Девелоперский проект

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

Санкт Петербургский государственный аграрный университет

Кафедра «Аграрной экономики»

Контрольная работа

по предмету: Экономика недвижимости

Выполнила:

Егорова О.В.

Санкт-Петербург - Пушкин 2013



Теоретический вопрос

Девелопер - центральная фигура в развитии современного рынка недвижимости. Роль и функции девелопера. Понятие девелопмента, его основные этапы. недвижимость девелопмент риск клиент

Девелопмент -- выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.

Таким образом, девелопмент с точки зрения его материально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») -- управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

-- выбор экономически эффективного проекта;

-- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

-- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

-- поиск и привлечение инвесторов;

-- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

-- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер -- не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ:

Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

-- долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

-- состояния налоговой и финансовой систем и возможной эффективности проекта;

-- предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

-- возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.

Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию.

Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

-- определение физических возможностей для реализации проекта (потребности в земельном участке, необходимая инфраструктура, потребность в дополнительных условиях для реализации проекта);

-- определение затрат на реализацию проекта, его рентабельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собственные средства, привлекаемые средства инвесторов);

-- получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

-- проведение переговоров с собственником по вопросам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку.

Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разрешений и согласований, определение финансовых ресурсов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

Реализация проекта развития недвижимости:

-- привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, будущих пользователей, банковских кредитов);

-- привлечение подрядных проектных и строительных организаций;

-- организация финансирования строительства и контроля за его ходом;

-- продажа (передача) объекта в эксплуатацию, возврат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реализацию, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, наконец, перед потребителями его продукции.

К числу важнейших следует отнести следующие аспекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состояние экономики региона в целом (и, безусловно, состояние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, проблемы, с которыми они сталкиваются, возможность получения налоговых льгот.

Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без заемных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри которой можно выделить следующие типы:

-- институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

-- инвесторы -- физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в собственность для потребительского использования и, безусловно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

-- инвесторы -- юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1) заинтересованные в получении объекта для использования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2) заинтересованные в получении объекта для использования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

Выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматривать инвестиции в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме, и в этом случае существует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договоров, определении механизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижимости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и занятости, состояние строительных технологий, региональное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение и заслуживает поэтому более подробного изложения. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде всего, следует заметить, что выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости -- настолько многогранная проблема, что требует привлечения профессионалов для своей реализации.

Задание 1

1. Как вносятся поправки при использовании метода сравнительного анализа продаж?

Правила внесения поправок:

1. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус».

2. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус».

3. Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. корректируется только сравниваемый объект.

Например, известно, что оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопоставимый. Значит, стоимость сопоставимого объекта должна возрасти на 10%, чтобы отразить эту разницу.

2. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:

Церкви в. Школы

А ) Офисные здания г. Торговые центры

Б) Ответ: б. Офисные здания

Г). Торговые центры

3. Перечислите последовательность действий при использовании сравнительного метода.

Последовательность реализации метода:

- выявление недавних продаж, сопоставимых объектов на рынке;

- проверка информации о сделках;

- корректировка стоимости объектов;

- определение итоговой стоимости объекта недвижимости

4. Имеет ли значение порядок внесения денежных (стоимостных) поправок?

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Денежные поправки, вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

5. Как рассчитывается коэффициент капитализации?

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Коэффициент капитализации может быть рассчитан несколькими методами:

1.Метод рыночной выжимки (метод прямой капитализации, метод прямого сопоставления).

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации:

К = Чистый доход / Цена объекта

2. Метод связных инвестиций - земли и здания: применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации о каждому компоненту имущественного комплекса - строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений, строящих на ней.

К_общ = У_зем * К_зем + У_зд * К_зд

где У_зем (У_зд) - удельный вес земли (здания) в общей стоимости имущественного комплекса (У_зем + У_зд = 1);

К_{общ,зем,зд} - коэффициент капитализации общий, для земли и здания соответственно.

3. Кумулятивный или суммарный метод

В этом случае коэффициент капитализации разбивается на отдельные компоненты:

1) поправка на дополнительный риск (чем выше риск, тем больше величина поправки). Этот риск имеют все инвестиции кроме правительственных долгосрочных обязательств;

2) поправка на неэффективное управление или поправка на инвестиционный менеджмент (чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют - выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решений о продаже, работа с налогами т.п. - а это требует определенных усилий. Не следует путать это вознаграждение с комиссионными за непосредственное управление недвижимостью, которые входят в состав эксплуатационных расходов);

3) поправка на низкую ликвидность объекта;

4) безрисковая процентная ставка;

5) ставка возврата или возмещения капитала ( как правило, рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата капитала)

6. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости (учитывая правила внесения корректировок) по данным аналогичной продажи:

Аналог был продан за 9 000 тыс.руб.

- А. Качество - 1,05

- Б. Местоположение - 0,88

- В. Передача права на объект - 1,04

- Г. Дата продажи - 1,1

- Д. Условия финансирования - 0,96

- Е. Форма участка - 0,90

Решение: 9 000*1,05*0,88*1,04*1,1*0,96*0,90= 8 220 тыс.руб.

7. Известна следующая информация по рыночным продажам:

Характеристики	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, кв.м	350	350	390	390
Гараж	2 машины	2 машины	2 машины	1 машина
Баня	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, тыс.руб.	28 000	26 500	33 000	30 000

Определить денежные корректировки:

1) на разницу в площади:

2) на наличие мест в гараже:

3) на наличие бани:

Решение: определяем корректировки

1) на разницу в площади

( объекты №1 и №3) 33 000 - 28 000= 5 000(тыс.руб.);

2) на наличие мест в гараже (объекты №3 и №4):

30 000 - 33 000 -1 500 = 1 500 (тыс.руб.);

3) на наличие бани (объекты №1 и №2):

28 000 - 26 500 = 1500 (тыс.руб.).

