Техническая паспортизация здания по адресу Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, микрорайон Мылки, улица Милицейская дом № 62

Размещено на http://www.allbest.ru/

26

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «Комсомольский - на - Амуре государственный технических университет»

Факультет кадастра и строительства

Кафедра кадастра и геодезии

Пояснительная записка

к курсовой работе

по дисциплине «Основы территориально-пространственного развития городов»

Техническая паспортизация здания по адресу Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, микрорайон Мылки, улица Милицейская дом №62

Студент группы 6ЭН-1

А.В. Черных

Руководитель проекта

Н.В. Гринкруг

2009

Ознакомление с правоустанавливающими документами

· Заключение договора с заказчиком на проведение первичной технической паспортизации.

· Изучение материалов предыдущих обследований.

· Определение количества персонала.

· Съемка, обследование и техническое описание объекта и его составляющих и составление абриса.

· Составление плана объекта (плана расположений зданий и сооружений на земельном участке).

· При необходимости построение поэтажных планов зданий.

· Вычисление площадей и объемов.

· Составление экспликаций к планам.

· Определение технического износа объекта.

· Определение физического износа объекта.

· Осмотр инженерного оборудования.

· Транспортная доступность.

· Определение инвентаризационной стоимости объекта.

· Составление технического паспорта.

· Проверка и приемка выполненных работ.

· Технический учет объекта (присвоение инвентаризационного номера и включение материалов технической паспортизации в архив ОТП).

Постановлением №1301 от 13.10.97 года введено понятие технического учета как основы государственного учета, который осуществляется путем проведения технической паспортизации.

Техническая паспортизация - это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов, и изменении этих показателей.

По характеру и объему выполняемых работ техническая паспортизация подразделяется на первичную (основную) и текущую.

Первичной (основной) называется паспортизация, осуществляемая для получения учетно-технических данных об объекте.

Текущая паспортизация имеет целью определения изменений в составе, состоянии и стоимости строений, произошедших по истечению времени в результате капитального ремонта, перепланировки или других причин.

По организационно-технологическому признаку работы по технической паспортизации объектов недвижимости подразделяются на полевые (натуральные) и камеральные.

Инвентарный номер определяется по данным записи в инвентарной книге, номер реестра по номеру регистрации в реестровой книге ОТИ. Инвентарный и реестровый номера проставляются на титульном листе технического паспорта и инвентарного дела.

Объектами, подлежащими технической паспортизации, являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения.

Организация и проведение работ при технической паспортизации

Техническая паспортизация объектов недвижимости осуществляется на основании договора подряда, заключаемого ОТП с правообладателем либо органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической паспортизации.

Техническая паспортизация объектов недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться ОТП по заявлению любого из собственников, на основании заключенного с ним договора подряда.

Текущая техническая паспортизация проводится также по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом сделок, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации.

В данной курсовой работе я провожу текущую техническую паспортизацию жилого дома и земельного участка, по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Ленинский округ, улица Нижняя, дом №1.

Размеры в осях:

(1-2) - 2.00 м(А-Б) - 1,98 м

(2-3) - 7,84 м(Б-В) - 6,58 м

(А-В) - 8,56 м

Высота всего здания 2,85 м.

Данный дом рассчитан на проживание в нем семьи из 3-5 человек.

На первом этаже расположены - кухня, гостиная, спальня, санузел.

Съемка объекта является основным элементом паспортизационной работы в натуре (полевые работы). На основе результатов съемки составляют паспортизационные чертежи:

План земельного участка (план расположения объектов паспортизации на земельном участке).

Поэтажные планы зданий.

При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали, определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.

Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей, фундаментами или столбами.

Не подлежат съемке строения переносного, временного характера.

Наружные измерения здания производятся выше цоколя, на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома или выступ более 0,40 м, пристройка - сени, тамбур, веранда и т.п., излом горизонтальной линии стены.

Измерения производят с одновременной последовательной записью размеров, начиная от одного из наружных углов здания до начала и конца оконных и дверных проемов или их осей, начала и конца архитектурных выступов, колонн и прочих элементов по всему периметру стен основного здания и пристроек.

Не подлежат измерению и внесению в абрис выступы, пилястры до 10 см. выступы более10 см, а также ступени крыльца и т.п. вносятся в абрис и измеряются.

При съемке зданий необходимо определить толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяются по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).

