Размещено на http://www.allbest.ru

Курсовой проект

Техническая экспертиза объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Теоретические сведения о технической экспертизе

2. Исходные данные

2.1 Исходные данные согласно варианту

2.2 Климат

3. Моральный износ

3.1 Теоретические сведения о моральном износе

3.2 Расчет морального износа

4. Физический износ

4.1 Теоретические сведения о физическом износе

4.2 Определение физического износа

5. Разработка рекомендаций по ремонту

Заключение

Список используемой литературы

ВВЕДЕНИЕ

Целью выполнения курсовой работы является изучение основ проведения технической экспертизы объектов, их конструктивных элементов, определение физического износа зданий.

Задачей данного курсового проекта является проведение технической экспертиза 12этажного крупнопанельного дома в городе Иваново.

Значительное место в деятельности управляющих недвижимостью занимают проблемы содержания и текущего ремонта, оценки технического состояния, экономии энерго- и теплосбережения, управления арендой, структура затрат и экономический результат от управления объектом недвижимости.

Программа проведения обследования составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей рабочие чертежи и пояснительную записку к ним, содержащую данные по проектным нагрузкам и воздействиям, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по технологии изготовления, монтажу и эксплуатации; материалы завода-изготовителя конструкций; документы строительства; материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполнявшихся ремонтах и усилениях, данные об агрессивности среды.

строительный технический экспертиза крупнопанельный дом

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ СВЕДЕНИЯ О ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ

Техническая экспертиза - это комплекс мероприятий, направленных на оценку состояния здания или сооружения.

Цель - выработка решения касательно дальнейшей эксплуатации, реконструкции или сноса объекта. Это профессиональная оценка, дающая представление о дефектах конструкции, выявляющая несоответствии постройки проектным документам, фиксирующая изменения грунтовых оснований и другие аспекты.

Техническая строительная экспертиза проводится при возникновении разногласий между заказчиком и подрядчиком, выполняющим ремонтные и строительные работы, при спорах между арендодателем и арендатором или соседями с целью выяснения объема и стоимости работ в случае возмещения ущерба, для исследования состояния строительных конструкций, проведения анализа несущей способности здания и экспертизы проектной и сметной документации.

Для проведения строительной экспертизы предоставляется следующие документы:

· проектно-сметная документация,

· исполнительная техническая документация,

· договоры на производство строительных или ремонтных работ,

· документы подтверждающие право собственности на этот вид недвижимости.

Техническая строительная экспертиза в Новосибирске может проводиться государственным судебно-экспертным учреждением, негосударственной экспертной организацией или независимыми экспертами, обладающими специальными знаниями в сфере строительства.

Процесс экспертизы включает в себя три этапа:

Первый этап. Происходит общая оценка здания, осмотр, выявляются примерные объемы будущих работ специалистов.

Второй этап. Включает в себя фото- и видеосъемку и/или инструментальную экспертизу. Возможна лишь визуальная экспертиза без использования инструментов, если это предусмотрено целями работ. Инструментальная экспертиза включает в себя использование следующих приспособлений:

дефектоскоп - позволяет обнаруживать трещины, дефекты структуры;

плотномер -- измеряет плотность материалов;

влагомер -- диагностирует уровень влажности и предотвращает тем самым появление плесени;

дальномер -- замеряет точные размеры конструкций или их частей;

дозиметр -показывает уровень радиации.

Третий этап. Специалисты составляют отчет о показателях состояния здания, найденных деформациях, выявляются степень надежности конструкции. Образцы, взятые на месте оценки, проходят лабораторные испытания.

По завершении экспертизы вы получите техническое заключение, в котором будет содержаться описание объекта, данные исследований конструкций, результаты лабораторных испытаний материалов, фото дефектов, чертежи и итоговые выводы о дальнейшей эксплуатации постройки.

Экспертное заключение -- это официальный документ, а значит, его можно использовать в судебном и досудебном разбирательстве в качестве доказательства.

Таким образом, проведение технической экспертизы дома, сооружения или отдельного помещения проводится с целью защиты интересов инвестора, застройщика или собственника здания, так как своевременный анализ проектно-сметной документации и выявление дефектов при строительстве, помогут избежать расходов на исправление ошибок в дальнейшем.

