Оценка технического состояния здания и его конструкций

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты определения эксплуатационной пригодности зданий

1.1.Техническая экспертиза зданий

1.2.Методика определения эксплуатационной пригодности зданий

1.3.Особенности обследования зданий

2. Методики оценки здания

2.1.Методы физического износа

2.2.Методы морального износа

2.3.Методы внешнего износа

3. Оценка технического состояния здания

3.1.Определение степени повреждения здания

3.2.Расчет физического износа здания

3.3.Расчет общего износа здания

Заключение

Список использованных источников

Введение

Целью выпускной квалификационной работы является оценка технического состояния здания и его конструкций на конкретном примере. В виде примера был выбран частный дом, находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Хвойный переулок, д. 17. Здание расположено на окраине автозаводского района ближе к лесу, на охраняемой территории «Царского села». Въезд производится с улицы 40 лет победы, территория граничит с кварталом 17а. Транспортная доступность средняя, ближайшая остановка в 650 метрах от дома.

Площадь дома 171 м², земельный участок 7 соток. В качестве материала стен здания был взят кирпич, с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе. Фундаменты бутовые на известковом растворе. Земельный участок обустроен, имеются насаждения, огорожен кирпичным забором. Рядом с домом находится сосновый лес. Все инженерные коммуникации находятся в подвале, вода берется из скважины, имеется напорный гидробак. Отопление дома производится за счет газовых труб.

Рельеф участка пологий. Средняя температура зимой ?10,6 °C, средняя температура летом +20,9 °C, что не вызывает высокого значения напряжения на дом. Влажность воздуха составляет 80-85 % зимой и 55-70 % в тёплый период. Здание защищают от осадочных деформаций, осадочным швом. Он отделяет одну часть здания от другой полностью, включая и фундаменты, которые благодаря такому шву имеют возможность перемещаться один по отношению к другому в вертикальной плоскости. При отсутствии швов трещины могли бы возникнуть в неожиданных местах и нарушить прочность здания. Грунтовые воды находятся на глубине 2 метра от фундамента, поэтому подвал никогда не затапливает.

Для выполнения работы будет проведено следующее:

· Ознакомление с теоретическими аспектами эксплуатационной пригодности зданий;

· Ознакомление с различными методиками физического, морального и внешнего износа здания;

· Определение степени повреждения здания и его конструкций;

· Определение эксплуатационной пригодности здания;

· Расчет износа конструкций;

· Определение общего износа здания.

В ходе работы будут использованы следующие источники: СНиПы (строительные нормы и правила), утвержденные рекомендации, интернет ресурсы и специальная литература.

1. Теоретически аспекты определения эксплуатационной пригодности зданий

1.1 Техническая экспертиза зданий

С течением времени несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий, домов и сооружений происходят взаимная приработка элементов, осадочные явления, вызванные изменением и нагрузками на основания, деформациями ползучести в материалах, и т.д. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти изменения в конструкциях зданий могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности. В процессе эксплуатации любого объекта недвижимости время от времени по разным причинам возникает необходимость проведения строительно-технической экспертизы здания. Предпосылками для такого специализированного обследования могут быть:

· профилактические меры по обнаружению повреждений и выявлению дефектов с целью определения текущего состояния объекта;

· подготовка к ремонту или реставрации и определение степени физического износа обследуемого объекта;

· выявление степени разрушения объекта под влиянием непредвиденных обстоятельств (стихии, пожара и других);

· подготовка здания, сооружения или любого другого объекта к продаже;

· определение состояния строящегося или вновь построенного объекта с целью обнаружения дефектов строительства.

При длительной эксплуатации объекта недвижимости техническая экспертиза становится неотъемлемой частью нормальной эксплуатации здания, ведь любая деформация может привести к необратимым последствиям. Своевременный ремонт, выполненный на основании проведенного обследования, может значительно продлить срок службы любого объекта.

Техническое обследование зданий и сооружений проводится в несколько этапов. Сначала проводится предварительное обследование зданий и сооружений. Основной задачей предварительного тех. обследования является сбор исходной информации, определение общего состояния строительных конструкций, определение состава и объема работ для детального обследования.

В состав работ по предварительному обследованию, в частности, входят общий осмотр здания; сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации), сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях, ознакомление с архивами, изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований.

На втором этапе технического обследования зданий проводится детальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает, в частности, визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов), обмерочные работы, инструментальные обследования. На этом этапе выполняется также лабораторный анализ проб материалов, взятых на строительном объекте.