Круглые печи и колонны измеряются и увязываются по параллельным касательным к окружностям, в абрисе указывается их диаметр.

При измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются и марши.

Санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план.

Помещения, разгороженные не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные.

Абрис составляется сразу на все помещения или постепенно, одновременно с производством обмера отдельных помещений. Абрис здания составляется немасштабно с соблюдением пропорций.

В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры. Все цифры в абрисе проставляются в двух направлениях, чтобы их можно было читать по горизонтали слева направо, по вертикали - снизу вверх. Размер цифр в абрисе рекомендуется для всех одинаковой, высотой - 2-2,5 мм. Начальная точка измерения здания в абрисе отмечается нулем. После окончания работ по съемке здания необходимо выполнить контроль измерений.

Допустимая невязка вычисляется по формуле:

f_доп= +/- 0,75*К

К - количество внутренних линейных измерений

Невязка определяется по формуле:

F_факт = L_наруж - L_внутр

L_наруж - наружный размер стены здания

L_внутр - сумма внутренних размеров и толщин стен перегородок.

Невязка не должна превышать допустимое значение.

План земельного участка

Экспликация земельного участка (в кв.м)

Площадь участка	Незастроенная площадь
По землеотвод. документам	По фактичес. пользованию	в том числе	Площадки оборудованные	грунт	двор	Под зелеными насаждениями
		Застроен.	Не застроен.	детские	хозяйств.			Газон с деревьями	Плодовый сад
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
2910,0	2910,0	89,9	2353,0	50,2	102,5	2353,0	406,0		201,5

Поэтажный план является изображением воображаемого горизонтального разреза здания на уровне 1,2 - 1,3 м от пола. Поэтажные планы составляются на основании абрисов, выполненных в натуре.

Построение плана начинается с проведения фасадной линии. Затем по увязанным измерениям в угловых комнатах строятся боковые линии здания, последовательно наносятся на все капитальные стены, с одновременной проверкой их расположения по взятым в натуре контрольным измерениям. Затем наносятся перегородки, проемы, отопительные приборы и вентиляционные каналы, ванны, унитазы, раковины, умывальники и т.д. в соответствии с принятыми условными обозначениями.

На поэтажном плане должны быть следующие надписи:

· При наличии в здании нескольких этажей над планом подписывается наименование каждого этажа, подвала, цокольного этажа, мезонина, мансарды;

· Площадь помещений, комнат, выраженная в квадратных метрах (м2), с одним десятичным знаком;

· Нумерация квартир и отдельных комнат;

План типового этажа

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ устанавливает следующие правила определения площади:

Для вычисления площадей используются натуральные измерения. Помещения непрямоугольной формы разбиваются на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники). Недостающие размеры определяются по плану с учетом масштаба плана.

По каждой квартире, а также в целом по зданию, подсчитывается жилая площадь, площадь, общая площадь квартиры (квартир).

Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартиры.

Площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся: кухни, коридоры, ванные комнаты, помещения санузлов, встроенные шкафы, кладовые.

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), помещений в которых располагаются внеквартирные коммуникации, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включается.

В общежитиях определяется:

· Жилая площадь помещений - как сумма площадей жилых комнат;

· Площадь помещений - как сумма комнат и подсобных помещений общественного назначения;

· Общая площадь - как сумма площадей помещений и площади лоджий, балконов и веранд.

Правила определения площадей помещений площади застройки регламентируются строительными нормами и правилами по конкретным типам зданий, а также Сводом правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий.

Основными СНиПами являются:

1. СНиП 2.08.01.-89*. Жилые здания.

2. СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные.

3. СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения

4. СНиП 2.09.02-85*. Производственные здания.

По данному объекту недвижимости:

Общая площадь дома: 36,0 кв.м.

Вспомогательные: 16,3 кв. м.

Жилая площадь: 18,6 кв. м.

Экспликация

к поэтажному плану здания

расположенного в городе Комсомольске-на-Амуре, Центрального округа, улица Милицейская №62

Литер по плану	Этаж	Номер комнаты, кухни, коридора и пр.	Назначение помещений: жилая комната, кухня, коридор, ванная и т.д.	Общая площадь (м2)	В том числе
					Из нее	Высота помещений по внутреннему обмеру
					жилая	подсобная
1	2	3	4	5	7	8	9
А	1	1	коридор	9,1		9,1	2,30
		2	Жилая	5,1	5,1
		3	Жилая	13,5	13,5
		4	Кухня	8,3		8,3

При проведении технической паспортизации определяют высоты помещений, зданий, сооружений.

