Обґрунтування організаційно-технологічних рішень по модернізації цивільних будинків з урахуванням їх місцерозташування і зносу

Размещено на http://www.allbest.ru/

Придніпровська державна академія

будівництва та архітектури

УДК 69.059.7:624.012.35

Спеціальність 05.23.08 - Технологія і організація промислового та цивільного будівництва

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Обґрунтування організаційно-технологічних рішень по модернізації цивільних будинків з урахуванням їх місцерозташування і зносу

Понізов Сергій Євгенович

Дніпропетровськ - 2007



Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Придніпровській державній академії будівництва та архітектури Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник - доктор технічних наук, професор Шаленний Василь Тимофійович, Придніпровська державна академія будівництва та архітектури, професор кафедри технології будівельного виробництва.

Офіційні опоненти:

доктор технічних наук, доцент Радкевич Анатолій Валентинович, професор кафедри будівельного виробництва і геодезії Дніпропетровського національного університету залізничного транспорту ім. академіка В. Лазаряна;

кандидат технічних наук, доцент Кожем'яка Сергій Вікторович, доцент кафедри технології, організації та охорони праці у будівництві Донбаської національної академії будівництва та архітектури.

Захист відбудеться 20 грудня 2007р. о 15 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д08.085.01 при Придніпровській державній академії будівництва та архітектури (49600, м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 24а, ПДАБтаА, ауд. 202).

З дисертацією можна ознайомитися в бібліотеці Придніпровської державної академії будівництва й архітектури (49600, м. Дніпропетровськ, вул. Чернишевського, 24а, ПДАБтаА).

Автореферат розісланий 12 листопада 2007р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Д08.085.01 Баташева К.В.



ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Концепції сталого розвитку світової цивілізації в будівельно-комунальному комплексі України відповідає розширення обсягів реконструкції цивільних і промислових об'єктів. Створений у минулому сторіччі, в основному зі збірних залізобетонних конструкцій, фонд житла і соцкультпобуту є однією зі складових національного багатства України. Збереження цих фондів шляхом грамотної експлуатації і своєчасної реконструкції стають першорядними завданнями загальнодержавного значення. У вирішенні цієї проблеми істотно просунулися вчені і практики далекого зарубіжжя і Російської Федерації. На думку Російської академії будівництва, на реновацію існуючих будинків вже зараз потрібно витрачати більше половини кошторисної вартості будівництва нового житла. При затримці реконструкції ще на 10-15 років зазначений фонд, що досягає в містах 10-20% усього житла, прийдеться списувати. Фахівцями й адміністрацією Федеративної Німеччини встановлено, що знесення великопанельних будинків і будівництво на їхньому місці сучасних зажадали би інвестицій, що у чотири рази перевищують необхідні витрати для модернізації існуючого житлового фонду. Що і визначило необхідність прийняття і реалізації там на державному рівні програми санації зазначених будинків.

І на Україні, кожен третій житловий будинок вимагає, як мінімум, капітального чи поточного ремонту, 36 тис. будинків (з 10,4 млн. житлового фонду загальною площею більш 1 млрд. кв. м) віднесено до категорії вітхих і 4,7 тис. - до аварійних. Кабінетом Міністрів України в 1999р. прийнята "Програма реконструкції житлових будинків перших масових серій". Вищевикладене дозволяє припустити, що в найближчі роки і в Україні, на реконструкцію повинний бути спрямований основний потік інвестицій. Ці ресурси необхідно використовувати з максимальною вигодою як для суспільства в цілому, так і для конкретних населених пунктів, будинків, проектних і будівельних організацій, покликаних здійснювати реалізацію наміченої програми.

З досвіду інших країн, а також реалізації "пілотних" проектів модернізації житлових будинків перших масових серій на Україні, сформулювалися доцільні ресурсозберігаючі заходи, що повинні обов'язково бути присутніми при здійсненні таких проектів. Це, енергозберігаючий напрямок (утеплення огороджень, прорізів, прилади обліку і регулювання), а також надбудова і прибудова для збільшення обсягів і площ з можливим внутрішнім переплануванням і посиленням потенційно небезпечних конструктивів.

Можливості майбутньої реалізації підрядчиком чи інвестором будівельних об'ємів і площ, отриманих у результаті реконструкції будинків шляхом їхнього посилення, перепланування, надбудови і прибудови, залежать від їхніх поліпшених споживчих властивостей. Концентровано, ці властивості можна звести до досягнутого при реконструкції об'єкта компенсації фізичного і морального зносу будинку, а також його місця розташування. Останнє мало впливає на витрати ресурсів на здійснення реконструкційних заходів. А результати реалізації аналогічних об'єктів, що реконструюються, у різних місцях можуть істотно відрізнятися. Тому, і власнику будинку, і підрядчику, і потенційному інвестору, на передінвестиційному етапі організаційно-технологічної підготовки реконструкції, небайдуже знати співвідношення між витратами на здійснення модернізації, і вигодами, що можна отримати в її результаті.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота виконувалася відповідно до одного з напрямків наукових досліджень Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, у розвиток держбюджетної теми "Наукове обґрунтування організаційно-конструктивно-технологічних пропозицій по подовженню життєвого циклу житлових будинків перших масових серій", гб16, № держреєстрації 0102U002361 за завданням Міністерства освіти і науки України, що знайшла своє логічне завершення в госпдоговірній НДР №412 "Техніко-економічне обґрунтування конструктивно-технологічних рішень з улаштування зовнішнього утеплення й оздоблення будівлі школи №27 у м. Дніпродзержинську", де автор виступав як співвиконавець.

Мета дослідження - розробка науково-обгрунтованої методики врахування факторів місця розташування об'єкта і його фізичного і морального зносу при оцінці і розробці ефективних варіантів подовження його життєвого циклу. Робочою гіпотезою стало припущення, що можна, на основі виявлення і відбору факторів місця розташування і зносу цивільних будинків з наступним моделюванням їхніх взаємозв'язків, одержати кількісні залежності можливих результатів модернізації цих об'єктів для розробки ефективних варіантів її здійснення з урахуванням інтересів замовника і підрядчика, а також потенційного інвестора.

