Дифференциация современного жилья и жилой среды крупного города

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ СОВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ И ЖИЛОЙ СРЕДЫКРУПНОГО ГОРОДА

Волкова Татьяна Федоровна

Пространственная стратификация городской территории, характерная для современного города, связана не только с неоднородностью освоения, с делением города на зоны массового и престижного проживания, но и с формированием определённой иерархической системы жилища и жилой среды.

Появившиеся и укрепившееся инвестиционное строительство, в отличие от государственного, более гибко реагирует на спрос того или иного вида жилья. В зависимости от того, кто будет выступать заказчиком-инвестором - государство, фирма, частные кредитные учреждения (банки, инвестирующие строительные организации) и т.п., требования и задачи строительства отличаются. Так, перед государственным жилищным строительством стоит основная задача - обеспечить жильём малоимущие слои населения. Частные кредитные учреждения по своему усмотрению выбирают проект и строят типовое или эксклюзивное жильё для продажи. Несмотря на то, что основным фактором является «продаваемость» квартир, при возведении жилья учитывается множество факторов, рассчитанных на потребителя: место строительства, рынок сбыта в данной местности, конкуренция, система обслуживания, транспортные условия, уровень инженерного оборудования, безопасность проживания, различные неблагоприятные факторы и др.

Современное жильё можно дифференцировать следующим образом:

· муниципальное жильё;

· коммерческое жильё.

Бесплатное муниципальное жильё (социальное) строится за счёт государства для населения с низким достатком. В современных условиях темпы возведения такого жилья резко снизились.

Муниципальное жильё подразделяется на три вида:

· жилые дома по проектам, разработанным в 80-е годы;

· жилые дома по проектам, откорректированным в 90-е годы;

· жилые дома по современным сериям и проектам.

Для малоимущих слоёв населения наряду с массовыми жилыми домами начали внедрять в строительство жилище II категории комфорта, дома с малогабаритными квартирами.

К проблемам типовой застройки можно отнести малую архитектурную выразительность жилых образований, малую архитектурно-планировочную манёвренность и трансформацию жилых пространств внутри зданий и квартир, несоответствие уровня входа в дом и уровня входа в лифт.

Благоустройство типовых кварталов представляет собой стандартный минимум: хозяйственные, детские, спортивные площадки, стоянки для автомобилей. При этом недофинансирование и отсутствие внимания со стороны муниципалитета часто приводят к снижению уровня благоустройства и качества муниципального жилья.

Коммерческое жильё можно разделить на четыре вида:

· эконом-класс;

· бизнес-класс;

· элитный класс;

· эксклюзивный класс.

Эконом-класс - жилые дома для продажи, возводимые по проектам типовых серий. Жильцы становятся пайщиками-членами кооперативов, кондоминиумов и выбирают председателя. Все вопросы, касающиеся ремонта дома, благоустройства территории, коммунальные вопросы решаются на собраниях. Этому типу жилья изначально соответствует уровень благоустройства, характерный для типовых кварталов, но здесь, в отличие от муниципального жилья, качество жилой среды зависит от пожеланий и возможностей самих собственников-членов кооперативов.

Бизнес-класс - жильё для среднеобеспеченных слоёв населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке. Характерные особенности этого типа жилой среды [1]:

а) подземная автостоянка, автономные инженерные системы;

б) широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещёнными естественным светом, или квартиры с заглублёнными кухнями-нишами, что даёт больше свободы в использовании внутреннего пространства);

в) скоростные современные лифты;

г) остеклённые лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажёрные пространства, а те, что смыкаются с кухнями - как террасы для чаепитий;

д) приближенное обслуживание;

е) пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта.

