Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

организационно-экономические основы формирования и развития рынка недвижимости

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Кузина Светлана Александровна

Махачкала 2006 г.

Диссертация выполнена в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»

Научный руководитель: - доктор экономических наук,

профессор Гусейнов Р.Г.

Официальные оппоненты: - доктор экономических наук,

профессор Камилов М.К.

- кандидат экономических наук,

Омаров А.О.

Ведущая организация - ЗАО «Сройинженерия»

Защита состоится «_____» ____________ 2006 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д212.052.01 в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет» по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. Шамиля 70, (новый корпус).

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»

Автореферат разослан «_____» ___________ 2006 года

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. Шамиля 70, ДГТУ, диссертационный совет

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук,

профессор Исалова М.Н.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования определяется, во-первых, тем, что такая категория, как недвижимость, в нашей стране до последнего времени не подвергалась глубокому экономическому анализу. По существу, эта категория стала изучаться в переходный период развития российской экономики. Во-вторых, в настоящее время изучение рынка недвижимости все еще носит, в основном, односторонний характер, а именно, - он изучается с позиции оценки объектов недвижимости. В-третьих, ход экономических рыночных реформ показал, что развитие рынка недвижимости не должно осуществляться самотеком, а быть научно управляемым процессом. С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем становления и развития рынка недвижимости является одной из наиболее важных и актуальных проблем.

Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность вопросов изучения организационно-экономических основ становления рынка недвижимости и объективная необходимость их научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы управления недвижимостью и развития рынка риэлтерских услуг исследованы в трудах зарубежных и отечественных ученых-экономистов. В 1991-1992 гг. общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости. Это перевод книг Д.Фридмена и Н.Ордуэя "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости" и книги Г.Харрисона "Оценка недвижимости". Большинство работ, изданных как за рубежом авторов Ч.Амерсона, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкела, А.Ринга, Б.Бойса, а также российских ученых - В.Рутгайзера , К.Тарасевича , Н.Артеменкова, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки недвижимости. В работах И.Т. Балабанова, Н.В. Буланова, В.А. Горемыкина, Н.Р. Гинзбурга, П.Г. Грабовского, Л.Л. Игнатова, А.В. Константиновского, Н.В. Маслова, Б.Д. Новикова, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, А.В. Черняка, В.Г. Шабалина раскрываются более широкие проблемы рынка недвижимости - маркетинг, управление, правовые аспекты, риэлтерские услуги и другие вопросы.

Целью настоящей диссертационной работы является разработка и научное обоснование теоретических и методических основ, положений и рекомендаций по совершенствованию организационных и экономических основ развития рынка недвижимости.

Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

уточнение системы ключевых понятий, раскрывающих специфику субъектов и объектов рынка недвижимости;

классификация субъектов и объектов недвижимости;

анализ существующих подходов, методов и практики формирование конъюнктуры и перспективных направлений развития рынка недвижимости;

разработка методики критериев оценки привлечения банковского капитала для финансирования недвижимости;

обоснование методики оценки рисков при финансировании недвижимости;

разработка моделей ипотечного кредитования жилищной недвижимости;

разработка предложений по совершенствованию информационных, правовых и кадровых основ развития рынка недвижимости.

Предметом исследования являются организационные и финансово-экономические механизмы формирования и развития рынка недвижимости.

Объект исследования субъекты и объекты рынка недвижимости.

Область исследования по паспорту ВАК: 15.69 методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, экономики недвижимости, развитию рынка недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости. В ходе подготовки диссертационного исследования использовались действующие и разрабатываемые нормативные акты Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов РФ по вопросам экономической деятельности в области недвижимости. В качестве источников информации использовались данные Комитета государственной статистики Республики Дагестан.

В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании научно-методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию организационных и финансово-кредитных механизмов формирования рынка недвижимости в современных условиях.

Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем:

- уточнено содержание ключевых понятий, раскрывающих сущность и специфику субъектов и объектов рынка недвижимости, уточнена классификация недвижимости;

- определено место рынка недвижимости в системе рыночных отношений, раскрыта его структура, определена специфика конъюнктуры и выявлены тенденции и перспективные направления его развития;

- разработаны методические основы анализа критериев привлечения банковского капитала при финансировании недвижимости;

- предложена методика оценки рисков при финансировании недвижимости;

- разработаны содержательные модели ипотечного кредитования жилищной недвижимости;

- предложены меры по совершенствованию информационного обеспечения развития рынка недвижимости на уровне региона;

- разработаны предложения по совершенствованию кадрового обеспечения рынка недвижимости.