Измерения высоты могут выполняться непосредственно мерным прибором (рулеткой, лазерным дальномером) или, когда это невозможно, при помощи инструментов и приспособлений (теодолита, тахеометра, эклиметра).

В абрисах и поэтажных планах высоты записываются в тех помещениях, где они измерены и обозначаются буквами Н (наружная высота) и h (внутренняя высота). При измерении помещений устанавливается внутренняя высота помещения - расстояние от уровня чистого пола до низа несущей конструкции перекрытия. Внутренняя высота измеряется от пола до потолка в одном из помещений каждого этажа, подвала, мезонина, светелки основного строения или постройки.

При разной высоте помещений на этаже она измеряется в каждом из этих помещений. Высоту помещений, имеющих своды, определяют в двух местах от пола до пяты свода и от пола до шелыги свода. Высота помещений мансардных этажей принимается как средняя величина между наибольшими и наименьшими измерениями внутренних высот, взятых в разных частях мансарды.

Высота здания используется для определения строительного объема. Строительный объем является суммой объемов наземной и подземной частью стен здания. Высота для определения строительного объема наземной части составит

Н₁ = Н - (h₁-h₂)

Где Н - расстояние от уровня земли до вершины покрытия;

h₁ - расстояние от уровня земли до низа оконного проема (измеряется снаружи здания);

h₂ - расстояние от уровня чистого пола первого этажа до низа оконного проема (измеряется внутри здания).

Высота для определения строительного объема подземной части (h₃) - это расстояние от уровня чистого пола первого этажа до уровня чистого пола подвала или цокольного этажа.

Высота эркеров и переходов определяется как разница высот от земли до верха перекрытия эркеры или перехода и до нижней плоскости эркера или перехода.

При определении строительного объема здания, помещения необходимо руководствоваться Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ.

Основные правила вычисления объемов:

1. Объем надземных и подземных частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах.

2. Объем здания с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади, подсчитанной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя, на высоту здания. Высота здания принимается от уровня чистого пола первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

3. Объем здания без чердачного перекрытия определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину. Площадь вертикального сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа, а длина здания - путем замера расстояния между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.

4. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части резко отличны друг от друга по очертанию, конфигурации или по их конструктивному решению. В случае раздельного исчисления объема здания стена, разграничивающая часть здания, относится к той части, у которой конструкция или высота стен соответствует конструкции или высоте разграничивающей стены.

5. В объеме здания должны также включаться объем эркеров, тамбуров и других частей здания, увеличивающих его объем и объем световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыши.

6. Объем мансард, мезонинов определяется умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен на уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытий мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.

7. Объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа

8. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

9. При определении строительного объема жилых домов и общежитий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем здания.

10. Объем здания, состоящего из частей одного назначения, материала стен, конструкций различной высоты при одинаковой этажности или при различной этажности, но оцениваемых по сборнику по одной и той же оценочной норме, следует определять как сумму объемов составляющих частей.

11. Пояски, пилястры, полуколонны и тому подобные архитектурные детали, не увеличивающие общего объема здания, в его объем не включаются.

12. Эркеры и переходы включаются в объем здания и оцениваются совместно с основным зданием.

13. Лоджии и ниши в наружных стенах не исключаются из объема здания.

При определении строительного объема общественных зданий и сооружений необходимо руководствоваться правилами СНиПа 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения», при определении объема жилого многоквартирного здания - Сводом правил по архитектурно-планировочным решениям жилых зданий:

· Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки +-0.00 (наземная часть) и ниже этой отметки (подземная засть).

· Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждого из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (9тов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями проектируемыми для строительства на вечно-мерзлых грунтах.

Исчисление площадей и объемов основных и отдельных частей строения и пристроек

№ или литер по плану	Наименование	Формулы для подсчета по наружному обмеру	Площадь (кв.м.)	Объем (куб.м.)
А	Основное строение	7,15*6,65	47,5	131,0
а	Холодная пристройка	4,40*7,15	31,5	91,0
г	Сарай	3,85*2,50	9,6	24,0

Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных технико-эксплутационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

При инвентаризации должны быть обследованы все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.