Наряду с этим, существует малоэтажное жильё бизнес-класса. По данным компании «Элита Девелопмент» (г.Санкт-Петербург) идеальный дом, каким его хотели бы видеть будущие владельцы - это двухэтажный кирпичный коттедж с мансардой. Площадь 100-150 м². В доме 2-3 спальни не менее 15 м², два санузла, большая кухня (от 15 м²). Дом должен быть сдан или совсем без отделки, или оформлен по индивидуальному дизайнерскому проекту. Жильё должно иметь автономную систему отопления, камин и газ. Желательно тёплые полы и фильтры для очистки воды. Неплохо было бы, чтобы застройщики озаботились и благоустройством земельного участка. Обязательное требование - наличие охраны, а ещё лучше, если весь посёлок охраняется круглые сутки. Необходимый минимум - система сигнализации в каждом доме. Зато встроенный гараж не нужен: большая часть респондентов отдаёт предпочтение крытым паркингам или гаражу во дворе. Потребители по-другому оценивают значимость объектов социальной инфраструктуры. Для потребителя наличие аптеки и почты оказалось важнее, чем предполагают специалисты агентств. Зато детский сад или школа могут находиться за пределами поселения. Кроме того, самым важным фактором для обеспеченного человека становится не транспортная доступность, а престижность местаи экологическая безопасность района [2].

Вариантом улучшения условий проживания и благоустройства дворовой территории как в муниципальном, так и в коммерческом жилье эконом-класса и бизнес-класса может служить устройство участков при квартирах первых этажей [3]. Устройство приквартирных участков одновременно способствует улучшению экологии в массовой застройке, создаёт эффект дополнительной зелёной комнаты для отдыха в тёплое время года и обеспечивает проживающим на первом этаже инвалидам возможность пребывания на воздухе.

Другим вариантом решения проблемы качества благоустройства внутрирайонных, внутриквартальных и внутридворовых территорий является «адресность» природного окружения, устройство пешеходных зон с парками, искусственными водопадами, магазинчиками и разной инфраструктурой, чтобы люди вечером с удовольствием шли туда на прогулку, что является показателем «здорового, безопасного, живого и устойчивого города» [4]. «Комплексная жилая среда должна не подавлять человека, не делать его обезличенной частицей чего-то. Люди имеют право жить в такой среде, где им, начиная с квартиры, удобно функционально, недорого и эстетически приятно, где они всё это любят и берегут, мало того - гордятся» [5].

В последнее время городах стали возводиться блокированные жилые дома - так называемые таунхаусы. В таких жилых домах жителям предоставляются не только высококомфортные условия проживания, квартиры в двух и трёх уровнях с подвалом и со встроенными или пристроенными гаражами, но и небольшие земельные участки при квартирах. В этих типах жилых домов сауны, кладовые, бильярдные и другие подсобные помещения обычно располагаются в подвалах. Территория комплекса, как правило, полностью огорожена, охраняема и благоустроена. Блокированное жильё может быть рассчитано как на россиянинасо средним достатком (9-ый микрорайон Куркино в Москве, микрорайон «Спутник» в Пензе), так и на высокообеспеченного (комплексы «Росинка», «Сетунь», «Остров фантазий» в Москве, «Дубрава» в Пензе).

Элитный класс - жильё для высокообеспеченных слоёв населения, которые имеют возможность выбрать наиболее подходящий вариант планировочного решения квартир и высокий уровень обслуживания.

В середине 90-х годов появляются дома и жилые комплексы, способные удовлетворить возросшие требования высокообеспеченных слоёв населения. Одним из первых возведённых в Москве жилых комплексов были «Золотые ключи» (1997 год). В дальнейшем развитие жилищного строительства пошло по пути создания сверхкомфортных апартаментов.

Характерными признаками элитного жилья являются:

а) максимальный набор жилых комнат и подсобных помещений в квартире;

б) свободная или частично ограниченная планировка;

в) охрана территории;

г) подземная автостоянка;

д) развитая социальная инфраструктура (супермаркет, банк, прачечная, детская комната, спортзал, бассейн, теннисный корт, зимний сад и др.);

е) автономность жилой среды обитания, практически независящей от городской среды.

В некоторых жилых комплексах предполагается наличие спортивно-развлекательных комплексов (жилые комплексы «Олимпия», «Триумф-Палас»).

