Договор строительного подряда

Форма договора строительного подряда письменная причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами.

Как разновидность любых видов хозяйственных договоров, в договоре строительного подряда должны быть предусмотрены и соблюдены определенные его существенные условия.

Вводная часть договора должна включать в себя:

- его наименование (договор строительного подряда);

- дату его подписания;

- место его подписания (населенный пункт);

- полное фирменное наименование его участников, под которым они зарегистрированы;

- сведения о наличии у подрядчика лицензий на строительство;

- названия сторон (Заказчик, Подрядчик) для того, чтобы не повторять каждый раз названия фирм;

- подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор, наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, доверенность).

Прежде всего договор строительного подряда должен иметь определенную структуру: предмет договора, сроки начала и окончания работ, стоимость работ и порядок расчетов, способы обеспечения обязательств, права и обязанности сторон (обязанности и права подрядчика и заказчика), указание на применяемые в строительстве техническую документацию и смету, контроль и гарантии качества работ, порядок приемки работ, ответственность сторон и на риски, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, указание на срок действия договора, условия порядка внесения изменений и расторжения договора, а также прочие условия и заключительные положения.

Кроме того, в структуре договора могут быть предусмотрены вопросы страхования объекта строительства (статья 742 ГК РФ), порядка внесения изменений в техническую документацию (статья 744 ГК РФ) и другие условия, предусмотренные в соответствующих статьях ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке необходимо предусмотреть юридические адреса подрядчика и заказчика, банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН.

Каждая страница договора строительного подряда должна быть подписана сторонами и скреплена печатями организаций и отражать сведения о договоре (его номер, дату подписания и место составления).

Вышеуказанные требования исключают возможную подмену страниц договора либо их утрату.

В данных целях все страницы договора должны быть прошиты и скреплены печатями и подписями сторон.

Как было ранее отмечено, договор строительного подряда является разновидностью договора подряда, в связи с чем включение в договор строительного подряда общих условий о подряде играет немаловажную роль.

Перед заключением договора подряда необходимо ознакомиться с такими нормативно-правовыми актами, как приказ Минфина России от 20.12.94 г. №167 «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), письмо Минфина СССР от 29.05.84 г. № 80 (в ред. письма Минфина СССР от 11.02.86 г. № 30) «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» и др.

1.3 Субъекты и предмет договора

строительный подряд договор качество

Большое внимание в вводной части договора нужно уделить составу участников. Договор подряда - двусторонний договор, но это не значит, что на стороне как подрядчика, так и заказчика не могут выступать несколько лиц.

«По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить определенную цену». Гражданский кодекс РФ. Часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) // «Российская газета» № 27, 10.02.1996 (ред. от 07.02.2011)

Заказчик - юридическое или физическое лицо, заключающее договор или государственный контракт на строительство объекта недвижимости и осуществляющее свои обязанности в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Заказчиком может быть застройщик или иное лицо, уполномоченное застройщиком.

Подрядчик - юридическое или физическое лицо, которое выполняет работу по договору строительного подряда и (или) по контракту, заключаемым с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом РФ. СНиП 12-01-2004 «Организация строительства».- М.,2004

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств, в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут выступать в роли заказчиков, если они могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

Еще на стадии заключения договора строительного подряда следует учесть, что он относится к наиболее сложным видам договоров, так как охватывает широкий круг вопросов, таких, как поставка материалов; установка технологического оборудования; условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ; устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта, и т.д.

Обязательным приложением к договору строительного подряда является утвержденная проектно-сметная документация. Действующее законодательство не допускает осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Она нужна для определения количества ресурсов, необходимых для осуществления работ, предусмотренных договором. Выявленные таким образом данные могут служить основанием для определения стоимостных показателей при формировании договорной цены на строительные работы.

Субъектный состав договора строительного подряда зависит от того, какие именно отношения имеют место в данном случае. Возможными вариантами могут быть:

а) в качестве заказчика фигурирует государство в лице его министерств или других органов;

б) заказчиком объекта строительства является другой хозяйствующий субъект;

в) строительные работы осуществляются для удовлетворения личных потребностей заказчика как физического лица.