Поставлена мета і висунута робоча гіпотеза визначили коло більш конкретних задач дисертаційного дослідження:

1. аналіз методів вибору організаційно-технологічних рішень по ефективній реновації цивільних будинків, а також вітчизняного і закордонного досвіду здійснення таких заходів;

2. вивчення факторів, що описують місце розташування і знос, встановлення кількісних взаємозв'язків зазначених факторів з можливостями реалізації отриманих у результаті модернізації будівельних об'єктів;

3. обґрунтування і розробка основних положень методики вибору можливих варіантів здійснення модернізації раніше побудованих цивільних будинків, створення узагальненої і деталізованої моделі здійснення такого вибору, конкретизація запропонованих методик співвідносно об'єктів і етапів організаційно-технологічної підготовки модернізації;

4. розробка і патентування нових конструктивно-технологічних і організаційних рішень, спрямованих на обґрунтоване дослідженнями ресурсозберігаюче удосконалення інвестиційного процесу модернізації існуючого житлового фонду; замовник знос модернізація об'єкт

5. оцінка ефективності впровадження пропозицій і розробка рекомендацій з раціональних областей їхнього застосування.

Об'єкт дослідження - організаційні проекти і технологія модернізації цивільних будинків, як складова частина процесу подовження їхнього життєвого циклу.

Предмет дослідження - зв'язки та закономірності, що виникають у процесі управління ресурсами при розробці і реалізації цих проектів.

Методи дослідження - системно-структурного аналізу, експертних оцінок і загальної теорії систем при обґрунтуванні і виборі факторів, а також показників місця розташування і зносу, що визначають результати модернізації будинків, математичної статистики і моделювання при обробці експериментальних даних, аналізу і синтезу при розробці нових конструктивно-технологічних рішень, що реалізують у практичні проекти отримані теоретичні й експериментальні результати. Використано праці провідних вітчизняних і закордонних вчених в галузі технології й організації будівельного виробництва, економіки і управління будівництвом.

Наукова новизна отриманих результатів полягає в:

1.Типізації факторів і показників місця розташування і зносу, у взаємозв'язку із заходами, що визначають ефективність модернізації цивільних будинків.

2.Подальшому розвитку теорії вибору інвестиційно-привабливого проекту модернізації з утепленням будинків за термінами окупності інвестицій на її проведення шляхом врахування в моделі продисконтованних витрат на ремонти й орендну плату, що залежить від відібраних експертизою показників зносу і місця розташування.

3.Установленні кількісних взаємозв'язків відібраних показників зносу і місця розташування з можливими вигодами від реалізації об'єктів, що реконструюються, у вигляді можливої ціни продажу або ставки орендної плати для призначення ефективних заходів при такій модернізації.

4.Обґрунтуванні шляхів і розробці нових конструктивно-технологічних рішень по зовнішньому утепленню, опорядженню і внутрішньому переплануванню будинків, що модернізуються, для скорочення термінів окупності необхідних для цього інвестицій.

Практичне значення одержаних результатів роботи полягає в наступному:

1.Розроблено і реалізована на практиці методика оцінки і вибору доцільних варіантів подовження життєвого циклу цивільних будинків з врахуванням їх фізичного і морального зносу, а також місця розташування та конструктивно-планувальних рішень.

2.Обґрунтовані, розроблені, запатентовані і впроваджені в проекти реконструкції нові конструктивно-технологічні рішення по зовнішньому утепленню, опорядженню і внутрішньому переплануванню будинків, що модернізуються, для скорочення термінів окупності необхідних для цього інвестицій.

3.Реалізовані організаційно-технологічні і конструктивні пропозиції автора по модернізації чотирьох цивільних об'єктів м. Дніпродзержинська (будівля школи №27, дитячого комбінату №19, міськлікарні №5 і адмінбудівлі по вул. Ватутіна, 39) дозволили знизити питомі експлуатаційні енерговитрати на 30%, собівартість будівельної продукції на 3-5% у порівнянні з використанням традиційних рішень і одержати сумарний документально підтверджений економічний ефект 846,629 тис. грн. в рік або більш ніж 210 тис. грн. на частку автора.

Особистий внесок здобувача в опублікованих у співавторстві роботах полягає в обґрунтуванні і розробці методики досліджень [5, 7, 8, 12, 14], встановлені закономірностей впливу факторів і показників зносу і місця розташування на можливі вигоди від реалізації об'єктів, що реконструюються для призначення ефективних заходів при такій модернізації [1, 3, 4, 6, 9 - 11, 19, 20], розвитку й уточненні моделі визначення строку окупності реконструкційних заходів шляхом врахування місця розташування об'єктів реконструкції [7, 12]. У запатентованих конструктивно-технологічних розробках автора, результатами досліджень обґрунтовані шляхи удосконалення [16-18] і окремі конструктивні рішення [15]. Автор брав участь у впровадженні результатів у реалізовані проекти і робив техніко-економічну оцінку ефективності впровадження.

Апробація результатів дисертації. Результати досліджень доповідалися й одержали позитивну оцінку на наукових семінарах і засіданнях кафедр технології будівельного виробництва, фінансів, організації і планування виробництва Придніпровської державної академії будівництва та архітектури (2001 - 2007 р.р.), міжнародному симпозіумі "Безпека життєдіяльності в ХХІ столітті" (січень 2002р., м. Дніпропетровськ), Стародубовских читаннях (квітень 2002р. і 2007р, м. Дніпропетровськ), ІV міжнародної науково-практичної конференції "Проблеми організації і управління житлово-комунальним господарством" (м. Дніпропетровськ, 5 червня 2002р.), міжнародної конференції "Сучасні проблеми відновлення і реконструкції будинків і споруджень" (м. Гурзуф, Крим, 7-11 жовтня 2002р.), І міжнародному науково-практичному семінарі "Теорія і практика виробництва і застосування ніздрюватого бетону в будівництві" (м. Дніпропетровськ, 18-20 березня 2003р.), Міжнародної конференції "Інноваційні технології життєвого циклу об'єктів житлово-цивільного, промислового і транспортного призначення", (Крим, вересень 2006р.); науково-технічних радах будівельних, науково-дослідних і проектних організацій, виробничих підприємств і фірм.