Теоретическая значимость работы. Выводы диссертационного исследования могут послужить основой для дальнейшего развития концептуальных основ такой экономической отрасли знания как экономика недвижимости. Рассмотрение рынка недвижимости, формирование и развитие его институтов создает более полное представление о российском рынке, его тенденциях, противоречиях и способах их разрешения. Теоретические выводы автора могут быть использованы при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной политики страны, отдельных регионов и муниципальных органов в области развития рынка недвижимости.

Материалы диссертации могут использоваться в учебном процессе при совершенствовании программы учебных курсов по «Экономике строительства» и чтении спецкурсов "Экономика недвижимости".

Практическая значимость работы определяется актуальностью и новизной выдвигаемых положений. Выводы и рекомендации автора могут быть использованы федеральными, региональными и муниципальными органами власти при формировании и проведении экономической политики развития рынка недвижимости. Рекомендации автора могут быть использованы организациями, действующими на рынке недвижимости, банками, страховыми компаниями.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором в Дагестанском государственном техническом университете, Дагестанском государственном университете, Институте социально-экономических исследований ДНЦ РАН, а также на конференциях и семинарах республиканского и межрегионального уровней.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

В первой главе «Концептуальные основы ранка недвижимости» исследуется современные подходы к характеристике рынка недвижимости, характеризуются его основные понятия и категории, раскрывается сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости, уточнена классификация недвижимости. Определена специфика современной конъюнктуры рынка и выявлены тенденции и перспективные направления его развития

Во второй главе «Кредитно-финансовые основы расширения рынка недвижимости» рассматриваются методические положения по оценке финансового положения строительных фирм, обосновывается система критериев привлечения банковского капитала при кредитовании недвижимости, предлагается методика оценки рисков при финансировании недвижимости, предлагаются содержательные модели жилищной ипотеки.

В третьей главе «Основные направления совершенствования организационных основ развития рынка недвижимости» разработаны предложения по совершенствованию информационных и правовых основ развития рынка недвижимости. Дана характеристика совершенствования кадрового обеспечения рынка риэлтерских услуг

Основное содержание работы

рынок недвижимость субъект конъюнктура

Переход к рыночным отношениям влечет за собой трансформацию собственности, которая из одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Возникает рынок недвижимости.

Создание в России полноценного рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования является одним из важнейших направлений, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране, на инвестиционную активность в экономике. Рынок недвижимости активно реагирует на изменение макроэкономической конъюнктуры, являясь своеобразным "зеркалом", в котором отражается состояние экономики.

За последнее десятилетие российский рынок недвижимости переживает невиданный подъем. Бурные темпы роста присущи рынкам жилой, коммерческой недвижимости, областям смежного им бизнеса: банковского, риэлтерского, страхового, юридического.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости является многомерным явлением. По мнению зарубежных исследователей Фридмана и Ордуэя рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Они же определили рынок недвижимости как комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих: рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Буланова Н.В. в целом поддерживает определение рынка недвижимости данное зарубежными авторами и добавляет, что передача прав собственности происходит через динамику спроса и предложения.

С учетом отечественного опыта реализации риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлтерских услуг представляет собой категорию, характеризующую движение фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость.



Рисунок 1. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками

Рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости -- интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рисунок 1.).

Важной является классификация объектов недвижимости отражающая такие признаки как происхождение, назначение, масштаб и готовность к использованию. Данная классификация применяется для характеристики формирующихся рынков недвижимости.

На нынешнем этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики, ее макроэкономических показателей - инфляции, девальвации рубля, роста внутреннего валового продукта (ВВП), мировых цен на нефть.

В диссертационной работе по результатам анализа основных экономических показателей развития России сделан вывод, что в ближайшие 2-3 года макроэкономические показатели России будут способствовать развитию рынка недвижимости. Кроме того, рост доходов населения приводит к росту сбережений и, таким образом, формирует базу потенциального спроса на жилье.

Рынок жилья в России в 2004 году и прогноз развития рынка недвижимости России на 2005-2006 годы имеет следующие положения:

По данным Госстроя РФ, по итогам 2004 года цены в среднем по России на жилье выросли более чем на 25%.

