В статье рассмотрены особенности использования Fee-девелопмента, сформулированы главные отличия этого вида от speculative development. Также разобраны главные плюсы и минусы в использовании каждого вида девелопмента, а также перспективы их развития на Российском рынке.

Ключевые слова: Fee development, Speculative development, девелопер.

The article describes the features of use fee-development, formulated the main differences of this kind of speculative development. Also dismantled the main advantages and disadvantages in the use of each type of development, as well as their development prospects in the Russian market.

Keywords: Fee development, Speculative development, the developer.

На Российском рынке недвижимости набирает популярность такая схема создания строительного проекта, как Fee-девелопмент.

Рассмотрение лишь одного Fee-девелопмента без упоминания о Speculative- девелопменте было бы неправильным. Поэтому следует провести сравнительную характеристику обоих терминов, раскрыть их суть, а также выявить плюсы и минусы, характерные каждому направлению девелопмента по отдельности. Девелопмент (от англ. "развитие")- это деятельность по созданию объектов недвижимости с целью получения прибыли. Как было сказано выше, принято разделять два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development.

Fee-development - это такой вид девелопмента, при котором компания осуществляет реализацию проекта на заказ от инвестора, получая при этом фиксированный доход, доля которого составляет около 10% от стоимости реализации всего проекта. При этом девелопер не рискует своими денежными средствами. Данный вид девелопмента, как правило, распространен в деятельности тех компаний, которые только вышли на рынок. Далее, по мере развития, компании из fee-девелоперов превращаются в Speculative-девелоперов, что позволяет им развиваться и получать большую прибыль от реализации проектов.

Однако, следует учитывать, что использования той или иной схемы зависит и от внешней конъюнктуры. Например, в условиях кризиса, когда цены на такой актив, как земельные участки возросли, некоторые компании переориентировали свою деятельность со Speculativedevelopment на fee-development. Например, известная на рынке ГК "Баркли", именно из-за поднятия цен на земельные участки, теперь работает по схеме fee-development.[1] Использование схемы fee-development, также целесообразно для банков, которые в результате тех или иных причин оказались владельцами недостроенных земельных участков, брошенных зданий и сооружений, а также прочих объектов незавершенного строительства. Использование данной схемы будет выгоднее, потому что заключение контракта с профессиональным игроком на рынке недвижимости приведет к качественному и быстрому результату, а именно строительству и реализации проекта, что является существеннее дешевле, чем создание отдельного подразделения. Иногда непрофильные компании пытаются завершить строительство своими силами, однако не имея опыта в данном сегменте рынка, они часто сталкиваются с повышением затрат и увеличением времени на строительство. В итоге, все равно приходится обращаться за помощью к профессиональному девелоперу, чтобы он завершил начатый проект.

Speculative development - это такой вид девелопмента, при котором девелопер сам выступает организатором процесса строительства объекта, вкладывает свои собственные денежные средства и несет все риски, связанные с реализацией заданного проекта. В данном виде девелопмента прибыль оказывается намного выше, чем при схеме fee development, однако и риски, которые несет девелопер намного значительнее. Данный подход также намного сложнее, так как девелоперу надо совмещать в одном проекте финансовые, проектировочные, архитектурные, инжиниринговые, риелторские и другие мероприятия.

Что касается активного распространения схемы fee-development в России, то следует заметить следующие особенности:

1. В условиях сложившихся отношений на рынке недвижимости инвестор мало доверяет компании, работающей по данной схеме, так как фи девелопер не рискуя собственными средствами может быть не заинтересован в сдаче объекта в срок. Поэтому добросовестному девелоперу приходится вкладывать свои денежные средства в проект, чтобы инвестор увидел заинтересованность первого в качественном и своевременном завершении проекта. Именно с такой проблемой столкнулась компания StormProperties. StormProperties - крупный девелопер, за плечами которого внушительный портфель реализованных проектов в Москве и других городах России. Первым проектом, в котором компания выступила соинвестором вместе с фондом MarbletonPropertyFund (Совместный фонд американской JERPartners и AlfaCapitalPartners), стал бизнес-парк K2.[2]

2. Некий толчок к развитию в России, fee-девелопмент получил после того, как известные и зарекомендовавшие себя на рынке команды девелоперов (такие, как вышеназванная ГК "Баркли") остались без достаточных денежных средств после очередного кризиса. Имея навыки, но не обладая средствами, они вышли на рынок и стали предлагать себя как fee-девелоперы инвесторам.

Теперь выведем сравнительную таблицу с двумя схемами девелопмента.

Таблица 1 - Сравнительная характеристика Fee и Speculative девелопмента

Как мы видим, оба вида девелопмента имеют совершенно разную характеристику, которая обусловлена различным уровнем риска, вовлеченностью денежных средств на создание проекта и вознаграждение для девелопера. Поэтому, в разных экономических ситуациях имеет смысл использования того или иного вида девелопмента. Но при нестабильной экономической ситуации, в частности кризисе, очень большой популярностью будет пользоваться именно схема fee-девелопмент, потому что у небольших компаний, ограниченных в бюджете будет возможность за вознаграждение 5-10% реализовать проект.

Услуги fee-девелоперов будут становиться все более востребованными на Российском рынке недвижимости. Данная услуга могла бы широко развиться, если бы на российский рынок вышли иностранные девелоперы, готовые вкладывать свои средства в разные сегменты недвижимости.