Публікації. Результати досліджень висвітлені в 20 публікаціях, у тому числі, 1 брошура, 13 статтях у наукових спеціалізованих виданнях з переліків ВАК України, 2 збірниках матеріалів конференцій і симпозіуму, 4 патентах України на винаходи і корисні моделі.Структура дисертації підпорядкована рішенню поставлених у ній задач. Повний обсяг 149 стор., у тому числі основна частина 123 стор. (текст - 85 стор.), додатків - 26 стор. Робота складається з вступу, 4 розділів, висновку і 4 додатків. Обсяг використаних джерел - 201 найменування на 12 стор. В основній частині дисертації мається 20 таблиць і 18 малюнків.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обгрунтовується актуальність дослідження і представлена загальна характеристика дисертаційної роботи.

У першому розділі виконаний аналіз теорії і практики виконання робіт по реконструкції цивільних будинків, показані актуальність і висунута гіпотеза про можливість підвищення ефективності заходів з модернізації у взаємозв'язку з місцем розташування і зносом розглянутих об'єктів. Обгрунтовується доцільність системного підходу при комплексному розгляді такої науково-прикладної задачі.

Родоначальниками й активними послідовниками розробленої Н.П. Бусленко теорії систем і системного моделювання, у будівельній галузі в колишньому Радянському Союзі слід назвати професорів В.А. Афанасьєва, Ю.І. Белякова, В.І. Большакова, С.Н. Булгакова, А.Ф. Гайового, Д.Ф. Гончаренка, Є.В. Горохова, О.А. Гусакова, Д.Ф. Друкованого, М.Г. Дюженко, Е.К. Завадскаса, О.М. Лівінського, П.П. Олійника, Б.В. Прикіна, М.В. Савицького, В.Й. Сивко, В.І. Торкатюка, Р.Б. Тяна, С.А. Ушацького, Р.І. Фокова, Т.Н. Цая, А.К. Шрейбера, К.А. Шрейбера, і багатьох інших. Потім, вже в незалежній Україні, користуючись методологією системного підходу, виконані відомі роботи докторів наук Г.В. Бадеяна, В.С. Балицького, А.І. Білоконя, С.Д. Бушуєва, В.Т. Вечерова, В.Ф. Залуніна, В.М. Кірноса, І.В. Корінько, О.І. Менейлюка, Н.М. Мхітаряна, І.Д. Павлова, О.М. Пшінька, П.П. Федоренка, О.В. Федосової, В.К. Черненка, Л.М. Шутенка, В.Б. Яковенка й інших дослідників.

В останні десятиліття активний розвиток одержали також роботи, що мають своєю метою пошук ефективних організаційно-технологічних рішень при модернізації спочатку виробничих, а потім і цивільних будинків. До таких віднесемо роботи В.А. Давидова, Б.С. Дамаскіна, Л.М. Діденка, А.Д. Єсипенко, Є.П. Матвєєва, В.Т. Меркушова, П.В. Монастирьова, Є.В. Полякова, Р.Б. Папирніка, М.Т. Ральчука, А.Б. Родіонцева, І.І. Романенка, Є.Г. Романушко, А.Г. Ройтмана, В.В. Савйовского, Г.А. Саркісяна, В.І. Тернового, Є.П. Уварова, Г.Г. Фаренюка, А.А. Франівського, В.Т. Шаленного, В.Б. Шевелева й ін.

Окремо виділені і проаналізовані раніше виконані роботи, що вивчають вплив факторів місця розташування на містобудівну цінність ділянок забудови міської території і сільськогосподарського призначення. В Україні цій проблемі присвячені публікації Л.О. Апостолової, О. Драпіковского, І. Іванової, А.П. Осітнянка, А.М. Приян, Н.Ю. Човнюк, Т.А. Шилової й ін. Показано, що ці роботи можуть скласти базу наших подальших вишукувань у частині класифікації й врахування відібраних факторів місця розташування при оцінці можливості реалізації модернізованих об'єктів нерухомості. Оскільки раніше доведено, що категорія населеного пункту по чисельності населення має вирішальне значення серед факторів місця розташування, ми зупинилися на вивченні впливу інших, відносно менш вивчених факторів. Для чого подальші дослідження зосередили на вивченні статистичних даних об'єктів одного специфічного промислового міста із середньою чисельністю населення, яким є і Дніпродзержинськ.

В результаті літературного огляду висунута робоча гіпотеза, сформульовані мета і поставлені задачі дисертаційного дослідження, розроблена його структурно-логічна послідовність.

Другий розділ присвячений теоретичним і експериментальним дослідженням системи з взаємозалежних факторів показників місця розташування, які кількісно і якісно описують ці фактори для наступного експертного відбору найбільш інформативних. Стосовно задач дослідження, автором удосконалена система факторів і показників місця розташування об'єктів нерухомості. За результатами анкетного опитування фахівців була складена матриця рангів, що оброблялася методами рангової кореляції і визначалася сумарна вага факторів по шкалі Экенроде (табл.).

У результаті встановлено, що, для населених пунктів однієї категорії по чисельності населення, найбільший вплив на можливі ставки орендної плати чи вартості продажу мають показники, що враховують функціональні взаємозв'язки об'єкта реконструкції в системі розселення міста, ті, що описують положення об'єкта всередині мікрорайону і показники положення і властивостей приміщень всередині будинку. Інші групи виявилися нижче лінії, що показує межу "шумового поля", у зв'язку з чим до подальшого розгляду не приймалися.

