Известно, что памятник, который по тем или иным причинам оказался без хозяев или не используется надлежащим образом, разрушается быстрее всего. В целях не допущения подобной ситуации, а также в целях повышения качества надзора за памятниками, их необходимо как можно более активно включать в общественную жизнь - подыскивать им такую функцию и такого хозяина, которые могли бы раскрыть потенциал памятника наиболее полно. И если вопрос определения оптимальной функции памятника относится разделу реставрационной науки и выходит за рамки данной работы, то вот вопрос определения оптимального собственника является ключевым для данного исследования.

В современной России на данном этапе становления рыночных отношений одной из острейших проблем, напрямую затрагивающих судьбу объектов культурного наследия, является вопрос о социальной ответственности бизнеса. Низкий уровень культуры отечественных бизнес-структур порождает очень больную проблему несанкционированной застройки, варварского использования и даже прямого уничтожения памятников культуры. Большинство специалистов сходится во мнении, что для исправления ситуации и приданию инвестиционной деятельности более цивилизованного вида государство должно обратить на эту сферу особое внимание и не стеснятся применять здесь как очевидные меры контрольно-надзорного характера, так и более сложные меры госрегулирования. В числе последних одной важнейших мер является создание программ инвестиционного использования объектов культурного наследия.

Эти документы определяют как меры по восстановлению и предпочтительному использованию памятников, так и обоснование экономической целесообразности инвестиционных вложений капитала в объекты культурного наследия. Перед реализацией программы инвестиционного использования объектов культурного наследия первоочередной мерой является комплексный анализ имеющегося фонда. Это позволит понять общее состояние фонда и разработать детальный план необходимых мер по его подготовке к передаче в руки инвесторов. Результатом этой работы должно стать создание базы данных по всем памятникам истории и культуры, которые могут быть выставлены на инвестиционный конкурс. В базе должна содержаться вся информация, необходимая инвестору - паспорт здания, экспертное заключение по его техническому состоянию, расчетная стоимость проектно-сметной документации и минимально необходимых работ по ремонту и реставрации; данные о границах земельного участка.

Вновь касаясь вопроса о физическом состоянии объектов культурного наследия, хочется отметить следующее. Есть основания полагать, что в целом износ конструкций объектов исторической застройки по результатам комплексной проверки не окажется столь значительным, чем это обычно принято считать. Опыт подобных исследований в других городах Сибири с развитой исторической застройкой прямо указывает на то, что состояние большинства конструктивных элементов зданий удовлетворительное, а во многих случаях хорошее и даже отличное. Основной же урон историческому зданию наносится от разрушения его фундамента или кровли. Из этого становится очевидной необходимость разработки программы по капитальному ремонту отдельных элементов конструкции объектов исторической застройки - это позволит обуздать процесс их повального разрушения.

В случае с жилыми зданиями значительную часть средств необходимых для реализации этой программы может предоставить федеральная программа "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья". Она позволяет не только расселять жителей ветхого и аварийного жилья, но и получать средства на капитальный ремонт зданий, что и может быть использовано для спасения исторической застройки. По такой схеме можно получить до 85% средств на восстановление из федерального бюджета.

Дополнительным источником средств может стать самоорганизация собственников и привлечение жильцов квартир в исторических домах к софинансированию восстановительных работ. Это возможно осуществить через создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) и оформление земельного участка под многоквартирным домом в собственность товарищества. Следующим шагом должно стать внесение объекта в реестр многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту. Предполагается, что средства жильцов составят от 5 до 10% необходимой суммы.

В ином случае муниципалитету необходимо полностью расселить дом, жители получают квартиры. Далее оформляется земельный участок и готовится техническое задание на реставрационные работы. В итоге мэрия получает дом без обременений и с понятными условиями по восстановлению, после чего объект выставляется на аукцион. А так как в Красноярске историческая застройка находится, в основном, в центральной части города, то предлагать дома следует не только компаниям, но и очень обеспеченным людям - элитное жилье усадебного типа в городском центе может и не будет пользоваться особо широким спросом, но, безусловно, заинтересованные найдутся.

Для нежилого фонда основными путями привлечения инвестиций могут стать:

· передача зданий в пользование с обременением по восстановлению объекта;

· продажа муниципальной собственности после восстановления;

· реализация инвестиционных проектов.

И самым важным направлением видится именно создание и реализация инвестиционных проектов. Среди наиболее очевидных путей инвестиционного планирования можно отметить туристический, гостиничный и ресторанный бизнес; рынок офисной недвижимости для нужд малого и среднего бизнеса. Так или иначе, но во всех случаях речь должна идти об объекте исторического наследия как о товаре для инвестора, о включении памятника архитектуры в экономический оборот города.

Среди стимулов повышающих привлекательность объектов культурно-исторического наследия для бизнеса можно отметить:

· месторасположение объекта - служит условием коммерческой эффективности, т.к. спрос на торговые, офисные, гостиничные площади в исторической части города высокий, высока и стоимость земли;

· капитализация - покупка памятника архитектуры и земельного участка под ним гарантирует высокую ставку доходности, которая превышает банковский процент или процент паевых фондов;

· ликвидность - при правильном выборе объекта собственности его владелец имеет возможность реализовать объект, причем по более высокой цене, чем затраты на приобретение;

· имидж собственника - для успешных компаний, размещение офиса в историческом центре в здании-памятнике культурно-исторического наследия является престижным и служит дополнительной рекламой успешной работой на рынке;

· проявление индивидуализма - это может быть способ самовыражения (цели здесь скорее художественные, чем коммерческие - организация площадок для выставок, галерей, устройства салонов, театрализованных мероприятий и др.);

· благотворительные цели (например, создание частных музейных комплексов).

И напоследок следует отметить, что инвесторам необходимы ясные правила игры. Результативная работа с инвесторами начинается и будет идти только тогда, когда будут четко прописаны все регламенты работы с объектами исторического наследия. Инвестор должен знать, что исторический район, в который он будет вкладывать деньги, никто не будет уродовать высотной застройкой, тем самым снижая его общую ценность.

Размещено на Allbest.ru