Проблемы реновации городских территорий под домами крупнопанельной серийной застройки 1960-1970 гг. в условиях проектного финансирования

Рис. 1. Жилой дом № 1 по б. Постышева, г. Иркутск

— плиты перекрытий имеют недостаточноеопирание на дымовентиляционные панели; некоторые плиты перекрытий имеют сверхнормативные прогибы.

— соединение навесных наружных панелей неудачное.

В совокупности все эти дефекты привели к тому, что строительство домов данной серии было полностью запрещено. Физический износ построек 1963--1970 гг. гораздо меньше, чем домов первого этапа и, как правило, едва превышает 20 %. Поэтому было решено пятиэтажки, построенные после 1963 г., не сносить, а подвергнуть реконструкции. Здания «несносимых» серий могут быть разрушены в том случае, если они находятся в недопустимом техническом состоянии или попадают в зону массового сноса, где экономически более выгодно на месте еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание (рис. 2)³.

Типовые проекты крупнопанельных жилых домов серии 1-335С и 1-335АС (КС), разработанные ЛенЗНИИЭПом для условий сейсмичности 7 и 8 баллов, находились в составе действующих с 1959 по 1971 гг. При застройке Иркутска они применялись с 1960 по 1976 гг. [2] Сейчас только в Иркутске существует более 400 домов этих серий и их аналогов. Они также составляют значимую часть жилого фонда в городах Зима, Усолье-Сибирское, Шелехов, Ангарск и других. Здания 335-й серии, эксплуатируемые от 37 до 50 и более лет без ремонтно-защитныхмероприятий, имеют типичные дефекты в виде отслоения наружного фактурного слоя и расслоения панелей по наружным арматурным сеткам, а также локальных разрушений по подоконной зоне, надоконном пространстве, монтажным и деформационным швам зданий.

Рис. 2. Жилой дом № 12 по б. Постышева, г. Иркутск

Главная особенность панельных домов 335-й серии, построенных в период I960-- 1970 гг., заключается в отсутствии у части домов части несущих конструкций. Линейные ригели опирались в этих зданиях не на колонны, а на стеновые панели. Да и строились они из нового для того времени газозолобетона -- легкого, прочного, теплого. Одно не учли что под действием низких температур он разрушается.

И все бы ничего, если бы плановый ремонт сделали согласно установленному сроку -- через 30 лет. Но прошло уже больше 50. Много домов находится в аварийном состоянии, а значит, под снос, некоторые еще можно спасти, но с каждым годом таковых становится меньше. Опасение вызывает и их сейсмостойкость. Такая ситуация сложилась и в Ангарске, Зиме, Шелехове, Усолье-Сибирском и других городах Приангарья (см. рис. 3) [5].

«У нас уникальное сочетание всех негативов. Все сошлось в Иркутской области -- и нарушение технологии, и газозолобетон, и сейсмика», -- подчеркнул на заседании кандидат технических наук, профессор кафедры строительного производства ИрНИТУ Александр Петров, который уже более 15 лет занимается «проблемой 335 серии». Дело в том, что многие «хрущевки» строились в нашем регионе из плит, при изготовлении которых в смесь добавляли золу. Такие плиты больше других подвержены разрушению. Однако проблема состоит еще и в отсутствии точных данных о панельной застройке. Ряд домов был построен снарушением технологии изготовления панелей: в них утопили арматурную сетку и смонтировали «наоборот», то есть наружной стороной внутрь здания. А нарушения условий эксплуатации привели к тому, что данные здания сейчас становятся просто опасными для жителей. [6]

Рис. 3. Жилой дом № 8а по ул. Донская, г. Иркутск

В современном монолитном доме перекрытия -- пол или потолок опираются на четыре или две колонны, тем самым нагрузка распределяется равномерно. В доме с неполным каркасом одна сторона пола стоит на колонне, другая -- только на панели. И если колонна предназначена для вертикальных нагрузок, то фасадная панель -- нет: она очень быстро ветшает, расслаивается, в ней появляются трещины. [7].

В Иркутске на сегодняшний день есть два популярных мнения: ремонтировать или сносить, заведя в область специально для этого особую программу реновации. Однако в любом случае сначала нужно провести глобальное обследование этих зданий [8--10].

Для решения проблемы с жилыми домами серии 1-335 необходима разработка и принятие областной государственной долгосрочной целевой инвестиционно-строительной программы». В процессе возможной реновации кварталов, на которых в массовом порядке размещаются дома 335 серии необходимо, согласовывать эти процессы с генеральным планом города. Им предусматривается реконструкция существующих селитебных территорий, которые заняты малоценным, ветхим жилищным фондом путем застройки переменной этажности (от 3 до 9 этажей) с сохранением существующей планировочной структуры [11].

