Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки
Оформление земельного участка под проект комплексного освоения территории как прогрессивный формат обеспечения граждан жильем на фоне дефицита земельных участков. Технико-экономическое обоснование архитектурного проекта, оценка его эффективности.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.09.2016 |
| Размер файла | 30,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Бизнес-основы управления проектами»
на тему «Управление проектом комплексного освоения территории, свободной от застройки»
Выполнила
студентка группы 3407
Мифодовская Ю. С.
Научный руководитель:
Севостьянов Анатолий Васильевич
Москва - 2016
Введение
На сегодняшний день комплексное освоение территорий является наиболее прогрессивным форматом обеспечения граждан жильем. Проекты комплексного освоения территорий затрагивают масштабные территории и описываются сотнями тысяч квадратных метров планируемого вода жилья.
Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Речь идет о комфортной среде обитания, когда все перечисленные факторы грамотно продуманы и, сочетаясь, дополняют друг друга.
Проект комплексного освоения территории позволяет создать новую, привлекательной среду обитания. Преимуществами данных проектов являются: новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков; снижение себестоимости за счет эффекта масштаба и обеспечение плановой загрузки строительных мощностей на несколько лет вперед. архитектурный земельный жилье
Цель данной курсовой работы - реализация учебного проекта комплексного освоения территории, углубление теоретических и прикладных знаний.
В процессе выполнения курсовой работы решаются следующие задачи:
1) Систематизация и конкретизация теоретических знаний по изучаемой дисциплине;
2) Приобретение навыков ведения самостоятельной исследовательской работы;
3) Анализ законодательной базы оформления земельного участка
4) Технико-экономическое обоснование проекта
5) Оценка эффективности выбранного проекта
Глава 1. Оформление земельного участка под проект комплексного освоения территории
Проект комплексного освоения территории осуществляется по адресу: Московская область, Солнечногорский район, деревня Пятница. Земельный участок занимает площадь 20 га. Категория земли - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для жилищного строительства.
Участок имеет кадастровый номер 50:09:0040213:472
Кадастровая стоимость участка - 499 382 000 рублей
Земельный участок находится в муниципальной собственности
Земельный участок анализируется на основе следующей нормативно-правовой базы:
1) Земельный кодексом РФ,
2) Градостроительным кодексом РФ,
3) Свод правил 42.13330.2011
4) Правила землепользования и застройки городского поселения Солнечногорск
Подготовка документации по планировке территории городского поселения Солнечногорск осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Земельные участки для жилищного строительства из земель, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах Солнечногорского муниципального района, а также находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, предоставляются в собственность или в аренду, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно Земельному Кодексу, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района осуществляет организацию и проведение торгов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, расположенных в границах Солнечногорского муниципального района, или права их аренды и от имени муниципального образования Солнечногорский муниципальный район является продавцом земельного участка или права его аренды.
Продажа земельных участков и права аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, осуществляется на основании постановления главы Солнечногорского муниципального района Московской области.
Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи - аукцион).
Условия участия в торгах, порядок проведения торгов, оформление результатов торгов и признание торгов несостоявшимися определяются в соответствии со статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков".
Глава 2. Технико-экономическое обоснование проекта планировки территории комплексного освоения
Имеется конкретный земельный участок площадью 20 га в Московской области, на котором будет вестись комплексное освоение территории. Устанавливается структура жилой застройки по типам домов (в %), представленная в таблице 1.
Таблица 1. Объемы жилищного строительства
|
Тип застройки по этажности |
Тип и этажность застройки |
% в общем объеме жилого фонда |
|
|
Многоэтажное строительство |
Секционная - 12 этаж |
- |
|
|
- 14 этаж. |
30 |
||
|
- 16 этаж. |
50 |
||
|
- 20 этаж. |
20 |
Объем проектируемого жилого фонда на данной территории рассчитывается по формуле:
где Vж.ф. - проектируемый объём жилого фонда на территории земельного участка, м2;
Sз.у. - площадь земельного участка (элемента планировочной структуры), развитие которого планируется, м2;
Pср. - средний коэффициент плотности застройки на данной территории (или плотность жилого фонда м2 общ.пл./га);
a1, …, an - доля жилой застройки по типам домов в общем объёме жилого фонда;
Р1, …, Рп - коэффициент плотности застройки соответствующего типа дома (или плотность жилого фонда м2 общ.пл./га).
Объём жилого фонда рассчитывается как сумма площадей всех этажей зданий и сооружений, определённая по внешним размерам здания.
