Економіка будівництва

3)витрати на зміст будинків і територій (території і зовнішні інженерні мережі);

4) витрати на адміністративно-управлінські витрати ЖЕКа.

ТЕМА 7. ОСНОВИ ЕКОНОМІЧНОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЛІ В БУДІВНИЦТВІ

1. ПОНЯТТЯ РЕНТИ. ЇЇ ВИДИ І ХАРАКТЕРИСТИКИ

Капітал, інвестований в об'єкти тривалого користування і не потребуючий від власника підприємницької діяльності приносить власнику прибуток у виді ренти.

У будівництві цей вид капіталу зв'язаний із двома вилами нерухомості земельними ділянками і будинками, що здаються в наймання. Сутність капіталу, що приносить власнику ренту, полягає в тому, що він дає можливість користувачу витягати прибуток підлягаючу розподілу між ними в залежності від їхніх часток у сукупному капіталі, що брав участь у справі. Рента може бути отримана власником земельної ділянки в результаті продажу його чи забудовнику передачі в тривале користування. При цьому забудовник, вкладаючи додатково свій капітал і ідеї, дістає прибуток, частину якої повинна складати рента.

Види і характеристики ренти:

1. Абсолютна рента відповідає ділянкам на окраїні агломерацій. Вона являє собою як би мінімальну фінансову перешкоду при одержань ділянки, хоча і вимагає максимальних витрат на освоєння. Рівень ренти встановлюється в залежності від попиту та пропозиції.

2. Диференціальну ренту може одержати власник ділянки, на якому витрати по освоєнню нижче, ніж на окраїні. Добре інформований землевласник прагне скористатися цією перевагою.

3. Монопольна рента утвориться в особливих випадках, коли ділянки розміщені в центральних зонах, особливо престижних чи комфортабельних.

Види ренти розрізняються також у тім, що абсолютна рента включає у вартість будівництва ієни земельних ділянок, монопольна ж не оплачується в складі вартості будівництва переноситься на користувача (замовника) об'єкта. Диференціальна рента балансує витрати на облаштованість і мінімальну ренту.

На кращих ділянках перевищення вартості компенсується в процесі експлуатації об'єктів і не є суспільно необхідними витратами на будівництво. Капітал, що приносить ренту, відрізняється від позичкового тем, що його власник, хоча і не займається підприємництвом, але ризикує в більшому ступені, чим якби він помістив ці гроші в банк під про центи. Земельні ділянки і нерухомість у більшому ступені піддаються впливу ринкової кон'єктури по цьому власник капіталу при висновку угод у праві розраховувати на великий відносний прибуток, чим банківський відсоток, що втім, не виключає можливість невдач.

2. ЗЕМЕЛЬНА РЕНТА В БУДІВНИЦТВІ

Виняткова роль, що приділяється в ринковій економіці будівництва проблемі землекористування, визначається тим, що один раз отримав земельну ділянку, власник одержує можливість протягом багатьох літ використовувати його з вигодою для себе.

Фактори, що впливають на економічну оцінку земельних ділянок:

1. цінність для нинішнього власника;

2. ефективність для покупця, виходячи з перспектив використання;

3. Зручність умов у процесі будівництва.

Пошук придатного земельної ділянки часто ускладнюється різними юридичними обмеженнями: перспективними планами розвитку територій, економічною обстановкою, вимогами архітектурної виразності, необхідністю визначеного інженерного оснащення ділянок, тобто звичайно створюються сприятливі умови для одного виду будівництва і несприятливі для іншого, або взагалі будівництво може виявитися недоцільним. Виникаючі в зв'язку з цим проблеми не можуть не відбиватися на вартості земельних ділянок і будівництва.

Зміна власників землі відбувається настільки часто, що в ринковій економіці особливою проблемою стала оцінка ділянки. Земля здобувається один раз, але служить тривалий час. Це дозволяє розглядати ціну у виді ренти, а не вартості праці і капіталу. Розмір ренти, тобто регулярно одержуваних доходів від використання ділянки, і утворить його ціну.

3. ОЦІНКА МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ ПІД ЗАБУДОВУ

Основні фактори, що визначають динаміку цін на будівельній ділянці:

1) збільшення попиту на землю під забудову;

2) ціна ділянки в міському районі визначається його місце розташуванням стосовно центра міста, адміністрації, соціальним і культурним установам.

При оцінці землі, використовуваної в будівництві, виходять не з природної родючості ґрунту, а з наступних критеріїв:

1) інженерно - будівельна характеристика ділянок:

- якість ґрунтів для будівництва;

- вологість ґрунтів;

- осушення земель.

2) Розташування їх у плані міста:

- щодо сформованих і можливих транспортних зв'язків;

- с центральними й адміністративними районами міста;

- суспільними, торговими і промисловими зонами.

3) Близькість до основних інженерних споруджень і комунікацій.

4) Природне оточення і т.д.

Поняття "кращого" і "гіршого" ділянки під будівництво залежить головним чином від характеру і факторів, що впливають на попереднє і майбутнє використання. Зовнішньоселітебні території займають у містах близько 65% усіх міських забудов. Ефективність інвестицій у містобудуванні невіддільно від раціонального використання міських територій, що відводяться для житлового, культурно-побутового і т.д. будівництво.

Визначення порівняльної цінності чи ділянок районів забудови міста повинне оцінюватися в двох аспектах:

1) фактичні витрати на повне освоєння ділянок з обліком як минулих, так і майбутніх витрат;

2) визначення економічного ефекту, що досягається в результаті забудови й експлуатації території.

Приклад.

Задача 1.