На основании работ 12--18 нами предлагается алгоритм проведения анализа территорий, выбранных для проведения комплексного развития территорий, застроенных ветхими, аварийными зданиями или зданиями, потенциально относимых к ним. (см. рис.4).

Рис. 4. Алгоритм проведения анализа застроенных территории для комплексного развития территории

В рамках данного исследования нами поставлена задача смоделировать поведение администрации города, застройщиков и жителей, чьи дома потенциально могут попасть под реновацию в плановом порядке, либо в результате чрезвычайной ситуации, связанной с землетрясением. Для анализа нами был выбран участок в Октябрьском районе г. Иркутска на б. Постышева (см. рис. 5):

Квартал застроен домами 335 серии, имеется Детский сад № 141, № 128, № 133, общеобразовательная школа № 27, № 39. Так же на территории есть салоны-парикмахерские, ателье, языковые школы, платежные терминалы, банкоматы, гаражи, аптечные пункты, охранные агентства и агентство ритуальных услуг.

К данной территории примыкает две остановки общественного транспорта: «Волжская» и «Цимлянская». Они располагаются в 770 м от самого дальнего по расположению объекта исследования, что достаточно далеко от объекта. Улица Байкальская насыщена множеством объектов социально культурного назначения. Так же недалеко (на пересечении ул. Байкальская и ул. 1-я Советская) расположен МТЦ Новый, Иркутский торговый центр.

На данной территории, согласно правилам землепользования и застройки г. Иркутска, расположены зоны для 5--8 этажного жилищного строительства (ЖЗ-103). При исследовании территории было выбрано 48 зданий из них 7 зданий 1-447 серии, 41 здание 335 серии. При обследовании зданий были выявлены многочисленные типичные дефекты в виде отслоения наружного фактурного слоя и расслоения панелей по наружным арматурным сеткам, а также локальных разрушений по подоконной зоне, надоконным пространстве, монтажным и деформационным швам зданий, некоторые из них можно увидеть на рисунках 1--4 [12].

Объекты обследования представляет собой трех-шести подъездную рядовую блок-секцию серии 1-335, 1-447, по высоте 5/6 этажей. Здания выполнены прямоугольными по плану, с высотой этажа 2,55 м.

При анализе состояния зданий в соответствии с алгоритмом применена методика одноэтапной предварительной оценки конструктивного решения и работоспособности конструкций. На этом этапе осуществляется визуальная оценка.

Рис. 5. Исследуемая территория

Общая площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества исследуемых зданий составляет 163 734 кв. м. Общая площадь всех помещений -- 174 287,49 кв. м, общая площадь жилых помещений -- 153 835 кв. м. Общая площадь коммерческих помещений 2 538,57 кв. м. В основном в исследуемых зданий коммерческие помещения используются под продуктовые магазины, Данные исследуемых объектов приведены в таблице 1.

Обследование зданий проводилось в соответствии с требованиями ГОСТ 319372011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Визуальное обследование выполнялось в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»; Проведено описание выявленных дефектов и повреждений. Согласно данным материалам в ходе визуального обследования были зафиксированы множественные трещины в железобетонных стеновых панелях внутренних стен шириной раскрытия до 15 см, также отмечены разрушение отмостки и швов между стеновыми панелями. У 5 зданий был проведен капитальный ремонт, но несмотря на это, зафиксированы дефекты в качестве проведенных работ в отношении швов здания, отмостки. У оставшихся 43 зданий было выявлено отслоения наружного фактурного слоя и расслоения панелей по наружным арматурным сеткам, монтажным и деформационным швам зданий, локальные разрушения по подоконной зоне, надоконном пространстве частичное разрушение отмостки здания.

Рис. 6. Ремонт или снос критических домов?

В процессе анализа выявлены основные дефекты и повреждения.

Фундаменты и стены подвала:

— в стенах подвала из сборных бетонных блоков часть проемов заложены кирпичной кладкой без обеспечения крепления к основному массиву стены;

— следы замачивания на внутренних поверхностях стен подвала с разрушением бетона блоков на глубину до 100--150 мм;

— трещины с раскрытием до 100 мм.

Конструкции стен и перегородок:

— локальные зоны разрушения наружного защитного штукатурного слоя панелей;

— растрескивание и частичное отсутствие заполнения межпанельных швов;

— трещины с раскрытием до 150 мм.

