Тенденции развития строительства и инвестиций в недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тенденции развития строительства и инвестиций в недвижимость

Микитаева И.Р.,

Ульбашева С.А.

Аннотации

Современная строительная отрасль привлекает многих инвесторов, стремящихся надежно вложить средства для их сохранения и получения в дальнейшем гарантированной прибыли. В статье преследуется цель выявить основные тенденции в строительстве объектов недвижимости и целесообразности вложений на различных этапах их возведения. Для решения поставленной цели проанализирована динамика инвестиций в основной капитал, дана оценка инвестиционного климата в КБР.

Многоквартирные жилые дома, загородная недвижимость и гостиничные комплексы - это та недвижимость, в которую вкладывают свои деньги серьёзные инвесторы для того, чтобы потом получать постоянный и стабильный доход. строительство недвижимость вложение

Выявлено, что прогнозировать действия инвестору сложно, ведь рынок недвижимости непредсказуем и его состояние формируется под воздействием множества факторов. Следовательно, важно владеть рыночной информацией о ценах на недвижимость, данными о вводе жилой или нежилой недвижимости, учитывать риски инвестиций.

Проведенный анализ ввода жилой недвижимости позволяет говорить о положительных тенденциях развития процесса в жилищном строительстве, что связано с увеличением доли вводимого жилья экономкласса и, в первую очередь, малоэтажного.

Потребительские предпочтения в подобном жилье объясняются, прежде всего, денежными доходами населения, а также существующей экономической нестабильностью. Инвесторам, в этой связи, зачастую не приходится выбирать объекты своих вложений, а просто принимаются реальные варианты инвестирования.

Считаем целесообразным, в целях экономии средств и получения реального дохода от вложений, выяснить ориентировочную стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, которая будет выгодно отличаться от вложения денег не в уже готовый объект недвижимости, а в его строительство.

Modern construction industry has attracted many investors seeking a safe place to invest for its protection and the receipt of any future guaranteed profits. The article seeks to identify the main trends in the construction of real estate and investments in various stages of construction. To address this goal, I analyzed the dynamics of investments in fixed capital, assessed the investment climate in the KBR.

Multi-family homes, vacation properties and hotel complexes - it is the estate that serious investors put their money in order to obtain a permanent and stable income.

Identified that predict the impact of investor difficult, because the real estate market is unpredictable and its status is influenced by many factors. Therefore, it is important to have market information on prices, data on the commissioning of residential or non-residential property, taking into account the risks of investments.

The analysis of commissioning of residential real estate allows us to speak about positive trends in the development process in housing construction, due to the increase in the share of commissioned housing and primarily low-rise.

Consumers preferences in such housing are explained, first of all, with incomes and the current economic instability. Investors, in this regard, often don't have to choose the objects of their attachment, and just real investment options are accepted.

We consider it expedient, in order to save money and get the real income from investments, figure out the approximate cost of housing in the initial phase of construction, which will stand out from the investing money not in a ready-made property, but in its construction.

Ключевые слова: инвестиции, основной капитал, недвижимость, строительство.

Key words: investments, fixed assets, real estate, construction

Микитаева Индира Руслановна - кандидат экономических наук, доцент кафедры управления качеством и недвижимостью, ФГБОУ ВО "Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова", г. Нальчик

Тел.: 8(8662) 40 50 37

Е-mail: diseconkbgau@mail.ru

Ульбашева Сурат Алиевна -

студентка института управления направления подготовки "Строительство", ФГБОУ ВО "Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова", г. Нальчик

Тел.: 8 938 076 21 11

Е-mail: ulbasheva14@mail.ru

Mikitaeva Indira Ruslanovna -

Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the department of quality management and real estate, FSBEI HE "Kabardino-Balkarian State Agrarian University named after V.M. Kokov", Nalchik

Tel.: 8 (8662) 40 50 37

E -mail: diseconkbgau@mail.ru

Ulbasheva Surat Alievna -

Student Institute of Management student training direction "Construction", FSBEI HE "Kabardino-Balkarian State Agrarian University named after V.M. Kokov", Nalchik

Tel.: 8 938 076 21 11

E -mail: ulbasheva14@mail.ru

В настоящее время инвестирование строительства недвижимости является достаточно прибыльным и надежным способом вложения финансовых средств на длительный срок, да ещё и при минимальных рисках.