Определим среднюю плотность застройки жилыми домами:
Pжф= 1/((0,3/7350)+(0,5/7490)+(0,2/7550)) ? 7460 м2/га
Проектируемый объём жилого фонда:
Vжф=20*7460=149200 м2
Расчёт среднего показателя жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфорта жилых домов и квартир и структуры жилой застройки по типам домов на расчётный срок выполняется в форме Таблица 2.
Таблица 2. Расчет среднего расчетного показателя жилищной обеспеченности
|
Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта |
Норма площади жилого дома и квартиры, м2/чел |
Доля в общем объеме жилищного строительства, % |
Расчёт показателя жилищной обеспеченности |
|
|
Престижный (бизнес-класс) |
40 |
10 |
4 м2 |
|
|
Массовый (эконом-класс) |
30 |
25 |
7,5 м2 |
|
|
Социальный (муниципальное жилище) |
20 |
60 |
12 м2 |
|
|
Специализированный |
20 |
5 |
1 м2 |
|
|
Средний показатель жилищной обеспеченности в зависимости от уровня комфорта, м2/чел., Qж.ф.ср. |
24,5 |
Проектная численность населения для данного земельного участка рассчитывается по формуле:
Нпр = 149200/24,5 ? 6100 человек
Проектная численность населения распределяется по трём основным группам:
1) Группа населения градообразующая - часть самодеятельного населения города, занятая в отраслях народного хозяйства, определяющих основное направление и масштабы развития города. Её удельный вес составляет 35%:
6100 чел х 0.25 = 1525 чел.;
2) Группа обслуживающая. Удельный вес этой группы населения зависит от величины города и составляет 25%:
6100 чел х 0.25 = 1525 чел.;
3) Группа несамодеятельного (неработающего) населения (дети, домохозяйки, престарелые, инвалиды). На удельный вес данной группы влияет возрастной состав населения, который определяется по статистическим данным, и составляет 50%:
6100 чел х 0.5 = 3050 чел.
Проводится расчёт проектируемого количества жилых домов. При проектировании жилой застройки были приняты следующие габариты жилых домов:
*одной секции секционного дома - 25 (ширина) х 12 (глубина) метров.
Затем проводится расчет средней этажности застройки:
Ср. эт. = 1/(0,3/14+0,5/16+0,2/20) = 16
Производится расчёт потребности в территориях различного назначения в соответствии с этажностью зданий.
Глава 3. Оценка эффективности отобранного проекта комплексного освоения территории
Необходимо определить абсолютные величины затрат на комплексное освоение территории, для чего нужно выяснить сумму и структуру временных расходов с использованием укрупненных нормативов и технико-экономических параметров планируемых к возведению объектов капитального строительства, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения
Укрупненные нормативы и объекты-аналоги были взяты из Государственных укрупненных нормативов цены строительства (НЦС), утверждаемые приказами Минэкономразвития.
Использованные показатели укрупненных нормативов цены строительства:
- Таблица 01-04-005-02 «14-этажное панельное жилое здание с окраской фасада»
- Таблица 01-04-005-03 «16-этажное панельное жилое здание с окраской фасада»
- Таблица 01-05-002-04 «19-этажное монолитное с облицовкой лицевым керамическим кирпичом»
Индекс пересчета в текущие цены - 1,0926
Расчет оттоков инвестиционного проекта
К оттокам инвестиционного проекта относятся все затраты, которые несет инвестор в процессе реализации проекта. Все затраты группируются по статьям расходов, выстраиваются в хронологическом порядке с временным интервалом, равным 1 месяцу.
Из материалов технико-экономического обоснования проекта планировки и застройки микрорайона для расчета стоимости застройки использованы сведения о структуре застройки, обобщенные данные по общей площади жилых зданий в зависимости от этажности, общие сведения об объектах обслуживания, в том числе и их общая площадь.
Для расчета затрат были применены:
1) Государственные укрупнённые нормативы цены строительства (НЦС в ценах 2014 года);
2) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря г. № КЦ/2015-12ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”;
3) Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны.
Расчёт затрат на жилую застройку и объекты обслуживания проведён по методу затратного подхода - «методу единицы сравнения». При этом конструкции жилых зданий - крупнопанельная (14-ти и 16-ти этажные дома) и монолитная (20-ти этажные дома), школы и детских-садов - крупнопанельная.
Расчёт затрат на инженерную, транспортную инфраструктуру и благоустройство производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда.
Затраты на инженерно-транспортные сети и сооружения и благоустройство территории городского значения производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 г. (Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны):
- озеленение и инженерная подготовка территории - 5,6 руб/кв.м;
- инженерные сети и сооружения (включая головные сооружения) - 39,5 руб/кв.м;
- улично-дорожная сеть - 9,7 руб/кв. м;
- городской транспорт - 1,9 руб/кв.м.
