Реновация. Физический и моральный износ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реновация. Физический и моральный износ

Д.М. Дурицына, Е.В. Кравчук

ТОГУ, Хабаровск, Россия

Абстракт

В статье рассматриваются понятие и методика расчета физического и морального износа, проводится анализ оценки износа для действующего здания. Так же рассматривается понятие реновации и проблемы ее выполнения.

Ключевые слова: строительство, реновация, реконструкция, моральный износ, физический износ.

Abstract

RENOVATION. PHYSICAL AND MORAL WEAR

D.M. Duritsyna, E.V. Kravchuk.

PNU, Khabarovsk, Russia

The article discusses the concept and method of calculating physical and moral depreciation, analyzes the assessment of wear for the existing building. The concept of renovation and the problems of its implementation are also considered.

Keywords: construction, renovation, reconstruction, obsolescence, physical deterioration.

Любое здание имеет срок жизни - жизненный цикл, который делится на этапы: идея - возведение - эксплуатация - ликвидация. Самым большим, а следовательно, самым важным является этап эксплуатации. Важность этапа заключена в проведении в нем процессов по улучшению и восстановлению всех элементов несущих конструкций, а так же элементов инженерной инфраструктуры (в рамке реконструкции, текущего и капитального ремонта). Поэтому правильная и бережная эксплуатация продлевает срок жизни здания и позволяет производить качественный ремонт или реконструкцию.

1. Понятия и определения. Физический износ - постепенная, частичная или полная потеря зданием или его элементом с течением времени первоначальных качеств, в результате воздействия природно - климатических факторов и деятельности человека, т.е. ухудшение эксплуатационных свойств и снижение стоимости. [1]

Интенсивность физического износа конструкции зависит от вида производства: нагрузок и воздействия сил природы на них. Физический износ зависит от: срока службы основных фондов, качества материала, интенсивности использования и технологических процессов, качества и своевременности проведения осмотров и ремонтов, квалификации рабочих производящих ремонт и реконструкцию, климатических условий и др.

Моральный износ - снижение восстановительной стоимости, т.е разница стоимости здания в период возведения и в текущий момент. Моральный износ зависит от научно - технического прогресса. [ 1]

Под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;

Моральный износ второй формы - это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями.

Можно говорить о моральном износе тех элементов, которые создают более благоприятные условия: появление современного оснащения санитарных узлов в квартирах, газовой и электроаппаратуры, горячего водоснабжения, терморегулирования отопления, использование более совершенных лакокрасочных покрытий, тепло и звукоизолирующих отделочных материалов для перегородок, автоматического управления лифтами и т.д..

Реновация - это процесс, который включает выполнение целого комплекса взаимосвязанных строительных работ, куда входит полная реконструкции объектов, их дальнейшая адаптация под какие-либо современные нужды. Для каждого объекта специально продумывается индивидуальная концепция по реконструкции и несколько интересных сценариев использования данной территории, так же предполагает полнейшую модернизацию зданий и прилегающей территории. Одной из главных целей реновации является предотвращение аварийности жилья.

Проблемы реновации. Реновация - масштабный проект, его следует проводить постепенно, чтобы равномерно распределить финансирование, имеющиеся технические и экономические ресурсы. Еще одной проблемой является следование научно - техническому прогрессу, значимости в использования здания для определенной цели, что в конечном виде влияет на получение прибыли. Поэтому не все здания могут быть реконструированы. В настоящее время примером этого может служить "хрущевка", они потеряли потребительскую привлекательность, хотя, при определении физического износа конструкций, износ их не носит критического значения, но общее состояние, в том числе инженерных сетей оставляет желать лучшего. В таком случае объект недвижимости подвергается процессу реновации.

Так же не стоит забывать о таком понятии как строительный инжиниринг, который помогает в разработке, изменение (в целях улучшения) и контроле воплощения в жизнь технологических, организационных и финансово-экономических моделей технических систем (объектов) в соответствии с поставленными целями. Строительный инжиниринг - это инженерное обеспечение строительства, охватывающее все фазы (проектирование, строительство, эксплуатация) инвестиционно-строительных проектов. Целью является создание модели наиболее близкой к реальному объекту, чтобы провести и смоделировать устройство объекта и влияющих на него процессов. Строительный инжиниринг работает в двух сферах (экономической и технической), позволяя оценить важность вложений в какой-либо проект и его нужность для заказчика, развития отрасли или города.

