Некоторые аспекты реализации программы реконструкции общежитий в Белгороде

Размещено на http://www.allbest.ru/

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЩЕЖИТИЙ В БЕЛГОРОДЕ

Коренькова Г.В., Митякина Н.А., канд. техн. наук, Черныш Н.Д.

Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова (Российская Федерация)

Общежитие в понимании россиян за многие годы приобрело негативный оттенок. Общежития ассоциируют с грязными лестницами, сломанной сантехникой и прочими нежелательными «прелестями»: перенаселенность, асоциальное поведение обитателей, повышенная криминогенность, вандализм.

Не помешает вспомнить немного историю появления прототипов общежития. Прообразы подобного жилья появились в начале XVIII века: владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (иногда проходных) и сдавали внаем для проживания 3-6 семьям. Квартиры состояли из 3-6 комнат с одной кухней и одним туалетом на лестничной площадке. После выхода романа Н.Г. Чернышевского «Что делать?» в «коммунах-общежитиях» несколько молодых людей снимали квартиру из 2-4 комнат.

Аналоги общежития существуют во всем мире. В переводе с английского hostel -- это общежитие. Французы говорят: «Auberge de jeunesse», немцы -- «Jugendher-berge», испанцы -- «albergue juve-nil». Первые хостелы (youth hostels) появились в Германии в 1908 г. и постепенно распространились по миру. Хостелы во всех странах примерно одинаковы по своей структуре. В среднестатистическом хостеле есть аккуратный холл, стойка регистрации, бар и автомат с шоколадками в одном помещении и -- несколько кроватей в другом. В общей спальне (dormitory или dorm) стоит пять-десять кроватей, нередко двухэтажных. В самых больших хостелах есть еще интернет-класс, комната с телевизором и кухня. Душ и туалеты везде являются общими для всех постояльцев одного этажа. Практически все хостелы, за исключением тех, которые находятся в центре больших городов, обеспечивают постояльцев бесплатным паркингом. Кроме того, везде есть кухни со всем необходимым для самостоятельного приготовления пищи: плиты, холодильники, кастрюли, тарелки, чайники. В более крупных общежитиях имеется общая столовая. В настоящее время hostel (помещения для временного проживания) в мире чаще ориентированы на размещение туристов.

Изначально общежития в СССР возникли как временное жилище для работников предприятий, молодых специалистов, приезжающих после окончания учебных заведений, с гарантией предоставления квартиры при соблюдении ряда условий. Затем получили распространение студенческие общежития -- форма проживания молодых людей на период обучения.

Изменения в стране существенно обострили жилищный вопрос семей, проживающих в общежитиях. Предприятия, на которых работали люди, проживающие в общежитиях, были превращены в акционерные общества, а общежития включены в уставной капитал (несмотря на приказ о передаче жилищного фонда предприятий, в том числе и общежитий, в государственные и муниципальные ведомства, подписанный в 1993 году). К началу 2000 года в результате банкротства большого числа акционерных обществ здания общежитий были проданы (вместе с жильцами). С вступлением в силу 1 марта 2005 года Жилищного Кодекса жители общежитий оказались вообще без всякой защиты от выселения. Так статья 102, часть 2 «Прекращение договора найма специлизированного жилого помещения» дает право собственнику при переходе здания общежития к новому владельцу расторгнуть договора найма и выселить жильцов. Данная статья нового Жилищного кодекса противоречит норме Гражданского кодекса (ст. 675), где написано ровно обратное: переход права собственности на служебное помещение не является основанием для заключенного ранее договора найма. Пока договор действует, выселение жильца может быть осуществлено только в судебном порядке. Сложившаяся ситуация привела к необходимости решать вопрос о нарушении прав жителей общежития. Государственная Дума четко предусмотрела в ст. 7 Закона «О введение в действие ЖК РФ» возможность приобрести занимаемые в общежитии жилые помещения в собственность в порядке приватизации. Это политическая и юридическая сторона вопроса об общежитиях. Далее возникают вопросы градостроительные, функциональные, санитарно-гигиенические, экономические и т.п., которые приводят к необходимости реконструкции общежитий.

В Белгороде эксплуатируются 113 общежитий, где проживают более 25 тысяч человек, из которых 15,2 тысячи живут семьями.

Большая часть общежитий - 71 - находится в муниципальной собственности. Остальные 42 - на балансе предприятий, организаций и учебных заведений.