Полученная стоимость затрат была приведена к текущим ценам.
Стоимость проектных работ определялась в процентах от сметной стоимости строительства в размере 5%. Стоимость экспертизы проектной и изыскательской документации определялась в размере 4% от стоимости проектно-изыскательских работ.
Затраты на строительство зданий и сооружений, благоустройство территории, инженерную инфраструктуру, экспертизу и проектные работы облагались налогом на добавленную стоимость в размере 18%.
В затратах учтена стоимость приобретения земли, а также расходы на рекламу и налогообложение.
Временная структура освоения капитальных вложений по жилым домам и объектам обслуживания в % от сметной составлена с использованием СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учётом комплексной застройки - М.: Госстрой СССР, 1989 и СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II - Москва 1991.
В таблице 11 представлена временная структура расходов при последовательном выполнении строительно-монтажных работ, общая продолжительность проекта составила 43 месяца.
В целях сокращения продолжительности строительства и, исходя из величины проектируемой общей площади на территории микрорайона, для расчётов предложен второй вариант продолжительности проекта в 43 месяца 4-мя параллельными потоками.
Расчет притоков инвестиционного проекта
Формой реализации инвестиционного проекта является продажа жилых квартир в многоэтажной жилой застройке, нежилых помещений и машино-мест на открытой парковке и наземной автостоянке закрытого типа.
Для определения стоимости 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений, а также стоимости машино-мест выполнен анализ ценовой ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в 2015 году на территориях Московской области Солнечногорского района. Для этого исследовались цены предложений по местным рекламным изданиям, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Анализ показал следующие цены предложения (стоимость объекта приведена в среднем для различных стеновых материалов):
1. по многоэтажной жилой застройке - 112269 руб. за 1 кв. метр;
2. по нежилым помещениям - 87000 руб. за 1 кв. метр;
3. за 1 машино-место наземной открытой парковке - 500000 руб.;
4. за 1 машино-место в надземных автостоянках закрытого типа - 550000 руб.
Поступления от продажи объектов недвижимости распределены равномерно по месяцам, что составляет временную структуру поступления средств.
Сопоставление расходов и поступлений денежных средств
Полученные данные о структуре денежных потоков в ходе реализации проекта обработаны с использованием электронной таблицы Excel. В таблице Excel составлены специальные формулы, с помощью которых заполняются следующие строки таблицы: итого расходов по проекту, итого поступлений, которые определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. Затем осуществляется суммирование денежных потоков с учетом ставок дисконтирования. При этом производится расчет:
-дисконтированного оттока;
-дисконтированного притока;
-сальдо дисконтированного потока, которое отражает суммирование величин оттока и притока по каждому шагу расчета;
- чистого дисконтированного дохода (ЧДД) проекта, который представляет собой накопленное сальдо суммарного потока и, в свою очередь, определяет стоимость оцениваемого земельного участка.
Ставка дисконтирования для оттоков была принята за 23,%, а коэффициент дисконтирования за 1,19. Ставка дисконтирования была найдена кумулятивным способом по формуле:
Ку= Кбезриск.+Криск.+Кликв.+Кинв.
1. Кбезриск. принимаем равной ключевой ставке 11%.
2. Для расчета поправки на риск (Криск.) определяем значение риска
,
где ta- время экспозиции объектов-аналогов (мес).
Кликв=11*5/12=4,58%
Кинв. = 2%
Таблица 4. Обоснование коэффициента дисконтирования
|
Наименование поправки |
Размер поправки, % |
|
|
Безрисковая процентная ставка |
11% |
|
|
Поправка на риск |
5,5% |
|
|
Поправка на ликвидность |
4,58% |
|
|
Поправка на управление инвестициями |
2% |
|
|
Общая ставка капитализации |
24,08% |
|
|
Коэффициент дисконтирования |
23,08% |
Для притоков использована ставка дисконтирования равная 11% (равна ставке рефинансирования). Соответственно, коэффициент дисконтирования равен 1,009.
Вариантные расчёты сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации
Для выбора наиболее эффективного для инвестора варианта освоения территории были рассчитаны несколько сценариев взаимодействия инвестора и местной администрации.
Эффективными для инвестора являются все варианты осуществления проекта, т.к. стоимость земельного участка во всех случаях положительна. Вариант 4, когда расходы на социальные объекты и внешние инженерные сети осуществляются из местного бюджета, дает наибольшую стоимость земельного участка и является наиболее привлекательным для реализации.
