Территориально-пространственный аспект формирования стоимости жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Территориально-пространственный аспект формирования стоимости жилой недвижимости

С.С. Самонина

Проблема анализа местоположения объекта недвижимости при реализации программ территориально-пространственного развития города становится все более актуальной, местоположение же объектов в различных частях города существенно влияет на их стоимость. На территориально-пространственную оценку местоположения объекта недвижимости наиболее существенно влияют три группы критериев: экономические, градостроительные, экологические. Многое зависит и от субъективных факторов - в каком населенном пункте живет потенциальный владелец недвижимости, какой у него достаток, какие требования он предъявляет к своему будущему жилищу.

Среди основных экономических критериев, которые влияют на ценность объекта недвижимости, можно выделить следующие: местоположение, технические параметры, правовой аспект, количество комнат, метраж, этаж, индивидуальные факторы. Особенно важную роль играет местоположение - близость к транспортным магистралям, остановкам транспорта, наличие автостоянок, ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей), ситуация с подъездными дорогами. Так, квартиры в центре Саратова стоят дороже, чем в Ленинском или Заводском районах. Если рассматривать недвижимость по Саратовской области в целом, то можно с уверенностью утверждать, что квартиры в Саратове имеют самую высокую цену. Далее идут Энгельс, Балаково. Стоимость жилья в небольших районных центрах в разы ниже стоимости жилья в областном центре.

Технические параметры также достаточно разнообразны и играют значительную роль при формировании цены недвижимости: тип дома, планировка, высота потолков. Типы домов невозможно разделить четко, так как влияет на стоимость и год постройки, и внешний вид, проводимый капитальный ремонт и другие факторы. Но можно перечислить виды домов по возрастающей стоимости квадратных метров при прочих равных условиях: панельные хрущевки и постхрущевки, дома с квартирами улучшенной планировки (их стали строить после 1974 г.), кирпичные дома дореволюционной постройки, сталинские дома, дома высокой этажности с квартирами с большой площадью, монолитные дома.

С юридической точки зрения на стоимость жилья оказывают значительное влияние следующие факторы: продается ли квартира целиком, или только ее доля; свободна ли она «юридически и физически» (есть ли проживающие или зарегистрированные на данной жилплощади), приватизирована ли квартира. Также на стоимость при покупке влияет количество сделок, проведенных с объектом. Если на руках у собственника находятся первичные документы, полученные при приватизации или приобретении квартиры у застройщика, то стоимость будет выше.

Наиболее востребованные объекты на рынке недвижимости Саратова - это однокомнатные квартиры. В центре города максимальным спросом пользуются однокомнатные жилые квартиры с метражом примерно 40-50 кв. м; в удаленных от центра районах - однокомнатные до 40 кв. м. Вторыми по популярности считаются двухкомнатные квартиры. Причем в центральных районах это квартиры с площадью 70-80 кв. м., в удаленный районах - 50-65 кв. м. Трехкомнатные квартиры пользуются меньшим спросом. Соответственно популярности распределятся цена на недвижимость Саратова в пересчете на квадратный метр. По общему правилу один кв. м. однокомнатной квартиры всегда стоит дороже одного кв. м. двухкомнатной, а один кв. м. двухкомнатной стоит дороже один кв. м. трехкомнатной и т.п. Средняя разница цен достигает 10%.

Если рассматривать жилой дом, то наибольшим спросом пользуются квартиры на 3-5 этажах; квартиры на первом и последнем этажах - наименьшим. Хотя в настоящее время наблюдается обратная тенденция. В случае если многоэтажный дом стоит в оживленном месте, то квартиры на первом этаже активно скупают для того, чтобы перевести их в нежилое помещение. В этом случае нежилое помещение можно продать по ценам, в два раза превышающим стоимость жилых квартир в том же доме.