Существует несколько основных схем, которые показывают нам возможность инвестировать финансы в недвижимость, каждая из которых рассчитана на какой-либо определенный круг инвесторов. Например, если необходимо жильё, а в районе, который Вас интересует, идёт строительство многоэтажного дома, тогда лучше всего инвестировать финансовые средства в данное строительство. Это связано с тем, что на первоначальном этапе строительства квартира будет стоить дешевле, нежели во время сдачи дома - таким образом, можно в значительной степени сэкономить на покупке квартиры и одновременно с этим, удачно вложить финансы в недвижимость.

Кто-то предпочитает вкладывать инвестиции в загородную недвижимость, потому что на современном этапе времени этот сегмент рынка является наиболее быстроразвивающимся. Кроме этого, сами земельные участки пригодны для инвестирования, ведь земля ценилась, и будет цениться во все времена. Стоимость земли постоянно растёт, особенно земельных участков вблизи города, поскольку существует перспектива, что рано или поздно они станут частью города, а в этом случае стоимость земельного участка станет гораздо больше. Стоимость земли постоянно растёт, ведь земля ценилась, и будет цениться во все времена [6]. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимо дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка [3].

Многоквартирные жилые дома, загородная недвижимость и гостиничные комплексы - это та недвижимость, в которую вкладывают свои деньги серьёзные инвесторы для того, чтобы потом получать постоянный и стабильный доход [6].

На сегодняшний день жилищное строительство является наиболее социально значимым сегментом рынка недвижимости. Актуальной остаётся проблема доступности жилья для всех слоёв населения. Именно доступность и обеспеченность граждан жильём имеют непосредственное влияние на демографическую ситуацию, экономическую обстановку и на уровень жизни в стране. Для решения социальных проблем, а также для развития экономики в целом необходимо увеличивать объёмы жилищного строительства. Большую роль в этом играет создание и внедрение новых строительных материалов, которые способствовали бы снижению себестоимости объектов строительства и, соответственно, увеличению количества строительных площадок [4].

Человеку, который хочет улучшить свои жилищные условия, предлагаются различные варианты. В том числе, и, набирающая за последние годы силу, система инвестирования в строительство жилья. Вместе с тем, столь важный момент, как приобретение недвижимого имущества, требует специального юридического освещения, т.к. неверное или незаконное оформление права собственности, может повлечь за собой дальнейшее препятствие в пользовании и распоряжении недвижимым имуществом [7].

Необходимо обратить внимание на существование разницы в приобретении квартиры на основании лизинговых правоотношений и инвестирования собственных средств в строительство. В первом случае, предприятие или организация приобретает на своё имя у третьего лица уже существующую квартиру, после чего с гражданином заключается договор аренды с правом выкупа. В случае инвестирования денежных средств в строительство жилья объект как конструкция ещё не существует, либо строительная компания не завершила постройку здания.

По видам основных фондов, в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов, инвестиции в основной капитал подразделяются на: здания и сооружения; жилища; здания (кроме жилых) и сооружения; машины, оборудование, транспортные средства; инвентарь; прочие (табл.1).

Таблица 1 - Инвестиции в основной капитал по видам основных фондов по КБР

*Составлена по данным ТО ФСГС по КБР.

Инвестиции в здания и сооружения - расходы на строительство зданий и сооружений, которые складываются из выполненных строительных работ и приходящихся на них прочих капитальных затрат, включаемых при вводе объекта в эксплуатацию в инвентарную стоимость здания (сооружения) (проектно-изыскательских работ, работ по отводу земельных участков под строительство и т. п.) [6].