После проведения осмотра и фиксации признаков износа и их количественной оценки (повреждения на площади в процентном отношении к площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяется физический износ конструктивного элемента по методике изданной в ВСН 53-86.

Физический износ здания целиком определяется как сумма физических износов отдельных конструкций, умноженных на коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости дельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ФУНДАМЕНОВ

Конструктивное решение и материал фундамента выясняются по исполнительной и проектной документации, либо по информации, полученной от владельца. При наличии подвала, технического подполья возможно произвести осмотр видимой части фундамента изнутри здания. При отсутствии подвала о состоянии фундамента можно судить по состоянию наземных элементов здания.

Например наличие характерных трещин в каменных стенах по углам здания свидетельствует о недостаточной несущей способности основания и следствие деформации фундамента и опирающихся на него стен. Те же причины могут вызвать перекосы и выпучивания цоколя, перекосы оконных проемов и других деформаций наземных элементов здания.

Признаки износа, дающие возможность определить физическое состояние фундаментов разной конструкции, представлены в табл. №№ 1-5 ВСН 53-86.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ СТЕН И ПЕРЕГОРОДОК

В зависимости от материала стен и их конструктивного решения надо обращать внимание при осмотре:

Кирпичных стен на:

· Наличие характерных трещин;

· Состояние рядов кладки;

· Состояние и выветривание стенового материала;

· Состояние перемычек над оконными и дверными проемами;

· Состояние кладки парапетов, парапетных столбиков;

· Состояние кладки сводов;

· Наличие сырых мест, особенно в местах установки водосточных труб.

· Состояние слоя штукатурки, наличие местных повреждений;

При осмотре стен из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей на:

· Состояние заделки горизонтальных и вертикальных стыков;

· Состояние стенового материала; (целостность защитного слоя для железобетонных конструкций);

· Состояние фактурного слоя или облицовочной плитки;

· Наличие сырых пятен, следов протечек внутри помещения по стыкам под балконной плитой;

· Состояние конструкций панелей в местах заделки козырьков, балконных плит;

При осмотре стен деревянных зданий обращают внимание на:

Деревянных из бревен и бруса:

· Состояние обшивки наружной и внутренней (наличие заражения дереворазрушающими грибками и жуками) при отсутствии обшивки состояние нижних венцов;

· Наличие и состояние гидроизоляции между каменным цоколем и нижним венцом;

· Плотность конопатки пазов;

· Просадку узлов;

Сборно-щитовых и каркасных:

· Состояние обшивки;

· Продуваемость и следы промерзания;

· Наличие повреждения обшивки гнилью, заражение грибками и жучками;

· Наличие деформаций оконных и дверных коробок.

Признаки износа стен представлены в табл. №№ 6-15 ВСН 53-86.

При осмотре перегородок обращают внимание на месте сопряжения перегородки с потолком, где возможны трещины и сколы (у кирпичных, гипсобетонных, шлакобетонных и т.д перегородок); состояние вертикальной поверхности перегородок, где возможны отклонения от вертикали, сквозные трещины, увлажненные места, перекосы и поражения гнилью у деревянных перегородок.

Признака износа перегородок представлены в табл. №№ ВСН 53-86.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ПЕРЕКРЫТИЙ

При осмотре конструкций перекрытий в первую очередь и наиболее тщательно осматривают перекрытия первого и последнего этажей, а так же перекрытия в помещениях кухонь, санитарных узлов, ванных комнат и помещений, граничащих с ними, подверженные неблагоприятным условиям эксплуатации. Признаки износа перекрытия при визуальном осмотре могут являться:

а) для перекрытия с несущими железобетонными конструкциями:

· Отслоение и трещины с несущими железобетонными конструкциями;

· Трещины в местах примыкания;

· Трещины между плитами, частичное или полное выпадение рустов (швов между плитами);

· Смещение плит перекрытия относительно друг друга;

· Следы промерзания;

· Следы протечек (в местах опирания на наружных стены);

· Заметный прогиб плит, с множественными глубокими трещинами в плитах.

б) для деревянных перекрытий не оштукатуренных:

· Зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов;

· Поражения верхних слоев древесины грибком, гнилью;

· Трещины в древесине балок и щитов наката;

· Заметные прогибы балок и прогонов.

в) для деревянных перекрытий оштукатуренных:

· Трещины в штукатурном слое;

· Отслоение штукатурки;

· Следы протечек, увлажнения в местах сопряжения с наружными стенами;

· Диагональные, продольные и поперечные трещины, заметный прогиб конструкций.