Отношения участников процесса капитального строительства регулируются соответствующими документами. Например, отношения, возникающие в том случае, когда государство является заказчиком объекта строительства, регулируются § 5 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ.

При любом сочетании субъектов главным в процессе строительства является заказчик. Данное утверждение основано на том, что именно он инициирует строительство; определяет условия работы подрядных организаций; отвечает за разработку проектно-сметной документации; предоставляет для строительства земельный участок; является потребителем законченного объекта строительства.

Деятельность подрядных строительных организаций может быть генподрядной и субподрядной. При этом следует иметь в виду, что генподрядная организация может не проводить никаких строительных работ, а содержание ее деятельности сводится к посредничеству; сбору и анализу экономической, управленческой или другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения строительных работ и руководству процессом строительства.

Работодателем для субподрядной организации является генподрядная организация. Субподрядные организации - непосредственные исполнители строительных работ. Они, как правило, имеют узкую специализацию по видам работ. Иными словами, генподрядчик поручает субподрядчику выполнение определенных видов строительных работ.

Практическая реализация договора строительного подряда по схеме заказчик - генподрядчик - субподрядчик зависит от конкретных условий, задач и целей, стоящих перед участниками строительства. Кроме того, разграничение функций между участниками процесса строительства, степень детализации обязательств и требований по их выполнению могут быть определены самими сторонами договора или основаны только на существующих нормативно-правовых актах общего назначения. Таким образом, если договором строительного подряда иное не предусмотрено, то отношения регулируются на основе действующего законодательства в области инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством.

Следует учесть, что в качестве генподрядчика или субподрядчика может фигурировать только хозяйствующий субъект, имеющий специальную лицензию. Кроме того, для выполнения некоторых видов строительных работ требуется оформить дополнительную лицензию. Иными словами, организации, не имеющие соответствующих лицензий, не имеют право осуществлять строительство.

Возможность привлечения генподрядчиком субподрядных организаций регламентируется статьей 706 ГК РФ.

Подрядные организации выполняют работы по генеральным, прямым и субподрядным договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с застройщиком на всю стоимость работ по стройке в целом, относятся к работам, выполняемым по генеральным договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному непосредственно с застройщиком на строительство отдельных объектов и комплексов работ, относятся к работам, выполняемым по прямым договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с другой подрядной организацией на производство отдельных видов работ, относятся к работам, выполняемым по субподрядным договорам.

Мы уже говорили, что на стороне заказчика и на стороне подрядчика могут выступать несколько лиц. Поэтому обязательство может быть как солидарным, так и долевым. Это зависит от того, делим или нет объект строительства, и от того, как это будет зафиксировано в договоре.

Важнейший пункт, который должен содержать любой договор, в том числе и договор строительного подряда, - это предмет договора. Отсутствие этого пункта или нечеткое определение его в тексте - первое из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы все остальные условия.

Из определения п.1 ст.740 ГК РФ видно, что предмет договора строительного подряда - это прежде всего выполнение определенных работ. Какие же это могут быть работы?

Во-первых, работы по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта (п.2 ст.740 ГК РФ).

Во-вторых, предметом договора подряда могут быть монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные со строящимся объектом (п.2 ст.740 ГК РФ). Все подобные работы будут являться предметом договора строительного подряда только в том случае, если они ведутся на строящемся объекте. Если же работы осуществляются на уже эксплуатируемом объекте, то они будут предметом обычного договора подряда или даже составной частью предмета договора купли-продажи. Последнее имеет место, когда в число обязанностей продавца входит запуск, наладка и проверка проданного оборудования.

Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного подряда?

Прежде всего нужно уже в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, статья договора, посвященная предмету, должна содержать:

- наименование объекта строительства (в том числе когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);

- месторасположение объекта строительства;

- характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект);

- перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Давая характеристику объекта строительства, сторонам необходимо указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т.д.

Предмет договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Согласно пункту 1 статьи 743 ГК РФ, если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете.

Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда (это должно быть зафиксировано в его тексте). Если же в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, а также указаний на то, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечет за собой признание договора подряда незаключенным.

