інвестування в даний об'єкт -- 4,5 %;

премія за політичний ризик -- 2,5 %;

премія за інші особливі ризики -- 5,0 %;

разом відсоткова ставка -- 18,0 %.

Коефіцієнт капіталізації не завжди використовується для оцінки об'єкта нерухомості. Так, наприклад, потоки доходів, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого часу, капіталізуються за ставкою відсотка (дисконту). Наприклад, ділянка землі дає щорічний дохід у розмірі 5000 грн., що за розрахунками власника ділянки становить 5 % величини витрат на його придбання. У цьому разі вартість земельної ділянки становитиме 5000 : 0,05 = 100 000 грн. Визначення вартості об'єкта власності також здійснюється за ставкою відсотка (дисконту), якщо не передбачається зміна його вартості. У цьому разі відшкодування інвестиційних витрат здійснюється в момент перепродажу даного об'єкта. Таким чином, усю суму одержаних доходів можна розглядати як дохід на інвестиції (відшкодування інвестицій).

Якщо інвестиційна компанія вклала капітал у проект, який приносить прибуток 18 % річних і розрахований на 3 роки, що значно більше середньої прибутковості по комунальній галузі, то доцільно використовувати метод повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда). Таким чином, менеджмент компанії прийняв рішення: суми, які одержано в рахунок відшкодування інвестицій, знову вкласти в інший проект, життєвий цикл якого -- 4 роки, безризикова ставка в розмірі 8 %. Оскільки 4-річний фактор фонду відшкодування при ставці 8 % становить 0,08 : (1,08⁴ - 1) = 0,222, то загальний коефіцієнт капіталізації становитиме 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для визначення вартості 4-річного потоку доходів розділимо дохід за перший рік на коефіцієнт капіталізації. За перший рік дохід становить 1,5 млн. грн., таким чином, вартість усього потоку дорівнюватиме: 1,5 : 0,402 = 3,73 млн. грн. У річному доході віддача на вкладений капітал (відсотковий дохід) становитиме 3,730,18=0,6714 млн. грн., а повернення вкладеного капіталу -- 3,73*0,222 = 0,82806 млн. грн. Перевіримо цей розрахунок: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 ( 1,5 млн. грн.).

У тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знесення житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як дохід на інвестиції. У подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким чином, щоб при оцінці вартості активів було забезпечено як повне відшкодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути збільшений.

Сутність іпотечно-інвестиційного аналізу методу полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості визначають шляхом знаходження суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити [3, 98]. Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об'єкта, що оцінюється. Це можна подати у вигляді простого рівняння:

Вартість нерухомості = Власний капітал + Іпотечний кредит.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості буде такою:

визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);

у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу (Y);

визначається річний платіж з обслуговування боргу (12 * Y);

визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу (NOI - 12 * Y);

визначається поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості (NOI - 12 * Y) · , де -- коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і₁;

визначається залишок іпотечної заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Залишок заборгованості визначається з використанням дохідної ставки кредитора і₂, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;

знаходиться різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР - D_k);

визначається поточна вартість величиниV ^k, де коефіцієнт приведення визначається за ставкою доходу на власний капітал, тобто V ^k= (1 + і₁) - ^k, k -- число років на момент перепродажу об'єкта нерухомості;

вартість власного капіталу визначається як сума величин, виз-начених у п. 5 та п. 8;

вартість оцінюваного об'єкта нерухомості визначається як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути вираженою формулою:

V = (NОI - 12Y) + (RР - D_k)V ^k + D [1, 142].

Якщо на продаж виставити даний проект після його реалізації, що, за прогнозом інвестора, може приносити щорічний операційний дохід у розмірі 72 000 грн., що проект має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 %. Через 10 років передбачається продати цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об'єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000 грн. на 25 років під 12 % річних з умовою щомісячного погашення кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об'єкта на сучасний момент.

1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

2) Річний платіж з обслуговування боргу:

4739,5 12= 56 874 грн.

3) Річні грошові надходження інвестора:

72 000 - 56 874= 15 126 грн.

4) Поточна вартість річних грошових надходжень за період володіння нерухомістю:

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

6) Кінцева виручка от перепродажу (ціна перепродажу мінус залишок заборгованості):

650 000 - 394 903 = 255 097 грн.

7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:

255 097 · 1,14-¹⁰ = 68 811,0 грн.

8) Вартість власного капіталу:

78 899 + 68 811= 147 710 грн.

9) Повна вартість об'єкта:

147 710 + 450 000= 597 710 грн.

Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізняються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора [2, 65].

Таким чином, здійснивши інвестиційно-іпотечне обґрунтування реалізації „Проекту модернізації і розвитку послуг водопостачання та водовідведення м. Миколаєва”, в тому числі і окремих його складових частин, на основі проведених розрахунків слід прийняти даний проект до реалізації.