Третий, завершающий этап обследования здания -- поверочный расчет и камеральная обработка данных обследования. Расчеты выполняются с учетом результатов обследования: выявленных дефектов, отклонений от размеров, коррозионного износа, реальных прочностных свойств материала, действительных расчетных схем и нагрузок, температурных воздействий, осадок грунтов и т. д. Поверочные расчеты конструкций выполняются как вручную, так и с использованием сертифицированных программных продуктов.

Строительно-техническая экспертиза в формате тех.обследования зданий также может включать в себя тепловизионное обследование зданий, строений или сооружений. С его помощью формируются термограммы и рассчитываются фактические потери тепла через ограждающие конструкции. При оформлении энергетического паспорта здания учитываются параметры тепловизионного обследования здания.

1.2 Методика определения эксплуатационной пригодности зданий

Необходимость прекращения эксплуатации определяется на основании обследования, освидетельствования объекта и выполнения расчетов прочности конструкций.

Предварительная оценка здания предусматривает 5 степеней, каждая из которых характеризуется повреждениями в конструкциях, условиями эксплуатации и объемом ремонтно-восстановительных работ.

Таблица 1 Степени повреждений конструкций

Характер повреждения в конструкциях	Условия эксплуатации в зависимости от повреждений	Объем ремонтно-восстановительных работ	Степень повреждения
Волосяные и мелкие трещины в несущих конструкциях с максимальным раскрытием до 0,3 мм. Максимальное раскрытие трещин в перегородках и раскрытие швов до 0,5 мм. Сдвиговые перемещения конструкций в опорных узлах до 0,1 от проектного опирания. Незначительное растрескивание штукатурки в кирпичных стенах	Нормальная, с незначительными повреждениями	Профилактический текущий ремонт с заделкой трещин и швов	I
Трещины в отдельных стеновых панелях с раскрытием до 2,0 мм. Раскрытие швов до 3,0 мм. Сдвиг панелей перекрытий, лестничных площадок и маршей с опорных площадок до 0,15 проектного описания. Местное отслоение штукатурки кирпичных стен на небольших участках	Повреждения, не вызывающие нарушения	Непредвиденный текущий ремонт без разработки проекта усиления	II
Деформации в здании носят локальный характер с максимальным раскрытием трещин до 10 мм. Сдвиг конструкций с опорных площадок на отдельных участках до 0,25 от проектного опирания. Отслаивание штукатурки по потолкам и стенам на отдельных участках	Повреждения, вызывавшие частичное прекращение эксплуатации	Выборочный капитальный ремонт с разработкой проекта усиления отдельных элементов и узлов	III
Массовое образование трещин в 25% стеновых панелей с раскрытием 3 - 5 мм. Раскрытие свыше 25% швов панелей и плит перекрытий до 5 мм, в отдельных местах до 10 мм. Образование трещин в фундаментах с раскрытием до 5 мм. Уменьшение площади опирания конструкций на опорные площадки на 0,25 проектного размера. Значительные трещины в перегородках и раскрытие швов по их контуру	Повреждения, вызывающие временное прекращение эксплуатации	Комплексный капитальный ремонт с разработкой проекта усиления здания в целом	IV
Массовое образование трещин с максимальным раскрытием 5ч10 мм и более. Сдвиги конструкций с опорных площадок на величину, превышающую 0,25 от проектной. Потеря устойчивости и прочности отдельных элементов	Повреждения, вызывающие полную потерю эксплуатационных качеств здания	Ремонт нецелесообразен. Полная разборка здания	V

Оперативная оценка степени повреждения по результатам обследования проводится по графикам, составленным для каждой категории здания в зависимости от предельных деформации и коэффициентов повреждения. Здание при этом рассматривается в виде совокупности элементов и узлов сопряжений. Примеры графиков, составленных для жилых зданий, приведены на рис. 1 - 5. Коэффициенты повреждения определяются как отношение количества поврежденных конструкций или узлов сопряжений к их общему количеству:

Кi = ?mn/?mo; (i = 1…4), (1)

где,? m_n - количество поврежденных конструкций или узлов сопряжений; ? m ₀ - общее количество конструкций или узлов сопряжений в здании.

Обобщенный коэффициент эксплуатационной пригодности здания определяется по формуле

К_эп = К^н_эп * К^е_эп *К⁰_эп(2)

где,К^н_эп - коэффициент конструктивной защиты;

К^е_эп - коэффициент водозащиты;

К⁰_эп - коэффициент мероприятий по подготовке оснований.