Затраты на строительство зданий показываются, включая затраты на коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации (вся система отопления и канализации внутри здания, внутренняя сеть газо-водопровода, силовой и осветительной электропроводки, телефонной электропроводки, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты и т. д.).

Инвестиции в жилища - затраты на строительство зданий, предназначенных для невременного проживания людей: жилых зданий, входящих в жилищный фонд общего назначения (общежития, спальные корпуса школ-интернатов, учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приютов, домов для престарелых и инвалидов), жилых зданий, не входящих в жилищный фонд.

Инвестиции в машины, оборудование и транспортные средства, инвентарь - затраты на приобретение машин, транспортных средств, оборудования, инвентаря (входящего и не входящего в сметы строек), а также затраты на монтаж оборудования на месте его постоянной эксплуатации, проверку и испытание качества монтажа (индивидуальное тестирование некоторых видов механизмов и машин и комплексное тестирование всех видов оборудования).

Прочие инвестиции в основной капитал - совокупность затрат, направленных на строительство, реконструкцию, модернизацию объектов, которые, в свою очередь, увеличивают первоначальную стоимость объектов жилой недвижимости.

В целях экономии средств и получения реального дохода от вложений, следует выяснить ориентировочную стоимость жилья на первоначальном этапе строительства, которая будет выгодно отличаться от вложения денег не в уже готовый объект недвижимости, а в его строительство.

Законодательство РФ, в действительности, разрешает проводить страхование инвестиций в сфере строительства. Прежде чем заключить договор страхования, необходимо провести предстраховую экспертизу всех объектов, в т. ч. и земельного участка, на котором будет располагаться будущая загородная недвижимость. По результатам данной экспертизы будет проанализирована вероятность страхового случая, т. к. страховщик рассчитывает страховые тарифы исключительно для каждого объекта, в зависимости от степени риска, который по тем или иным причинам может наступить. Затем инвестор должен провести мониторинг страховых компаний, в том числе нужно проверить у них все лицензии на право проведения страхования данной инвестиционной деятельности. Это необходимо для выбора того страховщика, который сможет в полной мере удовлетворить все ваши требования инвестора. Далее уже можно начать процедуру заключения договора на страхование.

Для решения задач повышения доступности жилья и увеличения объемов жилищного строительства Министерством регионального развития России совместно с Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) была разработана федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы [2]. Основными её направлениями являются: стимулирование развития жилищного строительства; поддержка платежеспособного спроса на жильё, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством; повышение качества коммунальной инфраструктуры; проведение научно-исследовательских работ.

Для решения такого колоссального объёма задач применение только административных рычагов недостаточно: необходимо развивать законодательство, задействовать налоговые и финансово-кредитные рычаги.

Перед регионами и муниципалитетами стоят собственные задачи. В частности, им нужно привести свою правовую базу в соответствие с новыми требованиями земельного, жилищного и градостроительного законодательства, значительно увеличить количество аукционов по выделению земель под застройку, ускорить разработку планов развития поселений.

Проведенный анализ официальных статистических данных по РФ в части обзора аналитических данных по жилищному строительству позволил автору выявить современные тенденции развития жилищного строительства на общефедеральном уровне [5]. Анализ показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в 50-80-х годах прошлого века. Задача тотального обеспечения жильём решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов. Однако, со временем данная концепция показала свои отрицательные стороны: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ, низкое качество жилья, неудовлетворение современным требованиям строительства [1].

Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократились более, чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов - как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жильё начал расти в реальном выражении. За 8 лет объёмы жилищного строительства выросли с 31,7 (в 2001) году до 66 млн. (в 2008-м), т. е. на 9,3% - к 2007 г.

Однако, строительная отрасль, всё равно, заметно отстаёт от уровня дореформенного периода (рис. 1). В 2012 году введено в эксплуатацию 826,8 тыс. квартир общей площадью 65,2 млн. кв. метров, что составило 104,7% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2011 году было введено 62,3 млн. кв. метров жилья, 106,6% к 2010 году). Отрицательное воздействие на состояние жилищного строительства оказал финансово-экономический кризис 2008-2009 гг. Этим влиянием объясняется падение объёмов жилищного строительства в 2009-2010 гг.