Эксклюзивный класс предоставляется элитным потребителям жилья. В состав эксклюзивного жилья входят:

· жилище «клубного» типа;

· пентхаусы.

Наиболее важными отличительными чертами «клубного» жилища являются местоположение дома, его этажность и вместимость. Обязательный элемент для клубных домов - так называемые клубные помещения: каминная комната, бильярд, тренажёрный зал, бассейн, сауна, кафе, бар или ресторан. Оптимальными считаются семи - девятиэтажные жилые дома с 20-30 квартирами. Эксклюзивными клубными можно считать дома с 5-12 квартирами, причём на каждом этаже должна быть только одна или две квартиры. Самым престижным местом застройки в Москве определена территория, ограниченная улицами Пречистенкой и Остоженкой. Здесь построены и реконструированы жилые дома «Усадьба Савеловых», «Комплекс в Зачатьевском», «Палаты Муравьёвых», «Остоженка де Люкс».

Пентхаус в идеале - отдельный коттедж на крыше; пентхаусом можно считать и два последних этажа высотного здания с панорамным видом на окружающую застройку.

Тенденции развития типов жилья и соответствующих им типов жилой среды описаны на примере Москвы, но характерны они и для других крупных городов России.

Принцип дифференциации типов жилой среды по потребительским качествам, сопутствующему типу жилья представлен на примере города Пензы.

Анализ состояния застройки города Пензы показал, что жилые образования с однотипной, относящейся к одному периоду освоения средой, характеризуются и определенными свойствами территориальных сообществ. Несомненно, преобладающий тип застройки влияет на качество всей территории, порождает однотипность городского поведения, сознания, восприятия и требований к среде, что в свою очередь, способствует её консервации [6].

Как продемонстрировали данные проведенных социологических опросов, существует взаимосвязь между качеством жилой среды и требованию к нему потребителей, их городскими приоритетами [6, 7, 8]. Интегральные показатели социально-градостроительных особенностей территории - «атрибуты образа жизни» - в соответствии с типами среды описывают характерные черты и параметры застройки [9]. Тип городской среды определяется:

· местоположением внутри одной из основных частей города (центральной, срединной, периферийной зоны), обеспечивающим степень удобства экономико-географического и транспортного положения;

· типом застройки, коррелирующим с образом жизни и характером средовых взглядов населения;

· функциональными особенностями территории.

В настоящее время городская среда Пензы может быть подразделена на восемь основных типов:

- городская среда центрального типа с мозаичным характером распределения функций и типов застройки;

- городская среда, формирующаяся на основе «сталинской» застройки в наиболее представительных частях города с развитой системой услуг для населения и хорошо сохранившимся составом населения;

- среда районов первых массовых серий жилой застройки с однородным характером освоения территории, способствующим формированию однотипного городского образа жизни;

- среда многоэтажной застройки 70-80-х годов, в основном, на периферии города с характеристиками городской среды, обостренными проблемами городской инфраструктуры;

- среда многоэтажной застройки эконом и бизнес-класса начала XXI века в периферийных районах города, характеризующаяся комфортным обустройством дворовых территорий и повышенным качеством жилья;

- среда многоквартирной застройки повышенной комфортности (бизнес-класса) и высокой степени комфортности (класса люкс) разной этажности, размещаемой в центральной и срединной части города, характеризующаяся тенденцией к «выгораживанию территории» и автономизацией внешних жилых функций, с развитой структурой управления;

- городская среда с малоэтажной, как правило, односемейной, застройкой в центральной, срединной и периферийной зонах города, созданной по заместительному принципу на территориях давно существующих районов или кварталов так называемой индивидуальной застройки;

- деградирующая городская среда в центральной, срединной и периферийной зонах города, характеризующаяся морально устаревшим типом застройки с большим физическим износом, не типично городским типом освоения среды, усугубленным отсутствием инженерного сервиса.