Анализ показывает, что общежития, построенные в разные годы, некоторые более 30 лет назад, имеют разную степень износа и благоустройства. Ряд общежитий, построенных для проживания одиноких граждан, используются как семейные. Поэтому многие общежития сегодня не отвечают необходимым санитарно-техническим нормам и подлежат реконструкции и капитальному ремонту.

В связи с этим решением Белгородского городского Совета депутатов от 31.03.1999 г. № 257 была утверждена Программа реконструкции общежитий города под благоустроенное жилье. Источники финансирования Программы: средства населения; внебюджетные источники; средства областного и местного бюджетов.

Всего расселению подлежит 22 общежития. К 2008 году полностью расселены были 13 общежитий, 9 находятся в стадии расселения.

Средний годовой объем финансирования программы составляет 150,0 млн. руб., в том числе 60,0 млн. руб. -- средства областного бюджета; 90,0 млн. руб. -- средства городского бюджета.

Жилой дом, общежитие, требующие утилитарного подхода: экономичности, удобства, эргономичности, энергоэффективности, экологичности -- это в архитектуре одна из сложных тем.

Отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилищного фонда показывает, что его реконструкция и модернизация достигают положительных социальных и экономических результатов при соблюдении ряда принципиальных положений. Прежде всего, переустройство любого городского здания должно осуществляться на основе предварительно разработанной концепции реконструкции застройки с учетом месторасположения в ней данного здания.

Так сложилось за последние 20 лет, что активное расширение города Белгорода привело к развитию жилой застройки, совсем недавно бывшей окраиной города. Таким образом, часть общежитий, перечисленных в Программе, оказались со своими проблемами расположены в окружении благоустроенных территорий. Часть общежитий, размещенных в центральной части города, вполне можно было бы успешно реконструировать в гостиницы. Речь не идет о том, чтобы обязательно выселить всех. Просто необходимо перевести жителей в условия более качественного размещения.

Обычно реконструкцию общежитий предлагают по упрощенному варианту: отселить жильцов, перестроить общежитие, квартиры продать новым собственникам. Наиболее привлекательно другое решение: не расселять общежитие, а провести реконструкцию общежития под отдельные квартиры для жильцов самого общежития с привлечение денежных средств самих жильцов. Основная идея работы с населением одной из управляющей компании, принявшей участие в инвестиционной программе реконструкции общежития, такова: если жильцы хотят сохранить свою квартиру в достойном виде, жить комфортно и безопасно, получать качественное обслуживание, они должны вкладывать деньги в свое имущество и следить за его сохранностью. Именно поэтому часть работ (замена водопроводных сетей, окон) была выполнена на паритетных началах: 50 % платил собственник, 50 % -- компания.

Проведение перепланировки в общежитии регулируется Жилищным законодательством и должно соответствовать тем же строительным и санитарным нормам, принятым в Жилищном кодексе.

Трудно назвать большую часть жилья в общежитиях комфортным: небольшие комнаты, общие коридор, кухня, санузел, неудобно расположенные кладовые и темные комнаты. Поэтому перед семьями, проживающими в общежитии, особенно остро встают проблемы перепланировки. При этом не подразумевается увеличение своей площади за счет комнат соседей или общей площади кухни и коридора. Однако, с помощью проведения перепланировки комнат, жилье в общежитии возможно сделать более функциональным и просторным.

Мероприятия по реконструкции могут включать: осуществление ремонта, т.е. ликвидацию последствий физического износа зданий, модернизацию планировочных решений, разработку конструктивных решений ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами, замену инженерного оборудования и его существенное обновление, что позволит повысить потребительскую стоимость жилища в общежитии, обеспечит возможность контроля, учета и регулирования расхода тепла, питьевой воды и электроэнергии. В отдельных случаях возможна надстройка здания или пристройка дополнительных объемов, что позволит увеличить объем жилищного фонда без отвода новых земель и затрат на инженерное обустройство территории.

Важным направление реконструкции общежитий является улучшение архитектурной выразительности фасадов (рис. 1), потому что востребованным такой тип жилища в Белгородской области будет еще не один год и его внешний облик должен соответствовать не только современным тенденциям, но и требованиям завтрашнего дня.

жилищный общежитие реконструкция архитектурный

а)

б)

в)

Рис. 1 - Реконструкция общежития под жилой дом по ул. Белгородского полка 49 в г. Белгород (исполнитель ЖБК 1): а - фасад общежития до реконструкции; б - фасад общежития после реконструкции; в - планировка типового этажа после реконструкции

Размещено на Allbest.ru