Таблиця - Значимість факторів місцярозташування об'єктів реконструкції за результатами першого етапу експертизи

Найменування груп показників, що характеризують фактори місцерозташування	Позначення факторів	Сума рангів Sr	Серед-ній ранг, Rср	Сумарна вага, х
група показників функціонального використання території	Ф1	90	4,09	0,1388
група показників, що враховують функціональні взаємозв'язки розглянутого об'єкта в системі розселення міста	Ф2	79	3,59	0,1627
група показників, що враховують інженерно-геологічні умови території забудови	Ф3	107	4,86	0,1019
група показників, що враховують історико-культурно-ландшафтні властивості території	Ф4	137	6,23	0,0347
група показників, що описують положення будинку в мікрорайоні	Ф5	49	2,23	0,2278
група показників, що описують положення і властивості приміщень усередині аналізованого будинку	Ф6	38	1,73	0,2516
група показників, що враховують екологічну ситуацію в районі розміщення об'єкта реконструкції	Ф7	116	5,27	0,0824
разом		616		1

На другому етапі експертних оцінок, вже з урахуванням самооцінки компетентності фахівців, були відібрані найбільш значимі показники по кожній з перерахованих груп факторів. Ці відібрані показники спочатку були включені в гіпотетичні моделі, якими можна охарактеризувати зміну вартості об'єктів нерухомості в залежності від їхнього місця розташування. Встановленню й аналізу таких кількісних взаємозв'язків присвячений третій розділ дисертації. Для чого скористалися опублікованими в періодичних виданнях оголошеннями про продаж квартир на вторинному ринку в різних районах м. Дніпродзержинська (щотижневик безкоштовних оголошень "Нова газета").

Для виключення впливу часового фактору і сезонності, усі дані представляли відносно невеликий проміжок часу (серпень-жовтень місяці 2002 року). Об'єкти продажу (квартири) були згруповані по матеріалу стін (цегляні і великопанельні) і висоті поверху (до 2,8 м і вище 2,8 м). Після розрахунку середнього значення вартості кв. м загальної площі реалізованого житла по усій вибірці (більше 100 спостережень), були зроблені розрахунки коефіцієнта відхилення kc значень цієї вартості по кожному об'єкту від середнього рівня (як відповідного співвідношення). Цей показник значно менше залежить від часу спостережень.

Спочатку був проаналізований сукупний вплив усіх відібраних показників місця розташування на вартість кв. м загальної площі реалізованого житла се і введений вище коефіцієнт відхилення kc від середнього значення по вибірці. У результаті процедури з послідовним зменшенням групи змінних Backward Selectіon у пакеті STATGRAPHІCS plus for Wіndows отримане наступне рівняння множинної регресії для можливої в той період вартості продажу кв. м загальної площі житла:

се = 23,9013kp + 0,00566898Rgds - 0,000919345Rgdv, (1)

де kp - планувальний коефіцієнт (співвідношення між загальною і житловою площею);

Rgds -відстань до залізничної станції в км;

Rgdv - те ж, до вокзалу.

Модель пояснює 92,25 % дисперсії залежної перемінної, також високий (92,1%) коефіцієнт детермінації, скоректований з урахуванням ступенів свободи (adjusted R-squared) F-критерій Фишера склав 385,06. Рівень надійності отриманої моделі - 99%.

Далі, у результаті процедури послідовного збільшення групи змінних Forward Selectіon, того ж пакету, отримане наступне рівняння множинної регресії для інший незалежної змінної kс

kс = 0,568252kp + 0,000134271Rgds - 0,0000221576Rgdv (2)

Модель пояснює 92,15 % дисперсії змінної kс, F-критерій склав 379,38. Як і в першому випадку, удалося підібрати модель, що містить всього три змінних у порівнянні з дев'ятьма в спочатку прогнозованій за результатами експертних оцінок. Щоб простежити кількісну зміну вартості продажу від обраних показників місця розташування, у межах їхніх змін для м. Дніпродзержинська, по отриманому рівнянню побудована відповідна діаграма поправок на вивчені відстані, зображена на Рис.1.

Аналіз отриманих рівнянь множинної регресії дозволив встановити, що об'єкти нерухомості, що мають на 0,1 більший планувальний коефіцієнт kp (співвідношення між загальною і житловою площею у межах від 1,15 до 2,4), будуть у середньому на 5,68% дорожче аналогічних, але з меншим його значенням. Тому, при реконструкції, варто прагнути до збільшення площі підсобних приміщень для поліпшення планувального коефіцієнта з відповідним збільшенням можливого виторгу.



Рис.1. Залежність поправок на відстані до вокзалу і залізничної станції на прогнозовану вартість реалізації об'єкта реконструкції у м. Дніпродзержинську

Зі збільшенням відстані розглянутого об'єкта від найближчої залізничної станції (у межах від 0,1 до 4 км), можлива вартість його реалізації зростає не менш ніж на 10% на кожен км приросту відстані. І навпаки, зі збільшенням відстані до вокзалу (у межах від 0,5 до 17,5 км), очікувана вартість реалізації будівельних об'єктів знижується в середньому на 2,5% на кожен км приросту відстані.

З використанням програми багатофакторного дисперсного аналізу Analysіs of Varіance того ж пакета STATGRAPHІCS plus for Wіndows, зроблена оцінка впливу конструктивних особливостей будівельних об'єктів на прогнозовану вартість їхньої реалізації. Результати проведених досліджень виявилися нижченаведеними.

Вплив матеріалу стін. Розрахована сума квадратів Sum of Squares і середні квадрати по досліджуваній змінній = 0,567, середнє значення по усій вибірці - 0,997. Для цегляних стін воно складає 1,065, для збірних залізобетонних - 0,914. Модель значима для 95%-вій довірчій імовірності. Дисперсний аналіз вибірки показує, що близько 84% варіацій значень вартості визначаються окремим впливом саме цього фактора з трьох розглянутих. Результати приведеного аналізу дозволяють коректувати прогнозовану вартість будівельних площ у залежності від матеріалу несущих конструкцій шляхом введення відповідних коригувальних коефіцієнтів. А загалом, можна зробити висновок, що вартість приміщень у цегляних будинках у м. Дніпродзержинську була на 15,15% вище, ніж у збірних залізобетонних.

