Проблемы долевого строительства в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство вводится новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, -- договор участия в долевом строительстве. До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия

-- предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

-- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

-- гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями.

В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. Например, стороны могут предусмотреть основания расторжения договора в судебном порядке (помимо тех оснований, которые предусмотрены законом). В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены законом.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет.

В Законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор.

Для того чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.

Стоит ли доверять Застройщику

В основу данной статьи легли два очень проблемных примера, которые произошли с дольщиками, заключившими напрямую договор с Застройщиками, будучи уверенными в том, что заключенный напрямую договор со строительной компанией гарантирует их от всех рисков.

Практика показала, что достаточно часто отношения с Застройщиком так же печально оканчиваются для соинвестора (дольщика), который может остаться и без квартиры и без денег, если не проверять юридическую чистоту сделки.

Итак, случай первый, Застройщик заключает договор с дольщиком на инвестирование квартиры, которым принимает на себя обязательства по окончанию строительства передать квартиру последнему с оформлением права собственности как на объект недвижимости.

По окончанию строительства квартира в построенном доме передана дольщику, он делает в квартире ремонт и проживает более 2 лет. По истечении указанного срока встает вопрос о необходимости оформления квартиры в собственность, которое итак не на шутку затянулось. А затянулось оформление неспроста. После проведенной работы юристами нашей компании было установлено, что Застройщик, испытывающий сложности в финансах, заключил аналогичный договор инвестирования на туже квартиру с другой компанией. Не получив возврата денежных средств от Застройщика, указанная компания оформила право собственности на свое имя и стала законным правообладателем и собственником жилья. Дольщик же, проживая в квартире, на сегодняшний день не является ее собственником, да и правообладателем дольщика язык назвать не поворачивается в силу того, что по закону это не соответствует действительности.

Случай второй. Застройщик судится в отношении квартиры и выигрывает дело в суде первой инстанции, в соответствии, с чем суд признает за Застройщиком право на квартиру. Гражданское дело по данному спору переходит в суд второй инстанции и на этом этапе Застройщик продает спорную квартиру дольщику, до конца, не будучи уверенным, что данная квартира будет за ним признана в суде второй инстанции.

Суд второй инстанции отменяет первое решение, дело идет на пересмотр и суд первой инстанции принимает противоположное решение, которым устанавливает факт отсутствия права на квартиру за Застройщиком. Таким образом, продажа квартиры дольщику является неправомерной и недействительной, а дольщик не приобретает право собственности на квартиру при полной ее оплате.

В обоих указанных случаях можно было избежать данных проблем при надлежащей юридической проверки документов, а именно, в первом случае достаточно было проверить правоустанавливающие документы на спорную квартиру и сведения из УФРС о зарегистрированных на нее правах, во втором случае установить наличие спора Застройщика было так же возможно, т.к. судебная тяжба по квартире велась на момент ее продажи, и в Интернете присутствовала соответствующая информация. Присутствовала данная информация и в ТСЖ дома, где располагалась спорная квартира.

По итогу пострадавшие дольщики в любом случае останутся без квартир, на которые претендовали, вопрос же взыскания денежных средств так же совсем не прост в силу бедственного положения обоих Застройщиков, близкого к банкротству.

Приведенные выше примеры не единичны, к нам обращаются пострадавшие дольщики с похожими случаями постоянно, а ошибки, которые ими допускаются, весьма разнообразны и по сути своей, с другой стороны, схожи.

Безусловно, нельзя быть застрахованным на 100% при приобретении квартиры в новостройке, однако многие моменты можно проверить и оценить процент рисков заранее. Если процент риска будет высок, необходимо отказаться от сделки, если процент не велик, дольщик может принять самостоятельное решение по предмету заключения договора на основании известных ему рисков. При этом во многих случаях есть возможность при проверке Застройщика и продаваемой им квартиры на сто процентов определить проблемность данной покупки и отказаться от нее.

Наш совет всем, кто приобретает квартиры и офисы в новостройках и на вторичном рынке недвижимости, не экономьте при проверке юридической чистоты сделки, это не то, на чем можно и стоит экономить. Квартира как правило приобретается один раз в жизни и навсегда, а потому к ее приобретению стоит подходить очень серьезно и обдуманно.

Право собственности, предварительный договор, вексель

В настоящее время очень мало строек возводится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют «серые» схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски.

Существуют два основных вида «серых» схем.

1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор -- договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск -- ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам.

С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.

2. Приобретение векселя на сумму стоимости новостройки - распространенная разновидность предварительного договора.

В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а согласно ГК РФ сделать это на основании предварительного договора нельзя, поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя, и вы приобретаете вексель.