2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

2.1 Исходные данные согласно варианту

- техническая экспертиза 12 этажного крупнопанельного здания

- город Иваново

Требования к помещениям квартир, используемые для оценки морального износа по СП 54.13330.2011.

На рис 2.1 представлена схема типового этажа 12 этажного крупнопанельного здания, в котором провидится техническая экспертиза

Рисунок 2.1 Схема типового этажа 12 этажного крупнопанельного здания

Согласно представленной на рисунке 2.1 схеме типового этажа 12 этажного крупнопанельного здания была составлена экспликация помещений, которая представлена в таблице 2.1

Таблица 2.1

Экспликация помещений типового этажа

Наименование помещения	Количество, шт	Общая площадь, м2	Жилая площадь, м2	Нежилая площадь, м2
Трехкомнатная квартира	1	74,6	40,2	34,4
Двухкомнатная квартира	2	56,9	30,8	26,1
Однокомнатная квартира	1	34,3	14,8	19,5
Общее	4	222,7	116,6	106,1

2.2 Климат г. Иваново

Согласно СП 131.13330.2012, климатический район для строительства - II. Максимальная скорость ветра =3,3 м/с.

Иваново расположен в центральной России на Среднерусской возвышенности по обоим берегам р. Оки. Климат города - умеренный континентальный.

3. МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС

3.1 Теоретические сведения о моральном износе

Моральный износ зданий - это устаревание со временем типов, параметров и объемно-планировочных решений зданий, их оборудования и отделки, художественно-стилевых особенностей архитектуры и внешнего облика зданий в связи с изменением представлений общества. Категория морального износа зданий включает, прежде всего изменившиеся со временем нормы и представления об условиях проживания различных слоев населения. Это обстоятельство привело к разработке нормативов, являющихся обязательными при проектировании жилых зданий. Рассматривая систему морального износа в динамике, следует отметить несколько фаз развития нормативной базы жилищного строительства. К основным показателям, существенно влияющим на моральный износ зданий, следует отнести объемно-планировочные решения и, в частности, площадь нежилых помещений - кухни, санитарного узла, подсобных помещений, наличие инженерного оборудования - мусоропровода, лифта и т.п. Немаловажное воздействие на показатель морального износа оказывают факторы архитектурно-планировочных решений: высота этажа, соотношение размеров комнат, общая площадь квартир, объем помещений, приходящийся на одного жильца.

Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, ни по планировке, ни по расположению помещений, внешнему облику, уровню технического оснащения. Эти здания бывают достаточно прочными, и физический износ их незначителен, но морально они устарели. По этой причине крайне важно произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие с современными требованиями.

Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости.

Моральный износ второй формы определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки объёмно-планировочным санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивны элементов здания современным требованиям, в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.

Возможны два базовых способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социальный.

Технико-экономический способ представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости зданий.

3.2 Расчет морального износа

Моральное устаревание выражается через соотношение существующих в здании показателей к ныне существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки:

(3.1)

где ДZм² - показатели в долях или %, зависящие от:

· качества конструктивных элементов здания?

· его объёмно-планировочных и объёмно конструктивных решений?

· санитарно-гигиенических требований?

· в целом эргономических требований? наличия технических систем? инженерного оборудования и других современных требований, отсутствия тех или иных необходимых элементов инженерного оборудования, а также изношенности инженерных и технических систем, в %, например, отношение величин различных показателей старых требовании (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действующим требованиям.

Минимальные размеры квартир согласно СП 54.13330.2011 по числу комнат и их площади (без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) рекомендуется принимать согласно таблице 3.1.

Таблица 3.1

Число жилых комнат	1	2	3	4
Рекомендуемая площадь квартир, м2	28 -38	44- 53	56- 65	70- 77

Площадь помещений в квартирах, должна быть не менее:

· жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире 14 м ² ,

· общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более - 16 м 2 ,

· спальни - 8 м ² (10 м 2 на двух человек)?

· кухни 8 м ² ?

· кухонной зоны в кухне столовой 6 м ² .

Высота (от пола до потолка) жилых помещений и кухни (кухнистоловой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах не менее 2,5 м.

Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.

В жилых помещениях и кухне квартир, расположенных в мансардном этаже (или верхних этажах с наклонными ограждающими конструкциями), допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 %.