Поверх розташування приміщень. Середнє значення по усій вибірці - 0,9955. Для приміщень, розміщених на першому поверсі, що коректує множник, як середнє зі значень по групі з 22 спостережень склав 0,944, на проміжному поверсі (61 спостереження) - 1,041, на верхньому (17 точок) - 1,002. Модель значима на 95%-ном рівні. Результати приведеного аналізу дозволяють коректувати прогнозовану вартість будівельних площ у залежності від поверху, на якому вони можуть знаходитися, шляхом уведення відповідних коригувальних коефіцієнтів. Якщо прийняти за одиницю значення вартості на верхньому поверсі, то на першому вона буде на 6% нижче, а на проміжному - на 4% вище, тобто, розкид складає близько 10%.

Висота поверху розташування приміщень. Середнє значення по усій вибірці - 1,013. Дисперсний аналіз вибірки показує, що близько 73% варіацій значень вартості визначаються впливом саме цього фактора з трьох розглянутих. Для приміщень, з висотою поверху до 2,8 м включно, що коректує множник, як середнє зі значень по групі з 58 спостережень склав 0,914, а для приміщень з висотою поверху більш 2,8 м (42 точки) - 1,111. Модель значима на 95%-ном рівні. Можна зробити висновок, що вартість приміщень у будинках зі стандартною висотою поверху в м.Дніпродзержинську на 19,69% нижче, ніж у будинках містоутворюючого значення, що мають зазвичай більшу стандартної, висоту поверху.

Припустивши, що, як відбудовна вартість, так і витрати на капітальний ремонт залежать від фізичного зносу основних конструктивів розглянутого будинку (відбудовна вартість - по лінійному закону, а витрати на капремонт - криволінійному, з переходом до незадовільного стану через зрив його вчасного початку чи з інших причин, витрати на капремонт істотно збільшуються). Щоб врахувати ці передумови, за результатами обробки табличних даних провідних вчених Російської Федерації, нами отримано наступний, досить надійний взаємозв'язок поправочного коефіцієнта очікуваних витрат на капремонт до відбудовної вартості в залежності від відсотка фізичного зносу об'єкту реконструкції чи ремонту (Рис.2).

Аналізом статистичних даних по введенню об'єктів за останні десять років по м. Дніпродзержинську також установлена залежність (кореляційне відношення R=0,859; критерій Фишера F=14,65) що вказує на те, що з перевищенням директивного терміну введення на 10%, фактична вартість перевищить спочатку закладену в проект не менш ніж на 15%.

Отримані результати передбачалося врахувати при розробці і затверджені на регіональному рівні, методики призначення різновиду заходів щодо ефективного продовження життєвого циклу цивільних будинків, що і складає основний зміст заключного четвертого розділу.



У повному обсязі розроблена методика викладена і видана у вигляді брошури [1]. Там викладаються етапи організаційно-технологічної підготовки робіт з реконструкції і даються рекомендації з вибору того чи іншого варіанта подовження життєвого циклу цивільних будинків, технології провадження робіт, у тому числі, і з урахуванням факторів зносу і місця розташування.

Зазначені фактори ввійшли в удосконалену нами графоаналітичну модель оцінки термінів окупності інвестицій на проведення модернізаційних робіт нижченаведеним чином:

, (3)

де Кі - додаткові витрати на проведення модернізації по і-тому організаційно-конструктивно-технологічному варіанті здійснення модернізації об'єкта;

?Эі - прогнозована щорічна сумарна економія витрат на опалення (Эотоплі), поточні і капітальні ремонти (Эрем.і), а також доходи від продажу чи здачі в оренду додатково отриманих у результаті реконструкції площ і об'ємів (Ді):

= (Эотопл.i+Эрем.i+Дi) (4)

р - норма дисконту, рівна прийнятній для інвестора нормі доходу на вкладений у реконструкцію капітал.

У виразі (4) у витратах на ремонти враховується фактичний фізичний знос будинку через поправочний коефіцієнт до середньогалузевих (Рис.2), а в доходах від продажу чи здачі в оренду додатково отриманих у результаті реконструкції площ і обсягів (Ді) - місце розташування через прогнозовану ставку орендної плати, що коректується коефіцієнтами вартості kс за виразом (2), а також отриманими поправками на матеріал стін, поверх розміщення приміщень і його висоту.

З аналізу рівняння (3) випливає, що строк окупності інвестицій може бути скорочений також шляхом можливого зменшення їхніх розмірів, що досягається за рахунок удосконалювання конструктивно-технологічних рішень робіт з модернізації об'єктів. У цьому виявленому напрямку, автором запропоновані нові системи зовнішнього утеплення й опорядження з використанням, хоча б частково, вітчизняних матеріалів і комплектуючих, а також способи й устаткування для влаштування прорізів у стінах і перегородках при переплануванні житлових приміщень під об'єкти комерційного призначення [1].

Частина пропозицій автора, по своїй основній господарській діяльності, що виконував функції замовника робіт по реконструкції і капітальному ремонті в м. Дніпродзержинську, вже пройшли всі стадії інвестиційного циклу, аж до здачі модернізованих об'єктів в експлуатацію і напрацювання економічного ефекту. У дисертації наводяться приклади вибору доцільного варіанту подовження життєвого циклу ряду об'єктів по запропонованій методології з оцінкою порівняльної економічної ефективності. Розроблені за участю автора і вже реалізовані на практиці організаційно-технологічні і конструктивні пропозиції по модернізації чотирьох цивільних об'єктів м. Дніпродзержинська (реконструкція з зовнішнім утепленням блоку А будівлі школи №27, дитячого комбінату №19 з перепрофілюванням у житло для військовослужбовців, реконструкція міськлікарні №5 з перепрофілюванням у госпіталь і надбудовою мансарди, реконструкція адмінбудівлі по вул. Ватутіна, 39 під житло) дозволили знизити питомі експлуатаційні енерговитрати на 30%, собівартість будівельної продукції на 3-5% у порівнянні з використанням традиційних рішень і одержати сумарний документально підтверджений економічний ефект 846,629 тис. грн. на рік чи більш ніж 210 тис. грн. на частку автора.

