Строительство таунхаусов у моря в Крыму

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Строительство таунхаусов у моря в Крыму

1. Описание проекта и его концепция

Объектом бизнес-плана является инвестиционный проект строительства таунхаусов у моря в Крыму, п. Штормовое.

Согласно данному бизнес плану предполагается проведение комплекса мероприятий по строительству таунхаусов с целью последующей реализации.

Краткие параметры проекта:

Площадь земельного участка 5 га

Объем дохода за три года проекта 15 600 000 $

Общее количество таунхаусов 188 шт.

Площпдь одного таунхауса 160 кв. м.

Суммарная площадь жилых строений 30 080 кв. м.

Планируемая стоимость строительства за кв. м. 147, 77 $

Полный объем затрат по проекту 6 500 000 $

Потребность в инвестициях на первоначальном этапе проекта 100 000 $

Длительность проекта 4 года

Проект предусматривает строительство 3-х этажных таунхаусов. Общее количество таунхаусов составит 188 единиц. Площадь одного таунхауса 160 кв. м. Планируется строительство таунхаусов эконом-класса.

При проектировании поселка максимально учитывается уникальный ландшафт местности и природные особенности Крымского побережья.

Продажа таунхаусов начнется на стадии строительства поселка. Финансирование строительства таунхаусов планируется через выпуск целевых облигаций.

Объем затрат по проекту составит 5 млн. долларов. Для реализации проекта предполагается привлечение инвестора. Потребность в инвестициях на первом этапе проекта составляет 100 тыс. долларов

Таун-хаус - дом нового формата

Town-house (с англ. - дом в городе) - это двух или трех этажный коттедж сблокированный с подобными ему строениями с обеих сторон, при этом имеющий отдельный вход, свой собственный земельный участок и подвод коммуникаций. Если сблокировано только два здания, то такое строение называется «дуплекс».

Таун-хаусы могут быть 2-ух, 3-ех, 5-ти или 8-ми секционными. Таун-хаус, как правило, имеет несколько этажей. Но стены у него будут совместные с соседями (что немного напоминает квартиру). К каждому отдельному зданию прилагается собственный участок земли. Этот тип жилья ориентирован на людей привыкших жить в социуме при этом находится на природе и свежем воздухе.

Проектировщик и строитель таунхааусов

«БлокМастер» работает в сфере проектирования, изготовления, поставки блок-контейнеров, а также монтажа мобильных модульных зданий, включающих в себя офисную, жилищно-бытовую и производственно-техническую базу.

Инженерно-производственная компания БлокМастер специализируется на изготовлении строительных металлоконструкций, проектировании быстровозводимых зданий, а также поставке и монтаже мобильных модульных сооружений.

Мы предлагаем комплексные решения от предварительной концепции до практической реализации строительства быстровозводимых зданий каркасного и блочно-контейнерного типа.

В состав компании БлокМастер входит Староконстантиновский завод Металлист. При более чем тридцатилетнем опыте работы в этой сфере предприятие использует прогрессивные конструкторские решения, внедряет новейшие технологии, постоянно модернизируется и совершенствуется.

Староконстантиновский завод является единственным в Украине, уникальным, спроектированным и построенным непосредственно для этих целей предприятием по производству модульных сооружений.

Благодаря блочной конструкции жилых домов стоимость одного квадратного м. не превышает 147,77

2. Маркетинговый анализ

проект строительство маркетинговый финансирование

Маркетинговые исследования рынков недвижимости Крыма и непосредственно региона Юго-Западного побережья Крыма на лето 2009 года, отмечают следующие основные преимущества выбора строительства таунхаусов единой концепции с развитой инфраструктурой на данном участке:

- цены на недвижимость в поселках Крыма демонстрируют устойчивый рост в течение 7 лет;

- стоимость 1 кв. м. в возводимых таунхаусов увеличивается в среднем на 2-3% в месяц в процессе строительства, а после подключения к коммуникациям и сдачи в эксплуатацию вырастает в 2-2,5 раза;

- растет интерес к рынку недвижимости полуострова украинских и иностранных туроператоров;

- крайне ограниченное количество предложений земельных участков, подходящих по всем параметрам для строительства данного класса объектов и, как следствие, их дефицит;

- рост востребованности таунхаусов единой концепции с благоустроенной охраняемой территорией и развитой внутренней инфраструктурой сервиса, что обеспечивает высокую инвестиционную привлекательность и ликвидность на всех этапах осуществления проекта.

