Особенности воспроизводства жилищного фонда в зарубежных странах

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСОБЕННОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Чернова Юлия Сергеевна

Российский университет кооперации

Аспирантка кафедры экономики

Аннотация

В статье выполнен анализ концептуальных подходов, методов и форм воспроизводства жилищного фонда, применяемых в зарубежной практике и на его основе исследован опыт проведения реконструктивных мероприятий в разных странах. Определены возможные пути адаптации этого опыта к современным условиям российской действительности.

Ключевые слова

воспроизводство, жилищная политика, жилищный фонд, реконструкция

Основные направления отечественной реконструкции жилищного фонда во многом опираются на использование современных методов реконструктивных преобразований за рубежом. Изучение накопленного опыта и его адаптация к современным условиям российской действительности необходима, так как применяются проверенные опытом и временем механизмы управления и развития, доказавшие свою эффективность. Однако при механическом переносе эффективных зарубежных моделей в совершенно иные, российские, социально-экономические реалии, без формирования необходимых условий для их внедрения проявляются негативные последствия этих процессов. Поэтому требуется критический анализ и адаптация применяемых методов к местным условиям. Условия для преобразования жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой существенно отличаются от условий, имеющих место сегодня в России. Это различие связано, прежде всего, с уровнем развития экономики и возможностями федеральных и муниципальных бюджетов [1]. На основе сравнительного анализа состояния жилищного фонда европейских государств формируется стратегия его сохранения и преобразования. В статье представлен анализ жилищного фонда европейских стран и на его основе исследован опыт проведения реконструктивных мероприятий. Возможность изучения зарубежного опыта опирается на достаточно широкий круг литературы по данной тематике и официальные статистические данные [2, 3, 4, 5].

Анализ зарубежного опыта показывает, что реконструкция жилых зданий является приоритетным направлением при проведении жилищной градостроительной политики. В первую очередь она направлена на повышение капитальности жилых зданий и восстановление их надежности, но обеспечение комфортности проживания, т. е. снижение факторов функционального износа, требует проведения реконструктивных работ именно с позиций устранения морального износа и повышения уровня комфортности жилья.

Прежде всего, следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка реконструктивной деятельности, но степень государственного участия существенно отличается в разных странах. Во всех странах разработкой основных принципов сохранения жилищного фонда, в т.ч. исторического, занимаются центральные органы правительства, но проведение реконструкции жилой застройки находится в компетенции местных властей. Правовое пространство постоянно совершенствуется, реагируя на изменяющиеся условия и растущие потребности населения. Важно подчеркнуть, что реконструкция центров городов и восстановление жилищного фонда стали приоритетом во многих государствах - членах Евросоюза. В городах расположена большая часть европейского жилищного фонда, причем доля многоквартирного жилищного фонда составляет от 76 до 95% [6].

В настоящее время все большее внимание при проведении реконструктивных мероприятий уделяется сохранению и восстановлению исторических центров. В основу реконструкции исторической среды городов положен принцип преемственности, который предполагает генетически обусловленное развитие планировочной структуры центра с воспроизведением в новой застройке наиболее ценных качеств архитектурно-градостроительного наследия [7].

Для экономически развитых стран характерны высокие проценты инвестиций в строительную отрасль в целом, что можно заметить на примере Германии, Швейцарии, Австрии. Анализируя соотношение инвестиций в новое строительство и реконструкцию, следует отметить, что в некоторых странах они примерно одинаковые (Германия, Великобритания), а во Франции и Швеции доля инвестиций в реконструкцию превышает размер инвестиций в новое строительство.

В общем объеме инвестиций доля инвестиций в реконструкцию ниже или равна объему инвестиций в новые здания, однако следует учитывать, что стоимость возведения нового жилого здания в Европе значительно выше, чем стоимость реконструкции или модернизации уже существующего жилищного фонда. В Австрии приблизительно 45 000 единиц нового жилья строится ежегодно, в то время как приблизительно 100 000 единиц жилья подвергается восстановлению. В Финляндии инвестиции в реконструкцию составляют примерно половину всех строительных инвестиций и в настоящее время планируется увеличение объема инвестирования в реконструкцию в два раза: в период 2006-2015 гг. инвестиции оценены в € 1,8 млрд. в год и в 2016-2025 гг. - в пределах € 1,9 млрд. ежегодно. Реконструкция в рентном секторе, как ожидают, будет выше, чем в многоквартирных домах. Во Франции 2/3 инвестиций направляются на реконструкцию жилья, а оставшаяся часть - на новое строительство. В Германии 62 % инвестируются в работы по восстановлению и ремонту жилых зданий и 38% - в новое строительство. В Нидерландах и Швеции отношение недавно построенного жилья к отремонтированному жилью составляет 1:2. Каждый год вдвое больше жилья ремонтируется, чем строится. В Швейцарии число зданий, ремонтируемых каждый год, превышает объемы нового строительства.