2. Методика расчета износа. Физический износ. Физический износ можно рассчитать как для отдельных конструкций, так и для всего здания в целом. ФЖ - физическая жизнь здания, которая закладывается при строительстве сооружения; ХВ - хронологический возраст, период времени с ввода в эксплуатацию по день оценки.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

где СВ- восстановительная стоимость, Ф - износ.

Моральный износ. Моральный износ первой формы, обесценивание здания.

где М - моральный износ здания первой формы; С - стоимость здания;

(1 - ф) = П1 - показатель износа.

Моральный износ второй формы, технологическое старение.

где М - моральный износ здания второй формы; С - стоимость здания;

П - показатель износа; К - стоимость капитальных вложений.

Суммарный моральный износ здания ^ М = М1 + М2, где заменяем П2 значением П1, получаем:

где (Сст - С) - стоимость сооружения абсолютно обесценивается в связи с научно - техническим прогрессом; Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением.

Моральный износ здания будет зависеть от процента физического износа, научно - технического прогресса, а так же социальных требований, купли - продажи в данном районе. Таким образом, моральный износ здания можно уменьшить только путем реконструкции.

3. Анализ для действующего здания. Применим данные определения и методики к зданию по адресу ДОС (Большой Аэродром), д. 20, Хабаровск, Хабаровский. физический моральный износ здание

Характеристика здания: Год ввода в эксплуатация 1969; количество этажей 5, количество подъездов 6; количество помещений 90, из которых жилых помещений 89; площадь жилых помещений 4340,60 кв. метров; общая площадь здания 5755,80 кв. метров; материал несущих стен - панели; тип перекрытий - железобетонные; Группа капитальности здания 3 - срок службы 125 лет; Кадастровая стоимость: 318 308 152 руб.

Физический износ здания, по формуле (1) равен 39%, оценка состояния здания - удовлетворительна, но нужен ремонт.

По данным был произведен капитальный ремонт крыши стоимостью 3 907 658 рублей. По формуле (2) можем перевести физический износ крыши в стоимостное выражение, оно равно 1 523 947руб.

Моральный износ здания равен сумме капитальных вложений в ремонт здания, т.к. стоимостные показатели здания по формуле (5) абсолютно обесценены, то X М = Км. Помимо устранения физического износа, понадобится ремонт внутри строения для улучшения жизни и соответствия научно - техническому прогрессу.

По статистике, в половине домов квартала был сделан капитальный ремонт на те части здания, чей физический износ был около 40-60%, остальной половине капитальный ремонт назначен на 2018 - 2030 г. Если же по истечению проведения капитальных работ по району, физический или моральный износ зданий не будет удовлетворять научно-техническому прогрессу, то понадобится замена несущих конструкций здания на более современные, реконструкция внутри здания, облагораживание территории, частичный снос некоторых домов или перестройка всего района.

Заключение

Таким образом, модернизация дома и преодоление его морального и физического износа будут происходить не за счет его капитальных конструкций, а за счет конструктивных элементов с более короткими сроками службы, которые при очередном капитальном ремонте будут заменяться новыми, прогрессивными материалами и оборудованием. Но не стоит забывать, что требования к моральному износу изменяются каждые 10 лет, поэтому моральный износ здания наступает гораздо быстрее физического износа. Если же модернизация невозможна, то будет проведена реновация не только дома, а группы домов, так чтобы общий вид вписался не только в облик города, но и соответствовал экологическим нормам. Так же не стоит забывать и о финансовой стороне решения проблем, ведь реконструкция - это новый проект, которому требуются инвестиции и с помощью строительного инжиниринга, можно провести анализ, надзор и мониторинг процесса строительства.

Библиографические ссылки

1. Архитектурные конструкции и теория конструирования: малоэтажные жилые здания - Е.В. Сысоева, С.И. Трушин, В.П. Коновалов, Е.Н. Кузнецова. -- М. : ИНФРА-М, 2017. -- 280 с.

2. Методика определения физического износа гражданских зданий : 27.10.1970 Министерство коммунального хозяйства РСФСР. Дата актуализации 01.01.2018

3. Реконструкция зданий и сооружений и усиление строительных конструкций при реконструкции - Ю. С. Пириев ; Белгородский гос. технологический ун-т им. В. Г. Шухова. - Белгород : БГТУ, 2018. - 148 с

4. Питер Стасинопулос, Майкл X. Смит, Карлсон «Чарли» Харгроуве. -- М.: Экс- мо, 2012.-- 288 с.

Размещено на Allbest.ru