Большая площадь участка, географическое расположение и природное окружение обеспечивают уникальное положение участка на рынке недвижимости Крымского региона.

Крымский полуостров является вторым по популярности регионом развития строительства в Украине после столицы. По данным исследований компании «Маркет-Крым», в настоящее время в Крыму отмечается 19 действующих коттеджных поселков единой концепции и 15 строящихся поселков, которых будут введены в эксплуатацию в течение 2008-2010 годов. Кроме того, в регионе зафиксировано 11 проектов по строительству коттеджных поселков, под которые уже имеются земельные участки.

Дороговизна земельных участков на Южном берегу Крыма (30 тыс у. е. за 100 кв. м. сейчас уже не предел) и практически полное отсутствие свободной земли с видом на море способствуют повышению интереса к западному побережью Крыма от Севастополя в направлении Евпатории.

Это объясняется тем, что стоимость земельных участков здесь в среднем в 3 раза ниже, чем на Южнобережье. Кроме того, в отличие от района Большой Ялты, где крайне сложно приобрести свободный участок, пригодный под строительство таунхаусов, район Северо - Западного побережья, еще недостаточно освоен, и в настоящее время существует достаточно обширный рынок земли под строительство.

Еще одним преимуществом западного побережья является ровный рельеф местности, обширные песчаные пляжи, что позволяет возводить таунхаусы непосредственно на побережье, предусматривая наличие собственного пляжа и реализуя услуги отдыха на воде (морские прогулки, гидроциклы, дайвинг, водные аттракционы и т.д.).

Развитию рынка недвижимости в Крыму препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях.

На начало 2009 года цены за 1 кв. м. на Крымском полуострове, в среднем, стартуя от 1100 у. е., достигают 3500 у. е. Более высокие цены традиционно демонстрировали поселки Южного берега Крыма от 1600 до 3500 у. е. за 1 кв. м. (максимальное разовое предложение - до 5000 у. е.). Цены на Северном побережье и в Севастополе колебались от 1100 до 1700 у. е. за 1 кв. м.

Кроме того побережье застраивается супердорогим элитным жильем, при высоком спросе на эконом-класс. На сегодняшний день сегмент элитного жилья очень близок к насыщению, а востребованный на рынке эконом-класс почти отсутствует.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок недвижимости в Крыму ориентируется на люкс или бизнес-класс. Вместе с тем наблюдается рост дефицита эконом-класса. Спрос на таунхаусы эконом-класса в несколько раз превышает предложение. Поэтому нашим потенциальным клиентом является средний класс. Надо сказать, что эконом-класс коттеджных городков только зарождается, и потенциал этой ниши огромен. Емкость сегмента эконом-класса составляет минимум 70% от общего числа потенциальных покупателей загородной недвижимости (это как минимум 600 000 кв. м). Стоимость одного таунхауса согласно проекту составит в среднем от 60 000 $ до 100 000 $, тогда как средняя цена таунхауса на Крымском полуострове начинается от 200 000 $.

2.1 Описание п. Штормовое

Этот регион является одним из самых недорогих и доступных мест отдыха в Крыму.

Расположение, климат

Поселок Штормовое расположен в 20 км к северо-западу от Евпатории, на берегу открытого моря. Рельеф местности степной, равнинный. Своеобразие курорта заключается в сочетании воздуха, напоенного ароматами степных трав и запахом моря с чистейшей морской водой и бескрайней полосой песчаного пляжа.

На территории поселка Штормовое находится Ойбургское озеро с голубой глиной и озеро с черной иловой сульфитной грязью. В 2005 году на территории посёлка началось строительство грязелечебницы.