Значения К^н_эп в зависимости от степени повреждения конструкций определяют по табл. 2.

Таблица 2 Значения коэффициент конструктивной защиты

Степень повреждения
Нет повреждений	1,0
I	0,85
II	0,65
III	0,4
IV	0,2
V	0

Значения К^е_эп в зависимости от полноты выполнения водозащитных мероприятий определяются по табл. 3.

Таблица 3 Значения коэффициент водозащиты

Объем и качество водозащитных мероприятий		Восстановительные работы
Водозащитные мероприятия выполнены полностью и качественно	1,0	-
Водозащитные мероприятия выполнены не полностью либо некачественно, но имеется возможность контроля за утечкой воды из водонесущих коммуникаций	0,9	Максимально возможное восстановление работоспособности необходимых водозащитных мероприятий
Водозащитные мероприятия выполнены не полностью либо некачественно и отсутствует возможность контроля утечек воды	0,7	Максимально возможное восстановление работоспособности необходимых мероприятий и обеспечение контроля за утечкой воды
Водозащитные мероприятия полностью отсутствуют	0,3	Введение всех необходимых мероприятий по водозащите с обеспечением соответствующего контроля за утечкой воды

Значения К⁰_эп в зависимости от полночи мероприятий по подготовке оснований определяются по табл. 4.

Таблица 4 Значения коэффициента мероприятий по подготовке оснований

Объем и качество мероприятий по подготовке оснований		Необходимые дополнительные работы по ликвидации просадочных свойств грунтов
Подготовка основания выполнена качественно. Просадочные свойства основания либо устранены полностью, либо частично, строго в соответствии с объемом конструктивных и водозащитных мероприятий	1,0	Не требуются
Подготовка основания выполнена не полностью либо некачественно. При проявлении не устраненной просадки возможно возникновение усилий в конструкциях, до 20 % превышающих расчетные	0,8	Устанавливается по результатам расчета зданий на воздействие неустраненных просадок
Подготовка основания выполнена не полностью и некачественно. При проявлении не устраненной просадки возможно возникновение усилий в конструкциях, более чем на 20 % превышающих расчетные	0,45	Проведение работ по полному либо частичному устранению просадочных свойств грунтов (регулируемое замачивание, силикатизация, прорезка сваями и др.) для того, чтобы привести в соответствие величину не устраненной просадки с объемом конструктивных и водозащитных мероприятий
Мероприятия по подготовке оснований отсутствуют	-	То же

Объем ремонтно-восстановительных работ ориентировочно определяется по табл. 5.

Таблица 5 Объем ремонтно-восстановительных работ

Значение	Оценка эксплуатационного состояния здания	Необходимые ремонтно-восстановительные работы
k эп ? 0,42	Возможна эксплуатация	Проведение при необходимости ремонтно-восстановительных работ без прекращения эксплуатации здания
0,42 > k эп > 0,28	Эксплуатация временно допустима	Проведение ремонтно-восстановительных работ с частичным прекращением эксплуатации здания
0,28 > k эп >0	Нарушена эксплуатационная пригодность	Необходимо прекратить эксплуатацию здания и выполнить соответствующие ремонтно-восстановительные работы
k эп = 0	Эксплуатация недопустима	Если = 0 то необходима разборка здания. Если 0 < ? 0,4 и при этом = 0, то также необходима разборка. Если > 0,4, то необходимо выполнить полный объем ремонтно-восстановительных работ, зависящий от значений коэффициентов в формуле (2)

1.3 Особенности обследования зданий

К особенностям обследования оснований и фундаментов зданий относятся затрудненный доступ к основанию из-за наличия строительных конструкций, недопустимость нарушения и ослабления основания при проходке выработок, ограничения в применении стандартного изыскательского оборудования из-за стесненных условий.

При обследовании, особенно в районах исторической застройки, необходимо также выявить наличие и местоположение существующих и ранее существовавших подземных сооружений, подвалов, фундаментов снесенных зданий, тоннелей, инженерных коммуникаций, колодцев, подземных выработок, буровых скважин и др. в зоне влияния нового строительства.

Определение ширины и глубины раскрытия трещин следует выполнять, руководствуясь разделом 10.4"Рекомендаций" (1998).

· Ширину раскрытия трещин рекомендуется измерять в первую очередь в местах максимального их раскрытия и на уровне растянутой зоны элемента.