ВИСНОВКИ

На підставі виконаних досліджень, викладених у дисертаційній роботі, обґрунтовані, сформульовані і реалізовані організаційно-технологічні пропозиції, сукупність яких можна кваліфікувати як теоретичне узагальнення і нове рішення актуальної науково-прикладної задачі удосконалення методології вибору ефективного варіанту подовження життєвого циклу цивільних будинків за рахунок врахування факторів їхнього місця розташування і зносу на прикладі міста із середньою чисельністю населення (Дніпродзержинська), що знайшло відображення в нижченаведеному:

1.Аналіз досвіду реконструкції цивільних будинків в Україні, а також ближньому і далекому зарубіжжі, переважно для малих міст, підтвердив доцільність і ефективність подовження життєвого циклу існуючого фонду житла й об'єктів соцкультбиту шляхом їхньої реконструкції чи капітального ремонту. Разом з тим, на передінвестиційному етапі, питання вибору способів модернізації з урахуванням факторів їхнього місцярозташування і зносу дотепер не одержали належного вирішення.

2.Уточнено класифікацію факторів і показників місця розташування реконструйованих об'єктів, що тією чи іншою мірою впливають на вартість їх реалізації. Методами експертних оцінок встановлено, що для населених пунктів однієї категорії по чисельності населення, найбільший вплив на можливі ставки орендної плати чи вартості продажу мають показники, що враховують функціональні взаємозв'язки об'єкта реконструкції в системі розселення міста (середній ранг 3,59; сумарна вага по шкалі Экенроде - 0,1627); група показників, що описують положення об'єкта усередині мікрорайону (сума рангів 49; середній ранг - 2,23; сумарна вага - 0,2278) і показники положення і властивостей приміщень всередині будинку (середній ранг - 1,73; сумарна вага - 0,2516).

3.Шляхом обробки зібраних автором у 2002р. статистичних даних по місту Дніпродзержинську, з довірчою імовірністю в 99%, удалося одержати рівняння, що описують взаємозв'язок між можливою середньою вартістю продажу 1 кв. м загальної площі житла і його властивостей, включаючи місце розташування, а саме:

- об'єкти нерухомості, що мають на 0,1 більший планувальний коефіцієнт (у межах від 1,15 до 2,4), будуть у майбутньому на 5,7% дорожче аналогічних, але з меншим його значенням;

- зі збільшенням відстаней розглянутих об'єктів від залізничної станції, можлива вартість його реалізації в м. Дніпродзержинську зростає не менш ніж на 10% на кожен км збільшення відстані, і навпаки, зі збільшенням відстані до вокзалу - знижується в середньому на 2,5% на кожен км його приросту;

- кількісно оцінений вплив матеріалу несущих конструкцій (цегляні на 15% дорожче збірних залізобетонних), висоти поверху (високі на 20% дорожче стандартних) і поверх розміщення оцінюваних приміщень (різниця близько 10%).

4.Розроблено методику й опубліковані методичні рекомендації з вибору раціональних варіантів продовження життєвого циклу будинків перших масових серій у залежності від їхнього місця розташування і зносу. В основі цієї методики - уточнена автором залежність строків окупності інвестицій у модернізацію, додатково враховуючої вигоди від одержуваних площ і скорочення витрат на ремонти реконструйованих об'єктів. Такий облік дозволяє вибрати ефективний спосіб продовження життєвого циклу шляхом оцінки прогнозованої ціни продажу чи ставки орендної плати для реконструйованих об'єктів нерухомості.

5.Запропоновано, частково запатентовані і впроваджені конструктивно-технологічні рішення, а також організаційно-технологічні заходи, що підвищують ефективність реконструкції з урахуванням місцеположення і зносу, а саме: системи зовнішнього утеплення й опорядження з використанням хоча б частини матеріалів і комплектуючих вітчизняного виробництва, а також удосконалений спосіб утворення прорізів у несущих стінах при переплануванні приміщень, переважно розташованих на перших поверхах червоної лінії забудови; надбудова мансарди над існуючими будинками. Реалізовані організаційно-технологічні і конструктивні пропозиції автора по модернізації чотирьох цивільних об'єктів м. Дніпродзержинська (будівля школи №27, дитячого комбінату №19, міськлікарні №5 і адмінбудівлі по вул. Ватутіна,39) дозволили знизити питомі експлуатаційні енерговитрати до 30%, собівартість будівельної продукції на 3 - 5% у порівнянні з використанням традиційних рішень і одержати сумарний документально підтверджений річний економічний ефект 846,629 тис. грн. в рік чи більш ніж 210 тис. грн. на частку автора.



ОПУБЛІКОВАНІ РОБОТИ АВТОРА ПО ТЕМІ ДИСЕРТАЦІЇ

брошура

1. Методические рекомендации по выбору рациональных проектно-технологических решений ресурсосберегающей модернизации гражданских зданий первых массовых серий /Уваров Е.П., Уваров П.Е., Березюк А.Н., Тян Р.Б., Шаленный В.Т., Папирнык Р.Б. и Понизов С.Е. - Днепропетровск: Наука и образование, 2003. - 32с.

статті в наукових спеціалізованих виданнях

2. Понизов С.Е. Экспертная оценка местоположения для выбора проекта реконструкции здания //Коммунальное хозяйство городов. Киев: Техника. -2002. - Вып. 46. - С.146-150.

3. Березюк А.Н., Шаленный В.Т., Дикарев К.Б., Понизов С.Е., Заика А.П. Возможные направления модернизации производства и использования ячеистого бетона //Вісник Придніпровської державної академії будiвництва та архiтектури, - Днiпропетровськ / - 2003.- № 3-4-5. - С. 33-38.