Популярность пос. Штормовое как курортного региона растёт с каждым годом. Летом население посёлка Штормовое возрастает в 7-9 раз и достигает 10-12 тыс. человек. В последние годы быстрыми темпами строятся новые пансионаты, базы отдыха, развивается курортная инфраструктура.

В соседнем к Штормовому поселке Поповка (2 км по пляжу) регулярно проходит фестиваль «Каzантип», и это тоже привлекает в Штормовое большое количество туристов.

По договоренности Сакской районной госадминистрации с крупной московской компанией планируется строительство в п. Штормовое на 200 га. земли развлекательного комплекса.

Полуостров обладает уникальными и разнообразными природными лечебно-оздоровительными ресурсами, основным из которых является мягкий целебный климат.

Курортный поселок Штормовое расположен на самом берегу Черного моря, где мягкий морской климат побережья сочетается с сухим климатом степного Крыма. Относительная влажность воздуха почти всегда невелика - в пределах 65 - 80%, поэтому здесь дышится легко даже в самые жаркие дни.

Летом температура держится в пределах +20+28°С. Наиболее теплый месяц - июль (средняя температура +23,2°С). Купальный сезон начинается во второй половине мая, а заканчивается во второй половине сентября, а иногда и в октябре.

Пляж

В Штормовом прекрасные песочные пляжи (в чем Вы можете убедиться, посмотрев фотографии), отличительная черта которых - пологие уклоны морского дна, что делает их особенно привлекательными для отдыха с детьми.

В виду того, что в Штормовом достаточно много мелей, вода прогревается быстро, а в результате того, что прибрежная полоса открыта, вода все время чистая.

Лечение

Как известно, Западное побережье Крыма - уникальный бальнеологический курорт. В окрестностях Евпатории расположен ряд соляных озер - лиманов, с минерализованной водой (рапой) различного химического состава. И если Вам необходимо лечение, природа поселка Штормовое одарила этот курорт лечебными грязями.

Эффективнее всего крымские грязи вылечивают артрит, остеохондроз, заболевания нервной системы и верхних дыхательных путей.

Купание в лимане укрепляет нервную систему, активизирует защитные силы организма, нормализует работу сердечнососудистой системы.

Солнечно-грязевые процедуры эффективны при лечении простудных заболеваний, особенно хронических воспалений горла, носа, уха, а также кожных заболеваний.

Рапа гораздо плотнее морской воды, и поэтому даже не умеющий плавать человек может свободно держаться на поверхности лимана. Купания в озере оказывают стимулирующее воздействие на мышцы, кости, суставы, периферическую нервную систему, усиливают обменные процессы, что способствует противовоспалительному, рассасывающему и обезболивающему действию, а в итоге - прекрасно тонизируют организм. Поэтому рапа соляного озера эффективна при лечении остаточных явлений полиомиелита, радикулитов, невритов, гинекологических, сердечнососудистых заболеваний.

Инфраструктура

В Штормовом Вы можете поправить свое физическое здоровье и отдохнуть душой.

Штормовое - отличное место для любителей как тихого отдыха в отдаленности от городской суеты, так и любителей с шумом попрыгать в море с горок, провести время в ресторанчиках или сходить на дискотеку.

Вы можете пользоваться всеми благами цивилизации, включая рестораны, бары, водные аттракционы.

2.2 Характеристика земельного участка

Общая площадь земельного участка: 5 гектаров.

Участок расположен на Юго-Западном побережье Крыма, в поселке Штормовое Расположен участок в 100 м от моря,

Стоимость участка 1500 000 дол США.

Целевое назначение участка: строительство и эксплуатация рекреационного комплекса.

Имеется возможность подключения электроэнергии, воды, канализации, газа. Все коммуникации находятся в радиусе 100-200 м.

Участок граничит с рекреационными объектами. Вблизи отсутствуют промышленные предприятия и прочие экологически неблагоприятные объекты.