Особенности размещения типов среды в структуре города, локализация функциональных зон и подзон, возможности обеспечения транспортного комфорта позволяют дифференцировать городскую среду на «элитную», среднего и стандартного качества. Типы среды на территории города различаются между собой степенью цельности, насыщаемости объектами коммерческой, деловой и производственной сферы, остротой проблем и характером средовых ориентаций жителей[10, с.89].

Анкеты для опроса содержали блоки вопросов об отношении к среде проживания и её элементам, определении приоритетных требований к среде [7, 8], степени сплоченности соседских сообществ, возможности их соучастия в преобразовании среды. Исследования показали, что наиболее крепкие соседские отношения характерны для территориальных сообществ в районах с деградирующей средой; в районах с высокими качествами среды; отчасти для населения территорий массовой застройки; для жителей городской среды с малоэтажной застройкой, заселявшейся одновременно и имеющей однородный социальный состав; локальных территориальных соседств бывших деревень в структуре городских окраин [9].

Выявленные ареалы крепких соседских отношений являются территориями с высоким потенциалом самоорганизации населения, в том числе и с целями средообразования. Необходимо отметить, что эти ареалы могут превратиться в точки созревания конфликтов в случае отсутствия реализации социально-архитектурных ожиданий проживающего населения.

По мнению жителей проблемы по организации качественной среды проживания существуют в разной степени на всех территориях и для всех типов среды. Исключение составляют общепризнанные в качестве «престижных» районы с комплексом характеристик, включающим экологичность (близость природных рекреационных пространств, высокая степень озеленения, отсутствие шума и т.д.), ландшафтную обособленность и некоторую самодостаточность по уровню и формам обслуживания населения. Следует отметить, что уровень обслуживания своего района проживания оценен респондентами как нормальный, высокий и достаточно высокий (72%), низким его признали жители центральных территорий с деградирующей средой и окраин города вне зависимости от типов среды.

Разнообразие типов жилой среды - логическое следствие разнообразного спроса на объекты, формирующие городское пространство, и многообразия потребителей городской среды [10, с.88].

Структурирование городской среды, правовое зонирование определяют инвестиционную привлекательность различных типов городской среды, что позволит инициировать их развитие и значительно повысить потребительские качества.

жилье муниципальный коммерческий город

Библиографический список

1. Беличенко В. Социальная миссия архитектуры // АСД, 2002. №1. С.6-9.

2. Хромов Ю. Б. Рынок малоэтажного строительства в Петербурге на пороге XXI века // Жилищное строительство. 2000. №2. С. 4-5.

3. Магай А.А. Городское жилище на современном этапе // Жилищное строительство. 2003. № 2. С. 2-6.

4. Гейл Я. Город для людей /Пер. с англ.//Ян Гейл. - М.: «Крост». 2012. - 276 с.

5. Грачёв П.Н. О некоторых резервах массовой застройки // Жилищное строительство. 2002. № 6. С. 8-9.

6. Волкова Т.Ф. Потребительские качества среды как основа построения инвестиционно-градостроительного каркаса крупного города [Электронный ресурс] // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 4 (36). URL:http://www.snauka.ru/issues/2014/04/33681.

7. Волкова Т.Ф. Оценка потребительских качеств городской среды [Текст] / Т.Ф. Волкова // В сб. научных трудов «Развитие теории и практики фундаментальных и прикладных исследований». - Пенза: ПГУАС, 2009. С. 192-197.

8. Волкова Т.Ф. Исследование потребительских качеств городской среды [Электронный ресурс] // Перспективы науки и образования. 2014.№3(9).С.109-113. http://journal.wordpress.com“>URL:http://journal.wordpress.com /arhiv14/14-03.

9. Волкова Т.Ф. Дифференциация городской среды по социально-градостроительным качествам [Текст] / Т.Ф. Волкова // В сб. статей «Теория и практика средового дизайна». - Пенза: ПГУАС, 2014. С. 23-27.

10. Голдхоорн Б. Открытый урбанизм // Проект Россия. 2014. №3 (73). С. 86-93.

Размещено на Allbest.ru