Использование векселей в данном случае является средством, используемым застройщиками для обхода положений закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Вы как бы одалживаете фирме деньги на строительство, а она обещает «вернуть натурой» -- готовым жильем. Обычно срок погашения кредита, то есть предъявления для возврата денег, составляет не менее трех лет. Хотя, как правило, дом строится в среднем один год. Однако вы не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года. Став владельцем векселя, вы ждете, когда построят дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами, то есть если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку.

Если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.

Согласно ГК РФ вексель -- ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры примет у вас вексель и вернет вам по нему деньги, которые вы платили, обычно без процентов либо с процентами, если они установлены. С учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили.

Не исключено, что к моменту погашения векселя, т.е. когда у вас появится право требовать назад деньги, фирма-векселедатель вообще может исчезнуть.

Если вы все-таки решили приобрести вексель, то покупайте векселя со сроком погашения не больше года. Это позволит упрочить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся.

В настоящее время все больше набирают «обороты» споры, связанные с приобретением квартир в новостройках по предварительным договорам, в том числе оплаченным векселями. Споры касаются как возврата денежных средств, в связи с приостановлением, или прекращением строительства, так и признания права собственности на жилые и нежилые помещения, приобретенные по предварительным договорам.

При наличии возникшего спора стоит помнить, что основной момент, подлежащий доказыванию -- это те фактические отношения, в которые стороны предполагали вступить, заключая предварительный договор, в том числе оплачиваемый по векселю.

Только при наличии доказанных данных обстоятельств, суд вправе занять позицию дольщика (соинвестора) как по предмету признания права на жилое помещение, так и по предмету взыскания оплаченных денежных средств, убытков, неустойки по законодательству о защите прав потребителей.

Указанные споры не имеют обширной и сложившейся судебной практики в настоящее время, нет обобщений и указаний Верховного суда РФ по данным делам, в соответствии с чем имеет существенное значение наличие опыта по данным спорам, подтвержденного решениями судов по аналогичным делам. В связи с указанным, не рекомендуем самостоятельно обращаться в суд, а прибегать к помощи юристов и адвокатов, имеющих значительный опыт рассмотрения аналогичных споров.

Взыскание денег при замороженном строительстве

Взыскание денежных средств с инвестиционных или строительных компаний всегда было актуальной темой. Еще более актуальной данная тема стала в настоящее время, т.е. во время финансового и строительного кризиса, когда строительство многих объектов приостанавливается на неопределенные или определенные, но долгие сроки. Стоимость недвижимости значительно снижается и те суммы, которые были оплачены год или пол года назад, значительно превышают сегодняшнюю стоимость недвижимости.

Многие инвесторы, дольщики, одним словом приобретатели квартир и нежилых помещений на рынке первичной недвижимости, серьезно заблуждаются, полагая, что если срок, предусматривающий в договоре окончание строительства, не наступил, обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств и расторжении договора нельзя. Данное заблуждение имеет очень негативное влияние на правовое и будущее финансовое положение дольщиков, которые вынуждены терять годы, дожидаясь истечения сроков, установленных в договоре, т.к. определить, что будет через полгода, год, полтора года с той компанией, что приостановила свою деятельность, невозможно, одно понятно наверняка, что ничего хорошего с данной компанией не произойдет. Поэтому, чем раньше дольщик обратится в суд, тем у него больше шансов на взыскание денежных средств.

Какие же правовые основания позволят дольщику, инвестору обратиться в суд и досрочно потребовать возврата оплаченных денежных средств, если строительство приостановлено, заморожено или просто затягивается на значительные сроки?

Данные правовые основания исходят из законодательства о защите прав потребителей, которое применяется в судебной практике по всем делам, связанным с продажей строительной или инвестиционной компанией прав на недвижимость, и, соответственно, приобретение такой недвижимости, как по Предварительным договорам купли продажи, в том числе с оплатой по векселю, так и по договорам инвестирования, долевого участия, иных договоров.

Для того, чтобы доказать, что определенные сторонами сроки не будут исполнены, необходимо предоставить в суд соответствующие документы, которыми могут служить, например, ответы от самого Застройщика о задержке сроков строительства, официальные ответы, полученные по запросам суда или адвоката о готовности или наоборот отсутствии тех или иных документов, что необходимы для завершения строительства в установленные договором сроки. Можно так же руководствоваться СНИПами, которые устанавливают необходимые и достаточные временные промежутки, в соответствии с которыми определяется срок строительства того или иного дома. И если, к примеру, строительство только начато, заложен лишь фундамент, а по договору до окончания строительства остался год, то в соответствии со СНИПами можно однозначно и уверенно утверждать, что окончание строительства в сроки не уложится.