Рисунок 1 - Ввод жилья в РФ в 1970-2013 гг.

Среди субъектов Российской Федерации, наибольшие объёмы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,24% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. К примеру, в Краснодарском крае - 5,93%, Санкт-Петербурге - 4,35%, республике Татарстан (3,85%) и Башкортостан (3,39%), Тюменской и Ростовской областях - 3,45 и 3,02% и др. В целом 13 регионов РФ дают больше 50% удельного веса от общего объёма введенного жилья (31787,9 тыс. кв. м или 51,05%). На рис. 2 показаны доли введенных объёмов жилищного строительства по субъектам РФ.

Положительные тенденции развития процесса жилищного строительства связаны с увеличением доли вводимого жилья экономкласса и, в первую очередь, малоэтажного (рис. 3).

В большинстве регионов РФ существует градостроительная система с высокой плотностью многоэтажной застройки, которая определяет высокую доходность и окупаемость земельных участков. Неизменно высокий спрос приводит к уплотнению застройки центра города, что провоцирует дополнительную нагрузку на инженерные сети. А высокая стоимость земельных участков в центральной части города способствует удорожанию стоимости многоэтажного жилья и, соответственно, становится причиной его низкой ликвидности. В современных условиях наиболее повышенным и устойчивым спросом пользуется малоэтажное жилищное строительство.

Рисунок 2 - Доля субъектов Российской Федерации в объёме ввода общей площади жилых домов в 2011 г. (в %)

Рисунок 3 - Соотношение малоэтажного и многоэтажного жилья

По прогнозам Правительства РФ такой спрос должен привести к увеличению доли малоэтажного строительства в общем объёме вводимого жилья до 60% в 2015 г. и до 70% в 2020 г. А общий объём вводимого жилья к 2020 г. должен увеличиться до 142 млн. квадратных метров. В странах, близких к России по климатическим условиям, доля малоэтажного жилья в общем объёме вводимого уже сегодня составляет от 79% до 92%: Канада - 79%, страны Евросоюза - 80%, США - 92%. Результаты этих исследований указывают на необходимость изучения опыта зарубежных стран в сфере малоэтажного строительства, проведение анализа целесообразности применения каких-либо инновационных технологий.

При соответствующих этапах роста, важным является то, из какого строительного материала строится жильё. На сегодняшний день рынок строительных материалов даёт нам возможность выбора большого многообразия продукции, что порой приводит потребителя в затруднение. Широкое распространение в малоэтажном жилищном строительстве получило возведение комбинированных домов, то есть с использованием нескольких видов строительных материалов. Например, каркасно-щитовые. Стены таких домов снаружи облицованы кирпичом. Одним из самых востребованных и недорогих, а что самое главное - экологически чистых строительных материалов является кирпич. Так же в строительстве домов широко используется и пенобетон. Данный материал обладает высокими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Пенобетон создает в доме комфортный для проживания в нем людей микроклимат. Также он имеет высокую пожароустойчивость и устойчивость к попеременному замораживанию и оттаиванию.

Самым дешёвым видом жилых домов являются панельные дома, скорость возведения которых ниже кирпичных. Но панельные многоэтажки зачастую не отвечают требованиям качества и долговечности. Наиболее развивающимся и оптимальным видом строительства на сегодня является монолитное строительство, при котором конструкции опираются на бетонные колонны, что позволяет делать перепланировку. Срок эксплуатации таких построек намного выше, чем у кирпичных и панельных. А главным достоинством монолитного строительства является возможность возведения высотных зданий, для которых кирпич достаточно тяжёлый, а панельные конструкции не отвечают требованиям прочности.