Ожидается рост ввода объемов жилья по России на 10% каждый год (по данным главы Госстроя РФ А.Петракова).

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости в целом по России на 2 - 3 года представляется стабильное развитие с умеренным ростом объемов строительства в пределах 5-10% в год. При этом рынок недвижимости Москвы и Московской области по объемам и ценам в среднесрочной перспективе (ближайшие 2 - 3 года) будет расти быстрее, чем рынок недвижимости России в целом.

При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы. В 2004 году практически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости в России, работали на его повышение.

Рынок коммерческих объектов недвижимости России находится в стадии становления. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъекты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и нормативное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. В секторе коммерческих объектов недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Данный сектор имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

В последнее время в России на рынке жилой недвижимости наиболее активно функционирует вторичный сегмент, на котором осуществляются сделки купли-продажи и мены. Характерной особенностью при этом является то, что предложение многократно превышает спрос. Таким образом, решающее влияние на первичный рынок жилья оказывает конъюнктура вторичного рынка.

Хорошую перспективу для развития имеет рынок офисных помещений, так как свобода предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, для функционирования которых нужны помещения.

Земельные участки приобретаются либо с целью развития предпринимательской деятельности, либо для вложения инвестиций. Первый мотив доминирует.

Этапы формирования рынка риэлтерских услуг в России отражают все проблемы переходного периода экономики: несовершенство законодательной базы, отсутствие взаимодействия структур, участвующих в оказании услуг, недостаточную осведомленность и т. д., но, несмотря на имеющиеся негативные стороны, рынок риэлтерских услуг представляет собой перспективную сферу вложения капитала, интеллекта и энергии.

Исследования особенностей рынка недвижимости в России показывают, что его развитие осуществляется неравномерно. Можно выделить следующие этапы развития рынка недвижимости в России: начальный этап (1991-1993 годы), этап развития (1993-1995 годы) и этап развития и стабилизации (1996-2005 годы).

Одновременно с развитием рынка недвижимости шло развитие и становление риэлтерских фирм, действующих на рынках недвижимости. В процессе развития последних можно также выделить три этапа, которые характеризуются рядом особенностей:

1. Организационно-правовой этап 1991-1993 г.г.

- разработка правовой базы;

- разработка схем функционирования;

- подбор юридически грамотных специалистов;

- разработка системы расчетов.

2. Организационно-технический этап 1993-1995 г.г.

- создание и развитие технической базы (оргтехника, офисные помещения, программные продукты)

3. Стабилизационный этап 1995г. - по настоящее время.

- совершенствование структуры взаимодействия звеньев;

- создание имиджа фирмы;

- защита интересов фирмы во властных структурах.

Особенность рынка риэлтерских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

* проведение и контроль регистрации собственности и сделок;

* зонирование территорий;

* архитектурно-строительный контроль;

* лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости и некоторые другие функции.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с провидимыми им крупномасштабными мероприятиями, в частности, по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

В диссертационной работе данные группы факторов рассмотрены с выделением параметров, которыми определяется каждая группа факторов.

1. Экономические факторы:

* уровень и динамика доходов населения;

* дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

* уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

* доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

* состояние альтернативных и смежных рынков;

* цены на рынке недвижимости;

* уровень арендной платы;

* риски инвестиций в недвижимость;

* стоимость строительства;

* цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные факторы:

* уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

* образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

* уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

* уровень и тенденции преступности;

* уровень занятости.

3. Административно-правовые факторы:

* налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т. д.);

* зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

* правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (проведенные процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т. д.);

* правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки проведения процедур).

4. Условия окружающей среды:

* уровень развития окружающей инфраструктуры;

* обеспеченность транспортными сетями;

* экологическая обстановка.

Одним из важнейших факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке риэлтерских услуг, является стоимость объектов недвижимости и земли, которая может расти или снижаться в зависимости от изменений в системе землепользования в регионе. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли или объекта недвижимости определяется взаимодействием ряда факторов, которые представлены на рисунке 2.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения ожидаемых выгод, которые будет приносить объект.