Сохранение и преобразование жилищного фонда исторических центров городов обусловлено его структурой по времени возведения жилых зданий [8]. Так, жилая застройка до 20-х годов прошлого столетия составляет в среднем 20% от всего жилищного фонда (исключение составляет Финляндия - только 1,6%). Довоенный жилой фонд варьируется в пределах от 20% до 39%. Жилые здания, построенные после Второй мировой войны, составляют от 18% (во Франции) и до 38% (в Швеции). До семидесятых годов прошлого века возведено около 29% жилищного фонда, который разнообразен как по конструктивным и техническим особенностям, так и планировочным решениям [9]. Эти здания функционально устарели и требуют реконструкции.

Возможности сохранения и преобразования жилищного фонда в значительной мере определяются формой собственности и видом заселения жилья, поскольку именно от этого зависит финансирование и ответственность за содержание жилищного фонда. Значительная доля односемейных домов принадлежит частным владельцам. В многосемейных домах это значение варьируется. В Швеции, например, 68% многосемейных зданий находится в социальном найме, в то же время как эта доля в Швейцарии составляет только 6 %. Для всех рассматриваемых стран общей тенденцией является рост доли жилья, находящегося в собственности граждан. В зависимости от форм собственности жилищный фонд разделен на следующие категории: частный жилищный фонд, государственный или муниципальный жилищный фонды. Частный жилищный фонд составляет от 35 % до 62 % от общего объема. Особенно высока эта доля в Великобритании - 71 %. В Германии и Швейцарии большой частный сектор арендованного жилья (приблизительно 50% от общего объема), а Швеция и Нидерланды имеют самый большой сектор социального найма. Сектор жилья в собственности и арендованный сектор занимают приблизительно 50% жилищного рынка [10].

Остановимся на рассмотрении основных направлений исследований в области реконструкции в различных странах. Так, в странах Западной Европы главные основные усилия в этой области сосредоточены на: управлении качеством реконструкции жилищного фонда и качеством текущего ремонта; применении различных схем субсидирования реконструкции; использовании инноваций в процессе реконструкции; законодательном регулировании взаимоотношений между участниками процесса реконструкции; участии жителей в планировании и проведении реконструктивных мероприятий; внедрении концепции энергосбережения и концепции «низкоэнергетических» домов. Каждая страна имеет свою специфику в проведении реконструктивных мероприятий в соответствии со структурой жилищного фонда, национальными традициями и природно-климатическими особенностями. Все это определяет разные подходы к сохранению и развитию исторического жилищного фонда. Следует отметить, что для планомерного развития реконструкции имеются и существенные барьеры. Эти барьеры в разной степени препятствуют проведению реконструктивных мероприятий для различных форм домовладений - для односемейных домов, для квартир в многосемейных домах, для социальной аренды, для частного сектора аренды, а также для частной собственности.

Таким образом, сформулируем проблемы, общие для всех европейских стран, при проведении реконструкции в жилищном фонде.

· Экономические проблемы: низкая экономическая эффективность инвестиций, высокие издержки, большой срок окупаемости вложений, высокие прединвестиционные затраты; недостаточные объемы финансирования (Франция, Австрия, Нидерланды, Швейцария, Швеция, Великобритания).

· Совокупность технических проблем: сложность проведения работ при реконструкции, особенно для зданий-памятников, низкий уровень профессионализма подрядчиков (Австрия).

· Организационные проблемы - согласие жильцов на проведение реконструкции и необходимость временного переселения жильцов.

· Проблемы информационного обеспечения - недостаток знаний и практических примеров по энергосбережению и других мерах рационального использования ресурсов (Финляндия, Франция, Германия).

· Социальные проблемы - рост социальных стандартов к качеству жилья.

Таким образом, очевидно, что в европейских странах большое внимание уделяется реконструкции и модернизации жилищного фонда, особенно в центрах городов, где сосредоточена большая часть исторического жилищного фонда. Современные тенденции реконструктивной деятельности имеют различную направленность, но все мероприятия направлены на сохранение и преобразование исторической жилой среды, и повышение качества жизни горожан.

Библиографический список

воспроизводство реконструкция жилищный фонд

1. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12.

2. Строительство в России. 2014 г. [Электронный ресурс]. URL:http//www.gks.ru.

3. Федоров В. Б. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки. М.: ИНФРА-М, 2008. 224 с.

4. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218.

5. Селютина Л.Г., Васильева Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. №1. С. 114-118.

6. Никитина О.О. Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве. Иваново: Институт управления, 2009. 192 с.

7. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.

8. Селютина Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. Т. 28. № 1. С.

9. Булгакова К.О. Необходимые условия для развития рынка доступного арендного жилья в Санкт-Петербурге // Kant. 2014. № 3 (12). С. 79-80.

10. Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России - социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1900 (дата обращения: 03.01.2015).

Размещено на Allbest.ru