Признаки износа перекрытий представлены в табл. №№ 26-32 ВСН 53-86.

При осмотре полов могут быть выявлены следующие дефекты:

а) у деревянных полов (дощатых, паркетных, из древесностружечных или древесноволокнистых плит);

· Стирание материала;

· Щели между досками, отдельными паркетными клепками;

· Прогибы, просадки отдельных досок, скрип при ходьбе;

· Поражение гнилью и жучком досок;

б) у полов из керамических плиток, цементно-песчаных, бетонных и т.д.

· Стирание поверхности в ходовых местах;

· Выбоины (количество, размер в % отношении ко всей поверхности пола);

· Повреждение при отсутствии отдельных плиток.

в) у полов из рулонных материалов, синтетических плиток:

· Отстаивание материала в стыках и вздутие местами;

· Истертость материала у дверей и в ходовых местах;

· Просадка и разрушение основания пола.

Признаки износа полов представлены в табл. №№ 48-54 ВСН 53-86.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ КРЫШ

При осмотре крыш оценивается техническое состояние несущих конструкций и кровельного покрытия. Осмотр конструкций чердачных крыш производится в помещении чердака.

Для крыш с деревянными несущими конструкциями осмотру в первую очередь подлежат такие элементы, как опорные брусья (мауэрлаты), наклонные балки (стропила), стойки, обрешетка и местах их сопряжений.

Основные возможные дефекты:

· Ослабление креплений (болтов, хомутов, скоб), врубок;

· Поражение гнилью мауэрлата, стропильных ног, обрешетки;

· Прогибы стропильных ног;

· Поражение жучком древесины деталей крыши.

Для крыш с железобетонными стропилами и сборными железобетонными плитами различают основные возможные дефекты:

· Разрушение защитных слоев железобетонных конструкций обнажение арматуры;

· Повреждение кирпичных столбиков и деревянных деталей.

Признаки износа несущих конструкций крыши представлены в табл. №№ 38-40 ВСН 53-86.

Состояние кровли определяется по наличию или отсутствию протечек, состоянию материала кровли, стыков. Наличие и состояние конструкций водостока (желобов, водосточных труб) также влияет на состояние конструкций здания (стен, фундаментов и пр.)

Признаки износа кровли представлены в табл. №№ 41-47 ВСН 53-86.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОКОН И ДВЕРЕЙ

При обследовании окон и дверей необходимо обращать внимание на состояние сопряженных с ними других конструктивных элементов, на их износ, и устанавливать причину возникновения тех или иных нарушений.

Основные возможные дефекты:

· Трещины в стеклах;

· Неплотное закрывание створок переплетов или дверных полотен;

· Повреждение коробок и рам гнилью или вредителями древесины;

· Рассыхание, деформация коробок и рам, перекосы, расстройства сопряжений в углах;

· Коробление и трещины (для оконных переплетов).

Признаки износа окон и дверей представлены в табл. №№ 55-58 ВСН 53-86.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ОТДЕЛОЧНЫХ ПОКРЫТИЙ

Основными признаками технического состояния наружной и внутренней отделки являются:

При окраске водными растворами и масляной краской:

· Повреждение окрашенного слоя;

· Трещины;

· Загрязнения;

· Отслоение и вздутия;

· Следы протечек, ржавых пятен.

При оклейке обоями:

· Площадь отстаивания и повреждения;

· Обесцвечивание;

· Загрязнение рисунка.

При облицовки керамическими плитками:

· Площадь трещин, сколов, неплотного прилегания;

· Выпадение;

· Отсутствие плиток.

При наличии штукатурки:

· Трещины;

· Сколы;

· Пробоины;

· Площадь отслоения, выпучивания, отпадения покровного слоя.

Признаки износа отделочных покрытий представлены в табл. 59-64 ВСН 53-86.

К инженерному оборудованию зданий относятся: горячее и холодное водоснабжение, отопление, канализация и водостоки, электрооборудование, печи и мусоропроводы.

При визуальном обследовании технического состояния внутренних систем инженерного оборудования необходимо убедится в их наличии и функционировании. Проверяется состояние газовых вводов, стояков, трубопроводов, вводно-распределительных устройств, щитков, электроприборов, сантехнических приборов, электрических или газовых плит.