ВИСНОВКИ

Існуючий стан системи водопостачання та водовідведення м. Миколаєва можна визначити як незадовільний. Модернізація та реконструкція очисних споруд водопроводу з 1979 року не здійснювалась, в результаті чого вони знаходяться в аварійному стані та не відповідають загальноєвропейським стандартам. Загальний знос очисних споруд складає 43%. Система трубопроводів, якими питна вода транспортується споживачам, зношена і потребує капітального ремонту, оскільки строк експлуатації деяких мереж перевищує 50,60,70 і навіть 80 років. Близько 55 км. мереж знаходяться в аварійному стані, як наслідок - втрати очищеної питної води в мережах досягли рівня 34% від загального водоспоживання, в середньому щодобово відбувається до 8 пошкоджень на мережах водопостачання. Очисні споруди каналізації в наслідок тривалої експлуатації в агресивному середовищі фізично та морально застаріли, знаходяться поза межами експлуатаційного ресурсу і на теперішній час не можуть забезпечувати якість очищення стічних вод, яка б відповідала як нормам ЄС, так і українським стандартам.

Незадовільний стан системи водопостачання та водовідведення м. Миколаєва призводить до втрат в соціально-економічному розвитку міста, забрудненню навколишнього середовища, що не піддаються прямому економічному обрахунку.

Сучасний рівень фінансування розвитку та утримання систем централізованого холодного водопостачання та централізованого водовідведення м. Миколаєва не дає можливості призупинити прогресуючий процес їх руйнування. Аналіз існуючого стану систем централізованого холодного водопостачання та централізованого водовідведення м. Миколаєва, ступінь навантажень на них та сучасний рівень їх утримання свідчить про інтенсивне руйнування каналізаційних колекторів, очисних споруд каналізації, значне погіршення роботи очисних споруд водопроводу та систем подачі і розподілу питної води.

Підтримання систем централізованого холодного водопостачання та централізованого водовідведення м. Миколаєва можливе лише за умов значного збільшення обсягів їх фінансування, що в нинішніх економічних умовах країни за рахунок внутрішніх ресурсів міста не може бути забезпечено.

Найбільш доцільним рішенням в такому стані є реконструкція та модернізація систем водопостачання та водовідведення в межах „Проекту модернізації і розвитку послуг водопостачання та водовідведення м. Миколаєва” на загальну суму 27,29 млн. ЕUR, з яких грант ЄС - 3.12 млн. ЕUR, кошти МКП „Миколаївводоканал” - 7,85 млн. ЕUR, кредит Європейського інвестиційного банку - 15,54 млн. ЕUR, грант ЄС на створення і роботу Групи Впровадження Проекту (ГВП) і технічну допомогу консультантів - 0,78 млн. ЕUR.

Ефективність проекту підтверджується терміном розрахункової окупності - 8 років (до 2014 р.). Реалізація проекту розрахована на використання матеріально-технічних ресурсів вітчизняних та зарубіжних виробників, що сприятиме створенню нових робочих місць в регіоні.

Джерелом окупності проекту та погашення кредиту Європейського інвестиційного банку буде прибуток Міського комунального підприємства „Миколаївводоканал”, при цьому гарантом погашення кредиту буде Україна.

Отримавши протягом 2007-2009 року кредит Європейського інвестиційного банку МКП „Миколаївводоканал” необхідно буде повернути до 2014 року суму 18,12 млн. ЕUR, у тому числі: кредит - 15,54 млн. ЕUR, обслуговування кредиту - 0,266 млн. ЕUR, проценти за кредит - 2,311 млн. ЕUR.

Список використаних джерел

1. Москвин В. А. Кредитование инвестиционных проектов: Рекомендации для предприятий и коммерческих банков. -- М.: Финансы и статистика, 2001. -- 240 с.

2. Лагутін В. Д. Кредитування: теорія і практика: Навч. посібник. -- К.: Т-во «Знання», КОО, 2000. -- 215 с. -- (Вища освіта ХХІ століття).

3. Пересада А. А. Інвестиційний процес в Україні. -- К.: Лібра ТОВ, 1998. -- 392 с.

4. Пересада А. А., Майорова Т. В. Інвестиційне кредитування: Навч. посібник. -- К.: КНЕУ, 2002. -- 271 с.

5. Шенаев В. Н., Ирниязов Б. С. Проектное кредитование. -- М.: АО «Консалтбанкир», 1996. - 241 с.

6. http://www.minjkg.gov.ua/index.php?id=345

7. http://www.ngik.gorsovet.mk.ua/ru/showdoc/?doc=6045

8. http://www.oga.mk.ua/data/upload/publication/main/ua/3151/198d3.doc

9. http://www.rtpp.com.ua/4business/14/378.html