· Степень раскрытия трещин сопоставляется с нормативными требованиями по предельным состояниям второй группы в зависимости от вида и условий работы конструкций.

В железобетонных элементах наиболее опасными являются следующие виды трещин:

· В изгибаемых элементах, работающих по балочной схеме, - вертикальные и наклонные трещины в пролетных участках балок и прогонов, свидетельствующие о недостаточной их несущей способности по изгибающему моменту.

· В плитах характерно развитие трещин силового происхождения на нижней поверхности плит с различным соотношением их сторон (работающих по балочной схеме, опертых по контуру и по трем сторонам). Трещины на опорных участках плит поперек рабочего пролета свидетельствуют о недостаточной несущей способности плит по изгибающему моменту. При этом бетон сжатой зоны может быть нарушен, что указывает на опасность полного разрушения плиты.

· В колоннах вертикальные трещины на гранях колонн могут появляться в результате чрезмерного изгиба стержневой арматуры. Такое явление может возникнуть в тех колоннах и их зонах, где редко поставлены хомуты.

· Горизонтальные трещины в железобетонных колоннах не представляют непосредственной опасности, если ширина их невелика, однако через такие трещины в арматуру могут попасть увлажненный воздух и агрессивные реагенты, вызывающие коррозию металла.

· Трещины на опорных участках и торцах железобетонных конструкций.

Особое внимание следует обратить на отклонения планово-высотного положения конструкции, так как они могут привести к значительному перенапряжению элементов конструкций даже при отсутствии других дефектов и повреждений.

При выявлении отклонений следует отмечать:

- изменение планово-высотного положения обрезов фундаментов;

- смещение осей стоек относительно вертикали (крен);

- выгибы стоек и траверс (как в плоскости, так и из плоскости портала).

Работы по определению отклонений планово-высотного положении конструкций рекомендуется производить с помощью следующих приборов и инструментов: теодолит, нивелир, рейка нивелирная, рулетка с полиамидной или фиберглассовой лентой с капроновым кордом.

Определение ширины и глубины раскрытия трещин в элементах конструкций производится путем осмотра с использованием лупы с 6-8-кратным увеличением или микроскопа.

При оценке технического состояния стальных конструкций, пораженных коррозией, необходимо определить вид коррозии и ее качественную и количественную характеристики.

К качественным характеристикам коррозии относятся плотность, структура, цвет и химический состав продуктов коррозии. Качественные характеристики определяются путем лабораторных исследований продуктов коррозии, а цвет - визуально.

К количественным показателям коррозионных поражений относятся их площадь, глубина коррозионных язв, величина потери сечения, скорость коррозии.

Обследование сварных соединений является наиболее ответственной операцией, так как сварной шов и околошовная зона могут быть наиболее вероятными очагами возникновения коррозии и трещин.

Обследование сварных швов включает следующие операции:

· очистку от грязи и шлака и внешний осмотр с целью обнаружения трещин и других повреждений;

· определение размеров катетов шва.

Выявление повреждений заклепочных и болтовых соединений производится внешним их осмотром и простукиванием молотком. При ударе слабая заклепка или болт издает глухой или дребезжащий звук, приложенный к ним палец ощущает дрожание.

Высокопрочные болты отличаются обязательным наличием специальных клейм и шайб под каждой головкой.

Контроль натяжения болтов осуществляется закручиванием тарировочным ключом. Разболчивание соединений не допускается.

При обследовании деревянных частей зданий и сооружений собираются данные по всему объекту, по его несущим и ограждающим конструкциям, по прочностным и физико-механическим характеристикам материалов, по условиям эксплуатации объекта.

Обследование деревянных частей зданий и сооружений следует проводить визуальным и инструментальным методами. При этом следует:

· выявлять участки деревянных частей объекта с видимыми повреждениями - разрушением, потерей устойчивости и прогибами, раскрытием трещин в деревянных элементах; раскрытием трещин в защитных или декоративных покрытиях деревянных частей объекта, биоэнтомологическим, огневым, коррозионным поражениями;

· выявлять участки деревянных частей объекта с недопустимыми атмосферными, конденсационными и техническими увлажнениями, мостиками холода;

· определять схемы и параметры внешних воздействий на деревянные части объекта, в т.ч. фактически действующие постоянные и временные нагрузки с учетом собственного веса материалов, конструктивных и технологических особенностей объекта;

· определять расчетные схемы и геометрические размеры - пролеты, сечения, условия опирания и закрепления деревянных конструкций и элементов;