В настоящее время привлечение инвестиций в сферу финансирования жилья и объектов коммерческого назначения является важнейшим направлением расширения рынка недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

По показателям рентабельности рынок недвижимости в России за последние 2 года стал одним из наиболее высокодоходных. Цены на жилую и коммерческую недвижимость, росли быстрыми темпами, достигая в крупных городах Москва и С.-Петербург - 40% в год и до 30 % в среднем по России. Цены на недвижимость в Республике Дагестан растут еще более быстрыми темпами.



Рисунок 2. Факторы, определяющие наиболее выгодное использование недвижимости

Так в 2004 году цены на недвижимость на вторичном рынке выросли по сравнению с 2003 годом на 72%. Эксперты прогнозируют продолжающийся рост цен на квадратный метр строящейся недвижимости в республике и в последующие годы. Это связано с тем, что, несмотря на ежегодный рост объемы нового строительства существенно отстают от существующих потребностей. И этот факт является основным условием для эффективного вложения инвестиций в эту сферу.

Общая потребность населения России в жилье по оценкам экспертов составляет 1569,8 млн кв.м. или - свыше 600 млрд. долларов США в стоимостном выражении (в средних ценах 2004 г по России на уровне 400 долларов за 1 кв. метр). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве только нового жилья составляет примерно 500 млрд. долл. США.

Платежеспособный спрос на жилье, составляет в настоящее время 378,6 млн. кв.м или порядка 150 млрд. долларов США (в ценах 2004 г.). Рост доходов, а также увеличение объемов ипотечных кредитов будет способствовать росту этого показателя.

В ближайшие годы в России ожидается увеличение объемов строительства жилья с 40 млн. кв. м в 2004 г. до 72 млн. кв.м. в 2010. Несмотря на рост почти в два раза, предложение все еще будет существенно будет отставать от спроса.

Поэтому различные формы кредитования и финансирования строительного комплекса, а также ипотечного кредитование населения будут давать долгосрочный устойчивый доход как инвесторам так и кредиторам. По экспертным оценкам, банки планируют существенное увеличение объемов жилищного кредитования населения в среднем в _ в 1,5- 2 раза ежегодно. Планируется также увеличение объемов кредитования застройщиков жилья.

Чтобы успешно развивать сферу кредитования сферы недвижимости необходимо обеспечить надежность системы привлечения кредитных ресурсов банков в эту сферу.

Формирование инвестиционных ресурсов в банковской системе происходит с целью выдачи кредитов платежеспособным эффективным заемщикам. При этом, работая в пределах имеющихся ресурсов, банки крайне заинтересованы в привлечении к обслуживанию клиентов, обладающих свободными финансовыми ресурсами. В условиях рыночных отношений финансово устойчивые, платежеспособные клиенты (предприятия, предприниматели и другие занимающиеся строительством или обслуживанием недвижимости) к работе с конкретным банком традиционно приходят после установления с последними отношений ссудозаемщика и кредитора. Для банка эти отношения несут определенный риск, который может быть снижен при правильном определении платежеспособности клиента.

В Республике Дагестан объемы прибыли и финансовое состояние строительных организаций имеет тенденцию к улучшению. В 2004 году строительными организациями всех форм собственности выполнено подрядных работ на 8971,7 млн. рублей, что на 18,0% больше объемов января-декабря 2003 года. Кроме того, хозяйственным способом с начала года выполнено строительно-монтажных работ на сумму 639,2 млн. рублей.

По оценкам предприятий строительного комплекса экономическая конъюнктура в 2004 году улучшилась. Благоприятные изменения в наибольшей степени были обусловлены положительной динамикой производства и спроса. Особенностью экономической стратегии предприятий строительства в Республике Дагестан явился рост собственного и привлеченного капитала. Увеличились основные и оборотные активы.

Общим итогом движения денежных средств в результате совокупной деятельности предприятий строительства стал их приток, преимущественно за счет увеличения собственного капитала. Сокращение запасов денежных средств происходило по итогам производственной деятельности, а именно за счет увеличения краткосрочной дебиторской задолженности и запасов. Инвестиционная активность предприятий определялась в основном за счет внутренних источников, которые превышали долю внешних на 16,8%.

Финансовые показатели деятельности строительных предприятий свидетельствовали о достаточном обеспечении оборотными активами текущих обязательств предприятий. Однако коэффициент покрытия в 2004 году был ниже чем в 2003.