1.4 Цена и срок выполнения договора

Цена договора является существенным условием договора строительного подряда. Для ее расчета подрядчик должен разработать и представить заказчику смету. Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа пункта 1 статьи 743 ГК РФ. Согласно этому пункту, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ. А в соответствии с пунктом 1 статьи 746 ГК РФ заказчик оплачивает работы, которые выполнил подрядчик, в размере, предусмотренном сметой. Никаких иных возможностей определения размера оплаты выполненных работ данная статья не предусматривает.

Исключение может быть сделано в том случае, если стороны в разделе договора «Порядок определения стоимости» подробно согласуют состав работ и их стоимость.

В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

- при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов - инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

- при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных

торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, - расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных, содержащихся в документах инвестора, об объемах потребности в ресурсах при проведении работ. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.

Соблюдение требований определения цены играет значительную роль при рассмотрении споров в арбитражных судах.

Согласно требованиям статьи 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена:

- подлежащей выполнению работы или способы ее определения;

- включающая компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение;

- определенная в смете приблизительная цена работы или твердая цена.

Пунктом 1 статьи 709 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии указания цены работ или способов ее определения в договоре цена должна определяться в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а именно: исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной.

Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора.

Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене подрядчик должен подтвердить документально.

Стороны должны иметь в виду, что изменить даже приблизительную смету не может одна сторона договора, например подрядчик. В соответствии с пунктом 5 статьи 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо отказывается от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачивать эти работы.

Стороны имеют право не указывать стоимость работ в тексте самого договора подряда. Соглашение о размере цены и ее виде можно оформить в протоколе (ведомости) согласования договорной цены, сделав в договоре необходимую отсылку.

Составляя смету, стороны должны иметь в виду, что даже если смета была твердой, налог на добавленную стоимость все равно взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет этой цены (п.15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года).

В случае отсутствия указанных условий в законе или договоре порядок оплаты работ должен осуществляться в соответствии с требованиями статьи 711 ГК РФ: заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы и при условии, что работа выполнена надлежащим образом, в согласованный срок либо досрочно.

Иной порядок оплаты работ может быт указан в законе либо непосредственно в договоре строительного подряда.

Обязательным условием оплаты работ по договору является приемка объекта заказчиком.

Еще одно существенное условие для таких договоров - начальный и конечный сроки выполнения работ.

В проекте договора должен быть обязательно указан срок выполнения работ, поскольку договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

Помимо этих сроков стороны могут предусмотреть в договоре даты завершения отдельных этапов работ, составив график строительства. И подрядчик должен помнить, что коль скоро в договоре оговорены промежуточные сроки, то за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда.

По данному вопросу имеется судебно-арбитражная практика. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный) // Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2008 Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст.740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора, поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст.432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации, поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.

Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора.

Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон.

Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с пунктом 2 статьи 405 он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

Глава 2. Особенности содержания договора строительного подряда

2.1 Права и обязанности сторон

Один из разделов договора строительного подряда должен быть посвящен правам и обязанностям сторон. Рассмотрим некоторые обязательные пункты этого раздела.

Обязанность предоставления технической документации - это обязанность заказчика.

Техническая документация включает в себя, прежде всего проектную документацию на будущий объект, которая является основанием для получения заказчиком разрешения на строительство.

В соответствии с п.1.ст.51 Градостроительного кодекса РФ «Разрешение на

строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». Гражданский кодекс РФ. Часть 1 от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. (принят 21.10.1994) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994 (ред. от 07.02.2011г.)

Обязанность подрядчика выполнить работы в соответствии с технической документацией и сметой.

Именно техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить определенную работу. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть ситуации, когда заказчик желает изменить техническую документацию, например, дополнить проект.

В этом случае, как правило, оговаривается, что заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию без согласования с подрядчиком, но при одном условии: дополнительные работы не должны превышать 10 процентов общей сметной стоимости работ и менять их характер.

Оплачивает такие работы заказчик, но не на основании сметы, а по дополнительному соглашению.