· определять конструкцию и состояние узловых сопряжений деревянных элементов;

· определять степень биоэнтомологического, огневого, коррозионного поражения конструкционных элементов деревянных частей объекта;

· определять фактические прогибы, деформации, перемещения деревянных частей объекта, отдельных элементов в составе конструкций и узловых сопряжений;

· определять прочностные и физико-механические характеристики материалов;

· определять температурно-влажностный режим эксплуатации конструкций;

· определять химическую и др. агрессивность среды эксплуатации деревянных конструкций;

· определять наличие и состояние защитной обработки деревянных частей объекта;

· определять соответствие объекта и его деревянных частей требованиям пожарной безопасности;

· при наличии проекта определять соответствие деревянных частей объекта проектным требованиям.

При проведении обследования необходимо составлять ведомости обнаруженных дефектов по частям объекта, выполнять обмерочные чертежи объекта и конструкций в составе его частей с указанием дефектных участков, мест вскрытий и мест взятия проб материалов. Так же следует выполнять фотографирование характерных примеров дефектного состояния конструкций.

2. Методики оценки здания

2.1 Методы физического износа

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ -- это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.

Величина физического износа -- это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.

Все методы измерения физического износа технических устройств делятся на две группы: метод наблюдения и блок косвенных методов (рис 1.)

Рис. 1. Методы измерения физического износа

Рассмотрим последовательно уже применяемые и хорошо себя зарекомендовавшие в оценочной практике методы измерения физического износа машин, оборудования и транспортных средств.

Метод наблюдения (или метод прямого определения физического износа). Прямое определение физического износа проводится с помощью средств технической диагностики и при непосредственном участии обслуживающего персонала. При этом производятся замеры не только основных технических характеристик оцениваемого объекта, но и необходимых косвенных параметров. Затем сравниваются полученные данные с нормативными либо с новыми аналогичными элементами и на основе экспертных оценок их физического состояния определяется процент физического износа оцениваемого объекта. И наконец, путем деления величины стоимости создания нового или ремонта старого элемента на коэффициент физического износа, полученного с помощью экспертной оценки, получаем в денежном эквиваленте величину износа заменяемых элементов либо объекта в целом. Разница между стоимостью создания нового элемента и денежным выражением износа представляет собой остаточную стоимость объекта оценки.

Все косвенные методы измерения физического износа основаны на осмотре объекта или изучении условий его эксплуатации и нормативных данных, бухгалтерской документации и рыночных технико-экономических сведений об аналогичных объектах.

В оценочной практике используются, в основном, три косвенных метода измерения физического износа:

- метод укрупненной оценки технического состояния объекта;

- метод срока жизни объекта;

- метод прямого денежного измерения.

Рассмотрим эти методы более подробно.

Метод укрупненной оценки технического состояния или метод экспертной оценки. Сущность метода заключается в том, что эксперты (оценщики) изучают техническое состояние объекта, делают выводы и сравнивают это состояние с данными специальной оценочной шкалы, которая разрабатывается оценщиком самостоятельно с учетом практики его работы либо является нормативным документом оценочной фирмы.

Метод срока жизни технических устройств. В процессе эксплуатации здания, конструкции неоднократно подвергаются ремонту: какие-то их части заменяются, другие ремонтируются. В результате возраст отдельных элементов оцениваемого объекта получается различным. В этой ситуации оценщик определяет средневзвешенный возраст оцениваемого объекта на основе возраста обновленных элементов технического устройства, который принято называть эффективным возрастом.

Зная эффективный возраст объекта в целом и его нормативный срок службы, можно рассчитать коэффициент физического износа по формуле:

(3)

В практике своей работы оценщики определяют эффективный возраст объекта на основе оценки его физического состояния, технико-экономических показателей и внешнего вида, влияющих в условиях рынка на стоимость машин, оборудования и транспорта. Другими словами, эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Таблица 6 Нормативный срок службы элементов

Элемент	Срок службы по существующим нормам, годы
Фундаменты	100-150
Стены	100-150
Перекрытия	100-150
Покрытия (совмещенная крыша)	125-150
Балконы	100-150
Внутренние несущие стены	100-150
Каркас	100-150
Лестницы	100
Перегородки	60-75
Оконные и балконные блоки	40-50
Внутренние двери	50
Облицовка фасадов	50
Полы паркетные	50-80
Полы из линолеума	20
Отделка внутренняя	3-8
Отделка наружная (окраска)	5-6
Кровля рулонная	12

Метод прямого денежного измерения. Сущность метода заключается в том, что подсчитывается сумма затрат на замену отдельных элементов оборудования (в денежном выражении), которая бы потребовалась для устранения износа. Затем эта сумма соотносится со стоимостью нового объекта (аналогичного), то есть:

(4)

2.2 Методы морального износа

Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.