Предприятия строительного комплекса Дагестана отличает самый высокий среди отраслей хозяйства показатель доходности долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений, достаточный уровень самофинансирования (69,1%). Кредиты банков в долгосрочных обязательствах составляют 99,1%. Вместе с тем, действуют и факторы, оказывающие отрицательное влияние на финансовые параметры: увеличение убыточности активов, низкий темп накопления капитала, наличие значительной просроченной кредиторской и дебиторской задолженностей. Развитие производства в отрасли строительства ограничивали: спрос на внешнем и внутреннем рынке, недостаточная загрузка производственных мощностей, недостаток денежных поступлений для финансирования текущей деятельности, недостаток квалифицированной рабочей силы.

Доля прибыльных организаций строительства в 2004 году в Республике Дагестан составила 58,7%, сумма убытка этих предприятий -16,9 млн. рублей.

В этой связи особую актуальность приобретает выработка финансовой стратегии предприятий строительства и анализ тенденций их финансового положения для кредитования их развития и расширения рынка недвижимости.

Таблица 1.

Финансовая деятельность крупных и средних строительных организаций Дагестана за 2004 год

	тыс. рублей
Сальдированный финансовый результат (прибыль (+), убыток (-)	29435,0
Дебиторская задолженность	858,0
в том числе просроченная	495,8
Кредиторская задолженность	856,0
в том числе просроченная	436,0

В диссертационной работе предлагается методика анализа финансового состояния предприятий строительства и других организаций, которые ведут активную работу по расширению рынка недвижимости.

Финансовое положение предприятий находится в непосредственной зависимости от внешних факторов и тех процессов, которые происходят внутри них. Поэтому возникает острая необходимость проведения всестороннего анализа деятельности потенциального заемщика, его способности выполнять свои обязательства по своевременному и полному возврату кредита.

Главной проблемой, которая должна быть решена в результате анализа, является оценка способности предприятия генерировать денежные средства.

Важной составляющей организации кредитного дела является формирование достоверной информации о платежеспособности клиентов кредитной организации, обеспечения сбора полного пакета данных о клиентах-ссудозаемщиках. Изначально возникает необходимость систематизации всей информации о потенциальных заемщиках и создания так называемого информационного блока. Каждая папка (досье) о клиенте должна содержать информацию следующего характера:

1. Формуляр клиента.

2. Документарий досье.

2.1.Организационно-учредительные документы клиента.

2.2. Документы по бухгалтерской отчетности клиента.

2.3. Кредитный портфель клиента.

3. Показатели платежеспособности клиента.

4. Прочие сведения о клиенте.

Очень важным является оценка показателей платежеспособности клиента. В качестве рекомендуемых коэффициентов для анализа платежеспособности клиента предлагаются следующие: 1. Коэффициент текущей ликвидности (или коэффициент покрытия); 2. Коэффициент быстрой ликвидности; 3. Коэффициент обеспеченности собственным капиталом; 4. Соотношение оборотного и внеоборотного капитала; 5. Уровень чистого оборотного капитала.

К данным показателям необходимо добавить оценку вероятности банкротства клиента или коэффициент Альтмана, который характеризует вероятность банкротства предприятия в ближайшей перспективе. В этом интегральном коэффициенте учитываются такие характеристики, как доход на вложенный капитал и оборачиваемость имущества, соотношение между оборотными и капитализированными активами, достаточность уставного капитала для покрытия текущих обязательств, доля собственных источников в формировании активов.

Информация о строительных фирмах и предприятиях также собирается из различных материалов, позволяющих с большей степенью вероятности определить их репутацию и деловые качества. Представляется целесообразным включить в эту оценку следующие материалы:

1. Данные о деятельности клиента в разрезе законности из налоговых органов, внутренних дел и безопасности: общая характеристика законности деятельности клиента; информация о фактах нарушения законодательства; информация о характере судебных разбирательств с участием клиента в качестве истца или ответчика.

2. Сведения на руководство клиента (руководитель, главный бухгалтер и т.д.): опыт, квалификация; недвижимость; семейное положение; характеристики из органов внутренних дел и безопасности; независимые характеристики.

3. Сведения о других финансово-кредитных учреждениях, услугами которых пользуется клиент, в том числе сведения о кредитах, полученных клиентом в других кредитных учреждениях.

4. Среда клиента: партнеры (их надежность, добросовестность и т.п.); состояние рынка деятельности клиента.