2.3 Конкурентные преимущества участка в сегменте земельных участков под строительство таунхаусов у моря в Крыму

- благоприятные климатические и природные характеристики,

- известность и популярность Евпаторийского региона Юго-Западного побережья Крыма, как престижного места отдыха молодежи и состоятельных людей со своими семьями из Украины, России и ближнего зарубежья;

- расположение вблизи побережья с песчаным удобным пляжем,

- отдаленность от промышленных объектов,

- наличие автодорог и возможность за короткое время добраться до вокзалов, портов, аэропортов,

- расположение в регионе с развитой сферой сервиса и досуга, обилием исторических и природных объектов, представляющих интерес для туризма,

- уникальные природные условия.

Большая площадь участка, географическое расположение, природное окружение и высокий спрос обеспечивают уникальное положение участка на рынке земельных участков под строительство таунхаусов в Крыму.

Вышеперечисленные факторы, а также результаты маркетинговых исследований рынков Крымского полуострова позволяют считать наиболее эффективным использованием земельного участка - под строительство таунхаусов с развитой инфраструктурой.

3. Источники финансирования проекта

Финансирование инвестиционного проекта будет осуществляться за счет инвестиций или кредита.

4. Оценка доходов по проекту

Планируется поэтапная продажа таунхаусов:

На первом этапе планируется продажа 40 таунхаусов, стоимостью 375 $ за кв. м., что составит доход в 2 400 000 $. Стоимость одного таунхауса составит 60 000 $.

На втором этапе продажа 50 таунхаусов, стоимостью 500 $ за кв. м. приведет к получению дохода в размере 4 000 000 $. Стоимость одного таунхауса - 80 000 $.

Третий этап характеризуется продажей 60 таунхаусов, стоимостью 562,5 $ за кв. м. Стоимость одного таунхауса - 90 000 $. Доход от продаж ожидается 5 400 000 $.

На четвертом этапе продажа 38 таунхаусов, стоимостью 625 $ за кв. м., что составит доход в 3 800 000 $. Стоимость одного таунхауса составит 100 000 $.

Итого доходная часть проекта составит 15 600 000 $.

Этап	Количество таунхаусов	Стоимость кв. м., $	Доход от продаж, $
1-ый	40	375	2 500 000
2-ой	50	500	4 000 000
3-ий	60	562,5	5 400 000
4-ый	38	625	3 800 000
Итого			15 600 000

5. Этапы реализации проекта

Проект состоит из трех основных этапов:

Первый этап

Оформление земельного участка, подготовка правовой и проектной документации необходимой для получения разрешения на строительство.

Срок реализации этапа: 6 - 8 месяцев

Возможные источники прибыли:

· продажа инвестиционного проекта стратегическому инвестору.

Второй этап

Строительство таунхаусов.

Срок реализации этапа: 2,5 года (30 месяцев).

Третий этап

Эксплуатация построенных таунхаусов, продажа бизнеса.

Срок реализации этападо 10 месяцев

И того время реализации проекта. 48 месяцев.

Возможные источники прибыли:

· продажа таунхаусов

· сдача таунхаусов в аренду

· эксплуатация инфраструктуры

· продажа бизнеса

6. Расходная часть проекта

Расчет инвестиционных затрат первого этапа проекта.

Основными статьями первоначальных затрат являются:

1) Реклама и продвижение

2) Первый этап строительства таунхаусов

№	Наименование	Цена, $
1	Пороектирование	10 000
	Реклама	10 000
5	Первый этап строительства таунхаусов	80 000
	Итого	100 000

Инвестиционные затраты первого этапа осуществляются на привлеченные средства инвесторов.

Расчет инвестиционных затрат второго этапа проекта

Основными статьями первоначальных затрат являются:

1) Приобретение участка

2) Реклама и продвижение

3) Ландшафтные работы

4) Строительство таунхаусов

5) Прокладка коммуникаций

6) Другие расходы

Расчет затрат второго этапа проекта представлен в таблице:

№	Наименование	Цена, USD
1	Приобретение замельного участка	1500000
2	Реклама и продвижение	10 000
3	Ландшафтные работы	20 000
4	Строительство таунхаусов	2600 000
5	Прокладка коммуникаций	100 000
	Другие расходы	100 000
	Итого	4 330 000

В том числе текущие расходы по строительству одного таунхауса:

1) эксплуатация оборудования

2) заработная плата рабочим

3) стоимость стройматериалов

Наименование	Цена, $
Эксплуатация оборудования	500
Зарплата рабочим	5 500
Стоимость стройматериалов	14 000
Итого	20 000

Расходы на рекламу и продвижение могут варьироваться по месяцам в зависимости от принятой программы продвижения проекта.