В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм -- первой (М1) и второй (М2).

Моральный износ зданий первой формы М1 -- это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

М1 = (1-ц)*Ссm = П1*Ссm(5)

где, М1 абсолютная величина обесценивания в рублях.

П1 - показатель первой формы морального износа

Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения

ц - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.

Моральный износ зданий второй формы М2 -- это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями. С устранением этого вида износа приходится всё время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём:

М2 = П2*С= Км(6)

где, С - первоначальная стоимость здания в рублях.

П2 - показатель второй формы морального износа здания

Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.

Суммарная величина морального износа

Мсум=М1+М2=П1*Ссm+П2*С (7)

Заменяя П1- ц=l-C:C

получаем Мсум = (Ссm-С)+Км

где,(Ссm-С) - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом

Км - капитальное вложение, вызванное технологическим старением

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.

Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950--1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям Жилищного стандарта.

Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.

Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.

2.3 Методы внешнего износа

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

- метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

- метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ):

И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ(8)

Эффективный возраст - продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки.

Срок экономической жизни - продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков:

1. Метод капитализации земельной ренты;

2. Метод соотнесения (переноса);

3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования);

4. Техника остатка для земли;

5. Метод прямого сравнительного анализа продаж;

6. Метод распределения;

7. Метод выделения.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

3. Оценка технического состояния здания

3.1 Определение степени повреждения здания

Степень повреждения здания - это величина, характеризующая утрату первоначальных технико-эксплутационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т. д.) в результате воздействия природно-техногенных факторов.

Степень повреждения оцениваемого здания I, т.к. повреждения незначительные, мелкие трещины в несущих конструкциях с максимальным раскрытием до 0,3 мм. Максимальное раскрытие трещин в перегородках и раскрытие швов до 0,5 мм. Незначительное растрескивание штукатурки в кирпичных стенах. Эксплуатация здания нормальная, с незначительными повреждениями.

Коэффициент эксплуатационной пригодности здания:

К_эп = 0,85*1,0*1,0 = 0,85

Согласно таблице 5 «Объем ремонтно-востановительных работ», т.к. k _эп ? 0,42 в здании возможна эксплуатация. Необходимые ремонтно-восстановительные работы - проведение при необходимости ремонтно-восстановительных работ без прекращения эксплуатации здания.

3.2 Расчет физического износа здания

Оцениваемое здание построено в 2004 году. На основании таблицы из «Рекомендаций по определению сроков службы конструкций полносборных жилых зданий 1983г.» можно провести расчет физического износа

Таблица 7 Расчет физического износа конструкций здания

Элементы	Срок службы	Фактический возраст	% износа
Фундаменты:
- бутовые на известковом растворе	100	10	10
Стены:
- кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе	125	10	8
Перекрытия железобетонные.
- толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое	70	10	14
Полы:
- из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию	80	10	12
- дощатые	30	10	33
- из поливинилхлоридных плиток, линолеума	10	10	100
Лестницы:
- из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам	100	10	10
Крыши:
А. Несущие элементы:
- из сборных железобетонных настилов	150	10	6
Б. кровля из:
- керамической первосортной черепицы	80	10	12
Перегородки:
- шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные	75	10	13
Двери и окна:
- дверные и оконные блоки	20	10	50
Внутренняя отделка:
- штукатурка по бетонным и кирпичным стенам	50	10	20
- штукатурка по деревянным перегородкам	35	10	28
- масляная окраска	6	10	100
Инженерное оборудование:
- водопровод и канализация	30	10	33
- отопление	30	10	33
- вентиляция	30	10	33
- электроосвещение	15	10	66
- электроплиты	20	10	50
- газооборудование	20	10	50
Благоустройство придомового участка:
- благоустройство участка	15	10	66
Наружная отделка:
- облицовка стен естественным камнем	125	10	8
- штукатурка по кирпичу на известковом растворе	20	10	50

Физический износ более 75% считается аварийным или предаварийным и требует срочную замену конструкций. По данным таблицы 7, это конструкции: полы из поливинилхлоридных плиток, линолеума и внутренняя отделка масляной окраской.