Законодательство о защите прав потребителей, а так же закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов императивно устанавливают правило, в соответствии с которым дольщик, инвестор вправе отказаться от исполнения договора, заявить в одностороннем порядке о его расторжении, и если в течение 10 дней на расчетный счет дольщика строительная или инвестиционная компания не вернет оплаченные денежные средства в полном объеме, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать помимо оплаченных денежных средств так же убытки и неустойку.

Неустойка может составлять очень большую сумму, вплоть до размера самого договора. При этом стоит отметить, что суд вправе снижать размер заявленной неустойки, чуть ли ни до 50 000 рублей, однако есть много судебной практики, в соответствии с которой суды удовлетворяли неустойку в размере 900 000 рублей, 500 000 рублей, 300 000 рублей, что является неплохим дополнительным вознаграждением дольщику, которому во время не вернули денежные средства.

Из всего вышесказанного следует, что если вы оплатили квартиру, офис, машиноместо, но срок по договору со строительной или инвестиционной компанией еще не подошел, это не означает, что у вас нет права на возврат в полной мере оплаченных по договору денежных средств. Из огромной имеющейся в нашей компании судебной практики нет ни одного судебного дела, где дольщику (соинвестору) было бы отказано в возврате ему оплаченным строительной компании денежных средств. Безусловно, при отсутствии соответствующего опыта и знаний можно говорить, что не специалист либо проиграет дело, либо вообще не сможет подать иск в суд, чтобы его приняли к производству, но при квалифицированном подходе к данным спорам шансы на успех очень велики.

Признание права собственности в судебном порядке или взыскание оплаченных денег?

Итак, дом в эсплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем в соответствии с ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомисси о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Потому до сдачи дома в эксплуатацию невозможно просить суд о выделе квартиры в натуре.

Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.

Вместе с тем, поскольку покупатель исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В конце концов собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков. Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке.

Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, покупатели могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков либо с Закон «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.

Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цены выполнения работы.

Покупка квартиры в новостройке, несомненно, является более выгодным вложением денег по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке жилья.

Однако, к большому сожалению, на рынке покупки квартир в новостройках все еще сохраняются большие риски стать жертвой мошенничества, попасть в ряды обманутых дольщиков. Нерешенный жилищный вопрос большинства граждан способствует все большему возрастанию спроса граждан на недвижимость, в том числе на столь привлекательные квартиры в новостройках.

Пока на рынке жилья сохраняется ситуация, при которой спрос на жилье превышает предложение во много раз, принципиальных изменений сложно ожидать -- покупатели берут то, что предлагают, рискуют и часто оказываются обманутыми.

Права дольщика на приобретенную квартиру (нежилое помещение) при банкротстве Застройщика

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.Кроме того, согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Со ссылкой на статью 421 ГК РФ, исходя из условий Договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, не зарегистрированных в Регистрационной службе, следует, что спорные жилые и нежилые помещения, приобретаемые по таким договорам, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее -- Закон).

В соответствии со статьей 6 Данного Закона инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Объектами гражданских прав в силу ст. 130 ГК РФ являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ п. 1 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Абзацем 7 статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о признании права собственности и ряд других требований не рассматриваются в рамках дела о конкурсном производстве.

Пункт 5 статьи 4 «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.

В соответствии с положениями статей 310, 407 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» отказ от исполнения договоров (Внешним управляющим) и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично.

Согласно ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу входит все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

2. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

3. В целях правильного ведения учета имущества должника, которое составляет конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе привлекать бухгалтеров, аудиторов и иных специалистов.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, если сделка, а именно Договор инвестирования, договор долевого участия, иной договор, в соответствии с которым инвестор (дольщик) приобрел права на квартиру или нежилое помещение, исполнена, т.е. объект недвижимости (независимо от того, завершенный строительством или не завершенный строительством) зарегистрирован в УФРС за таким лицом на праве собственности, данный объект недвижимости не включается в конкурсную массу и не подлежит отчуждению с торгов как имущество должника -- банкрота.

2. Какие права на квартиры в достроенном или недостроенном доме имеют инвесторы (дольщики), в случае отсутствия регистрации их права собственности на такой объект недвижимости (квартиру, офис), но при наличии регистрации Договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ:

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект

На основании ст. 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ:

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

На основании ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

1. Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

- двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, -- для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;

- оставшиеся денежные средства -- для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Таким образом, в случае регистрации Договоров участия в долевом строительстве в Регистрационной службе, в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ, дольщики вправе будут претендовать на 70 % от стоимости земельного участка, оформленного на праве собственности или праве аренды, на котором расположен недостроенный дом, и проданного Арбитражным управляющим в рамках конкурсного производства.

Претендовать на квартиры в доме дольщики не смогут.

строительство долевой соинвестор вексель

Размещено на Allbest.ru