Финансирование инвестиционных затрат второго этапа проекта осуществляется за счет выручки от реализации таунхаусов.

Полный объем затрат по проекту 4 430 000 $.

Валовая прибыль 15 600 000 - 4 430 000= 11 170 000 $

Чистая прибыль 8 377 500 $

Проект окупается в течении срока реализации проекта. 48 месяцев или за 4 года.

Прибыль после возврата инвестиций 8 377 500 - 6 500 000 =1 877 500 $

8. Инновационное решение

В целях экономии планируется возведение таунхаусов не из кирпича, а из ячеистого бетона (пеноблоков). Пеноблоки обладают такими преимуществами:

Надежность

Пенобетон является почти нестареющим и практически вечным материалом, не подверженным воздействию времени. Не гниет, обладает прочностью камня. Повышенная прочность на сжатие позволяет использовать при строительстве изделия с меньшим объёмным весом, что ещё более увеличивает термическое сопротивление стены.

Теплота

Благодаря высокому термическому сопротивлению, здания из пенобетона способны аккумулировать тепло, что при эксплуатации позволяет снизить расходы на отопление на 20-30%.

Микроклимат

Пенобетон предотвращает значительные потери тепла зимой, не боится сырости, позволяет избежать слишком высоких температур летом и регулировать влажность воздуха в комнате путём впитывания и отдачи влаги, тем самым способствуя созданию благоприятного микроклимата (Микроклимат деревянного дома).

Быстрота монтажа

Небольшая плотность, а, следовательно, и лёгкость пенобетона, большие размеры блоков по сравнению с кирпичом позволяют в несколько раз увеличить скорость кладки. Легкий в обработке и отделке - прорезать каналы и отверстия под электропроводку, розетки, трубы. Простота кладки достигается высокой точностью линейных размеров, допуск составляет +/ - 1 мм.

Звукоизоляция

Пенобетон обладает относительно высокой способностью к поглощению звука. В зданиях из ячеистого бетона обеспечиваются действующие требования по звукоизоляции.

Экономичность

Высокая геометрическая точность размеров изделий позволяет осуществить кладку блоков на клей, избежать «мостиков холода» в стене и значительно уменьшить толщину внутренней и наружной штукатурки. Вес пенобетона меньше от 10% до 87% по сравнению со стандартным тяжелым бетоном. Значительное снижение веса приводит к значительной экономии на фундаментах.

Красота

Благодаря хорошей обрабатываемости, возможно изготовить разнообразные формы углов, арок, пирамид, что придаст вашему дому красоту и архитектурную выразительность.

Пожаробезопасность

Изделия из пенобетона надёжно защищают от распространения пожара и соответствуют первой степени огнестойкости, что подтверждено соответствующими испытаниями.

Таким образом, он хорошо подходит для применения в огнестойких конструкциях. При воздействии интенсивной теплоты, типа паяльной лампы, на поверхность бетона он не расщепляется и не взрывается, как это имеет место с тяжелым бетоном. В результате этого арматура защищена более долгое время от нагревания. Тесты показывают, что пенобетон толщиной 150 мм защищает от пожара в течение 4 часов.

Экологичность

При эксплуатации пенобетон не выделяет токсичных веществ и по своей экологичности уступает только дереву. Для сравнения: коэффициент экологичности ячеистого бетона - 2; дерева - 1; кирпича - 10; керамзитовых блоков - 20.

Транспортировка

Благоприятное соотношение веса, объёма и упаковки делает все строительные конструкции удобными для транспортировки, и позволяют полностью использовать мощности как автомобильного, так и железнодорожного транспорта.