Таблица 8 Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий

Наименование	Срок службы в годах	Фактический возраст	% износа
Вентиляторы	8	3	37
Отопительные агрегаты	8	3	37
Воздухоохлаждающие агрегаты	7	3	42
Водонагреватели	8	3	37
Отопительные приборы:
- радиаторы чугунные	40	3	8
- конвекторы стальные	25	3	12
Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые)	6	3	50
Насосы	8	3	37
Трубопроводы системы отопления:
- парового	10	3	30

Все санитарно-технические системы здания менялись в 2011 году, поэтому их фактический возраст отличается от возраста здания. Замена конструкций не нужна, т.к. физический износ менее 75%.

В ходе визуального обследования здания было замечено несколько повреждений. Основываясь на таблицы физического износа конструкций и элементов жилых зданий ВСН 53-86(р) можно рассчитать износ этих повреждений.

Таблица 9 Физический износ повреждений стен

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные трещины и выбоины	Ширина трещины до 1 мм	0-10	Заделка трещин и выбоин
Выбоины в фактурном слое, повреждения отделки панелей, усадочные трещины	Повреждения на площади до 15%	11-20	Заделка выбоин, ремонт фактурного слоя

Стены здания без значительных повреждений. Имеется трещина на лестничном марше длиной 7 см, и шириной не более 1 мм. Физический износ 2%. Рекомендуется выполнить заделку трещины.

Так же в помещении гостиной имеется выбоина в фактурном слое, площадью 2,5% от всей стены. Физический износ 13%. Рекомендуется ремонт фактурного слоя.

Таблица 10 Физический износ повреждений перекрытий

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отпадание фактурного слоя местами	Повреждения на площади до 20%	11-20	Восстановление фактурного слоя

На застекленной веранде имеется повреждение перекрытия площадью 8% от всего потолка. Физический износ 20%. Рекомендуется восстановление фактурного слоя.

Таблица 11 Физический износ повреждений колонн

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины в основном металле, коррозия	Площадь коррозии не более 10%	0-10%	Заделка трещин, покрытие коррозии лакокрасочными материалами

На фасадной части здания имеются каркас колонны и сама колонна подверженные коррозии площадью 10%. Физический износ 10%. Рекомендуется покрытие металлических изделий лакокрасочными материалами.

Таблица 12 Физический износ повреждений лестниц

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил, отделки	Ширина трещин до 1 мм	0-20	Затирка трещин, ремонт перил и отделки

Лестница, ведущая на верхние этажи, имеет редкие трещины на ступнях и повреждение отделки. Ширина трещин не более 1 мм. Физический износ 5%. Рекомендуется затирку трещин и ремонт отделки. Так же дополнительно рекомендуется отделка торцевых швов на лестнице ведущей в подвал.

3.3 Расчет общего износа здания

Здания состоят из отдельных конструктивных элементов (конструкций) - фундаментов, несущие стен, перекрытий, крыши, которые выполняют различные функции. Несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Фундамент - подземная или подводная часть здания, которая передает его грунтовому основанию статическую нагрузку, создаваемую весом здания, и дополнительные динамические нагрузки, создаваемые ветром либо движением воды, людей, оборудования или транспорта.

Несущими называются стены, которые образуют каркас здания, придают ему жесткость и прочность. Несущие стены несут нагрузку, как от своего веса, так и от перекрытий, перегородок, расположенных на этих перекрытиях, также сюда включена нагрузка и от крыши здания.

Перекрытиями называются конструктивные элементы, разделяющие внутреннее пространство здания на этажи и служащие для восприятия нагрузки от собственной массы, массы людей, тяжелых предметов, оборудования и передачи ее на стены или отдельные опоры. Кроме того, перекрытия, связывая между собой отдельные стены, повышают их устойчивость и пространственную жесткость всего здания.

Крышей называется вся система обустройства, включающая в себя и стропильную ферму, и обрешетку, и непосредственно сам кровельный материал - кровлю. Несущие элементы крыши выполняют из брусьев, бревен и досок. здание износ ремонтный

Общий износ здания определяют путем нахождения среднеарифметического числа всех несущих конструкций.

Таблица 13 Расчет общего износа здания

Элемент	% физического износа	% физического износа повреждений	Взвешенный % износа
Фундамент	10	-	10
Стены	8	12,5	20,5
Перекрытия	14	20	34
Крыша	18	-	18
Общий износ	21

Интервалы величины физического износа в таблицах приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

Для менее ценных конструктивных элементов принят интервал в 20%, причем, признаки указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом в 10%, а признаки даны для крайних - больших - значений.