Заключение
Данная курсовая работы была посвящена разработке проекта жилого района. Были проанализированы различные аспекты комплексного освоения территории. С юридической точки зрения была подобрана необходимая нормативно-правовая база, изучены Земельный и Градостроительный кодексы, СП 42.13330.2011, Постановления и Федеральные законы.
Благодаря Технико-экономическим исследованиям были получены данные объема жилого фонда, проектной численности населения, количества жилых объектов, общественных зданий, их метраж, уровень комфортности, показатели потребности в территориях различного назначения.
Провелся расчет стоимости жилищного строительства, строительства объектов культурно-бытового обслуживания, затрат на создание основных фондов объектов и сооружений коммунального хозяйства, обеспечивающих эксплуатацию жилых домов проектируемого микрорайона, стоимости малых архитектурных форм и озеленения.
Оценка эффективности разработанного проекта показала, что проект будет привлекательном для инвестирования только в случае проведения части СМР за счет государственного финансирования.
Таким образом, в заключение данной курсовой работы следует сделать вывод, что только комплексное изучение технических и экономических аспектов современного строительства и последующее применение полученных навыков, позволяет получить полноценный проект, который будет удовлетворять не только действующим на территории РФ нормативным актам, но постоянно повышающимся требованиям комфортности со стороны общества и собственников зданий.
Список использованных источников
1. Государственные укрупненные нормативы цены строительства (НЦС)
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ
4. Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря 2015 г. № КЦ/2015-12ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”
5. Постановление Правительства Московской области от 24.06.2014 № 491/20 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области»
6. Положение о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования Солнечногорский муниципальный район Московской области
7. Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны
8. СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II - Москва 1991
9. СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учётом комплексной застройки - М.: Госстрой СССР, 1989
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Анализ территории реконструируемого микрорайона. Выделение опорного и определение нового жилого фонда. Проект застройки свободной территории микрорайона жилыми зданиями. Расчет элементов благоустройства. Описание систем благоустройств и озеленения.
курсовая работа [163,9 K], добавлен 14.05.2012Принципы градостроительного зонирования территории. Организация территории жилой застройки города. Местоположение и природные условия. Комплексная градостроительная оценка территории. Экономическое обоснование размещения жилого строительства в квартале.
курсовая работа [2,4 M], добавлен 30.01.2014Данные по градостроительной ситуации. Обоснование очередности застройки микрорайона. Данные по грунтам и трубопроводам. Инженерная подготовка территории. Структура комплексного потока на основной период строительства. Циклограмма производства работ.
методичка [497,7 K], добавлен 11.10.2008Описание района строительства и объемно-планировочная разработка архитектурного проекта двухэтажного жилого дома. Конструктивное решение проекта: фундамент, наружные стены, перекрытия, перегородки, полы, окна. Технико-экономическое обоснование проекта.
курсовая работа [379,6 K], добавлен 28.12.2014Описание объекта как охраняемой территории национального парка "Русский север". Разработка аграрного экопоселения и воссоздание усадебного уклада жизни с учетом современных технологий; архитектурное, градостроительное и инженерное решение проекта.
дипломная работа [5,2 M], добавлен 10.10.2015Задачи и состав мероприятий по благоустройству территории муниципального образования. Анализ хозяйственно-финансовой деятельности и путей развития муниципального округа Автово. Сведения о проекте комплексного благоустройства. Расчет затрат по проекту.
дипломная работа [8,2 M], добавлен 12.03.2013Анализ природных и антропогенных условий территории города. Правовые аспекты территориальной планировки. Определение общей площади селитебной территории городского поселения. Зонирование территории. Организация жилой и общественной застройки микрорайона.
курсовая работа [175,1 K], добавлен 27.10.2014Приводится проект детальной планировки микрорайона Зашекснинского района г. Череповца, расчеты экспликации проектируемых площадок нормативных значений температур, системы зелёных насаждений. Технико-экономические показатели. Баланс территории микрорайона.
автореферат [57,1 K], добавлен 23.10.2008Экономическое обоснование, бизнес-план: описание проекта, источники финансирования, оценка рынка сбыта, конкуренция. Разработка участка территории. Состав проектной документации. Разбивочный чертеж, дендрологический план. Разрешение на строительство.
дипломная работа [7,0 M], добавлен 29.01.2016Расчет технико-экономических показателей эскизного проекта застройки жилого микрорайона. Размещения жилых и общественных зданий на территории микрорайона с учетом инсоляционных требований. Расчет плотности жилого фонда и размеров его отдельных элементов.
лабораторная работа [43,1 K], добавлен 23.11.2010