Рассмотренные подходы к формированию систематизированного пакета данных (досье) на клиентов-ссудозаемщиков позволяют упорядочить сведения, вести регулярный контроль за финансовой устойчивостью предприятий, отслеживать их репутацию и деловые качества.

Одним из ключевых моментов при оценке финансовой устойчивости клиента является анализ динамики и структуры задолженности строительных предприятий. Осуществление такого углубленного анализа на основе данных внешней и внутренней бухгалтерской отчетности предприятий призвано способствовать повышению эффективности кредитной политики банков, снижению кредитных рисков.

В процессе анализа необходимо исследовать следующие направления:

1) состав дебиторской и кредиторской задолженностей;

2)динамику и структуру дебиторской и кредиторской задолженностей;

3) ликвидность дебиторской и кредиторской задолженностей;

4) движение денежных средств предприятия;

Предлагается применение еще одного подхода к совершенствованию анализа дебиторской и кредиторской задолженностей - рейтинговый метод. Ранжирование предприятий - клиентов кредитных организаций по классу их ликвидности и устойчивости финансового положения позволит принимать более правильные решения в отношении выбора клиентов для кредитования строительных работ.

Таблица 2.

Показатели платежеспособности предприятия

Коэффициент	Символ	Формула
Удельный вес дебиторской задолженности в оборотных активах	К1	Дебиторская задолженность / Оборотные активы
Соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей	К2	Дебиторская задолженность / Кредиторская задолженность
Коэффициент общей финансовой независимости	КЗ	Собственные источники / Пассив баланса

Для ранжирования предприятий предлагаются следующие оптимальные значения коэффициентов:

Таблица 3.

Схема рейтинговой оценки финансового состояния предприятия

Символ	Оптимальные значения коэффициентов	Рейтинг предприятия
		сильный 1 балл	удовлетворительный 2 балла	посредственный 3 балла	Критический 4 балла	неудовлетворительный 5 баллов
К1	0,5	0,35-0,50	0,31-0,35 0,50-0,60	0,26-0,30 0,60-0,70	0,20-0,25 0,70-0,80	менее 0,20 свыше 0,80
К2	1,00	0,80-1,20	0,71 - 0,80	0,61-0,70	0,50-0,60	менее 0,50
КЗ	0,60	свыше 0,60	0,51-0,60	0,41-0,50	0,31-0,40	менее 0,30

Рейтинг предприятия по каждому коэффициенту в баллах заносится в таблицу, где определяется итоговое значение рейтинга.

Этот показатель дает обобщенную характеристику финансового состояния предприятия в зависимости от величин дебиторской и кредиторской задолженностей, соотношения между ними, а также величины собственных оборотных средств.

Выводы относительно рейтингов предприятий следующие:

- сильный рейтинг - финансовое положение устойчивое, проблемы с осуществлением платежей отсутствуют;

- удовлетворительный рейтинг - финансовое положение устойчивое, однако задолженность потребителей может вызвать задержку расчетов предприятия с кредиторами;

- посредственный рейтинг - происходит рост кредиторской задолженности, увеличение финансовой зависимости от контрагентов;

- критический рейтинг - нарастает зависимость от заемных средств и вероятность банкротства;

- неудовлетворительный рейтинг - собственных средств недостаточно для выполнения своих обязательств, вероятность банкротства очень высокая.

В диссертационной работе предложены содержательные модели ипотечного кредитования жилья.

В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рисунке 3.



Рисунок 3. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья - это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией).

В связи с особой необходимостью для Республики Дагестан развития ипотечного кредитования в сельской местности, т.к. больше половины населения проживает вне городов, предлагается модель ипотечного кредитования на селе (рисунок 4)



Рисунок 4. Схема ипотечного кредитования на селе

Поскольку рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается с каждым годом возрастает потребность в проведении квалифицированных оценочных работ с помощью информационных технологий. Ключевым моментом при определении стоимости объекта недвижимости или оценке эффективности инвестирования в недвижимость, является моделирование будущих денежных потоков, т.е. прогноз развития того или иного показателя. Чтобы получить количественный прогноз развития искомого процесса (изменения доходности недвижимого имущества), необходимо создать модель изменения доходность объекта недвижимости определенного целевого назначения. С этой целью в работе исследовались возможности применения нелинейных систем на основе нейронных сетей.