Широта применения

Тепло- и звукоизоляция крыш, полов, утепление труб, изготовление сборных блоков и панелей перегородок в зданиях, а так же из пенобетона более высокой плотности этажных перекрытий и фундаментов.

Пенобетонные блоки по своим характеристикам и потребительским свойствам наиболее близки к дереву, но имеют значительно большую долговечность.

Блоки можно: пилить, сверлить, фрезеровать, элементы отделки крепить гвоздями.

Пенобетон очень технологичен при укладке. Блоки из пенобетона имеют достаточно большой размер, при небольшой массе. Например, блок размером 600х300х250, при плотности 600 кг/м3, весит не более 21 кг, что позволяет уменьшить трудозатраты. Бригада из 3 человек может справиться со сборкой дома из пеноблоков, площадью 120 м³, всего за 10-12 рабочих дней.

Дом, построенный из пенобетонных блоков, обычно требует внешней отделки фасада. Но дома, построенные из кирпича, тоже требуют отделки фасада. Рядовой кирпич, применяемый для кладки массива стены, имеет непривлекательный внешний вид и обладает невысокой стойкостью к воздействию окружающей среды.

Все технологии отделки фасадов, применяемые для отделки стен из кирпича, бетона, шлакоблоков и т.д., применимы и для стен из пеноблоков. Основные технологии - это отделка штукатуркой, отделка фасадной плиткой и отделочным кирпичом. Отделка кирпичом наиболее распространена в настоящее время в коттеджном строительстве, и основные объемы застройки идут именно по этой технологии.

Кроме того, если в качестве несъёмной опалубки при монолитном строительстве дома из пенобетона применять плиты ЦСП (цементно-стружечные плиты), асбоцементные плиты - (прямой шифер), или подобные (при бюджетном строительстве), то отделочные работы можно свести к обычной покраске.

· Пенобетон долговечен. Срок службы материала при нормальных условиях эксплуатации не ограничен. С годами пенобетон становится только прочнее.

· Экологическая чистота пенобетона. Материал не содержит вредных химических веществ. Пенобетон состоит только из цемента - минерального органического вещества.

· Пенобетон влагостоек, поэтому пенобетон впитывает очень малое количество влаги.

За счет своей насыщенности воздухом он обладает рядом совершенно уникальных качеств. Главным из них являются тепловые характеристики пенобетона, которые превосходят обычный кирпич в 3,5 раза. Это значит, что дом построенный из пеноблоков, имеет эффект термоса. Пенобетон хорошо удерживает даже небольшое количество тепла зимой и в тоже время позволяет сохранить прохладу в помещении летом. При этом стены «дышат», т.е. экология жилища сравнима со стенами из дерева. Именно поэтому материал охотно берут для строительства бань и саун, обшивают его изнутри деревом и получают прочную, теплую и экологическую конструкцию.

Что касается жилых домов, то застройщики не только выигрывают почти в три раза по сравнению с кирпичом по стоимости возведения стен из пенобетона, но и в дальнейшем имеют очень существенную экономию на обогреве жилища. С учётом климата пенобетон в Украине должен стать одним из наиболее выгодных альтернативных материалов по сравнению со строительным кирпичом и железобетонными конструкциями.

9. Финансово-экономическая оценка

Проведенный финансово-экономический анализ свидетельствует об экономической целесообразности и выгодности настоящего инвестиционного проекта. Он выявил следующее:

- высокий уровень планируемой доходности и, как следствие, - получение высокой прибыли

- быстрота окупаемости инвестиционных затрат проекта

- оптимальный выбор источника финансирования проекта - финансирование строительства путем выпуска целевых облигаций, что позволит привлечь финансирование в необходимом объеме на весь срок реализации проекта.

- рентабельность проекта составляет 212% (за 3 года), что означает выгодность и экономическую целесообразность проекта.

Выгоды проекта:

Высокая рентабельность проекта

Растущий спрос

Обширные возможности для выхода на рынок

Риски проекта:

Более высокие инвестиционные затраты

Управленческие риски

Размещено на Allbest.ru