4. Березюк А.Н., Шаленный В.Т., Дикарев К.Б., Понизов С.Е. Совмещение усиления, утепления, надстройки и (или) пристройки при реконструкции домов первых массовых серий как путь привлечения инвестиций //Строительство, материаловедение, машиностроение / Cб. научн. трудов. - Днепропетровск, ПГАСиА, 2002.- Вып.15, Ч.2. - С.4.

5. Березюк А.Н., Шаленный В.Т., Несевря П.И., Дикарев К.Б., Калныш Л.В., Каменев А.С., Понизов С.Е. Совершенствование технологий модернизации зданий и сооружений для повышения ее инвестиционной привлекательности //Строительство, материаловедение, машиностроение /Cб. научн. трудов. Днепропетровск, ПГАСиА, Вип.41, Ч.3. -ПГАСиА , 2007.- С.44-48.

6. Понизов С.Е., Борщов В.И. К вопросу о создании автоматизированной системы эксплуатации искусственных сооружений на дорогах области //Будівництво/ Зб. наук. праць - Д., ДДТУЗТ, 1999. - Вип. 6. - С.39-45.

7. Тян Р.Б., Шаленный В.Т., Дикарев К.Б., Понизов С.Е. Оценка окупаемости инвестиций для выбора технологии термореновации конструкций с учетом местоположения и износа объектов реконструкции //Вісник Придніпровської державної академії будiвництва та архiтектури, - Днiпропетровськ /- 2002.- №1. - С.45-52.

8. Шаленный В.Т., Дикарев К.Б., Калныш Л.В., Каменев А.С., Понизов С.Е. Развитие технологий модернизации гражданских зданий на основе организационно-инвестиционной модели продления их жизненного цикла //Строительство, материаловедение, машиностроение / Cб. научн. трудов. - Днепропетровск, ПГАСА, 2006.- Вып. 37. - С.516 - 521.

9. Шаленный В.Т., Дикарев К.Б., Понизов С.Е. Повышение безопасности энергосберегающей реновации домов первых массовых серий //Строительство, материаловедение, машиностроение / Cб. научн. трудов. - Днепропетровск: ПГАСА, 2003.- Вып.24, - С.139-142.

10. Шаленний В.Т., Клочко Б.Г., Камєнев О.С., Понизов С.Є., Холоднюк В.П., Вигонний А.Г. Шляхи подальшого використання та модернізації великопанельних будинків з врахуванням їх місцезнаходження і екологічного стану //Строительство, материаловедение, машиностроение / Сб. науч. трудов. - Днепропетровск, ПГАСиА, 2002. Вып.34.- С. 36-39.

11. Шаленный В.Т., Мартыш А.П., Понизов С.Е. Влияние отобранных экспертами показателей местоположения на возможности реализации реконструируемых объектов в г. Днепродзержинске //Экономика, менеджмент, маркетинг. Управление проектами, организация / Сб. научн. трудов ПГАСА. - Днепропетровск: Наука и образование, 2003. - Вып.3. - С.226-229.

12. Шаленный В.Т., Понизов С.Е. Методический подход к учету износа и местоположения при оценке проекта реконструкции //Строительство и техногенная безопасность / Cб. научн. трудов. - Симферополь: КАПКС, 2002.- Вып. 6. - С.58-60.

13. Шаленный В.Т., Понизов С.Е. Оценка влияния местоположения и свойств реконструируемых гражданских объектов на стоимость их реализации //Економіка і регіон / Науковий вісник Полтавського національного університету ім. Ю. Кондратюка. - 2003.- №1(1). - С.94-96.

14. Шаленный В.Т., Понизов С.Е. Факторы местоположения при оценке проектов реновации жилищно-гражданских объектов // Строительство, материаловедение, машиностроение / Cб. научн. трудов. - Днепропетровск: ПГАСА. - 2002.- Вып. 20. - С.39-42.

патенти

15. Касетна форма для виготовлення виробiв iз бетонних сумiшей: Пат. України №51411А. МПК6 В28В7/24 /Шаленний В.Т., Мартиненко В.О., Дiкарев К.Б., Понiзов С.Є. - № 2002032086; Заявл. 15.03.02; Опубл. 15.11.02. Бюл. №11. - 3с., iл.

16. Спосiб зовнішнього утеплення стінового огородження: Пат. України №62324А, МПК7 E04G23/00. /Березюк А.М., Шаленний В.Т., Дiкарев К.Б., Понiзов С.Є., Козак К.Г. - № 2003031934; Заявл. 04.03.03; Опубл. 15.12.03, Бюл. №12. - 2с., іл.

17. Спосiб реконструкцiї будинкiв: Пат. України №52204А, МПК6 E04G23/00. /Большаков В.I., Шаленний В.Т., Мартиненко В.О., Дiкарєв К.Б., Понiзов С. Є., Нiжнiковський Г.С., Несевря П.I. - №2002032086; Заявл. 15.03.02; Опубл. 16.12.02, Бюл. №12. -2с., iл.

18 Спосiб утворення прорізу у несучій стіні: Пат. України №68112А, МПК7 E04G23/02 /Савицький М.В., Большаков В.І., Шаленний В.Т., Понізов С.Є. - №2003109127; Заявл. 09.10.03; Опубл. 15.07.04, Бюл. №7. -2с., iл.

додаткові публікації

19. Шаленный В.Т., Огданский И.Ф., Дикарев К.Б., Понизов С.Е. Энергосбережение при модернизации производств конструкций и строительных объектов из них как путь устойчивого социального развития //Материалы Международного симпозиума “Безопасность жизнедеятельности в ХХI веке”. - Технополис. - 2002. - С.32.