В сложившихся в России условиях информационной закрытости рынка и ослабленности властной вертикали, органы государственной власти и управления всех уровней не имеют ни средств, ни рычагов сбора объективной и достоверной рыночной информации, поэтому остро необходимы и такие информационные формы как создание общегородских (региональных) мультилистинговых систем.

В настоящее время на федеральном уровне и в большинстве регионов не существует такой информационной системы, при помощи которой экономические субъекты, а также органы власти и управления могли бы получить развернутую информацию о состоянии рынков недвижимости, ценовой ситуации на этих рынках, предложении и спросе на конкретные объекты с полным описанием их юридического, имущественного статуса, технических характеристик, а также аналитическую информацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке.

В работе предлагается создание на уровне Республики Дагестан «Информационного центра рынка недвижимости». Система должна включать три основные блока

* информационный центр, ответственный за ведение базы данных объектов, предлагаемых на продажу, заявок на продажу и покупку (мультилистинг);

* аналитический центр (блок анализа и прогнозирования рынка недвижимости);

* справочно-консультационный центр (библиотека).

Информационные системы, ведомства и организации, юридические и физические лица могут выступать в роли источника (поставщика) информации, заказчика (потребителя) информации.

Становится очевидной необходимость совершенствования законодательной базы по обеспечению открытости предоставления информации об объекте недвижимости любому заинтересованному лицу. В работе предлагаются меры по законодательному обеспечению прозрачности информации о сделках на рынке недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка риэлтерских услуг и расширение применения информационных систем зависит от наличия специалистов в этой области.

В диссертации разработаны предложения по совершенствованию подготовки специалистов в области риэлтерских услуг и информационных технологий. Сделки с недвижимостью как объектом рыночного оборота являются сложным и многогранным механизмом. С учетом этого важнейшего обстоятельства, возможно, осуществлять системную подготовку менеджеров по работе с недвижимостью во всеобъемлющем масштабе, который, по меньшей мере, включает в себя:

* менеджмент по операциям с недвижимостью (риэлтерское дело);

* менеджмент по управлению недвижимостью;

* менеджмент по аренде, найму и лизингу недвижимости;

* менеджмент по ипотечным операциям;

* менеджмент по инвестициям в недвижимость.

Система подготовки специалистов должна включать дополнительное профессиональное образование, переподготовку и повышение квалификации специалистов, краткосрочное тематическое обучение, обучение по индивидуальным программам и др.

В основу квалификационных требований (профессиограммы) к управляющим недвижимостью при формировании образовательного стандарта по указанным специальностям должны быть положены виды управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления на рынке риэлтерских услуг.

Совершенствование обучения подготовки и переподготовки участников рынка риэлтерских услуг является одной из самых актуальных проблем, от решения которой во многом будет зависеть дальнейшее совершенствование этой сферы рынка недвижимости.

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1. Кузина С.А., Гаджиева Н.А. Основные принципы и факторы оценки недвижимости. // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона. Сборник научных трудов. Часть 3. Махачкала: ДГТУ, 2004. (4,0/2,0 п.л..)

2. Кузина С.А. Гаджиева Н.А. Недвижимости и её оценка. // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона, Сборник научных трудов. Часть 4. Махачкала: ДГТУ, 2005. (3,0/2,0 п.л.)

3. Гаджиева Н.А., Кузина С.А. Проблемы управления недвижимостью в условиях становлениях рыночной экономики. // Теория и практика совершенствования инновационно - инвестиционной деятельности в регионе, Сборник научных трудов. Махачкала: ДГТУ, 2005. (3,0/2,0 п.л.)

4. Кузина С.А. Особенности развития рынка недвижимости. // Проблемы совершенствования механизма управления развитием депрессивного региона. Сборник материалов региональной научно-практической конференции: Махачкала: ДГТУ, 2005, (3,0 п.л.)

5. Кузина С.А., Гаджиева Н.А. Этапы управления недвижимостью. // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона, Сборник научных трудов. Часть 6. Махачкала: ДГТУ, 2006. (3,0/2,0 п.л.)

6. Кузина С.А. Понятия и закономерности развития рынка недвижимости. // Известия. ВУЗов. Северо-Кавказский регион. Технические науки. - 2006. - №8. (0,3 п.л.)

Размещено на Allbest.ru