В ходе строительства подрядчик может обнаружить, что определенные работы в проекте и смете не были учтены и по этой причине необходимо провести дополнительные работы (например, из-за обнаружения подпочвенных вод). Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно дополнительные работы следует провести. В соответствии с п. 3 ст. 743 ГК РФ заказчик, в свою очередь, должен не позднее десяти дней с момента получения такого сообщения или в иной, предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Имеется в виду согласие или, напротив, несогласие с проведением дополнительных работ. Если в течение этого времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы с тем, чтобы убытки, вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ.

По общему правилу подрядчик обязан обеспечить строительство материалами и оборудованием в полном объеме (ст.745 ГК РФ). Однако по усмотрению сторон это правило может быть изменено. Причем в договоре должно быть четко отражено, в какой срок, в каком количестве и качестве предоставляются те или иные материалы и оборудование.

Эти материалы и оборудование должны быть качественными. Качество предоставляемых для строительства материалов и оборудования должно быть подтверждено соответствующим сертификатом. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. N 1636 были приняты Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве. Этот документ обязаны применять все физические и юридические лица, занимающиеся строительной и ремонтной деятельностью, а также производством и поставкой материалов и оборудования для строительства.

Ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования несет сторона, которая их предоставила. Но именно подрядчик обязан проконтролировать их пригодность для строительства. Если он обнаружил, что предоставленные заказчиком материалы могут ухудшить качество выполняемых работ, то он должен потребовать их замены. Подрядчик вправе отказаться от договора подряда и потребовать от заказчика оплатить выполненную часть работ, если тот отказывается заменить материалы (п.2 ст.745 ГК РФ).

Обязанность заказчика оказывать подрядчику дополнительные услуги может быть возложена на заказчика только договором. Именно в нем стороны могут предусмотреть, что заказчик обязан передавать в пользование подрядчику находящиеся у него на балансе здания и сооружения, обеспечивать своевременную транспортировку грузов в адрес подрядчика, осуществить подводку воды, электроэнергии, тепла.

Обязанность предоставления земельного участка для строительства - это безусловная обязанность заказчика. Но в тексте договора необходимо определить площадь и состояние земельного участка, передаваемого под строительство. Если это не оговорено, то в соответствии с пунктом 1 статьи 747 ГК РФ заказчик должен будет предоставить земельный участок такой площади и в таком состоянии, чтобы обеспечить своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Заказчик может отдельно указать в договоре свое право на компенсацию затрат на подготовку земельного участка к строительству. Иначе у него не будет права на компенсацию этих затрат.

Обязанность застраховать определенные риски может быть возложена и на заказчика, и на подрядчика.

Прежде всего, стороны могут застраховать риск случайного уничтожения или повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства. Кроме того, может быть застрахована ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в ходе строительства.

Страхователем по договору будет та сторона, которая несет риск случайного уничтожения или повреждения соответствующего имущества либо несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц. Вместе с тем определенную заинтересованность в страховании того или иного объекта может иметь и другая сторона. Например, при страховании риска случайной гибели объекта строительства страхователем выступает подрядчик. При наступлении страхового случая он несет потери только в размере выплаченной им страховой премии. Но и заказчик получает реальные гарантии возмещения ему убытков, связанных с неисполнением договора.

Строительство обычно идет довольно долго. Поэтому нужно обеспечить охрану самого объекта, материалов и оборудования.

Как правило, этим занимается подрядчик, даже если заказчик принял и оплатил отдельные этапы работы. Но чтобы избежать споров, сторонам лучше предусмотреть в самом договоре все необходимые охранные мероприятия, а также размер компенсации подрядчика.

Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ ст.751 ГК РФ возложена на подрядчика. И поскольку строительство - это деятельность, создающая повышенную опасность для окружающих, то в случае причинения вреда подрядчик в любом случае несет ответственность.

Кроме того, вред жизни, здоровью, имуществу третьих лиц может быть причинен в результате использования предоставленных заказчиком некачественных материалов и т. п. Это означает, что заказчики также должны принимать все меры для обеспечения безопасности строительства и тоже в случае причинения вреда могут нести ответственность.

Гражданский кодекс РФ (ст.748) предусматривает широкие права заказчика по контролю и надзору за действиями подрядчика, в том числе возможность проверять ход работ и их качество, соблюдение графика строительства.