У районі міста Києва в зоні селитебной території розташований об'єкт, що займає 300 га території. Балансова вартість об'єкта складає 10 млн. грн. Потрібно визначити економічну ефективність доцільність його висновку за межі селитебной зони. РІШЕННЯ:

З розрахунків, виконаних на основі формули (1) територія розглянутого району по інженерному благоустрої оцінюється в 200 тис. грн.

П_инж = (ДО₁ +ДО₂)+И *Т (1)

де П_инж - приведені витрати на інженерний благоустрій;

К - балансова вартість існуючих систем благоустрою району на планований (проектний) період, тис. грн.;

К - майбутні капітальні вкладення в розвиток - інженерного благоустрою району, тис.грн.;

И - експлуатаційні витрати;

Т - нормативний термін економічної ефективності (у містобудуванні

прийнятий 10 років).

Виходячи з вищенаведених даних територія займаних об'єктів може бути оцінена по благоустрої

200 тис. грн. * 30 тис. грн. = 60 млн. грн. ,

що в 6 разів перевищує балансову вартість.

2. Визначимо витрати, зв'язані з переносом інженерних споруджень по формулі (2).

П_{соор.кому} = Zⁿ_q=1 a * (K^H_q + К_q^дем - К_q^ост) (2)

де П - витрати в зв'язку з переносом інженерних споруджень і комунікацій, соор. ком. у тис. грв.

а - розмір чи зносу переносу інженерних спорудженні (об'єктів), комунікацій q у км.

К - кошторисна вартість нового будівництва одиниці потужності (чи довжини) у тис. грв/ед.

К - балансова вартість устаткування, що зберігається, віднесеного до одиниці q потужності (довжини) у тис.грв,/ед.

П_соор. =К_н + К_дем -К_ост = 15 + 3,7 - 5 = 13,7 млн. грв.

3. Цінність займаних під об'єкт с/г земель дорівнює

7,5 тис.грв/га * 300га =2,25 млн. грв.

4. Сумарні витрати складуть

Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. грв.

ВИСНОВОК: Перенос об'єкта із селитебної зони значно дешевше, ніж втрата в центрі селитебної території інженерно освоєних, придатних для забудови ділянок.

Задача № 2.

У районах розміщення нового будівництва прокладене біля З00 км високовольтних ліній електропередачі (лэп), що з розвитком міста виявилися в центрі селитебної зони і, відповідно до діючих правил, займають під технічними коридорами 1000 га. Потрібно визначити доцільність переносу комунікацій, з огляду на, що нова траса збільшить довжину ЛЕП на 5 км.

Рішення.

1. Використовуючи формулу (2) визначаємо витрати по переносі ЛЕП

П_ком=Zⁿ_q=1a(K^H_q + К_q^дем - К_q^ост)+А_n К^H_q =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. грив.

2. По формулі (1) визначаємо цінність інженерного благоустрою територій зайнятих під технічними коридорами

П_инж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тис. грив./га, Т =10 років

143,9 тис. грив./га * 1000 га =148,9 млн. грив.

ВИСНОВОК: Перенос ЛЕП економічно доцільний.

3.2. Основа комплексної містобудівної оцінки територій міст

Основою для побудови комплексної містобудівної оцінки є диференціація території міста по зонах. Ці зони характеризуються: етапами забудови міста; архітектурно-планувальною структурою; системою основних магістралей: станом житлового фонду й ін. видів забудови; рівнем інженерного благоустрою, транспортного забезпечення; комунально-побутового обслуговування; природними факторами. Зони являють собою різну якісну цінність і відносну однотипність усередині кожної структурної одиниці як з погляду зручностей проживання, так і за умовами розміщення нового будівництва.

Відвід міських територій під нове будівництво супроводжується зносом старих і малоцінних будинків і чи об'єктів перенесенням окремих капітальних споруджень на ін. ділянки. Знос будівель будь-якої категорії капітальності викликає скорочення основних фондів і вимагає засобів на їхнє відновлення. Оцінка території міста по розмірі відшкодування витрат, з в'язаних зі зносом і переносом об'єктів, представляється сумою показників, що відбивають витрати по що зносяться і стерпним будівлям, спорудженням і комунікаціям.

По капітальності житловий фонд міста класифікується на 3 основні групи:

1. капітальний - кам'яні будівлі, багатоповерхові, чи цілком у значній мірі упоряджені;

2. малоцінний - малоповерхові житлові будинок кам'яні чи дерев'яні зі зносом 30-60% без повного набору санітарно-технічних пристроїв, але ці будинки можуть бути ще використані для проживання в них протягом ряду років;

3) старий - як правило, бараки й аварійні будинки, будівлі зі зносом більш 60% не мають санітарно-технічних пристроїв.

Список літератури, що рекомендується

1. А.М. Гугай, Е.И. Шилова, А.Ф. Гайко "економіка будівельних організацій". - К. Міленіум, 2002. - 224 с.

2. Економіка будівництва /Під ред. И.С. Степанова. М.: Юрейт, 1998 - 416 с.

3. "Ринок як орган економіки і маркетингу" Соств. Семклетка Г.П., 1994 р.

4. "Розумний словрь ринкової економіки" /Під ред. Ф. Крутикова 2-і изд. Доп. - М. 1993 - 300 с.

5. Фрейнкман Б.Ю. "Економіка бізнесу" Початковий курс 1994 - 160 с.

6. "все про ринок цінних паперів" - М., 1992 - 112 с.

7. "финансы" Б.М. Роди нова, Д.А. Захарченко й ін.. - М., 1994 - 432 с.

8. "банковское дело" /Під ред. О.И. Лаврушина -М., 1992 -132 с.

9. Банківська енциклопедія /Під ред С.И. Лукаша 1994 - 249 с.