Таблица14 Оценка степени физического износа по материалам визуального обследования

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0-20	Нормальное	Повреждений и превышающих деформаций нет. Имеются отдельные дефекты, устраняемые ремонтом
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструкций возможна при условии восстановительных работ
61-80	Предаварийное или аварийное	Состояние конструктивных элементов аварийное. Необходимы меры безопасности и полная замена конструкций

На основе таблицы 14 можно определить, что конкретное здание находится в удовлетворительном техническом состоянии. Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта.

Заключение

Общей целью обследований технического состояния строительных конструкций являются диагностика, выявление степени физического износа, причин возникновения дефектов и повреждений, фактического состояния (работоспособности конструкций) и разработка мероприятий по обеспечению нормальной (безопасной) эксплуатации. Необходимость в проведении обследовательских работ, их объем, состав и характер зависят от поставленных конкретных задач. Обследование может проводиться как для всего здания в целом, так и для отдельных видов конструкций: кровля, стены, фундаменты. На основании этих работ делаются выводы о пригодности данного здания или конструкции к дальнейшей эксплуатации с учетом существующих или планируемых нагрузок. И условий, при которых здание в целом и отдельные его конструкции в частности пригодны к эксплуатации.

В ходе данной работы было проведено:

· Визуальное обследование здания;

· Обнаружение повреждений и дефектов конструкций;

· Определение степени повреждения и возможности эксплуатации здания;

· Расчет физического износа и износа повреждений;

· Расчет общего износа.

Общий износ здания - 21%, что значит удовлетворительное техническое состояние здания. В несущих конструкциях имеются незначительные повреждения, на отдельных участках имеются отдельные раковины, сколы, выбоины, волосяные трещины. Защитные слои конструкций имеют частичные повреждения. Обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт, с устранением локальных повреждений без усиления конструкций.

Оцениваемое здание пригодно к эксплуатации. Рекомендовано профилактический текущий ремонт с заделкой трещин и швов, покрытие коррозии лакокрасочными материалами и восстановление фактурного слоя стены и панели перекрытия. Так же замена полов из поливинилхлоридных плиток, линолеума и внутренняя отделка масляной окраской.

Кроме того, требуется возобновление текущих ремонтов плоского индустриального покрытия и выполнения работ по благоустройству территории с мерами водоотведения ливневых и дождевых стоков.

Список использованных источников

1. "ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 190-ФЗ

2. СНиП 2.09.03-85. Сооружения промышленных предприятий.

3. СНиП 2.03.01-84. Бетонные и железобетонные конструкции.

4. СНиП II-23-81* Стальные конструкции.

5. СНиП 2.03.11-85. Защита строительных конструкций от коррозии.

6. СНиП II-22-81. Каменные и армокаменные конструкции.

7. Методические рекомендации по технологии и механизации работ при строительстве, ремонте, усилении конструкций методом набрызга бетонной смеси. ЦНИИОМТП, 2008 г.

8. Рекомендации по усилению каменных конструкций зданий и сооружений. Стройиздат, 2009 г.

9. Правила технической эксплуатации резервуаров и инструкции по их ремонту. Недра, 2010 г.

10. Руководство по эксплуатации строительных конструкций производственных зданий промышленных предприятий. Стройиздат, 2008г.

11. Рекомендации по усилению монолитных железобетонных конструкций и сооружений предприятий горнодобывающей промышленности. Стройиздат, 2007 г.

12. Рекомендации по реконструкции стен на предприятиях целлюлозно- бумажной промышленности. ЦНИИпромзданий, 2007 г.

13. Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций по внешним признакам. ЦНИИпромзданий, 2009 г.

14. Рибицки Р. Повреждения и дефекты строительных конструкций.

15. Шкинев А.Н. Аварии на строительных объектах, их причины и способы предупреждения.

16. Типовые строительные конструкции, изделия и узлы. Серия 1.420.2-27.

17. Обеспечение надежности несущих и ограждающих строительных конструкций (предложения по совершенствованию конструкций на основе данных об авариях и обследованиях состояния конструкций промышленных зданий и сооружений). Н.-т. отчет, ЦНИИ промзданий, 2008 г.

18. http://www.infosait.ru/norma_doc/53

19. http://www.expertiza34.ru/nashi-uslugi