Конструкции перекрытий:

— несоответствие характеристик чердачного перекрытия требованиям норм тепловой защиты зданий.

Крыша и кровля:

— трещины и сквозные пробоины в кровельном покрытии здании.

Проведенный анализ показал, что в соответствии с алгоритмом все дома 335 серии должны быть признаны потенциально опасными для проживания и включены в снос по программе комплексного развития территорий. Неснесенными останутся только несколько детских садиков и школа, а также ЖК «Старт» -- два дома по адресу б. Постышева 10/2, дома современной постройки и планировки снос которых не может быть признан экономически целесообразным. Вся остальная территория может быть запланирована под проектирование нового микрорайона.

Если обратить внимание на сведения по домам, расположенным на анализируемой территории, то согласно сайту Реформа ЖКХ -- то мы увидим что по большей части домов на анализируемой территории обследование и работы по несущим конструкциям (покраска, заделка межпанельных швов и т.п.) запланированы только через 7--13 лет.

Это ставит под вопрос необходимость через такой срок проведения косметических ремонтных работ, без усиления сейсмоустойчивости этих зданий, и вообще без оценки эффективности несения таких затрат на зданиях, которые потенциально опасны для проживания в результате покраски стен без укрепления несущих конструкций?

Проектировщики 335-й серии планировали здания с учетом сейсмичности 5--7 баллов. Длительная эксплуатация зданий в условиях повышенной сейсмической активности без капитального ремонта привела к тому, что сейчас ремонтировать практически бесполезно. В Иркутске пробовали решить проблему хрущевок 335-й серии путем включения их в программу капитального ремонта. Вот только при действующих тарифах накопить на ремонт своего дома жители смогут лишь через несколько десятилетий. Каждый проходящий год для зданий 335 серии без соответствующих мер в отношении конструктивных элементов (усиление) приближает эти объекты к аварийной ситуации в случае землетрясения⁴.

При развитии территории необходимо не забывать что у населения кроме работы и дома есть еще и социальные потребности. Жилой микрорайон должен в себе комбинировать все виды деятельности человека в шаговой доступности. Возведение на территории исследуемых зданий нового жилого микрорайона и увеличение этажности зданий с 5 до 17 этажей, то из расчета требуемой площади под строительство одного 17 этажного здания где первый и цокольный этаж полностьюподлежит коммерческому использованию мы получим 40 зданий. Исследуемая территория 163 734 кв. м, рекомендуемая площадь под строительство одного 17 этажного здания с придомовой территорией 4 000 кв. м, итого 163 734 / 4 000 = 40 односекционных домов общей площадью 8 000 кв. м, 6 150 кв. м жилой площади и 700 кв. м коммерческой площади. Пропорцию соотношения площадей мы видим на диаграмме № 1, жилая площадь увеличивается с 153 835 кв. м до 246 000 кв. м. Коммерческая площадь увеличивается с 2 538,57 кв. м до 28 000 кв. м (см. рис. 7).

Таблица 1

Таблица 1

Но это расчет только территории занятой жилыми домами 335 серии, что касается остальных объектов капитального строительства внутри заинтересованных кварталов (2-х этажные 8-и квартирные дома), к ним применима программа развития расстроенных территории.

Рис. 7. Соотношение площадей жилого и коммерческого назначения

На примере выбранной территории планируется сформировать методологию расчета экономической эффективности комплексного освоения территории, который будет отвечать на три основных вопроса. Первый, какова оценка коммерческой эффективности принимаемых градостроительных решений с точки зрения интереса потенциального инвестора и рынка? Второй, какова оценка бюджетной эффективности для города в целом? И наконец третий вопрос, какие социальные и экономические последствия будут у территории которые положительно повлияют на рост уровня жизни у населения? В данной методологии мы видим три заинтересованных лица это: город, инвестор и человек.

И самое проблемное, на что необходимо обратить внимание в дальнейших исследованиях -- механизм комплексного развития застроенных территорий в обязательном порядке должен базироваться на проектном финансировании. Ведь одно дело открывать эскроу-счета в банках под проект нового строительства где-то на пустом месте, а другое дело сначала получить финансирование на расселение и снос старого жилья, и только затем приступить к новому строительству, но не отдельных домов, а целого микрорайона. Вероятно для решения задачи реновации микрорайонов с компактным расположением в них старого ветхого, аварийного или потенциально опасного для проживания жилья потребуется внесение дополнительных изменений в законодательную базу.