20. Березюк А.Н., Шаленный В.Т., Дикарев К.Б., Понизов С.Е., Заика А.П. Возможные направления модернизации производства и использования ячеистого бетона ///Теория и практика производства и применения ячеистого бетона строительстве /Cб . научн. трудов. - Днепропетровск, ПГАСА, 2005.- Вып.1. - С.172-177.



АНОТАЦІЯ

Понізов С. Є. Обґрунтування організаційно-технологічних рішень по модернізації цивільних будинків з урахуванням їх місце розташування та зносу. Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.23.08 - технологія та організація промислового та цивільного будівництва, Придніпровська державна академія будівництва і архітектури. Дніпропетровськ, 2007.

Розглядається науково-прикладна задача удосконалення методології вибору ефективного варіанту подовження життєвого циклу цивільних будинків шляхом врахування факторів їх місце розташування та зносу на прикладі статистичних і експертних даних міста із середньою чисельністю населення, яким є Дніпродзержинськ. Шляхом обробки цих даних отримано рівняння, які характеризують взаємозв'язки між можливою ціною продажу житла та його властивостями, включаючи місце розташування, матеріал стін, висоту поверху, знос тощо. Розроблена та опублікована методика, що враховує отримані залежності. Запропоновано та впроваджено нові конструктивно-технологічні пропозиції, що спрямовано на підвищення ефективності реконструкційних робіт.

Ключові слова: реконструкція, капітальний ремонт, показники місцезнаходження і зносу, подовження життєвого циклу, ефективність заходів із модернізації



АННОТАЦИЯ

Понизов С. Е. Обоснование организационно-технологических решений по модернизации гражданских зданий с учетом их местоположения и износа. Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.23.08 - технология и организация промышленного и гражданского строительства, Приднепровская государственная академия строительства и архитектуры, Днепропетровск, 2007.

В работе рассматривается научно-прикладная задача совершенствования методологии выбора эффективного варианта продления жизненного цикла гражданских зданий путем учета факторов их местоположения и износа на примере статистических и экспертных данных города со средней численностью населения (Днепродзержинска). Автором уточнена классификация факторов и показателей местоположения, в той или иной мере влияющих на стоимость реализации реконструированных объектов. Методами экспертных оценок установлено, что, для населенных пунктов одной категории по численности населения, наибольшее влияние на возможные ставки арендной платы или стоимости продажи имеют показатели, учитывающие функциональные взаимосвязи объекта реконструкции в системе расселения города (средний ранг 3,59; суммарный вес по шкале Экенроде - 0,1627); группа показателей, описывающих положение объекта внутри микрорайона (сумма рангов 49; средний ранг - 2,23; суммарный вес - 0,2278) и показатели положения и свойств помещений внутри здания (средний ранг - 1,73; суммарный вес - 0,2516).

Путем обработки собранных статистических данных по городу Днепродзержинску, с доверительной вероятностью в 99%, удалось получить уравнения, описывающие взаимосвязь между возможной средней стоимостью продажи 1 кв. м общей площади жилья и его свойствами, включая местоположение, а именно: объекты недвижимости, имеющие на 0,1 больший планировочный коэффициент, будут в среднем на 5,7% дороже аналогичных, но с меньшим его значением; -с увеличением расстояний рассматриваемых объектов от железнодорожной станции, возможная стоимость его реализации в г. Днепродзержинске возрастает не менее чем на 10% на каждый км увеличения расстояния, и наоборот, с увеличением расстояния до вокзала - снижается в среднем на 2,5% на каждый км его прироста; -количественно оценено влияние материала несущих, высоты этажа этаж размещения оцениваемых помещений.

Разработана методика и опубликованы методические рекомендации по выбору рациональных вариантов продления жизненного цикла зданий первых массовых серий в зависимости от их местоположения и износа. В основе этой методики - уточненная автором зависимость сроков окупаемости инвестиций в модернизацию, дополнительно учитывающая выгоды от получаемых площадей и сокращение затрат на ремонты реконструированных объектов. Такой учет позволяет выбрать эффективный способ продления жизненного цикла путем оценки прогнозируемой цены продажи или ставки арендной платы реконструируемых объектов недвижимости. Предложены, частично запатентованы и внедрены конструктивно-технологические решения, а также организационно-технологические мероприятия, повышающих эффективность реконструкции с учетом местоположения и износа, а именно: системы наружного утепления и отделки с использованием хотя бы части материалов и комплектующих отечественного производства, а также усовершенствованный способ образования проемов в несущих стенах при перепланировке помещений, преимущественно расположенных на первых этажах красной линии застройки; надстройка мансарды над существующими зданиями. Реализованные организационно-технологические и конструктивные предложения автора по модернизации четырех гражданских объектов г.Днепродзержинска позволили снизить удельные эксплуатационные энергозатраты до 30%, себестоимость строительной продукции на 3 - 5% по сравнению с использованием традиционных решений и получить суммарный документально подтвержденный годовой экономический эффект 846,629 тыс. грн. или более 210 тыс. грн. на долю автора.

Ключевые слова: реконструкция, капитальный ремонт, показатели местоположения и износа, продление жизненного цикла, эффективность мероприятий по модернизации.



ANNOTATION

Ponizov S. E. Ground of organizationally - technological measures on modernization of civil houses taking into account their place of location and tearing down. Manuscript

Dissertation on the receipt of scientific degree of candidate of engineering's sciences on speciality 05.23.08 is technology and organization of industrial and civil building, Pridneprovsk state academy of building and architecture. Dnepropetrovsk, 2007.

The scientifically applied task of improvement of methodology of choice of effective variant of lengthening of life cycle of civil houses is examined by the account of factors their place of location and tearing down on the example of statistical and expert information of city with the middle quantity of population which Dneprodzerzhinsk is. By treatment of these information equalizations which characterize intercommunications between the possible cost of sale of habitation and his properties are got, including the place of location, material of walls, height of floor, tearing down and others like that. A method which takes into account the got dependences is developed and published. New structurally technological suggestions are offered and inculcated, that it is directed on the increase of efficiency of reconstructural works.

Размещено на Allbest.ru