На стоимость жилья влияют и другие критерии, например, градостроительный. Градостроительные факторы, влияющие на ценность недвижимости, можно разделить на две группы: собственно градостроительные и ландшафтные. К первой группе относятся тип застройки (малоэтажная, беспорядочная застройка или многоэтажные здания), наличие торговых или административно-деловых центров, сооружений культуры. К ландшафтным факторам относятся наличие зеленых массивов, водных объектов, близость к центру города, наличие архитектурных памятников. В последние год-два при проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории. Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т. д.

Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна, выявленное при анализе московского рынка жилой недвижимости. Дом бизнес-класса в Москве, расположен рядом с крупной транспортной развязкой. Разница в общей площади между двумя трехкомнатными квартирами, расположенными на 22 и 23 этажах, составляет 4 кв. м. Одна выходит окнами во двор, вторая - на шоссе. Разница в цене 1 кв. м - 73 долл. (4,3%). Аналогичный дом рядом с Москвой-рекой: одинаковые трехкомнатные квартиры на 3 и 19 этажах, одна из которых имеет панорамный вид на реку. Разница в цене 1 кв. м составляет 650 долл. (48,1%). Дом эконом-класса: две одинаковые однокомнатные квартиры, на одном этаже, но в разных корпусах (при этом корпуса сдают в эксплуатацию одновременно). Различие видов из окна дает разницу в цене 100 долл./кв. м (7,4%).

Оценивая экологическое состояние города, специалисты учитывают целый ряд показателей. Это тектоника местности и рассеивающие способности атмосферы; количество промышленных предприятий и степень их опасности; количество транспорта на душу населения и уровень выбросов в городской воздух. Важное значение при оценке загрязнения кислорода автотранспортом содержит характеристика состояния внутренних дорог, их пропускной способности и средней скорости движения транспорта. Исходя из этого в разных городах, при одинаковом количестве транспорта, может наблюдаться различный объем выхлопных газов, а значит, и различный уровень загрязнения кислорода.

О влиянии экологических факторов на здоровье людей говорят с каждым годом все больше и больше. Рост количества заболеваний бронхиальной астмой и хроническим бронхитом специалисты напрямую связывают с повышенной концентрацией в воздухе примесей диоксида азота NO2, серы SO2 и оксида углерода СО, что являются выбросами предприятий металлургической, химической и нефтехимической промышленности. В качестве индикатора специфических выбросов могут служить пробы снегового покрова, позволяющие построить карту загрязнения территории города, а затем карты расчетных концентраций веществ, рассеянных в воздухе. Наложение этих карт позволяет выявить зоны «повышенного», «среднего» и «низкого» уровней загрязнения.

Для дополнения результатов химико-аналитического контроля оценки и поиска связей между состоянием окружающей среды и здоровьем населения могут использоваться и биоиндикационные исследования. В качестве биоиндикаторов можно использовать часто растущую в городах березу повислую, также актуальным является прогнозирование качества городской среды по состоянию цветочных культур, используемых в озеленении городов (петуния гибридная, сальвия блестящая, бархатцы распростертые и пр.).

Экологию жилища образуют три составляющие: экология района; экология дома и прилегающего земельного участка; экология квартиры. Они тесно взаимосвязаны с другими факторами, определяющими стоимость жилья. Например, развитая транспортная инфраструктура воздействует на экологию, а экология оказывает влияние на престижность района. Таких составляющих насчитывают более пятидесяти. Из них не менее двадцати можно прямо или косвенно отнести к экологическим. При этом экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке.

Причина такого подхода - недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. д. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой - из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения.

Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них - экология района, поскольку есть возможность установить наличие промышленных зон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, для определения уровня радиации требуется проведение специальных исследований). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако именно эти факторы являются наиболее значимыми, так как именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье.

К сожалению, будущим владельцам квартир сложно контролировать процесс строительства, что дает возможность строительным компаниям использовать некачественные материалы для снижения себестоимости, экономить на использовании квалифицированной рабочей силы и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различного рода проблемы уже проявили себя, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны. Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально. Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы.

Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра. Следует отметить, что стоимость самых дорогих московских квартир не имеет такой прямой зависимости от экологических факторов, поскольку расположены они в основном в центре, где экологическая обстановка неблагополучна (недостаточно зелени, высокая плотность застройки, загазованность воздуха). Цена таких квартир обусловлена возможностью приобщиться к истории, каждый день видеть из окна памятники архитектуры. Интересно, что цена подмосковных квартир (особенно в ближайшем Подмосковье) сильнее зависит от экологических факторов, чем цена московских. Например, запад Подмосковья считается более чистым, чем юго-восток (больше лесов, меньше предприятий, преобладают северо-западные ветры и т.п.).

Такая же ситуация и в Саратове. Самыми загрязненными являются центральные районы города, что связано с двумя факторами.

Первый - географический. Эти районы находятся в ложбине, и воздух там слабо проветривается.

Второй - транспортный. Именно в центральных районах максимально сконцентрированы офисные здания и как следствие - транспортный поток, пробки, во время которых увеличивается содержание выхлопных газов воздухе. Сегодня пробки встречаются практически на каждой дороге, и они длятся с раннего утра до 18-19 ч - все время, на протяжении которого люди едут на работу, работают и едут домой.

Третий фактор - озеленительный. В центре года крайне низкий уровень озеленения, зеленые насаждения практически отсутствуют, а, следовательно, кислорода выделяется мало. Но квартиры в центральных районах с высоким уровнем загрязненности по-прежнему остаются одними из самых дорогостоящих. Немногим лучше ситуация в Ленинском и Заводском районах. Хотя и там из-за скопления промышленных предприятий уровень загрязнения остается довольно-таки высоким. Наиболее чистый воздух в районах Октябрьского и Смирновского ущелья, а также около Набережной. Чистота воздуха в этих районах связана с благоприятным воздействием реки и лесных массивов. Ну и очень благоприятным в экологическом плане считается поселок Юбилейный. В этом поселке отсутствуют какие-либо производственные предприятия, а недалеко от поселка находятся обширные зеленые насаждения (садовые участки).

Таким образом, ценность того или иного объекта недвижимости во многом зависит от качественного состояния природно-антропогенной окружающей среды. При этом, необязательно количественно оценивать роль экологических факторов при ценообразовании недвижимости (хотя для многих городов этот фактор уже играет заметную роль). Психологически каждый человек осознает влияние состояния окружающей среды при выборе недвижимого объекта, положительно влияя на уровень спроса недвижимости, расположенной в благоприятной экологической зоне.

В данном случае это касается не только потребностей в традиционных экологически чистых благах (отсутствии загрязнения воздуха, шума, наличии зеленых насаждений), но и получении психоэмоционального экологического эффекта, определяющегося потребностью наблюдения из окон природного ландшафта, доступностью к экологически чистым природным объектам, возможностью прямого контакта с естественной природой и другими факторами, которые возникают по мере роста уровня жизни населения. Объекты недвижимости, обладающие этими свойствами, как правило, имеют более высокий уровень спроса и наибольшую рыночную стоимость.

Учитывая такое сильное влияние экологических факторов на ценообразование недвижимых объектов, инвесторам недвижимости, выбирающим наиболее ликвидные для приобретения объекты, стоит постоянно следить за экологической ситуацией в зоне продажи недвижимости, быть в курсе законодательных изменений, экологической политики в области снижения воздействия, которое недвижимость оказывает на экологию, итого влияния, которое окружающая среда оказывает на них, чему покупатели недвижимости зачастую уделяют недостаточное внимание.

Литература

недвижимость планировка пространственный

1. В поисках чистого воздуха. Идеи Вашего дома. 2003. - № 9[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ivd.ru/document.xgi?id=4571.

2. Квартиры города Саратова [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.sozs.ru/vse_stati.html.

3. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза. Интернет-журнал «Где? Что? Почем?»[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gdechtopochem.ru/News51_195.aspx.

4. Экология и стоимость недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.n sdelka.ru/ecological_factors.html.

Размещено на Allbest.ru