Заказчик может не использовать данные права. Однако если он все же решит осуществить их, то у него появится обязанность сообщить подрядчику об обнаруженных недостатках работы и потребовать их исправления. Если заказчик этого не сделает, то впоследствии он уже не сможет ссылаться на наличие этих недостатков. Вместе с тем в договоре строительного подряда стороны могут определить, что надзор и контроль - это не право, а обязанность заказчика.

Выполненные подрядчиком работы заказчик должен оплатить в соответствии со сметой, в том порядке и в сроки, которые определены договором.

Кроме основной цены стороны могут предусмотреть в договоре различного рода надбавки и премии за сокращение сроков строительства, более высокое качество работ и т. д.

Как правило, работа оплачивается после сдачи ее результата заказчику. Вместе с тем в договоре может быть предусмотрена оплата отдельных этапов строительства. При этом в договоре и в смете должны быть четко установлены и сами этапы, и стоимость их выполнения. Но само по себе наличие промежуточных сроков без указания обязанности заказчика оплачивать достигнутый к промежуточному сроку результат не влечет за собой право подрядчика требовать оплаты своей работы до окончательной сдачи ее результата.

2.2 Ответственность сторон

В договоре строительного подряда можно предусмотреть, что сторона, не исполнившая свои обязанности, должна уплатить неустойку. Обычно это определенный процент от общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязанности. Например, заказчика можно обязать уплатить неустойку:

- за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования, материалов и изделий;

- за передачу для монтажа некомплектного оборудования и т.д.

Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку:

- за окончание строительства объекта после установленного срока;

- за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества;

- за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т. д.

При этом стороны должны иметь в виду, что, кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, а также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Все отступления подрядчика от требований, предусмотренных в технической документации, можно разделить на две группы: существенные отступления и мелкие отступления. Под существенными отступлениями понимаются, прежде всего, отступления от строительных норм и правил, а также отступления от технической документации, повлекшие за собой снижение качества работы.

Поскольку понятию качества работы свойственны некоторые оценочные характеристики, то законодатель включил в число существенных недостатков объективный характер и при необходимости могут быть установлены органами строительной экспертизы. За допущенные существенные нарушения подрядчик несет ответственность согласно ст. 737 Кодекса.

Если по общему правилу работа выполняется повторно по усмотрению подрядчика, а право заказчика на возмещение расходов по устранению недостатков поставлено в зависимость от предусмотренного договором права их устранять, заказчик по договору строительного подряда вправе наряду с другими требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 723, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного повторного выполнения работы либо возмещения затрат, понесенных им на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Подрядчик должен устранить недостатки в разумный срок, назначенный заказчиком, а требования об уменьшении цены за выполненную работу, возмещении расходов на устранение недостатков средствами заказчика или третьими лицами, а также убытков, причиненных заказчику его отказом от исполнения договора, в 10-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Требование о безвозмездном повторном выполнении работы удовлетворяется в срок, установленный для срочного выполнения работы, а если соответствующие работы подрядчиком по срочным заказам не выполняются - в срок, предусмотренный договором бытового подряда, который был ненадлежаще исполнен.

Один из разделов ГК РФ (ст. 757) составляет предоставление заказчику права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим. Доброчинская И.Н. Нетипичные проблемы типового подряда // Бизнес-адвокат. 2004.№ 15

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может влечь за собой и ответственность административную. Различные ее основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. В общем плане указанная ответственность установлена в Кодексе законов об административных правонарушениях. Имеются в виду такие основания административной по природе ответственности, как нарушение требований нормативных документов в области строительства (ст. 9.4), нарушение установленного подряда строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию (ст. 9.5), ввод в эксплуатацию топливо - и энергопотребляющих объектов без разрешения органов, осуществляющих государственный контроль на указанных объектах (ст. 9.9).

Статья 216 Уголовного кодекса содержит общее правило об ответственности за нарушение правил безопасности при ведении строительных работ, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого или средней тяжести вреда здоровью, смерть человека или иные тяжкие последствия.

2.3 Сдача и приемка выполненных работ