8. Объект сравнения был продан 5 месяцев назад. Анализ рынка показывает тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 1,5% в месяц. Определить вид и сумму корректировки.

Ответ: Вид поправки: процентные , кумулятивные.

Решение: Корректировка на время продажи равна:

5*1,5 + 7,5%

9. Необходимо оценить однокомнатную квартиру площадью 41 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта. Известно, что однокомнатная квартира площадью 44 кв.м. с лифтом, без балкона, находящаяся на 5 этаже, расположенная в 10 мин ходьбы пешком до станции метро, была продана за 3 500 тыс.руб. Известно: стоимость 1 кв.м составляет 76 тыс.руб., наличие лифта увеличивает стоимость на 7%, близость от станции метро увеличивает стоимость на 11%, наличие балкона оценивается в 60 тыс.руб.

10. Требуется оценить офисное здание, если его потенциальная валовая рентная выручка составляет 15 000 тыс.рублей в год. Имеется информация о продажи 5 объектов, сопоставимых с оцениваемым.

Сопоставимые объекты	Цена продажи, тыс.руб.	Ежемесячная арендная плата, тыс.руб.	Расчетный показатель ВРМ
Здание №1	80 000	1 300х12=15600(за год)	ВРМ=80 000/15 600=5,1
Здание №2	95 000	1600х12= 19200(за год)	ВРМ=95 000/19 200=4,9
Здание №3	75 000	1 050х12= 12600(за год)	ВРМ=75 000/12 600=5,9
Здание №4	62 500	920х12= 11040(за год)	ВРМ=62 500/11 040=5,7
Здание №5	101 000	1 400х12=16800(за год)	ВРМ=101 000/ 16 800=6,0

Решение:

ВРМ = цена/доход

Находим среднее арифметическое значение ВРМ, оно равно 5,5.

Поскольку предполагаемый доход от сдачи объекта составит 15 000 тыс.руб. в год, то стоимость офисного здания будет равна:

15 000х5,5 = 82 500 (тыс.руб.)

11. Помещение под кафе, расположенное в малонаселенном квартале, сдается в аренду за 300 у.е. в месяц. Аналогичные объекты, расположенные в более удобных местах, сдаются за 700 у.е. в месяц. Определить насколько местоположение снижает стоимость объекта, если на рынке были выявлены следующие продажи:

Сопоставимые объекты	Цена продажи, у.е.	Ежемесячная арендная плата, у.е	Расчетный показатель ВМР
Помещение №1	30 000	500	ВМР =30 000/500=60
Помещение №2	35 000	600	ВМР=35 000/600=58,3
Помещение №3	55 000	900	ВМР=55000/900=61
Помещение №4	47 500	820	ВМР=47500/820=57,9
Помещение №5	46 000	800	ВМР=46000/800=57,5

Решение:

Находим среднее арифметическое значение ВРМ, оно равно 59.

ВРМ = цена/доход

59=цена/300=17 700 -стоимость объекта в малонаселенном квартале

59=цена/700= 41 300 - стоимость объекта в более удобных местах

Вывод: стоимость объекта в малонаселенном квартале дешевле, чем аналогичные объекты , расположенные в более удобных местах.

Задание 2

1. Для каких объектов в наибольшей степени подходит доходный метод оценки:

А. Школы В. Гостиницы;

Б. Музеи Г. Торговые центры.

Ответ:

В. Гостиницы;

Г. Торговые центры;

2. Метод прямой капитализации это:

а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта;

б) расчет будущей стоимости аннуитета;

в) метод, определяющий связь между ценой и доходом от сдачи недвижимости в аренду;

г) определение затрат на строительство объекта.

Ответ: а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта;

3. Закончите фразу. Процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки называется:

а) ставка дисконтирования;

б) ставка сложного процента;

в) ставка (коэффициент капитализации;

г) ставка дохода на инвестиции.

Ответ: а) ставка дисконтирования;

4. Чистый операционный доход - это (определение):

Ответ: Чистый операционный доход (ЧОД) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

5. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 4 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации для собственного капитала 25%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости:

Решение:

Варианты ответов:

А. 16 000 000 рублей; В.20 000 000 рублей

Б. 26 688 667 рублей; Г. 4 000 000 рублей.

Ответ: В.20 000 000 рублей

Решение:

К = Чистый доход / Цена объекта

К - коэффициент капитализации

Определяем общую ставку капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Определяется по формуле:

К_общ = К_заем * У_заем + К_{соб *} У_соб

Где К_{общ, заем, соб} -коэффициент капитализации общий, заемный и собственный сооствественно;

У_{заем, соб}, - удельный вес заемных и собственных средств соответственно (причем У_заем + У_соб = 1)

К_{общ =} 0,5*0,15 + 0,25*0,5= 0,2

Зная ожидаемый годовой доход недвижимости 4 млн.руб. можно определить рыночную стоимость данного объекта:

4 000 000 / 0,2 = 20 000 000 рублей

6. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

Решение:

А. 10 000 000 рублей; Б. 14 400 000 рублей; В.12 000 000 рублей.

Ответ: А. 10 000 000 рублей

Решение:

К = Чистый доход / Цена объекта

Цена объекта = 1 200 000 / 0,12 = 10 000 000 рублей.



Список использованной литературы

1.Малыш М.Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие / М.Н.Малыш, Н.Б.Суховольская. - 3-е изд., перераб. и доп. - СПб.: Проспект Науки, 2009

2. Тапман Е.С. «Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов» - М: ЮНИТИ-ДАНА, 2004

3.Озеров Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости СПб.: Издательство «МКС», 2003

4.Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,Львов Д.С., Медведева О.Е. -- М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

Размещено на Allbest.ru