Общие жилые помещения в 2, 3 и 4комнатных квартирах зданий жилищных фондов и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными.

Устройство совмещенного санузла допускается в однокомнатных квартирах домов государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно всем выше перечисленным требованиям функциональное (моральное) устаревание в данном доме не выявлено.

4. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

4.1 Теоретические сведения о физическом износе

Физический износ величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ним других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ здания или конструктивного элемента Фк, % определяется по формуле:

( 4.1)

где Фi физический износ участка конструктивного элемента, определенный по ВСН 5386(р)?

- Рi размеры повреждённого участка, м или м ² ?

- Рk полные размеры конструкции, м или м ² ?

- n число повреждённых участков.

4.2 Определение физического износа

Согласно проведенной технической экспертизе было выявлено ряд дефектов в здании. Все конструкции здания и дефекты приведены в таблице 4.1

Таблица 4.1

Характеристика дома и выявленные дефекты и повреждения

Результаты определения физического износа строительных конструкций заносим в табл. 4.2

Таблица 4.2

Физический износ конструктивных элементов здания

Наименование конструктивных элементов	Физический износ по ВСН 5386(р)	%, найденный по формуле
Наружные стены	0-10	6
Балконы	0-20	10
Мусороудаление	21-40	21

Среднее квадратическое отклонение показателей физического износа , если количество поврежденных участков не превышает 30, то определяется по формуле:

( 4.2)

Коэффициент вариации физического износа конструктивных элементов одного типа определяем по формуле:

(4.3)

Полученные значения статистических характеристик физического износа сводим в табл. 4.3

Таблица 4.3

Статистические показатели физического износа конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов	Среднее значение физического износа Фк	Среднее квадратическое отклонение, S	Коэффициент вариации, V
Наружные стены	6	28,5	4,75
Балконы	10	34,7	3,47
Мусороудаление	21	53,4	2,54

Вывод: согласно техническому обследования дома , были выявлены дефекты и повреждения по 3м конструктивным элементам, а именно : наружные стены, балконы и мусороудаление. Согласно ВСН 5386(р) был посчитан физический износ конструктивных элементов здания и статистические показатели физического износа конструктивных элементов.

5. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО РЕМОНТУ

Рекомендации по ремонту дефектных или поврежденных конструкций разрабатываются для каждого вида дефекта или повреждения и оформляются в виде табл. 5.1

Таблица 5.1

Мероприятия и рекомендации по ремонту поврежденных конструкций

Наименование дефекта или повреждения конструктивного элемента	Перечень ремонтных мероприятий
Наружные стены. Повреждения на площади до 10 %. Ширина трещин до 0,3 мм	Заделка трещин и выбоин
Балконы .Повреждения на площади до 10%. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2 до 1 м	Ремонт металлических обделок, ограждений, затирка трещин
Мусороудаление .Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соединениях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металлических частей	Ремонт загрузочных клапанов, зачеканка раструбов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Физический износ обследуемого здания составляет 12%, следовательно, техническое состояние жилого здания можно считать хорошим. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Обследование технического состояния строительных конструкций является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003

2. ВСН 5386(р) ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

3. Бондаренко В. М., Судницин А. И., Назаренко В. Г. Расчет железобетонных и каменных конструкций: Учеб. пособие для строит. вузов / Под ред. В. М. Бондаренко. -- М.: Высшая школа, 1999.

4. В. Гроздов, В. Прозоров. Дефекты изготовления и монтажа строительных конструкций и их последствия. М.: Общероссийский общественный фонд «Центр качества строительства», 2001.

5. Организация и проведение обследования технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений: Пособие. Томск: Изд-во «Печатная мануфактура», 2001.

6. Расчет и конструирование частей жилых и общественных зданий: Справочник проектировщика / П. Ф. Вахненко, В. Г. Хилобок, Н. Т. Андрейко, М. Л. Яровой; Под ред. П. Ф. Вахненко. -- К.: Будiвельник, 1998.

7. Сборник материалов Международной научно-практической конференции «Реконструкция зданий и сооружений. Усиление оснований и фундаментов». Приволжский дом знаний, Пенза. 1999 г.

Размещено на Allbest.ru