Несмотря на оказанное на него отрицательное воздействие финансово-экономического кризиса, жилищное строительство продолжает развиваться достаточно хорошими темпами. В будущем планируется увеличение годового объёма ввода жилья до 1 м 2 на человека. Решение проблемы обеспечения населения жильём во многом зависит от платёжеспособности потребителей, которая, в свою очередь, определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жильё. На рынок жилья оказывает влияние множество факторов - факторы государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономическая ситуация, микроэкономическая ситуация, социальное положение в регионе, экологическое положение в регионе. Основные составляющие рыночной цены жилья - это затраты на строительно-монтажные работы (СМР), подключение к инженерным сетям, получение разрешительной документации, аренду или покупку земельного участка, прибыль застройщиков. В связи с этим, основные способы активизации жилищного строительства в России будут основаны на разработке эффективных механизмов их решения - снижении стоимости жилья в процессе строительства и активизации рынка жилищной незавершенки, привлечение инвесторов в реализацию строительства объектов недвижимости.

В заключении хочу добавить, что, если мы будем сравнивать инвестиции в строительство недвижимости и банковские вклады, то строительство инвестировать выгоднее в несколько раз, нежели класть на банковский депозит деньги. Следует отметить ещё и тот факт, что в Российской Федерации рынок недвижимости растёт постоянно, что позволяет почти постоянно инвестировать финансовые средства в недвижимость и в результате получать постоянный доход от этого длительный период времени.

Литература

1. Анисимов А.Г. Анализ современных тенденций развития территориальных рынков доступного жилья в РФ // Современные проблемы науки и образования. 2013. № 6; URL: www.science-education.ru/113-10855 (дата обращения: 15.04.2014).

2. Баронин С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков доступного жилья: дис. … д-ра экон. наук. М., 2005.

3. Микитаева И.Р., Балкизов М.Х., Малкандуев Э.М. Оценка собственности: учебное пособие для студентов специальности 270115 - "Экспертиза и управление недвижимостью". Мин. воды: изд-во "Прайс медиа", 2011. 128 с.

References

1. Anisimov A.G. Analiz sovremennykh tendentsij razvitiya territorialnykh rynkov dostupnogo zhilya v RF // Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya. 2013. №6; URL: www. science-education.ru/113-10855 (data obrascheniya: 15.04.2014).

2. Baronin S.A. Metodologiya formirovaniya i razvitiya territorialnykh rynkov dostupnogo zhilya: dis. … d-ra ekon. nauk. M., 2005.

3. Mikitaeva I.R., Balkizov M. Kh., Malkanduev E.M. Otsenka sobstvennosti: uchebnoe posobie dlya studentov specialnosti 270115 - "Ekspertiza i upravlenie nedvizhimostyu". Min. vody: izd-vo "Prajs media", 2011. 128 s.

4. Мухаев А.И., Попова И.В., Дедичкина Ю.В. Анализ современного состояния и перспектив развития жилищного строительства в Российской Федерации // Современные проблемы науки и о бразования. 2014. № 3.; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/ view?id=13109

5. Федеральная служба государственной статистики. Электронный доступ: http://www. gks.ru/. Дата обращения: 01.04.2014.

6. http://www.ideibiznesa.org/investicii-v-stroitelstvo.html

7. http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/ investitsii_ v_stroitelstvo_zhilja/

8. http://www.veles-development.ru

9. http://www.ideibiznesa.org

10. http://kudainvestiruem.ru

4. Mukhaev A.I., Popova I.V., Dedichkina Yu.V. Analiz sovremennogo sostoyaniya i perspektiv razvitiya zhilischnogo stroitelstva v Rossijskoj Federatsii // Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya. 2014. №3.; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view? id=13109

5. Federalnaya sluzhba gosudarstvennoj statistiki. Elektronnyj dostup: http://www.gks.ru/. Data obrashcheniya: 01.04.2014.

6. http://www.ideibiznesa.org/investicii-v-stroitelstvo.html

7. http://dom-i-zakon.ru/articles/strinv/ investitsii_v_stroitelstvo_zhilja/

8. http://www.veles-development.ru

9. http://www.ideibiznesa.org

10. http://kudainvestiruem.ru

Размещено на Allbest.ru