Трубопроводы и стояки осматриваются в квартирах и в помещениях технических этажей или технических подвалов. Выявленные дефекты и неисправности отражаются в абрисе для дальнейшего сравнения их с табл. №№ 67-71 ВСН 53-86 и определения их физического износа.

Техническое описание холодных пристроек и тамбуров

Недвижимость, как и любой материальный объект имеет две формы своего существования: время и пространство. Для объектов недвижимости влияние пространства имеет особое значение, поскольку практически все объекты недвижимости существуют в особом оригинальном, организованном пространстве, представляющий собой территории расселения людей. Результатом градостроительной эволюции является, прежде всего - форма города - зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики - место положения объектов недвижимости, влияет тем самым и на их стоимость.

Взаимосвязан с формой и размер города, чем он больше, тем значительнее расхождение в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, значительно изменяется диапазон стоимости объектов недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является - градостроительная ценность территории города.

Ценность - понятие, которое отражает две главные характеристики - труд и редкость.

Вещественным трудом является в городе все имеющиеся улучшения его территории, наземные и подземные здания и сооружения, транспорт и инженерные инфраструктуры, объекты благоустройства и озеленение.

С экономической точки зрения, та часть ценности улучшений, которая отражает ее трудовую компоненту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е стоимости всех существующих улучшений.

Ц = f (E*C_i) = f*t,

где Ц - ценность улучшений,

Е*С_i - суммарная стоимость всех существующих i-ых улучшений,

t - время в течении которого осуществляются улучшения.

Также на стоимость объектов недвижимости влияет - архитектурный своеобразный стиль, декоративное решения (отделка фасадов, своеобразные интерьеры) т.е все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его штучным, не рядовым.

Это в первую очередь относится к памятникам исторического и культурного наследия, и ко всем композиционно-стилистическим и образно-выразительным зданиям.

Рассмотрим данный объект недвижимости, находящийся по адресу Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, улица Милицейская, №62, учитывая главные факторы которые влияют на стоимость недвижимости.

Данный объект находится на незначительном расстоянии от города, до центра города, на общественном транспорте, маршрут № 11, можно добраться за 11 мин., при этом данный объект недвижимости находится рядом с больницей, школой и детским садом, а так же в 5ти минутах от гастрономии.

ПЛАН РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической паспортизации.

Для жилищного фонда Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301 определена основная задача государственного учета - это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и изменении этих показателей.

Порядок проведения технической паспортизации объектов жилищного фонда и состав документов, получаемых в результате ее проведения, регламентируется Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. №37.

Согласно Инструкции единицей технической паспортизации и учета может являться:

· домовладение

· отдельно стоящее основное здание

· часть здания

· отдельное помещение.

На каждый объект паспортизации составляется учетно-техническая документация, которая группируется в инвентарное дело. Инвентарный номер присваивается всем объектам.

ИНВЕНТАРНОЕ ДЕЛО

Оперативная часть

Документы, составленные по результатам последней инвентаризации:

Абрис, технический паспорт или инвентаризационная карточка, план земельного участка, поэтажные планы основных зданий и экспликации помещений к ним.

Правовая часть

Правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке, относящиеся к периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также информация, представляемая названными органами о праве собственности на объект.

Архивная часть

Документы, составленные в результате предшествующих обследований (паспортизации): абрисы, копии проектной или исполнительной документации на объект или исходные технические документы, дающие информацию об объекте.

В инвентарном деле ведется опись содержащихся в нем документов и материалов. Инвентарное дело подлежит постоянному хранению в архиве ОТИ.

В связи с принятием Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникла необходимость выполнения технической паспортизации для целей государственной регистрации прав. Единицами технической паспортизации и учета стали являться:

· комплексы объектов производственного, сельскохозяйственного и гражданского назначения;

· отдельное нежилое здание или сооружение;

· часть нежилого помещения;

· объекты незавершенные строительством.

Субъекты РФ на основе федерального законодательства разрабатывают и утверждают формы технической документации для конкретного субъекта Федерации.

Примером такой документации может служить принятая в Московской области Универсальная паспортизационная карточка на домовладение (кондоминиум, жилое и нежилое здание, границы земельного участка которого не обособлены), садовый и дачный земельный участок.

физический износ помещение паспортизация здание

Литература

Методическое указание.

СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»

СНиП 31-01-2003. «Здания жилые многоквартирные»

СНиП 2.09.02-85*. «Производственные здания»

Размещено на Allbest.ru